土地市场属性解析 1现实性y80、90政策特质 区域竞争市场主力户型为90-120平方米，经济小户型和舒适性大户型需求量 均不大。 区域竞争个案户型面积配比 一居 物业名称 面积 比 二居 三居 面积 面积 跃层 比 例 M) 例 面积 M) (M2) (M2) 剑桥馨苑 70-80 8% 90-120 36% 120-140 28% 150-200 28% 东苑米蓝 55-65 6% 95-100 50% 120-125 30% 200-215 14% 德尙世嘉 70-90 14% 80-120 44% 110-140 16% 150-200 2% 今天花园 三期 50-70 7% 90-110 70% 110-130 14% 150-200 9% 结论点3：政策导致现实区域客源断层凸现 200必年克而中国）他技术有公 E-HOUSE CHINA 12 ww.cg35.cn最有价值房产策划2000案
12 ©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司 物业名称 一居 面积 (M2） 比 例 二居 面积 (M2） 比 例 三居 面积 (M2） 比 例 跃层 面积 (M2） 比 例 剑桥馨苑 70-80 8% 90-120 36% 120-140 28% 150-200 28% 东苑米蓝 55-65 6% 95-100 50% 120-125 30% 200-215 14% 德尚世嘉 70-90 14% 80-120 44% 110-140 16% 150-200 2% 今天花园 三期 50-70 7% 90-110 70% 110-130 14% 150-200 9% 土地市场属性解析 ¶ 现实性Ì80、90政策特质 区域竞争市场主力户型为90-120平方米，经济小户型和舒适性大户型需求量 均不大。 区域竞争个案户型面积配比 结论点3：政策导致现实区域客源断层凸现 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
土地市场属性解析 T现实性分析结论 土地市场属性解析的机会点1： 我们需要跳出区域现 有客源看颛桥地块！ 弱 E-HOUSE CHINA 0200必年克而g(中国)性息技术有限公司 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 6
13 ©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司 土地市场属性解析 ¶ 现实性分析结论 土地市场属性解析的机会点1： 我们需要跳出区域现 有客源看颛桥地块！ www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
土地市场属性解析 I未来性y产业及交通规划 ,与本案人口导入直接相关 的是紫竹科学园区、莘庄 工业区、闵行经济技术开 发区。 闵北工业区 高速公路 内环线 预计到2008年，这些园区 共计增加从业人员31000 延安高架 人。 际机场 318国道 闵何 浦东国际机场 区政府 上海市莘庄工业区 浦江工业园区 沪杭高速公路 320闲指 紫竹科学园区 闵行经济技术开发区 冠 02004年克而理（中国）他息技术有限公国 E-HOUSE CHINA 14 ww.cg35.cn最有价值房产策划2000案
14 ©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司 X与本案人口导入直接相关 的是紫竹科学园区、莘庄 工业区、闵行经济技术开 发区。 X预计到2008年，这些园区 共计增加从业人员31000 人。 土地市场属性解析 ¶ 未来性Ì产业及交通规划 闵行经济技术开发区 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
土地市场属性解析 T未来性产业及交通规划 交通体系日趋完善，板 块辐射半径迅速扩大。 轨道1.5号线：一方面 将为区域导入来自市区 尤其是西区的客源。另 一方面也为区域导入老 轨道交通1号线 闽行开发区的客源。 辐射范围 ·沪闵高架、莘奉金高 速：将为区域导入城市 中心区客源。 颛桥板块苹事金高速 轨道交通5号线 结论点1：市区及闵行开发区的客源导入成为可能。 冠 E-HOUSE CHINA 0200必年克而号（中国）售息技术有限公司 15 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
15 ©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司 颛桥 板块 轨道交通1号线 轨道交通5号线 莘奉金高速 沪闵路 颛桥板块 X交通体系日趋完善，板 块辐射半径迅速扩大。 X轨道1.5号线：一方面 将为区域导入来自市区 尤其是西区的客源。另 一方面也为区域导入老 闽行开发区的客源。 X沪闵高架、莘奉金高 速：将为区域导入城市 中心区客源。 辐射范围 土地市场属性解析 ¶ 未来性Ì产业及交通规划 结论点1：市区及闵行开发区的客源导入成为可能。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
土地市场属性解析 T未来性商业及人口规划 商业配套 闵行区依托区内重点工程 和轨道交通布局拟定19个 现代服务业功能区建设规 划，其中2个生产性服务业 功能区建设已启动。目 前，颛桥、华漕生产性服 务业功能区建设已启动， 规划中 2006年再启动1-2个 ·目前的商业配套以中档商 业为主，周边消费主要依 靠大卖场，区域消费力水 规则中 平一般。 ,预计到2008年新都广场、 都市路商业街建成以后， 区域的商业配套将大幅改 善。 结论点2：2008年起，颛桥附近的客源导入成为现实。 冠 E-HOUSE CHINA 200年而（中国）他息技术有限公司 16 ww.cg35.cn最有价值房产策划2000案
16 ©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司 土地市场属性解析 ¶ 未来性Ì商业及人口规划 好爱 广场 家得利 规划中 新都 广场 规划中 都市路 商业街 农工商 卖场 商业配套 X闵行区依托区内重点工程 和轨道交通布局拟定19个 现代服务业功能区建设规 划，其中2个生产性服务业 功能区建设已启动。 目 前，颛桥、华漕生产性服 务业功能区建设已启动， 2006年再启动1-2个 X目前的商业配套以中档商 业为主，周边消费主要依 靠大卖场，区域消费力水 平一般。 X预计到2008年新都广场、 都市路商业街建成以后， 区域的商业配套将大幅改 善。 结论点2：2008年起，颛桥附近的客源导入成为现实。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案