《资产评估专业综合实验》课程教学大纲 一、课程基本信息 课程代码：16015602 课程名称：资产评估专业综合实验课 英文名称：Assets Evaluation Professional Comprehensive Experiment 课程类别：专业课 学 时：32 学 分：2 用对象：资产评估专业大三本科生，相关专业大三本科生 考核方式：考查 先修课程：资产评估、无资产评估、房地产评估、企业价值评估 二、课程简介 中文简介：本课程应资产评估专业与财务会计等相关专业实践教学的要求，按照 房地产评估、机器设备评估、无形资产评估、企业价值评估的基本内容、原理、方法 和实验步骤，参照资产评估实务的规范和要求，完成各单项和整体资产的评估。 英文简介：This course should be based on the requirements of practical appraisal of professional and financial accounting and other relevant professional practice teaching according to the real estate evaluation,machinery and equipment evaluation,intangible assets assessment,the basic content of enterprise valuation,principles,methods and experimental steps,with reference to asset evaluation practices and norms Requirements, to complete the assessment of individual and overall assets. 三、课程性质与教学目的 《资产评估专业综合实验》课程是资产评估类专业的一门核心课程，主要以实验 课的形式，教学全过程要使用机房，在实验室结合相关软件操作，具有很强的实践性 和操作性，以加强理论联系实际 本课程目的是突出实务操作能力的培养，要求学生在了解和掌握资产评估的基本 程序和过程、认识和分析资产评估的内容和种类、理解资产评估的重要目的和现实意 义基础上，掌握各类资产评估中常用的市场法，成本法，收益法的运用：培养学生诚 信、细心、务实、责任感、自信、沟通能力、团队合作能力等职业素养 四、教学内容及要求 第一章房地产评估 (一)目的与要求 1、理解房地产特性及评估的原则： 2、熟悉房地产评估的其木程序： 3、理解房地产价格的特性、种类、构成以及影响因素：
《资产评估专业综合实验》课程教学大纲 一、课程基本信息 课程代码：16015602 课程名称：资产评估专业综合实验课 英文名称：Assets Evaluation Professional Comprehensive Experiment 课程类别：专业课 学 时：32 学 分：2 适用对象: 资产评估专业大三本科生，相关专业大三本科生 考核方式：考查 先修课程：资产评估、无资产评估、房地产评估、企业价值评估 二、课程简介 中文简介：本课程应资产评估专业与财务会计等相关专业实践教学的要求，按照 房地产评估、机器设备评估、无形资产评估、企业价值评估的基本内容、原理、方法 和实验步骤，参照资产评估实务的规范和要求，完成各单项和整体资产的评估。 英文简介：This course should be based on the requirements of practical appraisal of professional and financial accounting and other relevant professional practice teaching, according to the real estate evaluation, machinery and equipment evaluation, intangible assets assessment, the basic content of enterprise valuation, principles, methods and experimental steps, with reference to asset evaluation practices and norms Requirements, to complete the assessment of individual and overall assets. 三、课程性质与教学目的 《资产评估专业综合实验》课程是资产评估类专业的一门核心课程，主要以实验 课的形式，教学全过程要使用机房，在实验室结合相关软件操作，具有很强的实践性 和操作性，以加强理论联系实际。 本课程目的是突出实务操作能力的培养，要求学生在了解和掌握资产评估的基本 程序和过程、认识和分析资产评估的内容和种类、理解资产评估的重要目的和现实意 义基础上，掌握各类资产评估中常用的市场法，成本法，收益法的运用；培养学生诚 信、细心、务实、责任感、自信、沟通能力、团队合作能力等职业素养。 四、教学内容及要求 第一章 房地产评估 （一）目的与要求 1、理解房地产特性及评估的原则； 2、熟悉房地产评估的基本程序； 3、理解房地产价格的特性、种类、构成以及影响因素；
4、掌握房地产评估的成本法： 5、掌握房地产评估的收益法： 6、掌握房地产评估的市场法。 (二)教学内容 第一节市场法评估 1.思路与步骤 在充分搜集房地产交易实例的基础上，选取与估价对象处于同一供需圈内、具有 较强相关性、替代性且属近期交易的类似房地产3-5个案例作为参照物，再根据估价 对象与参照物经比较分析后的第异情况，讲行交易情况修正、市场状况调整和房地产 状况调整，最终得出估价对象的公开市场价值。 2.计算公式 比准价格=交易实例价格X交易情况修正系数X市场状况调整系数×房地产状 况调整系数 3.注意事项 (1)注意选择合适的可比实例。案例来源可参考搜房网、链家网的放盘价格 并且通过了解市场情况后，确定交易价格。 (2)注意不同用途的估价对象要设计不同的比较因素才能进行准确估价。 (3)需填写因素条件说明表、比较因素指数表和比较因素条件修正表，最后得 出评估结论 第二节成本法评估 1.思路与步骤 先运用重置成本法求取建筑物重置价格，即以购置或重建估价对象所需的各项费 用之和为基础，加上正常的利息、利润及税费，估算重新构建价格，再估算折旧，最 后求取计算价格。 2.计算公式 房地产价格=房地产的重新购建价格-建筑物的折旧=土地重新购建价格+建筑物 的重新购建价格-建筑物的折旧 房地产的重新构建价格通常由如下7大项构成：土地取得成本：开发成本：管理 费用：投资利息：销售费用：销售税费：开发利润。 根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折 旧三大类。 3.土地价格采用基准地价修正法求取。求取过程是将基准地价作为市场法的可比 实例，然后对基准地价进行交易日期、区域因素、个别因素修正，得到土地价格。基 准地价水平可查询本市国土资源局网站或者wind资讯网获得。 4.建筑物重新构建价格的计算
4、掌握房地产评估的成本法； 5、掌握房地产评估的收益法； 6、掌握房地产评估的市场法。。 （二）教学内容 第一节 市场法评估 1.思路与步骤 在充分搜集房地产交易实例的基础上，选取与估价对象处于同一供需圈内、具有 较强相关性、替代性且属近期交易的类似房地产 3-5 个案例作为参照物，再根据估价 对象与参照物经比较分析后的差异情况，进行交易情况修正、市场状况调整和房地产 状况调整，最终得出估价对象的公开市场价值。 2.计算公式 比准价格＝交易实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状 况调整系数 3.注意事项 （1）注意选择合适的可比实例。案例来源可参考搜房网、链家网的放盘价格， 并且通过了解市场情况后，确定交易价格。 （2）注意不同用途的估价对象要设计不同的比较因素才能进行准确估价。 （3）需填写因素条件说明表、比较因素指数表和比较因素条件修正表，最后得 出评估结论。 第二节 成本法评估 1.思路与步骤 先运用重置成本法求取建筑物重置价格，即以购置或重建估价对象所需的各项费 用之和为基础，加上正常的利息、利润及税费，估算重新构建价格，再估算折旧，最 后求取计算价格。 2.计算公式 房地产价格=房地产的重新购建价格-建筑物的折旧=土地重新购建价格+建筑物 的重新购建价格-建筑物的折旧 房地产的重新构建价格通常由如下 7 大项构成：土地取得成本；开发成本；管理 费用；投资利息；销售费用；销售税费；开发利润。 根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折 旧三大类。 3.土地价格采用基准地价修正法求取。求取过程是将基准地价作为市场法的可比 实例，然后对基准地价进行交易日期、区域因素、个别因素修正，得到土地价格。基 准地价水平可查询本市国土资源局网站或者 wind 资讯网获得。 4.建筑物重新构建价格的计算
计算建筑物重新购建价格时，注意区分重置成本和重建成本。 建筑物重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设 备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效 用的建筑物的正常价格 建筑物重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑物材料、建 筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建 筑物完全相同的新建筑物的正常价格。 求取建筑物重置成本或重建成本，应求取全新建筑物的重置成本或重建成本，可 采用单位比较法、分部分项法、工料测量法等工程造价估算的方法求取，或利用政府 确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价值，并进行适当调整来求取。工 程造价可依据当地建筑安装工程造价调整得到，可从当地造价管理信息网（如“广州 市建设工程造价管理信息网”)查询。 5.建箱物折日的计算 建筑物折旧选用使用年限法、市场提取法和分解法求取。 当采用使用年限法计算建筑物成新率时，建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起计 算，根据建筑物的建筑结构、用途和维护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益 状况等综合判断，在表2-1和表2-2基础上分析确定。住宅类建筑物只需要考虑建筑 的的经济使用年限，无需考虑土地剩余年限对成新率的影响：非住宅用途的建筑物经 济寿命晚于土地使用期限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满无偿收回建 设用地使用权及地上建筑物的，应按自建筑物竣工时起至建设用地使用权期间届满之 日止的时间计算建筑物折旧。 第三节收益法评估 1.思路与步骤 收集与验证有关租金，营业收入和营业费用等的市场价格水平资料，加以分析判 断：预测未来各期的潜在毛收入：考虑客观完置率等后估算有效毛收入：估算正常运 营费用：预测净收益：选择适当的报酬率（资本化率），运用适宜的收益法计算公式， 计算估价对象的收益价格 2.注意事项 (1)注意净收益的取值要考虑有形收益和无形收益、实际收益和客观收益，收 益法采用的净收益应是估价对象未来的净收益，而不是历史收益或当前净收益。 (2)不管采用何种净收益流模式、报酬率、收益年限及收益公式，一定要有足 够的理由和依据。 (3)租金采用市场法估算，具体估算过程见市场法。 3.折现率的确定方法 市场提取法，是利用与估价对象房地产具有类似收益的可比实例房地产的价格
计算建筑物重新购建价格时，注意区分重置成本和重建成本。 建筑物重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设 备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效 用的建筑物的正常价格。 建筑物重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑物材料、建 筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建 筑物完全相同的新建筑物的正常价格。 求取建筑物重置成本或重建成本，应求取全新建筑物的重置成本或重建成本，可 采用单位比较法、分部分项法、工料测量法等工程造价估算的方法求取，或利用政府 确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价值，并进行适当调整来求取。工 程造价可依据当地建筑安装工程造价调整得到，可从当地造价管理信息网（如“广州 市建设工程造价管理信息网”）查询。 5.建筑物折旧的计算 建筑物折旧选用使用年限法、市场提取法和分解法求取。 当采用使用年限法计算建筑物成新率时，建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起计 算，根据建筑物的建筑结构、用途和维护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益 状况等综合判断，在表 2-1 和表 2-2 基础上分析确定。住宅类建筑物只需要考虑建筑 的的经济使用年限，无需考虑土地剩余年限对成新率的影响；非住宅用途的建筑物经 济寿命晚于土地使用期限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满无偿收回建 设用地使用权及地上建筑物的，应按自建筑物竣工时起至建设用地使用权期间届满之 日止的时间计算建筑物折旧。 第三节 收益法评估 1.思路与步骤 收集与验证有关租金，营业收入和营业费用等的市场价格水平资料，加以分析判 断；预测未来各期的潜在毛收入；考虑客观完置率等后估算有效毛收入；估算正常运 营费用；预测净收益；选择适当的报酬率(资本化率)，运用适宜的收益法计算公式， 计算估价对象的收益价格。 2.注意事项 （1）注意净收益的取值要考虑有形收益和无形收益、实际收益和客观收益，收 益法采用的净收益应是估价对象未来的净收益，而不是历史收益或当前净收益。 （2）不管采用何种净收益流模式、报酬率、收益年限及收益公式，一定要有足 够的理由和依据。 （3）租金采用市场法估算，具体估算过程见市场法。 3.折现率的确定方法 市场提取法，是利用与估价对象房地产具有类似收益的可比实例房地产的价格
净收益等资料，选用相应的资本化公式，反求出折现率的方法。在P=a/r的情况下， 通过r=a/P直接求取。 (2)累加法，即安全利率加上风险调整值法。首先是求取安全利率，即无风险 的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率，然后 根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式 物价指数状况以及估价对象的用途，新旧程度等确定风险调整值，最后用安全利率加 风险周整值的和作为该估价对象的资本化率 (3)收益风险倍数法。收益风险倍数法是在参照投资收益率排序法的基础上， 对安全利率加调整值法加以改进的方法。即把安全利率加风险调整值法中要求取的风 险调整值改变为确定房地产投资与安全投资年回收额的多出倍数。因房地产投资的风 险高于国债，在投资收益率排序上，房地产投资收益率应高于同期国债年利率。 (三)思考与实践 1、自选一处住宅进行价值评估。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参 考依据而评估房地产抵押价值。评估基准日：自定。要求首先了解评估案例基础信息， 然后按照一人多岗或者一人一岗的模式分组完成。 2、自选一处房进行价值评估。估价目的：为确定房地产抵钾贷款额度提供参 考依据而评估房地产抵押价值。评估基准日：自定。要求首先了解评估案例基础信息 然后按照一人多岗或者一人一岗的模式分组完成。 3、自选一处商铺进行价值评估。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参 考依据而评估房地产抵押价值。评估基准日：自定。要求首先了解评估案例基础信息， 然后按照一人多岗或者一人一岗的模式分组完成。 (四)教学方法与手段 实验室上机操作，提交评估报告 对学生进行业务操作和提交报告的要求：按照资产评估专业人员的标准，坚持诚 实守信，勤勉尽责，谨慎从业，坚持独立、客观、公正的原则，不得出具或者签署虚 假资产评估报告或者有重大遗漏的资产评估报告。 第二章机器设备评估 (一)目的与要求 1、理解机器设备及其评估的特点 2、熟悉机器设备评估的基本程序： 3、掌握成本法在机器设备评估中的运用： 4、掌握市场法在机器设备评估中的运用。。 (二)教学内容 第一节机器设备的成本法评估
净收益等资料，选用相应的资本化公式，反求出折现率的方法。在 P＝a/r 的情况下， 通过 r=a/P 直接求取。 （2）累加法，即安全利率加上风险调整值法。首先是求取安全利率，即无风险 的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率，然后 根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、 物价指数状况以及估价对象的用途，新旧程度等确定风险调整值，最后用安全利率加 风险调整值的和作为该估价对象的资本化率。 （3）收益风险倍数法。收益风险倍数法是在参照投资收益率排序法的基础上， 对安全利率加调整值法加以改进的方法。即把安全利率加风险调整值法中要求取的风 险调整值改变为确定房地产投资与安全投资年回收额的多出倍数。因房地产投资的风 险高于国债，在投资收益率排序上，房地产投资收益率应高于同期国债年利率。 （三）思考与实践 1、自选一处住宅进行价值评估。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参 考依据而评估房地产抵押价值。评估基准日：自定。要求首先了解评估案例基础信息， 然后按照一人多岗或者一人一岗的模式分组完成。 2、自选一处厂房进行价值评估。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参 考依据而评估房地产抵押价值。评估基准日：自定。要求首先了解评估案例基础信息， 然后按照一人多岗或者一人一岗的模式分组完成。 3、自选一处商铺进行价值评估。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参 考依据而评估房地产抵押价值。评估基准日：自定。要求首先了解评估案例基础信息， 然后按照一人多岗或者一人一岗的模式分组完成。 （四）教学方法与手段 实验室上机操作，提交评估报告。 对学生进行业务操作和提交报告的要求：按照资产评估专业人员的标准，坚持诚 实守信，勤勉尽责，谨慎从业，坚持独立、客观、公正的原则，不得出具或者签署虚 假资产评估报告或者有重大遗漏的资产评估报告。 第二章 机器设备评估 （一）目的与要求 1、理解机器设备及其评估的特点； 2、熟悉机器设备评估的基本程序； 3、掌握成本法在机器设备评估中的运用； 4、掌握市场法在机器设备评估中的运用。。 （二）教学内容 第一节 机器设备的成本法评估
1、思路和步骤 成本法也称重置成本法或重置价值法，是指以评估基准日价格重新购置或建造与 评估对象功效相同的全新设备所需的费用之和，减去被评估资产己经发生的实体性贬 值、功能性贬值和经济性贬值后，得到的差额作为被评估资产的评估值的评估方法， 成本法是机器设备评估最基本和最常用的方法，绝大多数情况下成本法适用于机器设 备的评估。 采用成本法评估机器设备的步骤如下：明确评估目的和对象，收集相关产权、价 格数据和资料：分别估算被评估设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性 贬值：如果被评估设备的功能性贬值和经济性贬值不方便估算，可以采用计算重置成 本和综合成新率估算被评估设备的价值。 2、成本法的计算公式 (1)重置成本的估算 重置成本是指在评估基准日重新购置或建造与评估对象功效相同的全新设备所 需的全部费用总和。机器设备重置成本可分为复原重置成本和更新重置成本。前者指 运用原来相同的材料、制造标准、设计及技术等，以评估基准日价格购建与评估对象 功效相同的全新机器设备所耗费的全部成本。而更新重置成本是指利用新材料、根据 现代标准和技术，以评估基准日价格购建与评估对象具有同等功能的全新机器设备所 耗费的全部成本。 重置成本的计算有市场询价法、重置核算法、价格指数法、规模经济效益指数法 和统计分析法。如果是自建设备，还可以采用综合估价法估算重置成本。这几种方法 并不是单一的，在某些情况下需要使用多种方法估算重置成本。 1)外购机器设备的重置成本估算 2)价格指数法 3)规模经济效益指数法 4)综合估价法 5)统计分析法 (2)实体性贬值的估算 机器设备的实体性贬值是指机器设备由于在生产中使用或自然力作用、物理或化 学原因等导致的资产实体上磨损与失效，从而造成资产在价值上的减少。 设备实体性贬值估算的常用方法有观测分析法、寿命比率法和修复费用法。 (3)设备功能性贬值的估算 机器设备的功能性贬值是指由于技术进步的影响，待估设备与同类主流设备相 比，技术上相对落后导致的价值减少。功能性贬值可分为超额投资成本增加形成的功 能性贬值和超额运营成本增加形成的功能性贬值。 (4)设备的经济性贬值估算
1、思路和步骤 成本法也称重置成本法或重置价值法，是指以评估基准日价格重新购置或建造与 评估对象功效相同的全新设备所需的费用之和，减去被评估资产已经发生的实体性贬 值、功能性贬值和经济性贬值后，得到的差额作为被评估资产的评估值的评估方法。 成本法是机器设备评估最基本和最常用的方法，绝大多数情况下成本法适用于机器设 备的评估。 采用成本法评估机器设备的步骤如下：明确评估目的和对象，收集相关产权、价 格数据和资料；分别估算被评估设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性 贬值；如果被评估设备的功能性贬值和经济性贬值不方便估算，可以采用计算重置成 本和综合成新率；估算被评估设备的价值。 2、成本法的计算公式 （1）重置成本的估算 重置成本是指在评估基准日重新购置或建造与评估对象功效相同的全新设备所 需的全部费用总和。机器设备重置成本可分为复原重置成本和更新重置成本。前者指 运用原来相同的材料、制造标准、设计及技术等，以评估基准日价格购建与评估对象 功效相同的全新机器设备所耗费的全部成本。而更新重置成本是指利用新材料、根据 现代标准和技术，以评估基准日价格购建与评估对象具有同等功能的全新机器设备所 耗费的全部成本。 重置成本的计算有市场询价法、重置核算法、价格指数法、规模经济效益指数法 和统计分析法。如果是自建设备，还可以采用综合估价法估算重置成本。这几种方法 并不是单一的，在某些情况下需要使用多种方法估算重置成本。 1）外购机器设备的重置成本估算 2）价格指数法 3）规模经济效益指数法 4）综合估价法 5) 统计分析法 （2）实体性贬值的估算 机器设备的实体性贬值是指机器设备由于在生产中使用或自然力作用、物理或化 学原因等导致的资产实体上磨损与失效，从而造成资产在价值上的减少。 设备实体性贬值估算的常用方法有观测分析法、寿命比率法和修复费用法。 （3）设备功能性贬值的估算 机器设备的功能性贬值是指由于技术进步的影响，待估设备与同类主流设备相 比，技术上相对落后导致的价值减少。功能性贬值可分为超额投资成本增加形成的功 能性贬值和超额运营成本增加形成的功能性贬值。 （4）设备的经济性贬值估算