额，商户经营趋于微利，商户将不在经营或维持经营，商铺租金大副回落，出现空置现象)计算，某市商业繁华 和相对繁华的区域可容纳54167一一72222平米的商铺（不含一般区域的商铺），从这个数值而言，某市商业供应 己经达到供需平衡，新的供应将导致市场过剩。 某市商业过剩的前兆已经显现，受投资滞后于经营影响，虽然购买商铺的投资户依然信心十足，商铺的售价 也继续上扬，但商业经营户营业额和利润下降却也成为不争的事实，部分商户开始转租商铺，商铺开始出现空置 现象，一旦部分新开发商铺今年交付使用后，出现租赁困难，随之而来的投资信心动摇将再所难免，而商铺投资 消费属于信心消费，一旦投资信心丧失，未来的销售量将大副收缩，等待市场的回暖将是一个长期的过程。 4、百货类、餐饮类商业发展看好，服装类商业发展相对滞后 居民生活水平和消费观念不断发展，城市消费理念进一步强化，从而促进百货类、餐饮类商业的发展，某市 餐饮、娱乐和百货消费将迎来快速发展的阶段。 受以上因素影响，虽然服装类的消费也将有快速增长，但受消费行为（服装类消费属于选购性、休闲类、非 目标类消费，而餐饮、娱乐和百货属于目标性消费)的影响，其发展程度将相对滞后，由于在商品品种、价格和 购物环境上无法与奎屯相比，其竞争能力相对有限，在大规模商业卖场进入前，服装类商业的发展水平将停留在
额，商户经营趋于微利，商户将不在经营或维持经营，商铺租金大副回落，出现空置现象）计算，某市商业繁华 和相对繁华的区域可容纳 54167——72222 平米的商铺（不含一般区域的商铺），从这个数值而言，某市商业供应 已经达到供需平衡，新的供应将导致市场过剩。 某市商业过剩的前兆已经显现，受投资滞后于经营影响，虽然购买商铺的投资户依然信心十足，商铺的售价 也继续上扬，但商业经营户营业额和利润下降却也成为不争的事实，部分商户开始转租商铺，商铺开始出现空置 现象，一旦部分新开发商铺今年交付使用后，出现租赁困难，随之而来的投资信心动摇将再所难免，而商铺投资 消费属于信心消费，一旦投资信心丧失，未来的销售量将大副收缩，等待市场的回暖将是一个长期的过程。 4、百货类、餐饮类商业发展看好，服装类商业发展相对滞后 居民生活水平和消费观念不断发展，城市消费理念进一步强化，从而促进百货类、餐饮类商业的发展，某市 餐饮、娱乐和百货消费将迎来快速发展的阶段。 受以上因素影响，虽然服装类的消费也将有快速增长，但受消费行为（服装类消费属于选购性、休闲类、非 目标类消费，而餐饮、娱乐和百货属于目标性消费）的影响，其发展程度将相对滞后，由于在商品品种、价格和 购物环境上无法与奎屯相比，其竞争能力相对有限，在大规模商业卖场进入前，服装类商业的发展水平将停留在
以满足当地基本和日常消费为主状态。服装类商业的发展需要时间和规模作，来突破制约其发展的瓶径。 1.3竞争对手概祝 根据我们对某市商业市场的调查，主要市场在16个以上，其中大部分均实现完全销售，其余正在销售或即将销 售的项目将是我们主要的竞争对手，竞争对手状况入下。 明珠建材市场 案名 明珠建材市场 工地地址 成都路 开发商 自建 基地面积 5000平米 外铺20一60平米 负半层2500元/平米 规划层数 负半层，共三层 规划坪数 内铺43一56平米 平均价格 一层3000元/平米 主力坪数 43平米 主力总价 12.9万 结构 砖混 租金价格 B1:215元/平米/年 销售率 70% 经营类别 建材、日用百货、餐饮、美 1F:260元/平米/年 出租率 70% 容美发
以满足当地基本和日常消费为主状态。服装类商业的发展需要时间和规模作，来突破制约其发展的瓶径。 1.3 竞争对手概况 根据我们对某市商业市场的调查，主要市场在 16 个以上，其中大部分均实现完全销售，其余正在销售或即将销 售的项目将是我们主要的竞争对手，竞争对手状况入下。 明珠建材市场 案名 明珠建材市场 工地地址 成都路 开发商 自建 基地面积 5000 平米 规划坪数 外铺 20—60 平米 平均价格 负半层 2500 元/平米 规划层数 负半层，共三层 内铺 43—56 平米 一层 3000 元/平米 主力坪数 43 平米 主力总价 12.9 万 结构 砖混 租金价格 B1：215 元/平米/年 销售率 70% 经营类别 建材、日用百货、餐饮、美 1F：260 元/平米/年 出租率 70% 容美发
优劣优势 沿街门面房，与武昌路市场相临，交通便利，城市配套完善 势分 劣势 地段一般，市场定位混乱，经营品种杂乱 析 万和商住楼 案名 万和商住楼 工地地址 大庆西路 开发商 万和公司 基地面积 1410平米 单层1410平米 自营，只租不售 规划层数 负半层，共三层 规划坪数 四层5640平米 平均价格 主力坪数 待定 主力总价 不售 结构 框架 租金价格 待定 销售率 未招商 经营类别 服饰、百货、超市 出租率 优劣优势 地段好，规模大，定位高，交通便利，城市配套完善
优劣 势分 析 优势 沿街门面房，与武昌路市场相临，交通便利，城市配套完善 劣势 地段一般，市场定位混乱，经营品种杂乱 万和商住楼 案名 万和商住楼 工地地址 大庆西路 开发商 万和公司 基地面积 1410 平米 规划坪数 单层 1410 平米 平均价格 自营，只租不售 规划层数 负半层，共三层 四层 5640 平米 主力坪数 待定 主力总价 不售 结构 框架 租金价格 待定 销售率 未招商 经营类别 服饰、百货、超市 出租率 优劣 优势 地段好，规模大，定位高，交通便利，城市配套完善
势分劣势 期房，要求专业管理，交付后招商有一定难度 析 鑫汇时代广场 案名 鑫汇时代广场 工地地址 南京路 开发商 众鑫房产公司 建筑面积 12913平米 72平米 层不低于3000元/平米 规划层数 3F、B1 规划坪数 平均价格 主力坪数 72平米 主力总价 21.6万 结构 砖混 租金价格 待定 销售率 未开盘（今年认购） 经营类别 日用百货、餐饮、娱乐、休 出租率 未租 闲 优劣优势 规模大，新区黄金口岸，综合购物概念 势分 劣势 期房，地段一般，市场定位混乱，楼层过高(3F) 析
势分 析 劣势 期房，要求专业管理，交付后招商有一定难度 鑫汇时代广场 案名 鑫汇时代广场 工地地址 南京路 开发商 众鑫房产公司 建筑面积 12913 平米 规划坪数 72 平米 平均价格 一层不低于 3000 元/平米 规划层数 3F、B1 主力坪数 72 平米 主力总价 21.6 万 结构 砖混 租金价格 待定 销售率 未开盘（今年认购） 经营类别 日用百货、餐饮、娱乐、休 出租率 未租 闲 优劣 势分 析 优势 规模大，新区黄金口岸，综合购物概念 劣势 期房，地段一般，市场定位混乱，楼层过高（3F）
二、商业规划建议 1、沿街商业开发2层：我们持认可态度，但一层的面积区分应考虑在4060平米，铺面开间规划在4一5 米，进深10一12米（不含后背车库进深），开间与进深的比例应控制在1：3以内：二层商业从目标主力店考虑， 建议采用大开间规划，主要针对餐饮、娱乐、休闲等目标客户。 2、批发市场建议开发一层：主要考虑二层商业价值不大，从销售和收益的双重角度考虑，不适合开发二层。 如开发二层，建议采用负半层结构，以小面积铺位为主，利用批发市场的人气，经营日用百货、五金日杂和副食 品。 3、建议开发负一层：从商业价值充分利用的角度考虑，可沿成都路规划3000平米左右的负一层，充分利用 批发市场带来的人气，引进一知名超市，根据某市7万人口的消费能力，完全能够满足3000一5000平米的超市 的消费。 超市建议列入开发规划，同时利用批发市场和超市形成的人气和商业集聚效应，不但可以促进该项目商业的 销售，更可提升商业价值。，带动该区域商业价值提升 4、改善商业环境，营造商业氛围：在沿街商业建设时，尽量扩大沿街面的宽度，在街面上设置雕塑小品
二、 商业规划建议 1、沿街商业开发 2 层：我们持认可态度，但一层的面积区分应考虑在 40—60 平米，铺面开间规划在 4—5 米，进深 10—12 米（不含后背车库进深），开间与进深的比例应控制在 1：3 以内；二层商业从目标主力店考虑， 建议采用大开间规划，主要针对餐饮、娱乐、休闲等目标客户。 2、批发市场建议开发一层：主要考虑二层商业价值不大，从销售和收益的双重角度考虑，不适合开发二层。 如开发二层，建议采用负半层结构，以小面积铺位为主，利用批发市场的人气，经营日用百货、五金日杂和副食 品。 3、建议开发负一层：从商业价值充分利用的角度考虑，可沿成都路规划 3000 平米左右的负一层，充分利用 批发市场带来的人气，引进一知名超市，根据某市 7 万人口的消费能力，完全能够满足 3000—5000 平米的超市 的消费。 超市建议列入开发规划，同时利用批发市场和超市形成的人气和商业集聚效应，不但可以促进该项目商业的 销售，更可提升商业价值。，带动该区域商业价值提升 4、改善商业环境，营造商业氛围：在沿街商业建设时，尽量扩大沿街面的宽度，在街面上设置雕塑小品