土地市场属性解析 T未来性商业及人口规划 ·随着轨道交通的发展、商 08年区域常住人口与流动人口比置对比 08年区域常住人口与流动人口比重对比 业生活配套等规划利好， 未来板块人口导入将迅猛 增长。 20% 30% ,预计2008年区域常住人口 增加8200人. 70% 80% ■常住人口■流动人口 ■常住人口一流动人口 06年板块常住人口与流动人口对比 8年板换常生人口与流动人口对比 5 4.5 4 3 2 1 0.5 4.46 1.11 0 弱 3.61 1.56 常住人口（万） 流动人口（万） 常在人日（万） 流动人口（万） E-HOUSE CHINA 0200必年克而写（中国）他息技术有限公可 17 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
17 ©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司 土地市场属性解析 ¶ 未来性Ì商业及人口规划 06年区域常住人口与流动人口比重对比 70% 30% 常住人口 流动人口 08年区域常住人口与流动人口比重对比 80% 20% 常住人口 流动人口 0 6年板块常住人口与流动人口对比 3.64 1.56 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 常住人口（万） 流动人口（万） 08年板块常住人口与流动人口对比 4.46 1.11 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5 常住人口（万） 流动人口（万） X随着轨道交通的发展、商 业生活配套等规划利好， 未来板块人口导入将迅猛 增长 。 X预计2008年区域常住人口 增加8200人。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
土地市场属性解析 I未来性y全市及区域竞品趋势 全市竞争区域样本选定标准： 淞南板块 (201 ,外环线周边板块 3号战延仲 07年亮 ,规划中的轨道交通于08-10年 高行高桥板块 通车 6 江离镇9 01车底通 样本选定范围： 淞南板块：未来供应预计为 都连山露一河露一 43万平米，以宝山本地客源 为主、部分杨浦客源。公寓约 东里兴资 占93%。 高行高桥板块：未来供应预 计为90万平米，以浦东本地 客源为主、部分保税区客源。 公寓约占93%。 节据 九亭板块：未来供应预计为 126万平米，以工作在西南城 县安 区的客源为主，部分九亭本区 和市区客源。公寓约占84%。 路宽 时o定6 三林板块：未来供应预计为 上海南品子-0石龙路 玉花前，正乐害 60万平米，浦东本地客源为 0 外环 主，市区客源约占3成。 顺桥板块 三林板块 6号熊07年底通 5号线 因行天是器一 已通车 7号效的09年通 E-HOUSE CHINA 200必年而（中国）他技术有服公司 18 ww.cg35.cn最有价值房产策划2000案
18 ©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司 土地市场属性解析 ¶ 未来性Ì全市及区域竞品趋势 全市竞争区域样本选定标准： X外环线周边板块 X规划中的轨道交通于08-10年 通车 样本选定范围： X淞南板块：未来供应预计为 43万平米，以宝山本地客源 为主、部分杨浦客源。公寓约 占93%。 X高行高桥板块：未来供应预 计为90万平米，以浦东本地 客源为主、部分保税区客源。 公寓约占93%。 X九亭板块：未来供应预计为 126万平米，以工作在西南城 区的客源为主，部分九亭本区 和市区客源。公寓约占84%。 X三林板块：未来供应预计为 60万平米，浦东本地客源为 主，市区客源约占3成。 三林板块 ６号线０７年底通 ７号线约０９年通 颛桥板块 5号线 已通车 九亭板块 ９号线 ０７年底通 淞南板块 高行高桥板块 ６号线 ０７年底通 ３号线延伸 ０７年底 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
土地市场属性解析 T未来性全市及区域竞品趋势 厂房 ·老公房、中低价房 ,售完项目 ·后续别墅项目： 后续公寓项目 地块 ·生活配套： ,未来公寓供应量约为84.7 万平方米，但有近60万平 在 方米的体量集中在一个项 目上，经济别墅约为25.3 万平方米。 冠 2005年克而调【中国》他息技术有限公可 E-HOUSE CHINA 19 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
19 ©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司 X厂房 X老公房、中低价房 X售完项目 X后续别墅项目： X后续公寓项目 X生活配套： X未来公寓供应量约为84.7 万平方米，但有近60万平 方米的体量集中在一个项 目上，经济别墅约为25.3 万平方米。 土地市场属性解析 ¶ 未来性 Ì全市及区域竞品趋势 项目 地块 颛桥 中学 今天 申良 花园 花园 德尚 世嘉 金 铭 文 博 湖山 在望 圣得 恒业 天 籁 园 紫都 颛桥 厂 房 工 业 厂 房 君临 颐和花 园 金都 花好 悦园 好爱 广场 剑 桥 景 苑 贵 峰 苑 圣特 丽墅 动迁 房 老公 房 樱 园 颛溪新村 老公房 东苑 米蓝 绿地银 都 商办项 目 中低 价房 中低 价房 君莲 住宅 小区 梅陇镇 110 配 套商品 房 梅陇镇 111号配 套商品房 阳光 雅苑 剑桥 馨苑 都 市 路 商 业 街 都市路 商业街 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
土地市场属性解析 I未来性y全市及区域竞品趋势 ,春申板块未来供应量在75 万平方米，2008年-2009年 结论点3： 建上市仅为40万方，可开 发项目较少，且多为公 寓。 公寓产品逐渐减少，别墅产品开始放量 区域未来地块多为经济型别墅用地，目前地块周边公 ·颛桥板块未来供应较大， 达到110万平方米，07-09 寓存量预计到2008年基本消化完毕。 年供应量逐步增加，有70 万方。 春申板块新住宅稀缺，需求热点转向颛桥 ,未来公寓供应量约为84.7 2008年以后，春申板块住宅供应减少，凭借便利的交 万平方米，但有近60万平 通及相对充足的供应量，颛桥捋成为热点板块 方米的体量集中在一个项 目上，经济别墅约为25.3 2008年，颗桥产品需要品牌领军项目 万平方米。 现状无知名房产开发企业，颛桥板块的开发处于各自 为证的状态。未来大型知名企业，如招商置业的介入 势必引起市场追捧，如同万科在春申板块一样成为区 冠 域领头羊。 200必年克而中国）他技术有公 E-HOUSE CHINA 20 ww.cg35.cn最有价值房产策划2000案
20 ©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司 土地市场属性解析 ¶ 未来性 Ì全市及区域竞品趋势 结论点3： 公寓产品逐渐减少，别墅产品开始放量 区域未来地块多为经济型别墅用地，目前地块周边公 寓存量预计到2008年基本消化完毕。 春申板块新住宅稀缺，需求热点转向颛桥 2008年以后，春申板块住宅供应减少，凭借便利的交 通及相对充足的供应量，颛桥将成为热点板块 2008年，颛桥产品需要品牌领军项目 现状无知名房产开发企业，颛桥板块的开发处于各自 为证的状态。未来大型知名企业，如招商置业的介入 势必引起市场追捧，如同万科在春申板块一样成为区 域领头羊。 X春申板块未来供应量在75 万平方米，2008 年-2009 年 建上市仅为40万方，可开 发项目较少，且多为公 寓。 X颛桥板块未来供应较大， 达到110万平方米，07-09 年供应量逐步增加，有70 万方。 X未来公寓供应量约为84.7 万平方米，但有近60万平 方米的体量集中在一个项 目上，经济别墅约为25.3 万平方米。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
土地市场属性解析 T未来性分析结论 土地市场属性解析的机会点2： 2008年以后区域客源 舟发生裂变，小套公 寓需求仍有潜力！ 弱 E-HOUSE CHINA ”2005年克而理（仲国）售息技术有限公司 21 wW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
21 ©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司 土地市场属性解析 ¶ 未来性分析结论 土地市场属性解析的机会点2： 2008年以后区域客源 将发生裂变，小套公 寓需求仍有潜力！ www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案