2017年年度报告 各地关于租赁住宅的政策如下 部门 政策 2016年11月税务总局纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的,按照住宿跟务缴 纳增值税 年1月 省政府工作目标:到2018年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳 定的住房租赁市场体系,推动实现城镇居民住有所居的目标 2017年2月 住建部 规范租赁市场:加快住房租赁市场立法:多渠道增加租赁住房有效供应;大力 发展公租房:加强住房租赁市场监管 2017年4月住建部 鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造:开展集体建设用地上建设租赁住房试 点:鼓励个人依法出租自有住房 017年4月北京市政府推动住房用地供给侧结构性改革,促进完善购租并举的住房体系,实现住有所 居。未来5年加快供地新建住房中产权类约占70%,租赁类约占30%,未来五 年150万套住房建设需求中包括50万套租赁住房 2017年7月九部委在人口净流入的大城市中,加快发展住房租赁市场。选取广州、深圳、南京、 杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市为首 批试点单位,明确各地要搭建住房租赁交易平台增加新建租赁住房供应 2017年7月深圳市政府提出要加快培育住房租赁市场,规范租赁市场秩序,培育多元化、规模化、专 业化的住房供应主体,形成先租后买的梯度住房消费模式,努力构建分层次、 多渠道的住房供应体系 2017年7月上海市政府“十三五时期上海新增住房供应总套数要比“十二五期间增加6%左右,其中 大幅增加租赁住房供应在产业集聚区、交通枢纽区、商办过剩区重点发展 租赁住房,预计新增供应租赁住房70万套 2017年7月广州市政府住房租赁新政共16条,从商改租、入学、税收、水电等多个方面对住房租赁 进行史无前例地大力扶持,首先提出了“租售同权 2017年7月住建部将通过立法明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定 租期和租金等方面的制度逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享 有同等待遇 2017年8月住建部 村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营 集体租赁住房 2017年11月上证所 全国首单长租公寓资产类RETs(房地产信托投资基金)获得上证所审议通过 2017年11月上海公积金上海市首批14家具有较大规模的住房租赁企业共同签署住房公积金租赁提取 集中办理业务合作协议,可申请公积金提取支付房租 2018年1月国土资源部沈阳、南京、杭州等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案 获得国土部同意 上广深十三五土地供应规划如下: 北京 上海 类别 总计 租赁 总计租赁总计|租赁|总计租赁 计划土地供应量(公顷) 5500 3200 825 计划房屋供应套数(万) 170 65 平均年供应套数(万) 10 34 15 7 租赁房屋供应套数占比 33% 11/159
2017 年年度报告 11 / 159 各地关于租赁住宅的政策如下： 时间 部门 政策 2016 年 11 月 税务总局 纳税人以长（短）租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿跟务缴 纳增值税 2017 年 1 月 广东省政府 工作目标：到 2018 年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳 定的住房租赁市场体系，推动实现城镇居民住有所居的目标 2017 年 2 月 住建部 规范租赁市场：加快住房租赁市场立法；多渠道增加租赁住房有效供应；大力 发展公租房；加强住房租赁市场监管 2017 年 4 月 住建部 鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造；开展集体建设用地上建设租赁住房试 点；鼓励个人依法出租自有住房 2017 年 4 月 北京市政府 推动住房用地供给侧结构性改革，促进完善购租并举的住房体系，实现住有所 居。未来 5 年加快供地新建住房中产权类约占 70%，租赁类约占 30%，未来五 年 150 万套住房建设需求中包括 50 万套租赁住房 2017 年 7 月 九部委 在人口净流入的大城市中，加快发展住房租赁市场。选取广州、深圳、南京、 杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等 12 个城市为首 批试点单位，明确各地要搭建住房租赁交易平台增加新建租赁住房供应 2017 年 7 月 深圳市政府 提出要加快培育住房租赁市场，规范租赁市场秩序，培育多元化、规模化、专 业化的住房供应主体，形成先租后买的梯度住房消费模式，努力构建分层次、 多渠道的住房供应体系 2017 年 7 月 上海市政府 “十三五”时期上海新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加 60%左右，其中 将大幅增加租赁住房供应.在产业集聚区、交通枢纽区、商办过剩区重点发展 租赁住房，预计新增供应租赁住房 70 万套 2017 年 7 月 广州市政府 住房租赁新政共 16 条，从商改租、入学、税收、水电等多个方面对住房租赁 进行史无前例地大力扶持，首先提出了“租售同权” 2017 年 7 月 住建部 将通过立法.明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定 租期和租金等方面的制度.逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享 有同等待遇 2017 年 8 月 住建部 村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营 集体租赁住房 2017 年 11 月 上证所 全国首单长租公寓资产类 REITs(房地产信托投资基金) 获得上证所审议通过 2017 年 11 月 上海公积金 中心 上海市首批 14 家具有较大规模的住房租赁企业共同签署住房公积金租赁提取 集中办理业务合作协议，可申请公积金提取支付房租 2018 年 1 月 国土资源部 沈阳、南京、杭州等 11 个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案 获得国土部同意 北上广深十三五土地供应规划如下： 类别 北京 上海 广州 深圳 总计 租赁 总计 租赁 总计 租赁 总计 租赁 计划土地供应量（公顷） 6000 1300 5500 1700 3200 825 800 234 计划房屋供应套数（万） 150 50 170 70 75 15 65 35 平均年供应套数（万） 30 10 34 14 15 3 13 7 租赁房屋供应套数占比 33% 41% 20% 35%
2017年年度报告 知名房地产商关于长租公寓的计划: 名称长租公寓品牌今年成绩 发展计划 万科泊寓 已进入28个城市,获取房间84万间 2017年预计总获取房间数量超过10万间,预 计到2018年,拓展公寓目标45万间,远期规 划则计划提供100万套公寓 寓 进入了16个城市 2017年开业1.5万间长租公寓,至2020年,数 量达成行业前三,营收20亿元 旭辉领寓国际 已开发1万间,筹建运营28个项目,进入今年的目标是入市2万间,5年运营管理20万 13个城市 间,完成国际化布局,同时实现IPO上市 远洋邦舍 Boonself进入北京、上海、深圳、广州、杭州、成|2017年目标签约5000套房 都、大连共7个城市,2000套房 金地草莓社区 已开业4家门店(上海、深圳),约1200近三年目标拓展6万间,主力发展一线,准 间房。筹备中7家门店待开业(深圳、上线,二线重点城市 每、杭州、昆明)约1500间 保利N+公寓 已进入重庆、西安、大连、长沙等 十三五规划的战略目标指出,3年内商业公寓 板块做到内部自持和外部拓展双轨同时布局 目前招商蛇口运营中的长租公寓达16万未来,通过收购兼并的模式加速扩张,管理规 间,建筑规模总计约60万平方米 模扩容至100万间 上海地产集团 已经竞得9宗租赁住宅用地,总规划建筑|今年获得19幅地块,共计108万平方米建筑面 面积超66万平方米 积,可提供2万套租赁住宅,2018上半年前计 划开工约4000套,到2018年底开工100万平 米,2020年交付2万套租赁住房 上海张江集团 已竞得4宗租赁住宅用地,总规划建筑面 积超25万平方米 银行对长租公寓的金融支持 时间 动作 江苏银行 2017年10月25日碧柱园上海长租项目获得2500万融资 中信银行 207年10月30日将在未来3年为碧桂园在长租领域提供300亿元保障基金 湖北武汉市房管局联合中国建设银行打造的武汉住房租赁交易服务平台正 中国建设银行2017年11月1日 式上线运营 与厦门市国土资源与房地产管理局合作,为住房租赁市场各参与主体提供 中国银行 2017年11月2日 全链条的金融产品与服务 中国建设银行2017年11月2日与广东省住建厅、佛山市政府达成住房租赁战略合作 在深圳与万科、恒大、碧桂园等11家房企以及比亚迪、方太等11家承租 中国建设银行2017年11月3日 企业签署住房租赁战略合作协议 与广州市住房和城乡建设委员会合作,将为广州市住房租赁市场参与主体 中国工商银行2017年11月16日 提供5000亿元授信资金支持 中国建设银行2017年11月16日携手星河控股推出“cb建融家园星河荣御长租公寓 12/159
2017 年年度报告 12 / 159 知名房地产商关于长租公寓的计划： 名称 长租公寓品牌 今年成绩 发展计划 万科 泊寓 已进入 28 个城市，获取房间 8.4 万间 2017 年预计总获取房间数量超过 10 万间，预 计到 2018 年，拓展公寓目标 45 万间，远期规 划则计划提供 100 万套公寓 龙湖 冠寓 进入了 16 个城市 2017 年开业 1.5 万间长租公寓，至 2020 年，数 量达成行业前三，营收 20 亿元 旭辉 领寓国际 已开发 1 万间，筹建运营 28 个项目，进入 13 个城市 今年的目标是入市 2 万间，5 年运营管理 20 万 间，完成国际化布局，同时实现 IPO 上市 远洋 邦舍 Boonself 进入北京、上海、深圳、广州、杭州、成 都、大连共 7 个城市，2000 套房 2017 年目标签约 5000 套房 金地 草莓社区 已开业 4 家门店（上海、深圳），约 1200 间房。筹备中 7 家门店待开业（深圳、上 海、杭州、昆明）约 1500 间 近三年目标拓展 6 万间，主力发展一线，准一 线，二线重点城市 保利 N+公寓 已进入重庆、西安、大连、长沙等 十三五规划的战略目标指出，3 年内商业公寓 板块做到内部自持和外部拓展双轨同时布局 招商 蛇口 目前招商蛇口运营中的长租公寓达 1.6 万 间，建筑规模总计约 60 万平方米 未来，通过收购兼并的模式加速扩张，管理规 模扩容至 100 万间 上海地产集团 已经竞得 9 宗租赁住宅用地，总规划建筑 面积超 66 万平方米 今年获得 19 幅地块，共计 108 万平方米建筑面 积，可提供 2 万套租赁住宅，2018 上半年前计 划开工约 4000 套，到 2018 年底开工 100 万平 米，2020 年交付 2 万套租赁住房 上海张江集团 已竞得 4 宗租赁住宅用地，总规划建筑面 积超 25 万平方米 银行对长租公寓的金融支持 机构 时间 动作 江苏银行 2017 年 10 月 25 日 碧桂园上海长租项目获得 2500 万融资 中信银行 2017 年 10 月 30 日 将在未来 3 年为碧桂园在长租领域提供 300 亿元保障基金 中国建设银行 2017 年 11 月 1 日 湖北武汉市房管局联合中国建设银行打造的武汉住房租赁交易服务平台正 式上线运营 中国银行 2017 年 11 月 2 日 与厦门市国土资源与房地产管理局合作，为住房租赁市场各参与主体提供 全链条的金融产品与服务 中国建设银行 2017 年 11 月 2 日 与广东省住建厅、佛山市政府达成住房租赁战略合作 中国建设银行 2017 年 11 月 3 日 在深圳与万科、恒大、碧桂园等 11 家房企以及比亚迪、方太等 11 家承租 企业签署住房租赁战略合作协议 中国工商银行 2017 年 11 月 16 日 与广州市住房和城乡建设委员会合作，将为广州市住房租赁市场参与主体 提供 5000 亿元授信资金支持 中国建设银行 2017 年 11 月 16 日 携手星河控股推出“ccb 建融家园.星河荣御”长租公寓
2017年年度报告 中国建设银行2017年12月5日 提供200亿元资金,助力碧桂园在上海发展长租公寓 中国建设银行2017年12月11日 招商蛇口通过建设银行发行全国首单银行间市场长租公寓资产支持票据, 规模200亿元 发布“法人租赁住房贷款”和“共有产权住房贷款”产品,“法人租赁住房贷款 的贷款对象涵盖了租赁住房的开发建设主体、购置并购主体、专业运营主 中国农业银行2018年1月18日体和其他出租主体,可有效满足客户在房源获取阶段、装修改造阶段、项 目运营阶段的合理融资需求。而“共有产权住房贷款”则可重点满足客户在 共有产权住房开发和销售环节的融资需求 截至目前,上海已出让29幅租赁地块。2018年1月9日,上海市人民政府分别与国家开发 银行、中国建设银行在沪签署《发挥开发性金融机构优势推进上海市住房租赁市场建设合作备忘 录》和《推动上海市住房租赁市场发展战略合作备忘录》。签约仪式上,国家开发银行上海市分 行、中国建设银行上海市分行还分别与城投集团、地产集团、申通地铁集团、光明集团、张江集 团等上海市国企签署《租赁住房业务开发性金融合作协议》《住房租赁合作协议》,进一步支持 国企参与推动上海住房租赁市场健康发展 2018年1月20日,上海首个国企租赁住房业务品牌——城方,由上海地产集团正式发布。 与此同时,上海地产集团与临港集团、建设银行、国寿润投资、中信证券、中国通服、阿里云等 20多家企业组成的租赁住房建设运营生态合作联盟也宣告成立。上海地产集团租赁住房业务板块 全面启动。目前,上海地产集团首批确定17幅租赁房地块,全部建成后可供应约2万套租赁房源。 2018年上半年,计划开工4000套,年底前全面开工,2020年实现交付 未来长租公寓在政策引导和扶持下将得到大力发展,从而带动全装修市场的进一步提升 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 口适用√不适用 三、报告期内核心竞争力分析 √适用口不适用 (一)客户资源优势 习主席在中央经济会议工作中明确“房子是用来住的,不是用来炒的”,随后国家、各地政府 出台了相关调控政策。2017年随着租赁住宅概念的提出,国企、央企、各大龙头房地产企业开始 布局长租公寓市场,并提出到十三五末的开发计划。随着长效机制的建立,未来房地产市场将逐 步回归理性,房地产商高发展高增长的时代即将结束 房地产企业在国家继续推进新建住宅全装修的政策下,在面临销售放缓的情况下,会更加提 升产品品质,从而选择行业内有口碑有品质的装饰公司进行合作。 来自克尔瑞的观点,2018年房地产行业集中度将大幅提升,竞争将更加激烈。2017年碧桂园 万科、恒大跻身销售5000亿行列,2018年将有更多房地产企业达到千亿销售目标。预计前10强 将占到整个市场份额的35%,前30强会接近甚至达到50%的市场份额。 公司主要业务为住宅全装修,客户为房地产开发商,经过近20年的行业积累,公司拥有了 批稳定的客户资源,其中多为前30强开发商。大型房企资金实力雄厚,对政策会有预判并作出相 应调整,抗风险能力强。 13/159
2017 年年度报告 13 / 159 中国建设银行 2017 年 12 月 5 日 提供 200 亿元资金，助力碧桂园在上海发展长租公寓 中国建设银行 2017 年 12 月 11 日 招商蛇口通过建设银行发行全国首单银行间市场长租公寓资产支持票据， 规模 200 亿元 中国农业银行 2018 年 1 月 18 日 发布“法人租赁住房贷款”和“共有产权住房贷款”产品，“法人租赁住房贷款” 的贷款对象涵盖了租赁住房的开发建设主体、购置并购主体、专业运营主 体和其他出租主体，可有效满足客户在房源获取阶段、装修改造阶段、项 目运营阶段的合理融资需求。而“共有产权住房贷款”则可重点满足客户在 共有产权住房开发和销售环节的融资需求。 截至目前，上海已出让 29 幅租赁地块。2018 年 1 月 9 日，上海市人民政府分别与国家开发 银行、中国建设银行在沪签署《发挥开发性金融机构优势推进上海市住房租赁市场建设合作备忘 录》和《推动上海市住房租赁市场发展战略合作备忘录》。签约仪式上，国家开发银行上海市分 行、中国建设银行上海市分行还分别与城投集团、地产集团、申通地铁集团、光明集团、张江集 团等上海市国企签署《租赁住房业务开发性金融合作协议》《住房租赁合作协议》，进一步支持 国企参与推动上海住房租赁市场健康发展。 2018 年 1 月 20 日，上海首个国企租赁住房业务品牌——城方，由上海地产集团正式发布。 与此同时，上海地产集团与临港集团、建设银行、国寿润投资、中信证券、中国通服、阿里云等 20 多家企业组成的租赁住房建设运营生态合作联盟也宣告成立。上海地产集团租赁住房业务板块 全面启动。目前，上海地产集团首批确定 17 幅租赁房地块，全部建成后可供应约 2 万套租赁房源。 2018 年上半年，计划开工 4000 套，年底前全面开工，2020 年实现交付。 未来长租公寓在政策引导和扶持下将得到大力发展，从而带动全装修市场的进一步提升。 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用 √不适用 三、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 （一）客户资源优势 习主席在中央经济会议工作中明确“房子是用来住的，不是用来炒的”，随后国家、各地政府 出台了相关调控政策。2017 年随着租赁住宅概念的提出，国企、央企、各大龙头房地产企业开始 布局长租公寓市场，并提出到十三五末的开发计划。随着长效机制的建立，未来房地产市场将逐 步回归理性，房地产商高发展高增长的时代即将结束。 房地产企业在国家继续推进新建住宅全装修的政策下，在面临销售放缓的情况下，会更加提 升产品品质，从而选择行业内有口碑有品质的装饰公司进行合作。 来自克尔瑞的观点，2018 年房地产行业集中度将大幅提升，竞争将更加激烈。2017 年碧桂园、 万科、恒大跻身销售 5000 亿行列，2018 年将有更多房地产企业达到千亿销售目标。预计前 10 强 将占到整个市场份额的 35%，前 30 强会接近甚至达到 50%的市场份额。 公司主要业务为住宅全装修，客户为房地产开发商，经过近 20 年的行业积累，公司拥有了一 批稳定的客户资源，其中多为前 30 强开发商。大型房企资金实力雄厚，对政策会有预判并作出相 应调整，抗风险能力强
2017年年度报告 (二)人员优势 公司专业从事住宅全装修近20年,拥有一支强大的设计师队伍和施工管理人员队伍。他们在 行业深耕多年,具有丰富的行业经验。 公司建立的T队人才培养计划已为公司重要岗位输送了年轻的后备军,在经过若干年的磨砺 成长后,他们将成为公司的中坚力量。 (三)底层大数据优势 公司迄今为止已实施了700多个楼盘的全装修项目,完工近千万方。在此过程中获取了大量 关于房屋的底层数据,通过“完美入住”及“定制精装”,公司能够最先获取业主最直接的生活习惯 数据,这都将是公司转型“人居生活服务”建立交互式人居生活环境数据库的基础。装饰装修行业 属于传统行业,规模发展受到的制约比较大。而定位于人居消费升级服务具有广阔的蓝海市场 可以实现更快周期更大规模的快速增长。 (四)智能设备优势 劳务工人用工成本高启是近年来行业面临的日益严峻的问题,年轻人不愿意再从事脏乱差没 有社会地位的装修工作,劳动力断层现象在未来几年内将更加明显。靠人施工是建筑装饰行业几 十年来的特性,公司正是看到了制约行业发展的重大因素,与上海大学共同研制了人工替代智能 施工机器人。目前市面上的智能施工机器人属于“人工辅助”。人工辅助仍然需要依靠人,而这 与施工人员的减少,没有更多人来辅助设备施工相违背。公司对智能施工机器人的定位是“人工 替代”,是完全可以自主实施不需要人为干预的。目前,公司的智能划线机器人样机已经完成
2017 年年度报告 14 / 159 （二）人员优势 公司专业从事住宅全装修近 20 年，拥有一支强大的设计师队伍和施工管理人员队伍。他们在 行业深耕多年，具有丰富的行业经验。 公司建立的 T 队人才培养计划已为公司重要岗位输送了年轻的后备军，在经过若干年的磨砺 成长后，他们将成为公司的中坚力量。 （三）底层大数据优势 公司迄今为止已实施了 700 多个楼盘的全装修项目，完工近千万方。在此过程中获取了大量 关于房屋的底层数据，通过“完美入住”及“定制精装”，公司能够最先获取业主最直接的生活习惯 数据，这都将是公司转型“人居生活服务”建立交互式人居生活环境数据库的基础。装饰装修行业 属于传统行业，规模发展受到的制约比较大。而定位于人居消费升级服务具有广阔的蓝海市场， 可以实现更快周期更大规模的快速增长。 （四）智能设备优势 劳务工人用工成本高启是近年来行业面临的日益严峻的问题，年轻人不愿意再从事脏乱差没 有社会地位的装修工作，劳动力断层现象在未来几年内将更加明显。靠人施工是建筑装饰行业几 十年来的特性，公司正是看到了制约行业发展的重大因素，与上海大学共同研制了人工替代智能 施工机器人。目前市面上的智能施工机器人属于“人工辅助”。人工辅助仍然需要依靠人，而这 与施工人员的减少，没有更多人来辅助设备施工相违背。公司对智能施工机器人的定位是“人工 替代”，是完全可以自主实施不需要人为干预的。目前，公司的智能划线机器人样机已经完成
2017年年度报告 第四节经营情况讨论与分析 经营情况讨论与分析 (一)公司现有业务情况 公司主营业务为装饰装修,其中住宅全装修收入占到公司营业收入的80%以上。除全装修业 务外,公司还有设计、家装施工、工程家具生产制造、软装配饰等业务。这几类业务在业务收入 中占比较小。 住宅全装修的客户是房地产商,是TOB的业务。近几年公装市场菱缩,很多大型的装饰企 业开始进入住宅装饰市场。随着国家关于新建住宅全装修政策的推进落实,越来越多的以前从事 公装的装饰企业开始与开发商合作进入住宅全装修市场 公司从1999年进入全装修市场至今已近20年,是已上市的装饰公司中唯一专业从事全装修 的公司。住宅全装修首先符合国家政策,其次相较于零散家装,能够快速标准化、规模化,行业 瓶颈比较高 (二)公司定制精装业务 定制精装业务即 BTOB TO C业务,是以开发商为导入口,在一个楼盘内提供集中式的毛坯 房装修。目前在国内新建住宅全装修比例不高的情况下,定制精装业务就成为了全装修业务的必 要补充。公司2016年开始发展定制精装业务,目前收入规模较小。但由于定制精装的最终客户是 个人小业主,因此相较于全装修,该业务的毛利率、现金流会较好 (三)公司未来大力发展的业务板块 公司以全装修为主要业务,其他业务占比都比较小。2017年,公司对业务结构进行了重新梳 理。由于全装修业务毛利率和现金流偏低,公司在保障全装修业务稳步增长的情况下,将大力发 展以下几个可以改善公司毛利率及现金流的业务板块。 1、设计业务:公司在2017年对设计板块业务进行了重整,并正式更名为设计集团,旗下包 括8家设计类公司。相较于施工业务,设计的毛利率较高,现金流较好。并且以设计为先导,也 可带来后续的施工业务。目前行业实施的是总承包管理模式,未来将与国外趋同,是总包管理模 式即EPC,唯一可以具备资质的就是设计公司。 2、定制精装( B To B To c)业务:目前新建住宅全装修比例仍然较低,大多仍以毛坯房交 付业主,定制精装的客户就是此类集中式交付毛坯房的业主。此项业务具有较大市场空间。相较 于TOB的全装修业务,TOC的定制精装业务现金流更好,毛利率也偏高。 3、家具制造业务:公司于2017年收购了澳大利亚GOSA,并于南通建立了工厂。公司结合 澳大利亚GOSA品牌进行橱柜生产,主要为公司全装修、定制精装提供工程配套服务。同时也将 作为独立的橱柜品牌进行海内外销售。 (四)公司对外收购 公司并购方向主要有两个,一是横向收购产业链延伸的公司,二是纵向收购上游行业公司。 2017年公司进行了产业链延伸公司的收购。公司收购了地东设计,主要从事建筑设计、景观规划 设计,城市设计等:收购了东瑞设计,主要从事建筑设计,拥有建筑业甲级设计资质:投资参股 了创羿设计,主要利用BIM技术提供设计咨询服务。公司产业链的衍生还涉及园林、景观规划等。 15/159
2017 年年度报告 15 / 159 第四节 经营情况讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 （一）公司现有业务情况 公司主营业务为装饰装修，其中住宅全装修收入占到公司营业收入的 80%以上。除全装修业 务外，公司还有设计、家装施工、工程家具生产制造、软装配饰等业务。这几类业务在业务收入 中占比较小。 住宅全装修的客户是房地产商，是 TO B 的业务。近几年公装市场萎缩，很多大型的装饰企 业开始进入住宅装饰市场。随着国家关于新建住宅全装修政策的推进落实，越来越多的以前从事 公装的装饰企业开始与开发商合作进入住宅全装修市场。 公司从 1999 年进入全装修市场至今已近 20 年，是已上市的装饰公司中唯一专业从事全装修 的公司。住宅全装修首先符合国家政策，其次相较于零散家装，能够快速标准化、规模化，行业 瓶颈比较高。 （二）公司定制精装业务 定制精装业务即 B TO B TO C 业务，是以开发商为导入口，在一个楼盘内提供集中式的毛坯 房装修。目前在国内新建住宅全装修比例不高的情况下，定制精装业务就成为了全装修业务的必 要补充。公司 2016 年开始发展定制精装业务，目前收入规模较小。但由于定制精装的最终客户是 个人小业主，因此相较于全装修，该业务的毛利率、现金流会较好。 （三）公司未来大力发展的业务板块 公司以全装修为主要业务，其他业务占比都比较小。2017 年，公司对业务结构进行了重新梳 理。由于全装修业务毛利率和现金流偏低，公司在保障全装修业务稳步增长的情况下，将大力发 展以下几个可以改善公司毛利率及现金流的业务板块。 1、设计业务：公司在 2017 年对设计板块业务进行了重整，并正式更名为设计集团，旗下包 括 8 家设计类公司。相较于施工业务，设计的毛利率较高，现金流较好。并且以设计为先导，也 可带来后续的施工业务。目前行业实施的是总承包管理模式，未来将与国外趋同，是总包管理模 式即 EPC，唯一可以具备资质的就是设计公司。 2、定制精装（B To B To C）业务：目前新建住宅全装修比例仍然较低，大多仍以毛坯房交 付业主，定制精装的客户就是此类集中式交付毛坯房的业主。此项业务具有较大市场空间。相较 于 TO B 的全装修业务，TO C 的定制精装业务现金流更好，毛利率也偏高。 3、家具制造业务：公司于 2017 年收购了澳大利亚 GOSA，并于南通建立了工厂。公司结合 澳大利亚 GOSA 品牌进行橱柜生产，主要为公司全装修、定制精装提供工程配套服务。同时也将 作为独立的橱柜品牌进行海内外销售。 （四）公司对外收购 公司并购方向主要有两个，一是横向收购产业链延伸的公司，二是纵向收购上游行业公司。 2017 年公司进行了产业链延伸公司的收购。公司收购了地东设计，主要从事建筑设计、景观规划 设计，城市设计等；收购了东瑞设计，主要从事建筑设计，拥有建筑业甲级设计资质；投资参股 了创羿设计，主要利用 BIM 技术提供设计咨询服务。公司产业链的衍生还涉及园林、景观规划等