万科企业股份有限公司2016年度报告

Vanke万科 万科企业股份有限公司2016年度报告 至报告期末,本集团为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币1,1119亿元。本集团过去从 未因上述担保蒙受任何重大损失。本集团认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。 7、汇率波动风险 本集团绝大部分业务在中国境内,大部分收入与开支均以人民币计值 为配合公司的国际化战略推进及中国境内房地产业务的跨境并购,本集团持续扩大境 外融资规模,通过多种方式在境外筹措资金。 由于本集团中国境内房地产业务跨境并购时间主要集中在下半年,而同期人民币兑换 美元、港币汇率波动较大、贬值明显,报告期内本集团产生汇兑损失约人民币57亿元 为持续控制汇率波动风险,本集团坚持对资产/负债匹配性、负债期限、境外流动性风 险等进行动态管理,适时采用多种套期保值工具覆盖汇率敞口风险。为锁定外币借款汇率 变动产生的风险,报告期内本集团针对11.5亿美元外币借款签署了远期外汇契约(DF), 另有325亿美元的无本金交割远期外汇契约(NDF)合约到期。在持有期间, DF/NDE价 值变动对本集团损益没有影响。 主要资产被查封、扣押、冻结的情况 无 9、主要财务指标变动情况 单位:人民币万元 项目 2016-1231 015-12-31 变动幅度 说明 资产总额 83,067,421.39 61,129,556.77 3589%经营规模扩大 货币资金 8,703,21182 5,318,038.10 6365%6销售回款增加 衍生金融资产 12,21953 75.36%公允价格变动 其他应收款 10,543,500.49 548,564.30 3968%合作方往来增加 长期股权投资 6,170,19884 3,350,342.35 8417%对外投资增加 投资性房地产 2,187,44243 1.076.505.11 103.20%收购投资性物业增加 固定资产 681,07931 491.747.92 3850%自用不动产增加 「长期待摊费用 4141841439%9租入公寓增加 递延所得税资产 719,853.3 516.65408 3933%可弥补亏损增加 短期借 1,657,65892 190,00880 77241%融资结构变化 付票据 360,38391 1.674473.29 848%支付结构变化 付账款 13,804,75625 9,144,645.84 096%支付结构改变 付利息 37,837.49 3.157.59 6339%债务增加 其他应付款 10,658,02572 6,235,02243 70.94%合作方往来增加 长期借款 3,382,85842 6674%融资结构变化 应付债券 2,910,837.58 5307%新发行债券 其他非流动负债 86.19995 137.80756 10768%长期应付款增加 少数股东权益 4,823,180.46 3,612,60995 3351%非全资控股项目增加 项目 2016年1-12月 015年112月 变动幅度 说明

万科企业股份有限公司 2016 年度报告 20 至报告期末，本集团为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币 1,111.9 亿元。本集团过去从 未因上述担保蒙受任何重大损失。本集团认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。 7、汇率波动风险 本集团绝大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。 为配合公司的国际化战略推进及中国境内房地产业务的跨境并购，本集团持续扩大境 外融资规模，通过多种方式在境外筹措资金。 由于本集团中国境内房地产业务跨境并购时间主要集中在下半年，而同期人民币兑换 美元、港币汇率波动较大、贬值明显，报告期内本集团产生汇兑损失约人民币 5.7 亿元。 为持续控制汇率波动风险，本集团坚持对资产/负债匹配性、负债期限、境外流动性风 险等进行动态管理，适时采用多种套期保值工具覆盖汇率敞口风险。为锁定外币借款汇率 变动产生的风险，报告期内本集团针对 11.5 亿美元外币借款签署了远期外汇契约（DF）， 另有 3.25 亿美元的无本金交割远期外汇契约（NDF）合约到期。在持有期间，DF/NDF 价 值变动对本集团损益没有影响。 8、主要资产被查封、扣押、冻结的情况 无。 9、主要财务指标变动情况 单位：人民币万元 项目 2016-12-31 2015-12-31 变动幅度 说明 资产总额 83,067,421.39 61,129,556.77 35.89% 经营规模扩大 货币资金 8,703,211.82 5,318,038.10 63.65% 销售回款增加 衍生金融资产 45,867.12 12,219.53 275.36% 公允价格变动 其他应收款 10,543,500.49 7,548,564.30 39.68% 合作方往来增加 长期股权投资 6,170,198.84 3,350,342.35 84.17% 对外投资增加 投资性房地产 2,187,442.43 1,076,505.11 103.20% 收购投资性物业增加 固定资产 681,079.31 491,747.92 38.50% 自用不动产增加 长期待摊费用 96,022.63 44,788.34 114.39% 租入公寓增加 递延所得税资产 719,853.30 516,654.08 39.33% 可弥补亏损增加 短期借款 1,657,658.92 190,008.80 772.41% 融资结构变化 应付票据 360,383.91 1,674,473.29 -78.48% 支付结构变化 应付账款 13,804,756.25 9,144,645.84 50.96% 支付结构改变 应付利息 37,837.49 23,157.59 63.39% 债务增加 其他应付款 10,658,025.72 6,235,022.43 70.94% 合作方往来增加 长期借款 5,640,606.13 3,382,858.42 66.74% 融资结构变化 应付债券 2,910,837.58 1,901,581.23 53.07% 新发行债券 其他非流动负债 286,199.95 137,807.56 107.68% 长期应付款增加 少数股东权益 4,823,180.46 3,612,609.95 33.51% 非全资控股项目增加 项目 2016 年 1-12 月 2015 年 1-12 月 变动幅度 说明

Vanke万科 万科企业股份有限公司2016年度报告 管理费用 经营规模增长,人工费 680,056.19 474,524.98 431%用增加 财务费用 159,20680 47,773.58 23325%利息支出增加 资产减值损失 119,27902 49.594.61 14051%存货跌价准备增加 殳资收益 501,3835 356.190.81 40.76%权益法投资收益增加 营业外收入 39,831.17 534%非正常经营性收入减少 所得税 1,090,33562 785,31796 3884%利润总额增加 其他指标 2016年1-12月 2015年1-12月 变动幅度 说明 资产负债 80.54% 770%+2.84个百分点负债增加大于资产 流动比率 124 130-006个百分点流动资产增长小于流动 速动比率 043+01个百分点除存货外流动资产增长 大于流动负债 股东权益比率 1946% 2230%-284个百分点/负债增加速度大于所有 者权益 收帐款周转天数 1回款速度提升 存货周转天数 8项目开发运营能力提升 总资产周转率 0.59% 4670%+389个百分点项目开发运营能力提升 10、资产负债主要构成情况 单位:人民币万元 2016-1231 2015-12-31 项目 金额 占总资产的比 占总资产占总资产的比 重(%) 金额 的比重(%重增长百分点 资产总计 83.067.421.39 61,129.556.77 10000 货币资金 8,703,211.82 5318038 其他应收款 35 存货 46.736.133.61 56.26 6,812,19305 其中:完工开发产品 4,371,222.93 5.26 在建开发产品 28,488,50141 34.30 22840,991 3736 拟开发土地 13,691,535.65 1648 10,352,930.96 16.94 建造合同及其他 184.873.62 0.22 135.691 应付账款 13,804,75625 1662 9,144,64584 1496 张款 预收账 27,464,55545 3306 21,262,570.56 34.78 172 其他应付款 10,658,02572 6,235,02243 1020 年内到期的非流动负债 2677,32973 3.22 2,474,640.4 4.05 期借 5,640,60613 6.79 3,382,85842 11、销售费用、管理费用、投资收益等财务数据变动情况 单位:人民币万元 匚项目 2016年度 增减率 变动原因 销售费用 413,827.36 24.71%销售规模增长 管理费用 680,056.1947452498 431%经营规模增长,人工费用增加 投资收益 501.383.59 356,190.81 4076%权益法投资收益增加 [所得税 1,090,335.62 785,31796 38.84%利润总额增加 12、现金流量数据变动情况 项目 2016年度 2015年度 结构比增 结构比 金额 结构比长百分点

万科企业股份有限公司 2016 年度报告 21 管理费用 680,056.19 474,524.98 43.31% 经营规模增长，人工费 用增加 财务费用 159,206.80 47,773.58 233.25% 利息支出增加 资产减值损失 119,279.02 49,594.61 140.51% 存货跌价准备增加 投资收益 501,383.59 356,190.81 40.76% 权益法投资收益增加 营业外收入 39,831.17 85,543.15 -53.44% 非正常经营性收入减少 所得税 1,090,335.62 785,317.96 38.84% 利润总额增加 其他指标 2016 年 1-12 月 2015 年 1-12 月 变动幅度 说明 资产负债率 80.54% 77.70% +2.84 个百分点 负债增加大于资产 流动比率 1.24 1.30 -0.06 个百分点 流动资产增长小于流动 负债 速动比率 0.44 0.43 +0.01 个百分点 除存货外流动资产增长 大于流动负债 股东权益比率 19.46% 22.30% -2.84 个百分点 负债增加速度大于所有 者权益 应收帐款周转天数 3 4 -1 回款速度提升 存货周转天数 886 894 -8 项目开发运营能力提升 总资产周转率 50.59% 46.70% +3.89 个百分点 项目开发运营能力提升 10、资产负债主要构成情况 单位：人民币万元 项目 2016-12-31 2015-12-31 占总资产的比 金额 重增长百分点 占总资产的比 重(％) 金额 占总资产 的比重(％) 资产总计 83,067,421.39 100.00 61,129,556.77 100.00 - 货币资金 8,703,211.82 10.48 5,318,038.10 8.70 1.78 其他应收款 10,543,500.49 12.69 7,548,564.30 12.35 0.34 存货 46,736,133.61 56.26 36,812,193.05 60.22 -3.96 其中：完工开发产品 4,371,222.93 5.26 3,482,578.66 5.70 -0.44 在建开发产品 28,488,501.41 34.30 22,840,991.83 37.36 -3.06 拟开发土地 13,691,535.65 16.48 10,352,930.96 16.94 -0.46 建造合同及其他 184,873.62 0.22 135,691.60 0.22 - 应付账款 13,804,756.25 16.62 9,144,645.84 14.96 1.66 预收账款 27,464,555.45 33.06 21,262,570.56 34.78 -1.72 其他应付款 10,658,025.72 12.83 6,235,022.43 10.20 2.63 一年内到期的非流动负债 2,677,329.73 3.22 2,474,640.41 4.05 -0.83 长期借款 5,640,606.13 6.79 3,382,858.42 5.53 1.26 11、销售费用、管理费用、投资收益等财务数据变动情况 单位：人民币万元 项目 2016 年度 2015 年度 增减率 变动原因 销售费用 516,071.59 413,827.36 24.71% 销售规模增长 管理费用 680,056.19 474,524.98 43.31% 经营规模增长，人工费用增加 投资收益 501,383.59 356,190.81 40.76% 权益法投资收益增加 所得税 1,090,335.62 785,317.96 38.84% 利润总额增加 12、现金流量数据变动情况 单位：人民币万元 项目 2016 年度 2015 年度 结构比增 金额 结构比 金额 结构比 长百分点

Vanke万科 万科企业股份有限公司2016年度报告 经营活动现金流入 31283.6171000021.106503481000 其中:销售商品、提供劳务收到的现金 8,653,293839159%19,19082718 经营活动现金流出 27326,9486710000%19,501,90141 100.00% 其中:购买商品、接受劳务支付的现金 17:84687006531%12.9994248665% 134 经营活动产生的现金流量净额 3,95661290 投资活动产生的现金流量净额 -4,338,905.01 2,094,748 筹资活动产生的现金流量净额 3,12966506 510,391 13、主要控股、参股企业经营情况 单位:人民币万元 公司名称 权益 2016年 营业收入净利润“总资产20 上海硕诚置业有限公司 49.9%854,951.7 1290197135767703上海翡翠雅宾利 东莞市万宏房地产有限公司 574%4793833167,199463.3212东莞虎门万科城 上海郡科投资管理有限公司 70.0%45662626143,15683434,61522上海万科城 北京万瑞房地产开发有限公司 50.0%325,78734 8424473701523北京金域东郡 合肥万科瑞翔地产有限公司 1000%3139424860,312727939703合肥森林公园 杭州万科锦南置业有限公司 996%31341320.48954990513杭州万科璞悦湾 杭州东尚置业有限公司 100.0%307,76649 14.687.715130967杭州万科公园大道 河南省美景之州地产开发有限公司510%300004026,924.965440503郑州万科美景万科城 上海万之江房地产开发有限公司 90.0% 2235937896079上海张江西地块 宁波万江置业有限公司 100297093199510276,74291宁波江东府 (四)未来发展展望 1、外部环境 短期来看,市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化,土地市场的调整滞 后于住宅市场,以及行业自2016年底以来的去杠杆趋势,都加大了企业经营的不确定性 长远来看,房屋回归居住属性是大势所趋。2016年12月,中央经济工作会议明确提 出“房子是用来住的,不是用来炒的”,并表示将综合运用金融、土地、财税、投资、立法 等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。这些举措的落 地将为行业的长期健康发展提供重要的制度保障 随着城市发展以及居民生活水平提高,在城市配套服务领域也存在着大量未被充分发 掘的物业需求。以商业地产为例,尽管近年来商业地产行业已进入调整期,数字化和电商 发展进一步加快了优胜劣汰,但依托一二线城市持续高速增长的消费购买力,定位精准 注重体验消费、业态丰富的新型购物中心仍保持了快速发展。与此同时,一批新生的业态 也迎来发展良机。2016年,政府明确提出加快发展租赁市场,落实金融、土地、财税等方

万科企业股份有限公司 2016 年度报告 22 经营活动现金流入 31,283,561.57 100.00% 21,106,503.48 100.00% - 其中：销售商品、提供劳务收到的现金 28,653,293.83 91.59% 19,190,827.18 90.92% 0.67 经营活动现金流出 27,326,948.67 100.00% 19,501,901.41 100.00% - 其中：购买商品、接受劳务支付的现金 17,846,870.00 65.31% 12,997,942.48 66.65% -1.34 经营活动产生的现金流量净额 3,956,612.90 - 1,604,602.07 - - 投资活动产生的现金流量净额 -4,338,905.01 - -2,094,748.12 - - 筹资活动产生的现金流量净额 3,129,665.06 - -510,391.08 - - 13、主要控股、参股企业经营情况 单位：人民币万元 公司名称 权益 2016 年 营业收入 2016 年 净利润 2016 年末 总资产 2016 年主要开发项目 上海硕诚置业有限公司 49.9% 854,951.75 129,019.71 357,677.03 上海翡翠雅宾利 东莞市万宏房地产有限公司 57.4% 479,383.31 67,199.99 463,832.12 东莞虎门万科城 上海郡科投资管理有限公司 70.0% 456,626.26 143,156.83 434,615.22 上海万科城 北京万瑞房地产开发有限公司 50.0% 325,787.34 48,424.47 37,015.23 北京金域东郡 合肥万科瑞翔地产有限公司 100.0% 313,942.48 60,312.72 793,977.23 合肥森林公园 杭州万科锦南置业有限公司 99.6% 311,341.13 20,489.95 49,905.13 杭州万科璞悦湾 杭州东尚置业有限公司 100.0% 307,766.49 14,687.71 51,309.67 杭州万科公园大道 河南省美景之州地产开发有限公司 51.0% 307,000.40 26,924.96 544,050.03 郑州万科美景万科城 上海万之江房地产开发有限公司 90.0% 304,621.29 2,235.93 78,960.79 上海张江西地块 宁波万江置业有限公司 100.0% 297,010.91 31,995.10 276,742.91 宁波江东府 （四）未来发展展望 1、外部环境 短期来看，市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化，土地市场的调整滞 后于住宅市场，以及行业自 2016 年底以来的去杠杆趋势，都加大了企业经营的不确定性。 长远来看，房屋回归居住属性是大势所趋。2016 年 12 月，中央经济工作会议明确提 出“房子是用来住的,不是用来炒的”，并表示将综合运用金融、土地、财税、投资、立法 等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。这些举措的落 地将为行业的长期健康发展提供重要的制度保障。 随着城市发展以及居民生活水平提高，在城市配套服务领域也存在着大量未被充分发 掘的物业需求。以商业地产为例，尽管近年来商业地产行业已进入调整期，数字化和电商 发展进一步加快了优胜劣汰，但依托一二线城市持续高速增长的消费购买力，定位精准、 注重体验消费、业态丰富的新型购物中心仍保持了快速发展。与此同时，一批新生的业态 也迎来发展良机。2016年，政府明确提出加快发展租赁市场, 落实金融、土地、财税等方

Vanke万科 万科企业股份有限公司2016年度报告 面的支持政策,大力培育机构化、规模化的住房租赁企业;在政府的大力支持下,特色小 镇的培育工作也已在全国范围内展开。随着国内新一轮轨道交通建设高峰的到来,以“轨 道+物业”为代表的联动开发模式也为企业提供了巨大的想象空间。可以预见的是,行业未 来的产品类型、开发模式将日益丰富。 2、经营策略 2017年本集团将继续坚持“为普通人盖好房子、盖有人用的房子”的宗旨、“以客户 为中心,以现金流为基础的持续真实价值创造”的业务指导思想,全面落实“城市配套服 务商”的战略定位,推动2017年各项重点工作的展开。 (1)坚持有质量增长及稳健发展的原则,坚持“以客户为中心,以现金流为基础的 持续真实价值创造”的业务指导思想 在产品上,本集团将坚持以客户为中心,持续深化、落实“好房子、好服务、好社区” 的产品理念,满足主流消费者的真实自住需求,保证90%以上的主流项目定位。 本集团将坚守质量底线,促进工程提效,包括持续推进工业化建造体系,积极探索新 业务工程管控模式;通过季度“实测实量”、“交付评估”及“天「 确保产品质 量的持续提升;同时,将推动穿插提效技术在全集团广泛应用。 本集团将聚焦质量和效益提升,通过实施总价包干、禁止后补变更、完工限期结算三 项原则管理,从合约执行维度减少成本浪费,提升管理效率;建立完善拓展业务成本管理 体系,让拓展业务管理更精益高效:完成核心业务ERP平台改造,集成各端口信息,嵌入 管理规则,通过信息化助力实现核心业务管理水平提升 在销售上,本集团将贯彻合理定价、积极销售的策略,加快库存去化,提升资源转化 和周转效率;同时积极促进销售回款,力争全年销售回款率不低于95% 在投资上,本集团将坚持“不囤地、不捂盘、不拿地王”的原则;保持稳定、持续 谨慎的投资节奏,确保资源储备支持长期可持续増长;Σ017年随着行业回归理性,前期部 分高价获取的项目存在潜在的并购机会。本集团将积极关注土地存量市场的合作机会,充 分发挥资金优势,加强和各类机构的合作,采取更加灵活的合作方式,发掘盘活优质的项 目资源 2017年1月,地铁集团以协议转让方式受让公司1531%的股份,成为公司的重要股东, 为双方共同探索TOD模式奠定了良好基础。在核心城市土地供应日益紧缺的背景下,本集 团将继续携手合作方,积极探索包括“轨道+物业”、城市产业升级在内的各类资源获取和 开发模式,以突破增长瓶颈,实现持续发展

万科企业股份有限公司 2016 年度报告 23 面的支持政策，大力培育机构化、规模化的住房租赁企业；在政府的大力支持下，特色小 镇的培育工作也已在全国范围内展开。随着国内新一轮轨道交通建设高峰的到来，以“轨 道+物业”为代表的联动开发模式也为企业提供了巨大的想象空间。可以预见的是，行业未 来的产品类型、开发模式将日益丰富。 2、 经营策略 2017年本集团将继续坚持“为普通人盖好房子、盖有人用的房子”的宗旨、“以客户 为中心，以现金流为基础的持续真实价值创造”的业务指导思想，全面落实“城市配套服 务商”的战略定位，推动2017年各项重点工作的展开。 （1）坚持有质量增长及稳健发展的原则，坚持“以客户为中心，以现金流为基础的 持续真实价值创造”的业务指导思想 在产品上，本集团将坚持以客户为中心，持续深化、落实“好房子、好服务、好社区” 的产品理念，满足主流消费者的真实自住需求，保证90%以上的主流项目定位。 本集团将坚守质量底线，促进工程提效，包括持续推进工业化建造体系，积极探索新 业务工程管控模式；通过季度“实测实量”、“交付评估”及“天网行动”，确保产品质 量的持续提升；同时，将推动穿插提效技术在全集团广泛应用。 本集团将聚焦质量和效益提升，通过实施总价包干、禁止后补变更、完工限期结算三 项原则管理，从合约执行维度减少成本浪费，提升管理效率；建立完善拓展业务成本管理 体系，让拓展业务管理更精益高效；完成核心业务ERP平台改造，集成各端口信息，嵌入 管理规则，通过信息化助力实现核心业务管理水平提升。 在销售上，本集团将贯彻合理定价、积极销售的策略，加快库存去化，提升资源转化 和周转效率；同时积极促进销售回款，力争全年销售回款率不低于95%。 在投资上，本集团将坚持“不囤地、不捂盘、不拿地王”的原则；保持稳定、持续、 谨慎的投资节奏，确保资源储备支持长期可持续增长；2017年随着行业回归理性，前期部 分高价获取的项目存在潜在的并购机会。本集团将积极关注土地存量市场的合作机会，充 分发挥资金优势，加强和各类机构的合作，采取更加灵活的合作方式，发掘盘活优质的项 目资源。 2017年1月，地铁集团以协议转让方式受让公司15.31%的股份，成为公司的重要股东， 为双方共同探索TOD模式奠定了良好基础。在核心城市土地供应日益紧缺的背景下，本集 团将继续携手合作方，积极探索包括“轨道+物业”、城市产业升级在内的各类资源获取和 开发模式，以突破增长瓶颈，实现持续发展

Vanke万科 万科企业股份有限公司2016年度报告 在融资上,本集团将持续维护本集团优良市场信用,进一步优化融资结构、拓宽融资 渠道;投融结合,保障各类业务稳健发展 2017年,本集团现有项目预计新开工面积2,923.6万平方米,较2016年实际开工面积 降低6.8%:预计项目竣工面积2,448.3万平方米,比2016年实际完成规模增长94%。有 关本集团2017年开、竣工计划的详细信息,请见“境内主要项目2016年开发情况和2017 年开发计划” (2)继续推进落实“城市配套服务商”的战略定位 本集团将坚持“城市配套服务商”的战略定位,在确保核心业务持续稳健经营的基础 上积极拓展业务版图,建设和巩固拓展业务专业平台、强化专业能力。 本集团将加强并购团队和能力的建设,积极关注城市配套服务相关领域的业务机会, 通过并购、合作等方式,快速获取新业务拓展亟需的项目资源和专业团队,充分发挥事业 合伙人的制度优势,有效整合资源,加快构建“城市配套服务商”的业务生态体系。 2017年,万科物业将在住宅服务领域深化“为业主资产保值增值”的理念以及品牌认 知,持续提升项目质量和资产价值:在商写服务领域,将借助明星客户标杆力量加快拓展 业务规模;将为业主提供更加丰富的社区服务,逐步打造一条连接传统住宅服务、商写服 务、基于楼宇的增值业务服务、基于生活配套的增值业务服务的“万物生长”生态链条; 持续对互联网技术投入,提高效率、改善客户服务界面。 在商业地产领域,本集团将以成为“中国数一数二的商业地产平台”为目标,持续提 升经营管理能力、提升经营回报,打造行业最优秀、最受消费者欢迎的购物中心品牌,并 推动社区商业杰出范式的发展。 本集团物流地产将继续坚持“聚焦大客户、聚焦重点城市、主打高标库产品”的核心 战略,做大规模,丰富产品线,力争成为客户认可度最高的物流地产服务商。 2017年,公寓业务将加速规模扩张,实现业务专业化管理,继续优化房源管理、客户 资源、业务界面、运营平台、支付系统等在内的统一业务支持平台,提升业务运营效率和 客户体验 冰雪度假业务力争形成较强的市场影响力和认可度,在山地户外行业建立万科标准 进行标准输出。 此外,本集团还将继续深化在养老、教育等有潜力业务方向的探索,打造核心能力 完善商业模式,逐步壮大实力。 (3)迭代更新事业合伙人机制,持续打造“奋斗者”文化

万科企业股份有限公司 2016 年度报告 24 在融资上，本集团将持续维护本集团优良市场信用，进一步优化融资结构、拓宽融资 渠道；投融结合，保障各类业务稳健发展。 2017 年，本集团现有项目预计新开工面积 2,923.6 万平方米，较 2016 年实际开工面积 降低 6.8%；预计项目竣工面积 2,448.3 万平方米，比 2016 年实际完成规模增长 9.4%。有 关本集团 2017 年开、竣工计划的详细信息，请见“境内主要项目 2016 年开发情况和 2017 年开发计划”。 （2）继续推进落实“城市配套服务商”的战略定位 本集团将坚持“城市配套服务商”的战略定位，在确保核心业务持续稳健经营的基础 上积极拓展业务版图，建设和巩固拓展业务专业平台、强化专业能力。 本集团将加强并购团队和能力的建设，积极关注城市配套服务相关领域的业务机会， 通过并购、合作等方式，快速获取新业务拓展亟需的项目资源和专业团队，充分发挥事业 合伙人的制度优势，有效整合资源，加快构建“城市配套服务商”的业务生态体系。 2017 年，万科物业将在住宅服务领域深化“为业主资产保值增值”的理念以及品牌认 知，持续提升项目质量和资产价值；在商写服务领域，将借助明星客户标杆力量加快拓展 业务规模；将为业主提供更加丰富的社区服务，逐步打造一条连接传统住宅服务、商写服 务、基于楼宇的增值业务服务、基于生活配套的增值业务服务的“万物生长”生态链条； 持续对互联网技术投入，提高效率、改善客户服务界面。 在商业地产领域，本集团将以成为“中国数一数二的商业地产平台”为目标，持续提 升经营管理能力、提升经营回报，打造行业最优秀、最受消费者欢迎的购物中心品牌，并 推动社区商业杰出范式的发展。 本集团物流地产将继续坚持“聚焦大客户、聚焦重点城市、主打高标库产品”的核心 战略，做大规模，丰富产品线，力争成为客户认可度最高的物流地产服务商。 2017 年，公寓业务将加速规模扩张，实现业务专业化管理，继续优化房源管理、客户 资源、业务界面、运营平台、支付系统等在内的统一业务支持平台，提升业务运营效率和 客户体验。 冰雪度假业务力争形成较强的市场影响力和认可度，在山地户外行业建立万科标准， 进行标准输出。 此外，本集团还将继续深化在养老、教育等有潜力业务方向的探索，打造核心能力， 完善商业模式，逐步壮大实力。 （3）迭代更新事业合伙人机制，持续打造“奋斗者”文化