Vanke万科 万科企业股份有限公司2016年度报告 Va∩Ke万科 万科企业股份有限公司 CHINA VANKE CO. LTD 2016年度报告 证券代码:000002、299903 证券简称:万科A、万科H代 公告编号:〈万)2017-024 二O一七年三月
万科企业股份有限公司 2016 年度报告 万科企业股份有限公司 CHINA VANKE CO., LTD. 2016 年度报告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：〈万〉2017-024 二〇一七年三月
Vanke万科 万科企业股份有限公司2016年度报告 第一节重要提示、目录和释义 重要提示: 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何 虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及 连带责任 王石主席、郁亮董事、王文金董事、张利平独立董事、华生独立董事、罗君美独立董 事亲自出席本次董事会会议。乔世波董事、魏斌董事因公务原因未能亲自出席本次会议, 授权罗君美独立董事代为出席会议并行使表决权;孙建一董事因公务原因未能亲自出席本 次会议,授权郁亮董事代为出席会议并行使表决权;陈鹰董事因公务原因未能亲自出席本 次会议,授权王文金董事代为出席会议并行使表决权;海闻独立董事因公务原因未能亲自 出席本次会议,授权华生独立董事代为出席会议并行使表决权 公司2016年度分红派息预案:以分红派息股权登记日股份数为基数,每10股派送人民 币79元(含税)现金股息 董事会主席王石,董事、总裁郁亮,执行副总裁、财务负责人孙嘉声明:保证年度报 告中财务报告的真实、完整
万科企业股份有限公司 2016 年度报告 1 第一节 重要提示、目录和释义 重要提示： 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何 虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及 连带责任。 王石主席、郁亮董事、王文金董事、张利平独立董事、华生独立董事、罗君美独立董 事亲自出席本次董事会会议。乔世波董事、魏斌董事因公务原因未能亲自出席本次会议， 授权罗君美独立董事代为出席会议并行使表决权；孙建一董事因公务原因未能亲自出席本 次会议，授权郁亮董事代为出席会议并行使表决权；陈鹰董事因公务原因未能亲自出席本 次会议，授权王文金董事代为出席会议并行使表决权；海闻独立董事因公务原因未能亲自 出席本次会议，授权华生独立董事代为出席会议并行使表决权。 公司2016年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民 币7.9元（含税）现金股息。 董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人孙嘉声明：保证年度报 告中财务报告的真实、完整
Vanke万科 万科企业股份有限公司2016年度报告 目录 第一节重要提示、目录和释义 第二节致股东 第三节公司简介和主要财务指标 第四节董事会报告 第五节重要事项 第六节股本变动及股东情况… 第七节董事、监事、高级管理人员及员工情况 第八节公司治理报告暨企业管治报告 94 第九节监事会报告. 第十节内部控制情况 06 第十节公司债券情况. 115 第十二节财务报告 119 第十三节备查文件目录
万科企业股份有限公司 2016 年度报告 2 目录 第一节 重要提示、目录和释义................................................................................................... 1 第二节 致股东............................................................................................................................... 4 第三节 公司简介和主要财务指标............................................................................................... 6 第四节 董事会报告..................................................................................................................... 10 第五节 重要事项......................................................................................................................... 66 第六节 股本变动及股东情况..................................................................................................... 75 第七节 董事、监事、高级管理人员及员工情况..................................................................... 85 第八节 公司治理报告暨企业管治报告..................................................................................... 94 第九节 监事会报告................................................................................................................... 103 第十节 内部控制情况................................................................................................................ 106 第十节 公司债券情况................................................................................................................115 第十二节 财务报告....................................................................................................................119 第十三节 备查文件目录........................................................................................................... 265
Vanke万科 万科企业股份有限公司2016年度报告 释义 释义项 指 释义内容 本公司、公司 指|万科企业股份有限公司 万科、集团、本集团 指|万科企业股份有限公司及其附属公司 万科物业 指|万科物业发展有限公司 证监会 指中国证券监督管理委员会 指深圳证券交易所 指香港联合交易所有限公司 地铁集团 指深圳市地铁集团有限公司 华润股份 指华润股份有限公司 中润贸易 指中润国内贸易有限公司 钜盛华 指深圳市钜盛华股份有限公 恒大地产 指恒大地产集团有限公司 印力集团 指印力集团控股有限公司 《公司法》 指《中华人民共和国公司法》 《证券法》 指《中华人民共和国证券法》 《上市规则》 指《深圳证券交易所股票上市规则》 《规范运作指引》 指|《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》 《联交所证券上市规则》 指《香港联合交易所有限公司证券上市规则》 《公司章程》 指《万科企业股份有限公司章程》 报告期 指2016年1月1日至2016年12月31日 指如无特殊说明,指人民币元
万科企业股份有限公司 2016 年度报告 3 释义 释义项 指 释义内容 本公司、公司 指 万科企业股份有限公司 万科、集团、本集团 指 万科企业股份有限公司及其附属公司 万科物业 指 万科物业发展有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 联交所 指 香港联合交易所有限公司 地铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司 华润股份 指 华润股份有限公司 中润贸易 指 中润国内贸易有限公司 钜盛华 指 深圳市钜盛华股份有限公司 恒大地产 指 恒大地产集团有限公司 印力集团 指 印力集团控股有限公司 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》 《上市规则》 指 《深圳证券交易所股票上市规则》 《规范运作指引》 指 《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》 《联交所证券上市规则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》 《公司章程》 指 《万科企业股份有限公司章程》 报告期 指 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日 元 指 如无特殊说明，指人民币元
Vanke万科 万科企业股份有限公司2016年度报告 第二节致股东 对于中国房地产企业而言,如何面对2016年的市场繁荣,并非一个轻松的话题。有时 候,幸福与忧虑的边界并非那么清晰。这一年中国房地产市场的总销售规模创造了历史新 纪录,但这真的只是一件值得庆幸的事情吗? 必须看到,在主要城市房屋市场再度升温的同时,土地市场的表现更为激进,面粉贵 过面包不再是个案,而已经成了普遍现象。这足以令开发企业进退维谷,陷入焦虑之中 买高价地,意味着承担未来的经营风险:不买,则可能现在就被挤出市场。 所以,当2016年10月,国家对部分热点城市出台针对性的调控政策时,我们有充分 的理由感到欣慰,这一次调控是及时的,也是完全必要的。让过热的市场适度降温,对稳 健经营、有志于长期发展的企业来说,无疑是一个利好 房子是用来住的,这是一个简明的常识,我们没有理由不懂得。但另一个方面,从绝 大多数发达国家的历史经验来看,房屋也很难完全避免成为一种投资标的。尤其在不动产 价格一次又一次上涨的过程中,作为市场参与者的我们很容易在诱惑中迷失。如果仅仅是 持有资产就可以轻松赚钱,我们还能否坚持,靠努力去创造真实价值? 直以来,万科坚持“为普通人盖好房子,盖有人用的房子”。我们始终认为,房屋 应该回归居住属性,房地产应该回归实业属性。面对市场的又一次亢奋,我们更应该不忘 初心 我们必须时刻牢记,无论外部的环境如何变化,为客户提供更好的产品和服务,才是 我们作为企业最重要的使命。 按照中性预测,以在城市实现定居的实际城镇化率衡量,我国还有超过二十个百分点 的城镇化空间。随着新型城镇化战略的实施,近两亿农村新生代人口将摆脱上一辈“候鸟 式迁徙”的状态,成为永久市民。这些新市民绝大部分将集中在就业机会较多的发达城市 圈。因此在人口流入地,住房短缺的现象短期内并不会消失。我们的“三好住宅”,依然 有着广阔的市场空间 为新市民提供有品质的住房和配套服务,我们责无旁贷。但问题在于,面对日益高企 的地价,如何向市场提供新市民支付得起的住房?我们当然知道,这不是一家企业能够独 力完成的任务,但这一点,却也并非我们选择不作为的理由 我们依然有很多机会,为此做出力所能及的贡献。“轨道+物业”开发模式,是我们首 先应该想到的努力方向。东京、香港等人口稠密大都市的发展过程表明,以城市轨道交通 为骨干的公共交通优先模式(TOD)能够高效衔接周边城镇、周边城市群,能増加核心都 市圈住房有效供应、降低其居住成本。据有关部门估计,到2020年,我国城市轨道交通总
万科企业股份有限公司 2016 年度报告 4 第二节 致股东 对于中国房地产企业而言，如何面对 2016 年的市场繁荣，并非一个轻松的话题。有时 候，幸福与忧虑的边界并非那么清晰。这一年中国房地产市场的总销售规模创造了历史新 纪录，但这真的只是一件值得庆幸的事情吗？ 必须看到，在主要城市房屋市场再度升温的同时，土地市场的表现更为激进，面粉贵 过面包不再是个案，而已经成了普遍现象。这足以令开发企业进退维谷，陷入焦虑之中。 买高价地，意味着承担未来的经营风险；不买，则可能现在就被挤出市场。 所以，当 2016 年 10 月，国家对部分热点城市出台针对性的调控政策时，我们有充分 的理由感到欣慰，这一次调控是及时的，也是完全必要的。让过热的市场适度降温，对稳 健经营、有志于长期发展的企业来说，无疑是一个利好。 房子是用来住的，这是一个简明的常识，我们没有理由不懂得。但另一个方面，从绝 大多数发达国家的历史经验来看，房屋也很难完全避免成为一种投资标的。尤其在不动产 价格一次又一次上涨的过程中，作为市场参与者的我们很容易在诱惑中迷失。如果仅仅是 持有资产就可以轻松赚钱，我们还能否坚持，靠努力去创造真实价值？ 一直以来，万科坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。我们始终认为，房屋 应该回归居住属性，房地产应该回归实业属性。面对市场的又一次亢奋，我们更应该不忘 初心。 我们必须时刻牢记，无论外部的环境如何变化，为客户提供更好的产品和服务，才是 我们作为企业最重要的使命。 按照中性预测，以在城市实现定居的实际城镇化率衡量，我国还有超过二十个百分点 的城镇化空间。随着新型城镇化战略的实施，近两亿农村新生代人口将摆脱上一辈“候鸟 式迁徙”的状态，成为永久市民。这些新市民绝大部分将集中在就业机会较多的发达城市 圈。因此在人口流入地，住房短缺的现象短期内并不会消失。我们的“三好住宅”，依然 有着广阔的市场空间。 为新市民提供有品质的住房和配套服务，我们责无旁贷。但问题在于，面对日益高企 的地价，如何向市场提供新市民支付得起的住房？我们当然知道，这不是一家企业能够独 力完成的任务，但这一点，却也并非我们选择不作为的理由。 我们依然有很多机会，为此做出力所能及的贡献。“轨道+物业”开发模式，是我们首 先应该想到的努力方向。东京、香港等人口稠密大都市的发展过程表明，以城市轨道交通 为骨干的公共交通优先模式（TOD）能够高效衔接周边城镇、周边城市群，能增加核心都 市圈住房有效供应、降低其居住成本。据有关部门估计，到 2020 年，我国城市轨道交通总