2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址：Wmm.cg35.c如QQ:23107290 无锡凤翔馨城2005年提案报告 市場背景分析 一、区域市场状况分析 由于天一城一期40万平米，中环国际40万平米等大盘的规划，北片量体供应不足的供 应局面已经开始敏变，本案的介入也将面临这几个个案的强烈克争。 区域市场内低档次的多层是主流产品（众多的安居房和经济适用房），小高层及高层供 应量逐步上升，客户的接受度也随着楼盘的推出正在政善。但多层还是购房者的首选。 此前区域内缺乏指标性个案和高档楼盘，天一城和本案的出现将会改变这一局面。因此 项目和天一城谁可以成为北片购房者的首选楼盘，将会决定未来项目销售能否成功的重要因素。 附近楼盘规划多位多层，小高层，高层，联排别墅。产品同质化严重。尤其天一城一期 的规划与本项目的规划基本相同。因此如何在众多类比个案中脱颖而出就是我们要解决的问题。 目前周边的价格在2900元/平米左右。但随着北片的开发升温，房地产价格的走势必将 冲破3000元/平米的大关。 整个市场以区域客古绝大数，房地产市场属于起步阶段。存在发展空间，但上浮趋势不 够明显 一年中市场上涨在300元/m左右，还跟不上大市场的幅 无锡市2004年第四季度的均价为3751元/平方米。目前项目所在区域侧均价还未 到3000元，具有巨大的价格优势。这一点对搜们入市非常有力。 区域市调个塞 项目名称 天河花园二期 天河花园别量 清华雅居 天一城（一期） 凤翔路西侧 凤翔路西侧 北环路与凤翔路 位置 北环路南 北环路南 交界 天水路，北环路 产品类型 小高层、多层 别聚 多层（局部安居房） 小高层，高层独栋别型 联挂别墅 主力面积 125-130m 225-320m 110m2,140m 96-200m 主力总价 29万 125万 32万：40万 单价苍围 1980-2620元/0 4650-6500元/m 2800-2900元/m 平均单价 2400元/m多层 6000元/m 2850元/m 未开盘
2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 无锡凤翔馨城 2005 年提案报告 市場背景分析 一、区域市场状况分析 由于天一城一期 40 万平米，中环国际 40 万平米等大盘的规划，北片量体供应不足的供 应局面已经开始改变，本案的介入也将面临这几个个案的强烈竞争。 区域市场内低档次的多层是主流产品（众多的安居房和经济适用房），小高层及高层供 应量逐步上升，客户的接受度也随着楼盘的推出正在改善。但多层还是购房者的首选。 此前区域内缺乏指标性个案和高档楼盘，天一城和本案的出现将会改变这一局面。因此 项目和天一城谁可以成为北片购房者的首选楼盘，将会决定未来项目销售能否成功的重要因素。 附近楼盘规划多位多层，小高层，高层，联排别墅。产品同质化严重。尤其天一城一期 的规划与本项目的规划基本相同。因此如何在众多类比个案中脱颖而出就是我们要解决的问题。 目前周边的价格在 2900 元/平米左右。但随着北片的开发升温，房地产价格的走势必将 冲破 3000 元/平米的大关。 整个市场以区域客占绝大数，房地产市场属于起步阶段。存在发展空间，但上浮趋势不 够明显，一年中市场上涨在 300 元/㎡左右，还跟不上大市场的涨幅。 无锡市 2004 年第四季度的均价为 3751 元/平方米。目前项目所在区域侧均价还未 到 3000 元，具有巨大的价格优势。这一点对我们入市非常有力。 区域市调个案 项目名称 天河花园二期 天河花园别墅 清华雅居 天一城（一期） 位置 凤翔路西侧 北环路南 凤翔路西侧 北环路南 北环路与凤翔路 交界 天水路，北环路 产品类型 小高层、多层 别墅 多层（局部安居房） 小高层，高层，独栋别墅， 联排别墅 主力面积 125－130 ㎡ 225－320 ㎡ 110 ㎡；140 ㎡ 96－200 ㎡ 主力总价 29 万 125 万 32 万；40 万 —— 单价范围 1980－2620 元/㎡ 4650－6500 元/㎡ 2800－2900 元/㎡ —— 平均单价 2400 元/㎡多层 6000 元/㎡ 2850 元/㎡ 未开盘
2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址：wwm.cg35.cnQQ:23107290 2650元/m小高层 交房方式 毛坯现房 毛坯现房 毛坏现房 厨房，卫生间装修 二、竟争区城分析 1、壶岸板块 盛岸路区域板块同属北区，未来本项目在推案的时候肯定会，房地产起步早于项目所在区域，目前主要个 案有左岸星光，盛岸花园，英伦皇家花园等。目前，新开个案价格在3400一3500元/平迷。产品多为多层， 小高层。 供应量： 项目名称 左岸里光 英伦皇家花园 盛岸花园（三期） 总建面积(m) 期5.1万，三期5万 23万 16万 产品规划 多层，小高层 多层，小高层 小高层 开盘时间 -期2004.2 2005.3 2004.11 2004年该区域，仅第一季度就推出12幅士地共计151.8器万平方米士地，预计在今后的两年内，此版块的 的住老供应量将超过100万方 价格： 诉求重点： 项目名称 左岸星光 英伦皇家花园 盛岸花园（三期） 盛岸西路大型居住板块前沿：英远离城市，亭受生活 诉求重点 高品质的法式风情生活社区 式皇家园林设计。 24的低密度 公、事山新城板块
2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 2650 元/㎡小高层 交房方式 毛坯现房 毛坯现房 毛坯现房 厨房，卫生间装修 二、竞争区域分析 1、盛岸板块 盛岸路区域板块同属北区，未来本项目在推案的时候肯定会，房地产起步早于项目所在区域，目前主要个 案有左岸星光，盛岸花园，英伦皇家花园等。目前，新开个案价格在 3400－3500 元/平米。产品多为多层， 小高层。 供应量： 项目名称 左岸星光 英伦皇家花园 盛岸花园（三期） 总建面积（㎡） 一期 5.1 万，二期 5 万 23 万 16 万 产品规划 多层，小高层 多层，小高层 小高层 开盘时间 一期 2004.2 2005.3 2004.11 2004 年该区域，仅第一季度就推出 12 幅土地共计 151.88 万平方米土地，预计在今后的两年内，此版块的 的住宅供应量将超过 100 万方。 价格： 诉求重点： 项目名称 左岸星光 英伦皇家花园 盛岸花园（三期） 诉求重点 高品质的法式风情生活社区 盛岸西路大型居住板块前沿；英 式皇家园林设计。 远离城市，享受生活 24.2%的低密度 2、惠山新城板块
2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等， 680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址：Wm.cg35.c如QQ:23107290 惠山新城板块是项目主要的竞争区域，应其主力客源与项目的客源重叠，都是以区域客户为主，惠山新城 良好的规划前景和市场升值预明，将会是项目产生重要潜在竞争区域。目该区城的代表楼盘是中环国际 (金都花园) 应量a 目前惠山新城区内的在售楼盘只有位于惠山新区行政中心政和大道998号中环国际，总建筑面积2万平米。 项目名称 中环国际（一期） 总建面积（㎡） 一期15.5万，二期15万 产品规划 多层，小高层 一期2004.9 开盘时间 二期2005.6 价格： 目前该项目的均价在2900元/平米左右。 二期开盘价在3000元/平米以上 诉求魔点： 项目名称 中环国际（一期） 诉求重点 未来的CPD中央行政区，CB即中央商务区，CD中央居住区 3、东亭板块 对于市区客户来讲，东亭板块和项目区域将会是有一拼的两个区域。东亭地区的规划远景，升值潜力无疑 对客户来讲很有吸引力。因此，我们对东亭板块也进行分析。 供应量： 项目名称 华夏绅泰苑 华夏万泰苑 蔚蓝都市花园 佥锡帝景苑 华夏之春 期1山.8万 总建面积(m) 25万 1.4万 26万 2万 期6万
2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 惠山新城板块是项目主要的竞争区域，应其主力客源与项目的客源重叠，都是以区域客户为主，惠山新城 良好的规划前景和市场升值预期，将会是项目产生重要潜在竞争区域。目前该区域的代表楼盘是中环国际 （金都花园） 供应量： 目前惠山新城区内的在售楼盘只有位于惠山新区行政中心政和大道 998 号中环国际，总建筑面积 42万平米。 项目名称 中环国际（一期） 总建面积（㎡） 一期 15.5 万，二期 15 万 产品规划 多层，小高层 开盘时间 一期 2004.9 二期 2005.6 价格： 目前该项目的均价在 2900 元/平米左右。二期开盘价在 3000 元/平米以上 诉求重点： 项目名称 中环国际（一期） 诉求重点 未来的 CPD 中央行政区，CBD 中央商务区，CLD 中央居住区 3、东亭板块 对于市区客户来讲，东亭板块和项目区域将会是有一拼的两个区域。东亭地区的规划远景，升值潜力无疑 对客户来讲很有吸引力。因此，我们对东亭板块也进行分析。 供应量： 项目名称 华夏绅泰苑 华夏万泉苑 蔚蓝都市花园 金锡帝景苑 华夏之春 总建面积（㎡） 2.5 万 1.4 万 一期 11.8 万 二期 6 万 26 万 2 万
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2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 产品规划 多层，小高层 多层，小高层 多层，小高层 多层，小高层 小高层 开盘时间 一期 2004.9 2005.3 2003.12 04.11 2004.6 价格： 从上表可看出，目前在售个案价格在 3600 元/平米左右，预估新开个案的价格将会靠近 4000 元/平米，高 于项目所在区域 2800－2900 左右的均价。项目所在区域目前具有价格上的优势。 诉求重点： 项目名称 华夏绅泰苑 华夏万泉苑 蔚蓝都市花园 金锡帝景苑 华夏之春 诉求重点 花园式立体三度空间 的居住环境，享受水 岸而居的生活 畅快的交通随意切换 生活；更加阳光的生 活空间 东亭中央生活区， 全城首善社区云 集地 体验水岸，醇美生 活 城东办公*公寓楼 出行方便快捷，构建新 都市主义。 三、结论 1、 项目所在区域目前的价格处于低谷，低于无锡市整个房地产市场均价水 平。 2、 市场供应量虽然上升很快，但还低于其他竞争板块。 3、 项目面临的问题在于如何在同质个案和直接竞争对手中，以鲜明的个性 （定位）脱颖而出。 4、 项目的资金回笼将会对顺利开发至关重要。特别在天一城超大规模开发 的市场压力下，使项目的规模优势丧失殆尽，如果销售速度无法快于对方，将会使项目的推案产 品一直处于和其撞车的状态下。而快速回笼资金的最好方法是，抢在对手的前面开盘。 5、 在诉求定位上大部分楼盘都在塑造景观，配套，建筑风格，低密度，远 离城市等，并没有非常创新的定位和概念提出。但也把我们的定位要求提高了。怎样找到符合市 场的项目个性和核心价值是我们要解决的重要问题
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