本项目周边现状目前园区商业房源总供应量为6套。从区域来看，周边乡镇依然是 目前园区商业市场的主力军，供应量为503壹，占总供应量的0%。周边乡镇中以住 宅底商和社区型商业为核心。 当前园区各板块商业供应量比较图 当前园区各板块不同类型商业房源供应量比较图 400 湖西，21， 300 3% 湖东，192， 27% 200 100 周边乡镇， 0 503,70% 湖西 湖东 周边乡镇 口社区商业 17 0 126 ■综合商业 192 377
本项目周边现状目前园区商业房源总供应量为716套。从区域来看，周边乡镇依然是 目前园区商业市场的主力军，供应量为503套 ，占总供应量的70%。周边乡镇中以住 宅底商和社区型商业为核心。 当前园区各板块商业供应量比较图 湖西, 21, 3% 湖东, 192, 27% 周边乡镇, 503, 70% 当前园区各板块不同类型商业房源供应量比较图 0 100 200 300 400 社区商业 17 0 126 综 合 商 业 4 192 377 湖西 湖东 周边乡镇 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
·从商业类别来看，综合商业供应集中，占总量的0%，住宅底商起辅助作用，占 总量的30%。湖东、湖西两大核心板块主要以现代的大型集中式商业、特色商业 街和邻里中心为主；外围板块的周边乡镇以传统的沿街店面为主。湖西核心区域 缺乏中低档次消费场所。邻里中心以及左岸商业街、湖滨新天地等特色街区商 业，定位均为中高档，缺乏大众化的餐饮与娱乐消费场所。 ·本区域商业业态单一，餐饮比重较大。左岸商业街、湖滨新天地、星都中心等街 区商业均以餐饮、休闲娱乐为主，未来的现代广场、B岛商业、水巷邻里等商业设 施业种也相似。园区作为城市副中心，缺乏综合性购物中心，精品百货的空缺致 使园区中高端客源外流。娄葑、跨塘等乡镇依然保持着传统的商业模式一沿街 店面，单店面积多集中在30-50平方米之间
• 从商业类别来看，综合商业供应集中，占总量的70％，住宅底商起辅助作用，占 总量的30％。湖东、湖西两大核心板块主要以现代的大型集中式商业、特色商业 街和邻里中心为主；外围板块的周边乡镇以传统的沿街店面为主。湖西核心区域 缺乏中低档次消费场所。邻里中心以及左岸商业街、湖滨新天地等特色街区商 业，定位均为中高档，缺乏大众化的餐饮与娱乐消费场所。 • 本区域商业业态单一，餐饮比重较大。左岸商业街、湖滨新天地、星都中心等街 区商业均以餐饮、休闲娱乐为主，未来的现代广场、B岛商业、水巷邻里等商业设 施业种也相似。园区作为城市副中心，缺乏综合性购物中心，精品百货的空缺致 使园区中高端客源外流。娄葑、跨塘等乡镇依然保持着传统的商业模式——沿街 店面，单店面积多集中在30－50平方米之间。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
成交量分析 06年下半年园区共成交商铺共268套，各区域的成交组成如前图所示。 06年下半年园区各板块商业成交量比较图 湖西，20,7% 周边乡镇 湖东，120， 148,51% 42%
成交量分析 06年下半年园区共成交商铺共268套，各区域的成交组成如前图所示。 06年下半年园区各板块商业成交量比较图 湖西, 20, 7% 湖东, 120, 42% 周边乡镇, 148, 51% www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
·湖东区域，目前的在售商铺有「城和湖东幸达城，「城的开发商是建屋，它 所拿出来的销售面积只占其总建面积的]O%,其绝大部分体量是只租不售 的，这样可以控制项目的商业业态。该区域成交量占园区总量的42。 ·湖西共有2O套的成交量，相对来说，成交量较少。在售的商业用房基本 是老盘、尾盘，其销售的空间不大，成交量难以突破。 ·周边乡镇的商铺成交量较多，占总量的51%。周边乡镇虽然在住宅楼盘供 应和销售上无法与其他板块相比，但是其在商业领域却一直在园区处于领 先地位
• 湖东区域，目前的在售商铺有F城和湖东幸达城，F城的开发商是建屋，它 所拿出来的销售面积只占其总建面积的10%，其绝大部分体量是只租不售 的，这样可以控制项目的商业业态。该区域成交量占园区总量的42％。 • 湖西共有20套的成交量，相对来说，成交量较少。在售的商业用房基本 是老盘、尾盘，其销售的空间不大，成交量难以突破。 • 周边乡镇的商铺成交量较多，占总量的51%。周边乡镇虽然在住宅楼盘供 应和销售上无法与其他板块相比，但是其在商业领域却一直在园区处于领 先地位。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
销售价格分析 一区域差别明显，湖西、湖东、周 各项目均价比较图 边乡镇价格层次分明。 25000 -区位对商业楼盘价格占有绝对的 广20800 20000 20000 18000 15000 3000120001300 主导地位。 I0000 10000 0T7509ze80 46 T5800 5000 H 区域价格波峰为天翔花园，作为 0 住宅、商业双成熟区域、成熟小 区的住宅底商，内外因的共同作 w 东城· 用拉升了其价格
销售价格分析 – 区域差别明显，湖西、湖东、周 边乡镇价格层次分明。 – 区位对商业楼盘价格占有绝对的 主导地位。 – 区域价格波峰为天翔花园，作为 住宅、商业双成熟区域、成熟小 区的住宅底商，内外因的共同作 用拉升了其价格。 各项目均价比较图 13000 20800 13600 6700 18000 4600 70006800 20000 15000 10000 5800 13000 7500 6800 12000 12000 0 5000 10000 15000 20000 25000 中天湖畔广场 天翔花园高峰会 加城花园F城 湖东.幸达城 丽景华庭 唯亭广场 东城·世纪广场 大唐旺城 锦丰商业广场 阳澄湖商业街二期 城市经典 联丰商业广场御葑庭 天由大都会 南澳花园 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案