土地产品属性评估 别墅、公寓适合度别墅适合度分析 ,根据我司针对别墅项目土 地的评估模型，目前本地 块的综合得分为66.9，也 就是说，本地块符合开发 别墅发展现状评价 经济型别墅的基本条件。 分类 交通 人文 商业 周边 生活 城市 自然 经济 场地 人▣ 市场 指标 条件 环境 环境 医疗 配套 规划 景观 环境 情况 环境 环境 地块在城市规划、自然景 观、场地等背景环境方面 分类 0.175 0.115 0.125 0.035 0.1 0.1 0.1 0.05 0.075 0.075 0.05 有突出的优势，可见地块 权重 的发展基础较好。 分类 6.9 1.5 3.8 1.5 084 9 10.3 21.4 1.66 5 得分 ◆目前，地块在周边生活配 评价 ★★ ★★ ★★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ 套、人文环境等方面还很 ★★ ★★ 不完善，但随着本项目的 开发，生活配套将非常完 善，因此，地块具有相当 的潜力 ”200必年克而写（中国）他息技术有限公司 E-HOUSE CHINA 27 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
27 ©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司 X根据我司针对别墅项目土 地的评估模型，目前本地 块的综合得分为66.9，也 就是说，本地块符合开发 经济型别墅的基本条件。 X地块在城市规划、自然景 观、场地等背景环境方面 有突出的优势，可见地块 的发展基础较好。 X目前，地块在周边生活配 套、人文环境等方面还很 不完善，但随着本项目的 开发，生活配套将非常完 善，因此，地块具有相当 的潜力 土地产品属性评估 ¶别墅、公寓适合度Ì别墅适合度分析 分类 指标 交通 条件 人文 环境 商业 环境 周边 医疗 生活 配套 城市 规划 自然 景观 经济 环境 场地 情况 人口 环境 市场 环境 分类 权重 0.175 0.115 0.125 0.035 0.1 0.1 0.1 0.05 0.075 0.075 0.05 分类 得分 6.9 1.5 3.8 1.5 0.84 9 10.3 5 21.4 1.66 5 评价 别墅发展现状评价 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
土地产品属性评估 别墅、公寓适合度开发潜力分析 改善后住宅发展评价 ,不利商业环境及生活配套 之弥补：随着颛桥板块的 分类 交通 人文 商业 周边 生活 城市 自然 经济 场地 人口 市场 开发启动，以及各项大型 指标 条件 环境 环境 医疗 配套 规划 景观 环境 惰况 环境 环境 公建配套和娱乐设施2008 分类 0.175 0.115 0.125 0.035 0.1 0.1 0.1 0.05 0.075 0.075 0.05 年左右陆续完工，本地块 的外部商业环境及生活配 权重 套将极大改善。 分类 13 6.3 7.9 2.8 8.4 9 2.86 3.4 7.08 5 4 我司依据对城市整体、区 得分 域及项目的未来发展改善 评价 ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★ ★★ ★★ ★★ ★★ 进行估计，重新评估了本 ★★ 苹 ★ ★ 项目土地。 ,项目开发别墅在挖掘潜力 改善后别墅发展评价 后的综合得分为70.76，基 分类 交通 人文 本达到良好的水平；项目 商业 周边 生活 城市 自然 经济 场地 人口 市场 开发中高档住宅在挖掘潜 指标 条件 环境 环境 医疗 配套 规划 景观 环境 情况 环境 环境 力后的综合得分为69.74， 分类 0.175 0.115 0.125 0.035 0.1 0.1 0.1 0.05 0.075 0.075 0.05 基本达到良好的水平. 权重 分类 6.9 2.3 5.2 1.9 10.3 21.4 1.66 得分 评价 ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ 羊 ★★ ★★ 0200必年而（中团）他卫技术有服公司 E-HOUSE CHINA 28 ww.cg35.cn最有价值房产策划2000案
28 ©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司 土地产品属性评估 ¶别墅、公寓适合度Ì开发潜力分析 分类 指标 交通 条件 人文 环境 商业 环境 周边 医疗 生活 配套 城市 规划 自然 景观 经济 环境 场地 情况 人口 环境 市场 环境 分类 权重 0.175 0.115 0.125 0.035 0.1 0.1 0.1 0.05 0.075 0.075 0.05 分类 得分 13 6.3 7.9 2.8 8.4 9 2.86 3.4 7.08 5 4 评价 改善后住宅发展评价 分类 指标 交通 条件 人文 环境 商业 环境 周边 医疗 生活 配套 城市 规划 自然 景观 经济 环境 场地 情况 人口 环境 市场 环境 分类 权重 0.175 0.115 0.125 0.035 0.1 0.1 0.1 0.05 0.075 0.075 0.05 分类 得分 6.9 2.3 5.2 1.9 2.1 9 10.3 5 21.4 1.66 5 评价 改善后别墅发展评价 X不利商业环境及生活配套 之弥补：随着颛桥板块的 开发启动，以及各项大型 公建配套和娱乐设施2008 年左右陆续完工，本地块 的外部商业环境及生活配 套将极大改善。 X我司依据对城市整体、区 域及项目的未来发展改善 进行估计，重新评估了本 项目土地。 X项目开发别墅在挖掘潜力 后的综合得分为70.76，基 本达到良好的水平；项目 开发中高档住宅在挖掘潜 力后的综合得分为69.74， 基本达到良好的水平。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
土地产品属性评估 T分析结论 y颛桥地块技术指标特征符合开发高品质社区 1.03的综合容积率、南临天然水系、13.8万不方米社区综合规 模等指标使地块具备开发高品质社区的先决条件 y别墅、公寓未来皆适合在地块上开发 通过对项目周边区域环境和配套的调查可以看出公寓和经济 型别墅都是本地块适合的产品类型。尽管从现状看，别墅适 合度由于公寓，但从未来项目上市期看，别墅与公寓对本地 块的适合度基本一致。 冠 E-HOUSE CHINA ”200必年克而理（仲国）他息技术有服公可 ww.cg35.cn最有价值房产策划2000案 3
29 ©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司 土地产品属性评估 ¶ 分析结论 º颛桥地块技术指标特征符合开发高品质社区 1.03的综合容积率、南临天然水系、13.8万平方米社区综合规 模等指标使地块具备开发高品质社区的先决条件 º别墅、公寓未来皆适合在地块上开发 通过对项目周边区域环境和配套的调查可以看出公寓和经济 型别墅都是本地块适合的产品类型。尽管从现状看，别墅适 合度由于公寓，但从未来项目上市期看，别墅与公寓对本地 块的适合度基本一致。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
步骤三：土地建设产品选型 冠 E-HOUSE CHINA 02006年克而写（仲国）他卫技术有服公司 30 ww.cg35.cn最有价值房产策划2000案
30 ©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司 步骤三：土地建设产品选型 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
T分析框架 [一]项目SWOT分析 [二]招商地产华东产品解读 [三]颛桥地块招商依云再造 冠 E-HOUSE CHINA 0200必年克而g(中国)性息技术有限公司 31 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
31 ©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司 [一] 项目SWOT分析 [二] 招商地产华东产品解读 [三] 颛桥地块招商依云再造 ¶ 分析框架 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案