万科企业股份有限公司2016年度报告

Vanke万科 万科企业股份有限公司2016年度报告 截至2016年底,本集团己运营管理了吉林万科松花湖、桥山北大壶以及北京石京龙三 个滑雪项目,初步树立了万科冰雪品牌形象,雪道面积、造雪系统服务面积、索道数量均 居全国第一。2016年底,万科松花湖度假区正式升格为国家4A旅游景区。 长租公寓、养老业务 本集团积极布局长租公寓市场,目前已整合形成了统一的对外运营品牌一一“泊寓”。 本集团基于城市、社区和居家养老需求,深入探索养老模式。本集团首个大型养老社 区杭州随园嘉树项目,自2015年投入运营以来,目前已有600余位长者入住,成为2016 年G20峰会的接待参观点。 4、控制风险,提升效率 (1)打造精工品质,夯实产品竞争力 坚持质量第一。2016年本集团交付总量为214万套,规模创历史纪录。本集团持续推 广实测实量和交付评估等管理工具,为客户提供验房指引表,加大天网行动(对采购的材 料、部品及设备进行不定期抽检)频率,使产品质量控制在良好水平。本集团广州欧泊项 目获得建筑行业最高质量奖一一鲁班奖。 促进工程提效。2016年,本集团继续通过工业化技术应用提高质量、提升效率,减少 对人工的依赖及材料的耗费。本集团新开工的主流产品中,预制构件、装配式内墙、内外 墙免抹灰等三项工业化应用的比例分别达到43.5%、100%和100%。通过推广应用穿插提 效技术,本集团64%的新开工主流项目达到提效20%的目标。年内本集团继续推进绿色战 略,共完成绿色建筑2,834万平方米,其中获取绿色标识项目1,319万平方米,绿色三星项 目共14个,面积达到1828万平方米 推动成本优化。本集团以“为客户省成本”为目标,针对不同的项目定位,建立分层 分级的产品成本适配体系,通过技术革新、资源整合等精细管理实现成本的不断优化, 2016年本集团坚持招标总价包干、禁止后补变更、完工限期结算合约三项原则,进一步强 化了对工程成本的控制 (2)完善资金管控,探索打造金融合作生态圈 本集团坚持以现金流管理为核心,持续完善资金管控,提升资金使用效率,报告期末 本集团持有的现金由2015年末的人民币5318亿元增加到人民币870.3亿元。此外,本集 团联合上下游合作伙伴开展多渠道的融资创新尝试,打造金融合作生态圈。年内,以本集 团供应链为基础的国内首单地产供应链金融ABS在深圳证券交易所获得批准,并成功发行 四期,总金额近人民币60亿元,受到市场多种类型投资者的追捧

万科企业股份有限公司 2016 年度报告 15 截至 2016 年底，本集团已运营管理了吉林万科松花湖、桥山北大壶以及北京石京龙三 个滑雪项目，初步树立了万科冰雪品牌形象，雪道面积、造雪系统服务面积、索道数量均 居全国第一。2016 年底，万科松花湖度假区正式升格为国家 4A 旅游景区。 长租公寓、养老业务 本集团积极布局长租公寓市场，目前已整合形成了统一的对外运营品牌——“泊寓”。 本集团基于城市、社区和居家养老需求，深入探索养老模式。本集团首个大型养老社 区杭州随园嘉树项目，自 2015 年投入运营以来，目前已有 600 余位长者入住，成为 2016 年 G20 峰会的接待参观点。 4、控制风险，提升效率 （1）打造精工品质，夯实产品竞争力 坚持质量第一。2016 年本集团交付总量为 21.4 万套，规模创历史纪录。本集团持续推 广实测实量和交付评估等管理工具，为客户提供验房指引表，加大天网行动（对采购的材 料、部品及设备进行不定期抽检）频率，使产品质量控制在良好水平。本集团广州欧泊项 目获得建筑行业最高质量奖——鲁班奖。 促进工程提效。2016 年，本集团继续通过工业化技术应用提高质量、提升效率，减少 对人工的依赖及材料的耗费。本集团新开工的主流产品中，预制构件、装配式内墙、内外 墙免抹灰等三项工业化应用的比例分别达到 43.5%、100%和 100%。通过推广应用穿插提 效技术，本集团 64%的新开工主流项目达到提效 20%的目标。年内本集团继续推进绿色战 略，共完成绿色建筑 2,834 万平方米，其中获取绿色标识项目 1,319 万平方米，绿色三星项 目共 14 个，面积达到 182.8 万平方米。 推动成本优化。本集团以“为客户省成本”为目标，针对不同的项目定位，建立分层 分级的产品成本适配体系，通过技术革新、资源整合等精细管理实现成本的不断优化。 2016 年本集团坚持招标总价包干、禁止后补变更、完工限期结算合约三项原则，进一步强 化了对工程成本的控制。 （2）完善资金管控，探索打造金融合作生态圈 本集团坚持以现金流管理为核心，持续完善资金管控，提升资金使用效率，报告期末 本集团持有的现金由 2015 年末的人民币 531.8 亿元增加到人民币 870.3 亿元。此外，本集 团联合上下游合作伙伴开展多渠道的融资创新尝试，打造金融合作生态圈。年内，以本集 团供应链为基础的国内首单地产供应链金融 ABS 在深圳证券交易所获得批准，并成功发行 四期，总金额近人民币 60 亿元，受到市场多种类型投资者的追捧

Vanke万科 万科企业股份有限公司2016年度报告 (3)“营改增”后实现业务顺利过渡 2016年3月,财政部、国家税务总局出台《关于全面推开营业税改征增值税试点的通 知》,2016年5月,房地产业正式纳入试点范围。公司成立了营改增专项小组,全面梳理 经营业务流程,通过业务、财务、税收一体化平台建设,创造性的搭建了增值税自动申报 管理系统,实现了信息化管理模式,不仅在最短时间内适应了政策的调整,而且支持了本 集团生产建造系统的精益化管理和供应商协同。 (4)建立风险管理体系 结合联交所《企业管治守则》的修订要求,公司董事会修订了审计委员会实施细则 增加了该委员会的风险管理职能。公司设立了风险管理工作委员会,建立总部、事业部/区 域、一线公司三级风险管理架构,通过对总部及各业务单位开展风险调研,对来自外部环 境和本集团内部的主要风险进行识别和评估,持续监控风险管理体系的健全性、合理性和 有效性。 (5)打造信息化平台 2016年1月本集团启动了“沃土计划”,旨在以信息化建设为抓手,全面提升经营效 率并推动业务持续增长。截至2016年底,核心业务经营平台项目群的重点产品一一核心 ERP已完成蓝图设计进入全面开发阶段,面向工程现场管理的产品“匠心”已成功在试点 公司上线使用;客户平台项目群分别完成在线购房产品“在线家”、经纪人销售产品“分 享家”、数字化案场产品“销售家”以及客户服务产品“服务家”四大产品的上线使用 同时也建立了本集团统一客户数据库平台,实现多业态客户数据的整合;协同办公项目群 完成了内部通讯软件“微V”的更新升级,同时启动了办公门户网站、人力资源信息系统 的设计开发工作 5、完善事业合伙人制度 2016年,股权事件对本集团日常经营和团队稳定性产生明显冲击,本集团事业合伙人 制度发挥中流砥柱的作用。合伙人基于对本集团文化价值观的执着信念,以身作则,坚守 本职工作,维护本集团正常经营秩序。本集团通过开展团队建设、组织关怀活动、保持员 工沟通和宣导优秀事迹等方式,有效稳定团队、提振士气,控制了人员大量流失的风险 本集团于2014年推出项目跟投,将项目经营成果与员工利益直接挂钩。2016年底, 为进一步强化跟投人员的共创、共担、共享意识,本集团对跟投方案进行迭代优化,通过 取消追加跟投安排、设置门槛收益率和超额收益率,保障万科优先于跟投人获得门槛收益 率对应的收益,鼓励跟投人员为公司和股东创造更大价值

万科企业股份有限公司 2016 年度报告 16 （3）“营改增”后实现业务顺利过渡 2016 年 3 月，财政部、国家税务总局出台《关于全面推开营业税改征增值税试点的通 知》，2016 年 5 月，房地产业正式纳入试点范围。公司成立了营改增专项小组，全面梳理 经营业务流程，通过业务、财务、税收一体化平台建设，创造性的搭建了增值税自动申报 管理系统，实现了信息化管理模式，不仅在最短时间内适应了政策的调整，而且支持了本 集团生产建造系统的精益化管理和供应商协同。 （4）建立风险管理体系 结合联交所《企业管治守则》的修订要求，公司董事会修订了审计委员会实施细则， 增加了该委员会的风险管理职能。公司设立了风险管理工作委员会，建立总部、事业部/区 域、一线公司三级风险管理架构，通过对总部及各业务单位开展风险调研，对来自外部环 境和本集团内部的主要风险进行识别和评估，持续监控风险管理体系的健全性、合理性和 有效性。 （5）打造信息化平台 2016 年 1 月本集团启动了“沃土计划”，旨在以信息化建设为抓手，全面提升经营效 率并推动业务持续增长。截至 2016 年底，核心业务经营平台项目群的重点产品——核心 ERP 已完成蓝图设计进入全面开发阶段，面向工程现场管理的产品“匠心”已成功在试点 公司上线使用；客户平台项目群分别完成在线购房产品“在线家”、经纪人销售产品“分 享家”、数字化案场产品“销售家”以及客户服务产品“服务家”四大产品的上线使用， 同时也建立了本集团统一客户数据库平台，实现多业态客户数据的整合；协同办公项目群 完成了内部通讯软件“微 V”的更新升级，同时启动了办公门户网站、人力资源信息系统 的设计开发工作。 5、完善事业合伙人制度 2016 年，股权事件对本集团日常经营和团队稳定性产生明显冲击，本集团事业合伙人 制度发挥中流砥柱的作用。合伙人基于对本集团文化价值观的执着信念，以身作则，坚守 本职工作，维护本集团正常经营秩序。本集团通过开展团队建设、组织关怀活动、保持员 工沟通和宣导优秀事迹等方式，有效稳定团队、提振士气，控制了人员大量流失的风险。 本集团于 2014 年推出项目跟投，将项目经营成果与员工利益直接挂钩。2016 年底， 为进一步强化跟投人员的共创、共担、共享意识，本集团对跟投方案进行迭代优化，通过 取消追加跟投安排、设置门槛收益率和超额收益率，保障万科优先于跟投人获得门槛收益 率对应的收益，鼓励跟投人员为公司和股东创造更大价值

Vanke万科 万科企业股份有限公司2016年度报告 跟投制度开展以来,员工在加快项目周转、节约成本、促进销售等方面越来越体现出 合伙人的意识和作用。截至2017年2月底,本集团累计已有308个项目实施跟投。跟投项 目从获取到首期开工、首期开盘以及现金流回正的平均时间明显缩短,本集团的营销费用 率也得到有效控制。 6、开展精准扶贫,切实践行社会责任 在追求业绩增长的同时,本集团始终恪守价值理念,积极履行社会责任,关注利益相 关方发展,致力于让更多人分享到经营成果。 2016年,本集团积极响应政府号召,从教育、产业、就业等多个维度参与精准扶贫, 充分发挥自身专业优势,扩大辐射和带动作用,包括:(1)在张家口市张北县捐建12个 300kw光伏扶贫电站,并无偿将电费收入全部分配给贫困家庭,持续为贫困人口提供经济 收入:(2)在贵州台江、贵州丹寨、贵州雷山、江西会昌、河北顺平、河北张北等地与职 校启动6个校企合作项目,计划培养物业管理技能人才并吸纳到万科就业,提供物业管家 物业客服、水电维修、安全管理等4类岗位,帮助贫困人口脱贫。 本集团通过万科公益基金会持续履行社会责任。2016年,万科公益基金会完成新疆塔 合曼寄宿制学校的援建工作并交付使用;将万科入选世界“500强”的政府奖励资金全部 用于援建西藏非物质文化遗产博物馆;将乐跑运动和自闭症家庭救助结合,救助范围扩展 到全国40个城市;在云南、贵州等地支持乡村支教项目,让更多孩子享受更好的教育。 报告期内本集团履行社会责任的情况,详见同日发布的《2016年企业社会责任报告》 (三)经营和财务状况分析 1、利润状况 报告期内,本集团实现净利润人民币283.5亿元,同比增长9.3%:实现权益净利润人 民币2102亿元,同比增长16% 本集团房地产业务的结算毛利率为19.8%,较2015年提高0.32个百分点。本集团全面 摊薄的净资产收益率为185%,较2015年上升044个百分点。 2016年本集团实现投资收益人民币50.1亿元,同比增长40.8%。其中,来自联营、合 营公司实现的公司权益利润为人民币493亿元。 2、资金状况 本集团始终坚持“以现金流为基础的持续真实价值创造”理念。报告期内,本集团继 续加快销售回款,提升资金效率,全年销售回款率在2015年的基础上进一步提升,超过 95

万科企业股份有限公司 2016 年度报告 17 跟投制度开展以来，员工在加快项目周转、节约成本、促进销售等方面越来越体现出 合伙人的意识和作用。截至 2017 年 2 月底，本集团累计已有 308 个项目实施跟投。跟投项 目从获取到首期开工、首期开盘以及现金流回正的平均时间明显缩短，本集团的营销费用 率也得到有效控制。 6、开展精准扶贫，切实践行社会责任 在追求业绩增长的同时，本集团始终恪守价值理念，积极履行社会责任，关注利益相 关方发展，致力于让更多人分享到经营成果。 2016 年，本集团积极响应政府号召，从教育、产业、就业等多个维度参与精准扶贫， 充分发挥自身专业优势，扩大辐射和带动作用，包括：（1）在张家口市张北县捐建 12 个 300kw 光伏扶贫电站，并无偿将电费收入全部分配给贫困家庭，持续为贫困人口提供经济 收入；（2）在贵州台江、贵州丹寨、贵州雷山、江西会昌、河北顺平、河北张北等地与职 校启动 6 个校企合作项目，计划培养物业管理技能人才并吸纳到万科就业，提供物业管家、 物业客服、水电维修、安全管理等 4 类岗位，帮助贫困人口脱贫。 本集团通过万科公益基金会持续履行社会责任。2016 年，万科公益基金会完成新疆塔 合曼寄宿制学校的援建工作并交付使用；将万科入选世界“500 强”的政府奖励资金全部 用于援建西藏非物质文化遗产博物馆；将乐跑运动和自闭症家庭救助结合，救助范围扩展 到全国 40 个城市；在云南、贵州等地支持乡村支教项目，让更多孩子享受更好的教育。 报告期内本集团履行社会责任的情况，详见同日发布的《2016 年企业社会责任报告》。 （三）经营和财务状况分析 1、利润状况 报告期内，本集团实现净利润人民币 283.5 亿元，同比增长 9.3%；实现权益净利润人 民币 210.2 亿元，同比增长 16%。 本集团房地产业务的结算毛利率为 19.8%，较 2015 年提高 0.32 个百分点。本集团全面 摊薄的净资产收益率为 18.5%，较 2015 年上升 0.44 个百分点。 2016 年本集团实现投资收益人民币 50.1 亿元，同比增长 40.8%。其中，来自联营、合 营公司实现的公司权益利润为人民币 49.3 亿元。 2、资金状况 本集团始终坚持“以现金流为基础的持续真实价值创造”理念。报告期内，本集团继 续加快销售回款，提升资金效率，全年销售回款率在 2015 年的基础上进一步提升，超过 95%

Vanke万科 万科企业股份有限公司2016年度报告 截至报告期末,本集团持有的货币资金达到人民币8703亿元,远高于短期借款和 年内到期的长期负债人民币4335亿元。期末公司所持有的货币资金中,人民币占比899%, 港币占比2.5%,美元占比74%,英镑占比0.15%,其余为新加坡币。 3、负债情况 (1)负债率 截至2016年底,本集团有息负债合计人民币1,2886亿元,占总资产的比例为155% (2015年底:13.0%) (2)融资成本 本集团和各类金融机构长期保持良好的合作关系,报告期内,本集团充分发挥自身的 资金和信用优势,总体融资成本控制在较低水平。本集团资本化的利息支出合计人民币 323亿元,未资本化的利息支出人民币23.1亿元。 (3)有息负债分析 截止报告期末,本集团有息负债以中长期负债为主。有息负债中,短期借款和一年内 到期的有息负债合计人民币4335亿元,占比为336%;一年以上有息负债人民币855.1亿 元,占比为664% 分利率类型来看,有息负债中,固定利率负债占比44.1%,浮动利率负债占比55.9% 有抵押的有息负债人民币199亿元,占总体有息负债的1.6% 分融资对象来看,银行借款占比为586%,应付债券占比为24.5%,其他借款占比为 16.9 分境内境外来看,境内负债占比646%,境外负债占比354%。人民币负债占比66.2%, 外币负债占比33.8%。2016年,外币负债较2015年增长较快,主要受本集团国际化战略推 进及跨境并购增加所致。 (4)票据发行和评级情况 报告期内,公司在中国银行间债券市场完成了2016年度第一期和第二期中期票据发行, 发行金额合计为人民币30亿元,中期票据期限均为5年,发行利率均为3.2%。 为满足发展需要,本集团于2013年设立了20亿美元中期票据计划(以下简称“中期 票据计划”),并于2016年在董事会授权范围内将该中期票据计划规模更新为32亿美元。 报告期内,中期票据计划进行了三次发行,分别为:1)2016年4月,发行合计金额为 36.5亿港币的3年期定息票据,票面利率为250%;2)2016年10月,发行金额为22亿 美元的5年期定息票据,票面利率为295%;3)2016年12月,发行金额为6亿美元的3 18

万科企业股份有限公司 2016 年度报告 18 截至报告期末，本集团持有的货币资金达到人民币 870.3 亿元，远高于短期借款和一 年内到期的长期负债人民币 433.5 亿元。期末公司所持有的货币资金中，人民币占比 89.9%， 港币占比 2.5%，美元占比 7.4%，英镑占比 0.15%，其余为新加坡币。 3、负债情况 （1）负债率 截至 2016 年底，本集团有息负债合计人民币 1,288.6 亿元，占总资产的比例为 15.5% （2015 年底：13.0%）。 （2）融资成本 本集团和各类金融机构长期保持良好的合作关系，报告期内，本集团充分发挥自身的 资金和信用优势，总体融资成本控制在较低水平。本集团资本化的利息支出合计人民币 32.3 亿元，未资本化的利息支出人民币 23.1 亿元。 （3）有息负债分析 截止报告期末，本集团有息负债以中长期负债为主。有息负债中，短期借款和一年内 到期的有息负债合计人民币 433.5 亿元，占比为 33.6%；一年以上有息负债人民币 855.1 亿 元，占比为 66.4%。 分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比 44.1%，浮动利率负债占比 55.9%。 有抵押的有息负债人民币 19.9 亿元，占总体有息负债的 1.6%。 分融资对象来看，银行借款占比为 58.6%，应付债券占比为 24.5%，其他借款占比为 16.9%。 分境内境外来看，境内负债占比 64.6%，境外负债占比 35.4%。人民币负债占比 66.2%， 外币负债占比 33.8%。2016 年，外币负债较 2015 年增长较快，主要受本集团国际化战略推 进及跨境并购增加所致。 （4）票据发行和评级情况 报告期内，公司在中国银行间债券市场完成了 2016 年度第一期和第二期中期票据发行， 发行金额合计为人民币 30 亿元，中期票据期限均为 5 年，发行利率均为 3.2%。 为满足发展需要，本集团于 2013 年设立了 20 亿美元中期票据计划（以下简称“中期 票据计划”），并于 2016 年在董事会授权范围内将该中期票据计划规模更新为 32 亿美元。 报告期内，中期票据计划进行了三次发行，分别为：1）2016 年 4 月，发行合计金额为 36.5 亿港币的 3 年期定息票据，票面利率为 2.50%；2）2016 年 10 月，发行金额为 2.2 亿 美元的 5 年期定息票据，票面利率为 2.95%；3）2016 年 12 月，发行金额为 6 亿美元的 3

Vanke万科 万科企业股份有限公司2016年度报告 年期定息票据,票面利率为395%。上述票据均已在联交所上市。 报告期内,标准普尔、惠誉维持公司BBB+的长期企业信用评级,穆迪维持公司Bal 的信用评级。尽管本集团各项财务指标安全健康,但受股权事件影响,2016年8月,标准 普尔、穆迪先后下调本集团的评级展望为“负面”。国内评级机构中诚信证券评估有限公 司亦对公司股权结构变化的影响表示关注。 4、存货分析 随着项目投资和开发规模的扩大,本集团的存货规模有所上升。截至报告期末,本集 团存货金额为4,6736亿元,较2015年底增长27.0%。其中,拟开发产品为1,3692亿元, 占比29.3%:在建开发产品2,8489亿元,占比61%:已完工开发产品(现房)4371亿元, 占比94% 报告期内,项目存货跌价准备为138亿元,较2015年底增长82.3%,原因在于部分城 市房价、地价持续调整、公司基于审慎的财务策略,对仍存在风险的项目计提存货跌价准 备。具体情况如下 单位:人民币万元 序号城市 项目 年初跌价准备余额年末跌价准备余额 烟台 30.5737 30.573.37 乌鲁木齐 3乌鲁木齐 域缇香 69620 5.89868 温州 龙湾花园 761270 6.83915 3,55938 海港城 ,24957 6,7204 8镇江 蓝山花园 890.19 10 抚顺 金域蓝湾 11.047.98 1148280 12南充 27,063.34 南通 金域蓝湾 1914.87 合计 75,410.62 137,507.06 本年计提的存货减值准备,考虑递延所得税因素后,影响本报告期税后净利润67亿 元,影响归属于母公司股东的净利润54亿元 5、资本开支承担 截至报告期末,本集团的资本承担为人民币1,4094亿元,主要包括本集团己签订的正 在或准备履行的建安合同,以及已签订的正在或准备履行的土地合同。 6、或有负债 本集团按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供阶段性担保,担保期限自保证合同生效 之日起,至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截

万科企业股份有限公司 2016 年度报告 19 年期定息票据，票面利率为 3.95%。上述票据均已在联交所上市。 报告期内，标准普尔、惠誉维持公司 BBB+的长期企业信用评级，穆迪维持公司 Baa1 的信用评级。尽管本集团各项财务指标安全健康，但受股权事件影响，2016 年 8 月，标准 普尔、穆迪先后下调本集团的评级展望为“负面”。国内评级机构中诚信证券评估有限公 司亦对公司股权结构变化的影响表示关注。 4、存货分析 随着项目投资和开发规模的扩大，本集团的存货规模有所上升。截至报告期末，本集 团存货金额为 4,673.6 亿元，较 2015 年底增长 27.0%。其中，拟开发产品为 1,369.2 亿元， 占比 29.3% ；在建开发产品 2,848.9 亿元，占比 61%；已完工开发产品（现房）437.1 亿元， 占比 9.4%。 报告期内，项目存货跌价准备为 13.8 亿元，较 2015 年底增长 82.3%，原因在于部分城 市房价、地价持续调整、公司基于审慎的财务策略，对仍存在风险的项目计提存货跌价准 备。具体情况如下： 单位：人民币万元 序号 城市 项目 年初跌价准备余额 年末跌价准备余额 1 烟台 海云台 30,573.37 30,573.37 2 乌鲁木齐 南山郡 13,587.64 13,587.64 3 乌鲁木齐 金域缇香 929.27 696.20 4 唐山 红郡 5,898.68 1,940.61 5 温州 龙湾花园 17,612.70 6,839.15 6 芜湖 万科城 3,559.38 - 7 营口 海港城 3,249.57 6,772.04 8 镇江 蓝山花园 - 16,890.19 9 宁波 万科城 - 8,698.87 10 抚顺 金域蓝湾 - 11,047.98 11 大连 海港城 - 11,482.80 12 南充 金润华府 - 27,063.34 13 南通 金域蓝湾 - 1,914.87 合计 75,410.62 137,507.06 本年计提的存货减值准备，考虑递延所得税因素后，影响本报告期税后净利润 6.7 亿 元，影响归属于母公司股东的净利润 5.4 亿元。 5、资本开支承担 截至报告期末，本集团的资本承担为人民币 1,409.4 亿元，主要包括本集团已签订的正 在或准备履行的建安合同，以及已签订的正在或准备履行的土地合同。 6、或有负债 本集团按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自保证合同生效 之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截