万科企业股份有限公司2016年度报告

Vanke万科 万科企业股份有限公司2016年度报告 第四节董事会报告 、经营情况讨论与分析 2016年内外部风起云涌,是万科32年发展历史上极为不寻常的一年 从行业形势看,全国商品住宅销售规模创历史新高,大型房地产开发企业的市场份额 进一步提升。繁荣背后有隐忧,热点城市地价大幅上涨,“面粉贵过面包”屡见不鲜,正 在透支行业长期增长潜力。第四季度中央重申要综合运用金融、土地、财税、投资、立法 等手段,加强房地产长效机制建设,让住房回归居住功能,各地调控政策密集出台,热点 城市楼市开始降温,对整个行业的发展影响深远。从公司自身看,始于2015年7月的股权 事件,令公司的经营管理短期内面临前所未有的不确定性。部分股东一度提议罢免全体董 事、非职工代表监事,公司股价大幅波动,部分客户、供应商、合作伙伴、金融机构以及 广大投资者也产生了诸多疑惑 面对內、外部环境的挑战,本集团坚持“稳定队伍,控制风险,实现可持续发展”的 原则,充分发挥事业合伙人的中流砥柱作用,努力推动各项业务稳定发展。2016年本集团 实现销售金额3,647.7亿元,同比增长39.5%,销售回款位居行业首位;实现归属于上市公 司股东的净利润2102亿元,同比增长16.0%;年底净负债率259%,持有现金870.3亿元 本集团2014年以来围绕“城市配套服务商”定位而拓展的商业、物流地产、滑雪度假、长 租公寓、教育、养老等新业务布局也初现雏形。2016年7月,本集团入选《财富》“世界 500强”,名列第356位。年内,公司发行股份购买资产预案虽因股东层面未能形成共识 而宣告终止,但公司并未放弃探索“轨道+物业”这一极具发展潜力的发展模式。2017年 1月,地铁集团以协议受让的方式成为公司重要股东,为公司践行“轨道+物业”的发展模 式奠定了良好基础。 新的一年,中央将继续因城施策,防范市场过热,并着手制定促进房地产市场平稳健 康发展的长效机制。这将为稳健经营、依靠专业能力发展的企业提供更广阔的发展空间 万科一直坚持“为普通人盖好房子,盖有人用的房子”,一贯主张房屋应回归居住属性, 房地产应回归实业属性,与中央对房地产的定位高度吻合。公司衷心期盼股权事件能早日 解决,使公司重新回到正常经营轨道,为股东、为社会创造更大价值 )2016年房地产市场回顾 全国商品住宅市场继续回升,但第四季度增速有所放缓。国家统计局数据显示,2016 年全国商品住宅销售面积13.8亿平方米,销售金额99万亿元,较2015年分别增长22.4 和362%,销售规模创历史新高。其中,前三个季度全国商品住宅销售面积同比分别增长 356%、24.7%和249%,调控政策出台后,第四季度同比增速13.4%,明显放缓。 在售库存下降,但各城市总体供需关系分化仍较为明显。随着2015年、2016年成交 10

万科企业股份有限公司 2016 年度报告 10 第四节 董事会报告 一、经营情况讨论与分析 2016 年内外部风起云涌，是万科 32 年发展历史上极为不寻常的一年。 从行业形势看，全国商品住宅销售规模创历史新高，大型房地产开发企业的市场份额 进一步提升。繁荣背后有隐忧，热点城市地价大幅上涨，“面粉贵过面包”屡见不鲜，正 在透支行业长期增长潜力。第四季度中央重申要综合运用金融、土地、财税、投资、立法 等手段，加强房地产长效机制建设，让住房回归居住功能，各地调控政策密集出台，热点 城市楼市开始降温，对整个行业的发展影响深远。从公司自身看，始于 2015 年 7 月的股权 事件，令公司的经营管理短期内面临前所未有的不确定性。部分股东一度提议罢免全体董 事、非职工代表监事，公司股价大幅波动，部分客户、供应商、合作伙伴、金融机构以及 广大投资者也产生了诸多疑惑。 面对内、外部环境的挑战，本集团坚持“稳定队伍，控制风险，实现可持续发展”的 原则，充分发挥事业合伙人的中流砥柱作用，努力推动各项业务稳定发展。2016 年本集团 实现销售金额 3,647.7 亿元，同比增长 39.5%，销售回款位居行业首位；实现归属于上市公 司股东的净利润 210.2 亿元，同比增长 16.0%；年底净负债率 25.9%，持有现金 870.3 亿元； 本集团 2014 年以来围绕“城市配套服务商”定位而拓展的商业、物流地产、滑雪度假、长 租公寓、教育、养老等新业务布局也初现雏形。2016 年 7 月，本集团入选《财富》“世界 500 强”，名列第 356 位。年内，公司发行股份购买资产预案虽因股东层面未能形成共识 而宣告终止，但公司并未放弃探索“轨道+物业”这一极具发展潜力的发展模式。2017 年 1 月，地铁集团以协议受让的方式成为公司重要股东，为公司践行“轨道+物业”的发展模 式奠定了良好基础。 新的一年，中央将继续因城施策，防范市场过热，并着手制定促进房地产市场平稳健 康发展的长效机制。这将为稳健经营、依靠专业能力发展的企业提供更广阔的发展空间。 万科一直坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，一贯主张房屋应回归居住属性， 房地产应回归实业属性，与中央对房地产的定位高度吻合。公司衷心期盼股权事件能早日 解决，使公司重新回到正常经营轨道，为股东、为社会创造更大价值。 （一）2016 年房地产市场回顾 全国商品住宅市场继续回升，但第四季度增速有所放缓。国家统计局数据显示，2016 年全国商品住宅销售面积 13.8 亿平方米，销售金额 9.9 万亿元，较 2015 年分别增长 22.4% 和 36.2%，销售规模创历史新高。其中，前三个季度全国商品住宅销售面积同比分别增长 35.6%、24.7%和 24.9%，调控政策出台后，第四季度同比增速 13.4%，明显放缓。 在售库存下降，但各城市总体供需关系分化仍较为明显。随着 2015 年、2016 年成交

Vanke万科 万科企业股份有限公司2016年度报告 大幅反弹,部分城市市场库存去化周期大幅缩短。以公司长期观察的14个城市1为例,由 于2015-2016年商品住宅成交持续增长,新房供应下降,库存(已取得销售许可、尚未售 出的面积)已由2014年底的155亿平方米降至2016年底的093亿平方米;库存去化周期 由2014年底的11.5个月缩短至2016年底的69个月。但综合评估存量住房规模、土地供 给和未来人口增长等因素,我国住房供给整体较为充裕、各城市住房供需关系分化、短缺 属于局部现象的长期判断仍未出现变化。 局部市场过热引发政策关注。2016年3月,部分城市开始收紧房贷政策,以遏制房价 过快上涨。为遏制投资需求,避免资产泡沫,防范市场风险,国庆前后,超过20个城市密 集出台调控政策,包括重启限购、限贷,强化市场监管,收紧行业融资渠道等。伴随一系 列措施的落地,热点城市楼市快速降温。 主要城市土地市场持续高温。前述14个城市的住宅(含商住)土地供应面积、成交面 积同比分别仅增长34%和84%,而平均土地成交单价则增长343%,再次刷新历史记录 土地溢价率(成交土地的平均实际成交楼面价超过平均起拍楼面价的部分成交土地的平均 起拍楼面价)也一路攀升,于第三季度达到110%的高位。 全国房地产开发、投资情况相比2015年的低迷有所好转,但增速仍在低位。全国住 宅开发投资完成额约69万亿元,同比增长64%;住宅新开工面积约11.6亿平方米,同比 增长8.7%,增速较上半年下降53个百分点。 开发企业单一的经营模式亟待转型。城市居民在基本解决住房短缺问题之后,其对不 动产的需求将日益多样化,购置新房需求单项独大的时代终将结束。在土地市场持续高温、 平稳的房价预期已难以承载狂飙的地价涨幅的背景下,开发企业买地、建设、销售的单 经营模式,也越来越难以持续。而在传统模式遭遇挑战的同时,以轨道交通建设引领城市 更新,围绕城市配套需求提供物业服务、商业运营、长租公寓、教育度假、养老等不动产 衍生服务,则日益呈现出良好的发展潜力。 (二)报告期内主要工作 本集团主营业务包括房地产开发和物业服务。近年来,本集团以城市配套服务商为战 略定位,秉承“为普通人盖好房子,盖有人用的房子”的理念,在巩固核心业务优势的基 础上,积极拓展和城市配套服务相关的消费地产、产业地产等地产衍生业务。 2016年本集团实现营业收入2,404.8亿元,同比增长230%;实现归属于上市公司股东 的净利润2102亿元,同比增长160%;每股基本盈利190元,同比增长16.0%;全面摊 薄的净资产收益率为18.5%,较2015年增加044个百分点 单位:人民币万元 1北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州

万科企业股份有限公司 2016 年度报告 11 大幅反弹，部分城市市场库存去化周期大幅缩短。以公司长期观察的 14 个城市1为例，由 于 2015-2016 年商品住宅成交持续增长，新房供应下降，库存（已取得销售许可、尚未售 出的面积）已由 2014 年底的 1.55 亿平方米降至 2016 年底的 0.93 亿平方米；库存去化周期 由 2014 年底的 11.5 个月缩短至 2016 年底的 6.9 个月。但综合评估存量住房规模、土地供 给和未来人口增长等因素，我国住房供给整体较为充裕、各城市住房供需关系分化、短缺 属于局部现象的长期判断仍未出现变化。 局部市场过热引发政策关注。2016 年 3 月，部分城市开始收紧房贷政策，以遏制房价 过快上涨。为遏制投资需求，避免资产泡沫，防范市场风险，国庆前后，超过 20 个城市密 集出台调控政策，包括重启限购、限贷，强化市场监管，收紧行业融资渠道等。伴随一系 列措施的落地，热点城市楼市快速降温。 主要城市土地市场持续高温。前述 14 个城市的住宅（含商住）土地供应面积、成交面 积同比分别仅增长 3.4%和 8.4%，而平均土地成交单价则增长 34.3%，再次刷新历史记录； 土地溢价率（成交土地的平均实际成交楼面价超过平均起拍楼面价的部分/成交土地的平均 起拍楼面价）也一路攀升，于第三季度达到 110%的高位。 全国房地产开发、投资情况相比 2015 年的低迷有所好转，但增速仍在低位。全国住 宅开发投资完成额约 6.9 万亿元，同比增长 6.4%；住宅新开工面积约 11.6 亿平方米，同比 增长 8.7%，增速较上半年下降 5.3 个百分点。 开发企业单一的经营模式亟待转型。城市居民在基本解决住房短缺问题之后，其对不 动产的需求将日益多样化，购置新房需求单项独大的时代终将结束。在土地市场持续高温、 平稳的房价预期已难以承载狂飙的地价涨幅的背景下，开发企业买地、建设、销售的单一 经营模式，也越来越难以持续。而在传统模式遭遇挑战的同时，以轨道交通建设引领城市 更新，围绕城市配套需求提供物业服务、商业运营、长租公寓、教育度假、养老等不动产 衍生服务，则日益呈现出良好的发展潜力。 （二）报告期内主要工作 本集团主营业务包括房地产开发和物业服务。近年来，本集团以城市配套服务商为战 略定位，秉承“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”的理念，在巩固核心业务优势的基 础上，积极拓展和城市配套服务相关的消费地产、产业地产等地产衍生业务。 2016 年本集团实现营业收入 2,404.8 亿元，同比增长 23.0%；实现归属于上市公司股东 的净利润 210.2 亿元，同比增长 16.0%；每股基本盈利 1.90 元，同比增长 16.0%；全面摊 薄的净资产收益率为 18.5%，较 2015 年增加 0.44 个百分点。 单位：人民币万元 1北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州

Vanke万科 万科企业股份有限公司2016年度报告 行业 营业收入 营业成本营业利润率 金额 增减 金额 增减 数值 1.主营业务 23840,054802341%16,949,371.062299% 1973%0.30个百分点 其中:房地产 23.414.02966 23091661749118 1977%0.32个百分点 物业服务 426,025.14 43.42% 331,87988 45.35 1722%-0.17个百分点 2.其他业务 207,66889 12.22% 24,869.28-26.18% 83.14%3.12个百分点 合计 ,974,24 11个百分点 注:营业利润率数据已扣除税金及附加 分区域的主营业务收入和利润情况 结算面积 (平方米) 比例 主营业务收入 (人民币万元) 比例 权益净利润 (人民币万元 比例 上海区域 7751,232.9533.11% 698,254033182% 广深区域 5,666,58427.60% 7,594,043.793243% 960.927.54 北京区域 4139,98820.16% 4178,931.131785% 325,536421483% 中西部区域5,3795742620% 3,889,821.791661% 209952.12 9.57% 合计 20,532,92210000% 23,414,0296610000% 2,194670.11100.00% 注:报告期内有项目结算的城市如下: 广深区域包括广州、深圳、佛山、东莞、清远、福州、莆田、厦门、长沙、惠州、珠海、中山、南宁、泉 州、三亚 上海区域包括上海、杭州、嘉兴、南通、南京、无锡、镇江、苏州、昆山、扬州、常州、徐州、合肥、芜 湖、宁波、温州、南昌 北京区域包括北京、唐山、秦皇岛、天津、沈阳、太原、晋中、大连、鞍山、营口、抚顺、长春、吉林、 济南、青岛、烟台 中西部区域包括成都、重庆、武汉、西安、郑州、贵阳、昆明、乌鲁木齐。 1、房地产业务实现有质量的增长 (1)2016年实现房地产销售金额3.6477亿元 新开工面积同比增长475%。2016年本集团境内项目实现新开工面积3,1367万平方 米,较2015年增长475%,较年初计划增长426%:实现竣工面积2,2372万平方米,较 2015年增长294%,较年初计划增长8.3% 销售金额同比增长39.5%。2016年本集团实现销售面积2,7654万平方米,销售金额 3,6477亿元,同比分别增长33.8%和39.5%。按全国商品房销售金额人民币1176271亿元 计算,2016年本集团在全国市场占有率为3.1%,较2015年提高0.1个百分点 住宅产品以中小型普通商品住房为主。本集团房地产开发业务的主要产品为商品住宅 及商业配套。2016年所销售的产品中,住宅占比为847%,商办占比为119%,其它配套 占比为34%。本集团的住宅产品聚焦主流客户自住需求,95%为144平方米以下的中小户 聚焦城市经济圈,深耕现有城市。截至2016年底,本集团进入中国大陆65个城市 分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京 区域,以及由中西部中心城市组成的中西部区域。2016年,本集团在北京、上海、广州、 深圳、杭州、武汉、苏州、东莞、佛山、南京、西安、宁波、沈阳、天津等14个城市的销

万科企业股份有限公司 2016 年度报告 12 行业 营业收入 营业成本 营业利润率 金额 增减 金额 增减 数值 增减 1.主营业务 23,840,054.80 23.41% 16,949,371.06 22.99% 19.73% 0.30 个百分点 其中：房地产 23,414,029.66 23.09% 16,617,491.18 22.61% 19.77% 0.32 个百分点 物业服务 426,025.14 43.42% 331,879.88 45.35% 17.22% -0.17 个百分点 2.其他业务 207,668.89 -12.22% 24,869.28 -26.18% 83.14% 3.12 个百分点 合计 24,047,723.69 22.98% 16,974,240.34 22.87% 20.27% 0.11 个百分点 注：营业利润率数据已扣除税金及附加。 分区域的主营业务收入和利润情况 结算面积 （平方米） 比例 主营业务收入 （人民币万元） 比例 权益净利润 （人民币万元） 比例 上海区域 5,346,776 26.04% 7,751,232.95 33.11% 698,254.03 31.82% 广深区域 5,666,584 27.60% 7,594,043.79 32.43% 960,927.54 43.78% 北京区域 4,139,988 20.16% 4,178,931.13 17.85% 325,536.42 14.83% 中西部区域 5,379,574 26.20% 3,889,821.79 16.61% 209,952.12 9.57% 合计 20,532,922 100.00% 23,414,029.66 100.00% 2,194,670.11 100.00% 注：报告期内有项目结算的城市如下： 广深区域包括广州、深圳、佛山、东莞、清远、福州、莆田、厦门、长沙、惠州、珠海、中山、南宁、泉 州、三亚； 上海区域包括上海、杭州、嘉兴、南通、南京、无锡、镇江、苏州、昆山、扬州、常州、徐州、合肥、芜 湖、宁波、温州、南昌； 北京区域包括北京、唐山、秦皇岛、天津、沈阳、太原、晋中、大连、鞍山、营口、抚顺、长春、吉林、 济南、青岛、烟台； 中西部区域包括成都、重庆、武汉、西安、郑州、贵阳、昆明、乌鲁木齐。 1、房地产业务实现有质量的增长 （1）2016 年实现房地产销售金额 3,647.7 亿元 新开工面积同比增长 47.5%。2016 年本集团境内项目实现新开工面积 3,136.7 万平方 米，较 2015 年增长 47.5%，较年初计划增长 42.6%；实现竣工面积 2,237.2 万平方米，较 2015 年增长 29.4%，较年初计划增长 8.3%。 销售金额同比增长 39.5%。2016 年本集团实现销售面积 2,765.4 万平方米，销售金额 3,647.7 亿元，同比分别增长 33.8%和 39.5%。按全国商品房销售金额人民币 117,627.1 亿元 计算，2016 年本集团在全国市场占有率为 3.1%，较 2015 年提高 0.1 个百分点。 住宅产品以中小型普通商品住房为主。本集团房地产开发业务的主要产品为商品住宅 及商业配套。2016 年所销售的产品中，住宅占比为 84.7%，商办占比为 11.9%，其它配套 占比为 3.4%。本集团的住宅产品聚焦主流客户自住需求，95%为 144 平方米以下的中小户 型。 聚焦城市经济圈，深耕现有城市。截至 2016 年底，本集团进入中国大陆 65 个城市， 分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京 区域，以及由中西部中心城市组成的中西部区域。2016 年，本集团在北京、上海、广州、 深圳、杭州、武汉、苏州、东莞、佛山、南京、西安、宁波、沈阳、天津等 14 个城市的销

Vanke万科 万科企业股份有限公司2016年度报告 售金额超过百亿;在40个城市的市场销售排名位列当地前三 持续关注海外市场投资机会。本集团以国际化为长期发展战略,截至2016年底,已进 入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦、西雅图等6个海外城市。海外项目在2016年贡献 销售面积3.6万平方米,销售收入人民币330亿元。投资海外项目有助于本集团引进国外 优秀的产品和服务理念,并扩大本集团在海外市场的品牌影响力 分区域销售情况 销售面积 平方米 比例 销售金额 (人民市)比例 广深区域 6,474,5 23.41% 1024172808% 上上海区域 7,579,4632741% 1897 北京区域 6,711692427% 790321:91% 中西部区域 24.78% 602.3116.51% 外 36479013% 33.000.90% 合计 27654,41210009 3647.69100.00% 已售未结资源增至2,7823亿元。2016年本集团实现结算面积2,0533万平方米,结算 金额人民币2,3414亿元,同比分别增长20.5%和23.1%。截至2016年底,公司合并报表 范围内有2,2797万平方米己售资源未竣工结算,合同金额合计约人民币2,7823亿元,较 2015年年底增长294%‰。上述资源将在今后数年陆续结算,为本集团未来业绩奠定坚实基 (2)土地储备满足持续发展需要 坚持审慎的投资策略,合理补充项目资源。2016年本集团新增开发项目173个,按公 司权益计算的建筑面积约1,8922万平方米,总建筑面积约3,1573万平方米,其中88.3% 的新增项目都位于一二线城市。鉴于土地市场竞争激烈,本集团持续探索多元化的土地获 取模式,通过合作、股权收购、代建等方式确保以合理价格获取土地资源。2016年本集团 595%的新增项目为通过合作方式获取。在项目投资上本集团坚持量入为出的原则,2016 年全年实现经营性现金净流入395.7亿元,相对充裕的资金使本集团能灵活应对市场波动 积极捕捉潜在项目发展机会 现有的土地资源基本满足了本集团未来两年的开发需求。截至2016年底,本集团在 中国大陆拥有600个主要开发项目。其中,在建项目权益建筑面积约3,6222万平方米,总 建筑面积约5,4424万平方米;规划中项目权益建筑面积约3,6559万平方米,总建筑面积 约52969万平方米。此外,本集团还参与了11个城市更新改造类项目,根据当前规划条 件,按公司权益计算的规划建筑面积约360.5万平方米,总建筑面积约5447万平方米。目 前拆迁与相关手续办理尚在进行中

万科企业股份有限公司 2016 年度报告 13 售金额超过百亿；在 40 个城市的市场销售排名位列当地前三。 持续关注海外市场投资机会。本集团以国际化为长期发展战略，截至 2016 年底，已进 入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦、西雅图等 6 个海外城市。海外项目在 2016 年贡献 销售面积 3.6 万平方米，销售收入人民币 33.0 亿元。投资海外项目有助于本集团引进国外 优秀的产品和服务理念，并扩大本集团在海外市场的品牌影响力。 分区域销售情况 销售面积 （平方米） 比例 销售金额 （人民币亿元） 比例 广深区域 6,474,538 23.41% 1,024.17 28.08% 上海区域 7,579,463 27.41% 1,188.97 32.60% 北京区域 6,711,169 24.27% 799.23 21.91% 中西部区域 6,852,764 24.78% 602.31 16.51% 海外 36,479 0.13% 33.00 0.90% 合计 27,654,412 100.00% 3,647.69 100.00% 已售未结资源增至 2,782.3 亿元。2016 年本集团实现结算面积 2,053.3 万平方米，结算 金额人民币 2,341.4 亿元，同比分别增长 20.5%和 23.1%。截至 2016 年底，公司合并报表 范围内有 2,279.7 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民币 2,782.3 亿元，较 2015 年年底增长 29.4%。上述资源将在今后数年陆续结算，为本集团未来业绩奠定坚实基 础。 （2）土地储备满足持续发展需要 坚持审慎的投资策略，合理补充项目资源。2016 年本集团新增开发项目 173 个，按公 司权益计算的建筑面积约 1,892.2 万平方米，总建筑面积约 3,157.3 万平方米，其中 88.3% 的新增项目都位于一二线城市。鉴于土地市场竞争激烈，本集团持续探索多元化的土地获 取模式，通过合作、股权收购、代建等方式确保以合理价格获取土地资源。2016 年本集团 59.5%的新增项目为通过合作方式获取。在项目投资上本集团坚持量入为出的原则，2016 年全年实现经营性现金净流入 395.7 亿元，相对充裕的资金使本集团能灵活应对市场波动， 积极捕捉潜在项目发展机会。 现有的土地资源基本满足了本集团未来两年的开发需求。截至 2016 年底，本集团在 中国大陆拥有 600 个主要开发项目。其中，在建项目权益建筑面积约 3,622.2 万平方米，总 建筑面积约 5,442.4 万平方米；规划中项目权益建筑面积约 3,655.9 万平方米，总建筑面积 约 5,296.9 万平方米。此外，本集团还参与了 11 个城市更新改造类项目，根据当前规划条 件，按公司权益计算的规划建筑面积约 360.5 万平方米，总建筑面积约 544.7 万平方米。目 前拆迁与相关手续办理尚在进行中

Vanke万科 万科企业股份有限公司2016年度报告 有关本集团新增项目的具体信息,详见公司“非募集资金投资情况”之“项目投资” (3)经营效益有所提升 报告期内,本集团加强精细化管理,提升经营效率,在多个维度实现了均好发展。1) 盈利能力有所提升。2016年本集团全面摊薄的净资产收益率提升至18.5%,较2015年上升 044个百分点;本集团房地产业务毛利率为198%,较2015年提高0.32个百分点。2)销 售回款速度加快。2016年本集团平均销售回款率超过95%,继续保持行业领先优势。3) 负债率保持低位。年底本集团净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为25.9% (2015年底:19.3%),继续保持在行业低位 2、物业服务保持行业领先 本集团物业服务业务以万科物业为主体展开。2016年本集团物业服务业务实现合并报 表范围内主营业务收入426亿元,同比增长43.4% 报告期内,万科物业发布睿服务3.0,建设“阳光社区、透明物业”,不仅将物业费外 收入和物业费内支出对业主公开,还特别推出“友邻计划”,将“友邻市集”利润捐给社 区,用于设施设备更新和社区文化建设,进一步提升了万科物业品牌的独特性与美誉度 报告期内,由万科物业控股的深圳市万睿智能科技有限公司成功申报国家级高新技术企业。 各项拓展业务稳步推进 房地产行业进入白银时代,公司坚持“和城市同步发展”的策略,跟随城市发展轨迹 和客户需求升级积极拓展新的商业机会。 商业地产 商业地产与本集团各项业务存在广泛的协同效应,是城市配套服务不可或缺的业务板 块。本集团多年来努力培育自身的商业物业管理运营能力。报告期内,上海七宝万科广场 宁波1902广场、贵阳万科广场、北京住总万科广场等大型商业项目开业 2016年,本集团通过与部分合作方组成的联合收购平台收购了印力集团的股权。印力 集团拥有成熟的商业开发管理和经营管理能力,以及大量长期稳定的优质客户资源,此次 战略投资将为双方带来巨大的资源协同效应。 物流地产 2016年本集团物流地产业务秉承“聚焦大客户,聚焦重点城市,主打高标库产品”的 战略,持续稳健扩张。截至2016年底,本集团物流地产累计已获取18个项目,总建筑面 积约147万平方米,其中,2016年新增项目10个,新增可租赁面积96万平方米。 滑雪业务

万科企业股份有限公司 2016 年度报告 14 有关本集团新增项目的具体信息，详见公司“非募集资金投资情况”之“项目投资”。 （3）经营效益有所提升 报告期内，本集团加强精细化管理，提升经营效率，在多个维度实现了均好发展。1） 盈利能力有所提升。2016 年本集团全面摊薄的净资产收益率提升至 18.5%，较 2015 年上升 0.44 个百分点；本集团房地产业务毛利率为 19.8%，较 2015 年提高 0.32 个百分点。2）销 售回款速度加快。2016 年本集团平均销售回款率超过 95%，继续保持行业领先优势。3） 负债率保持低位。年底本集团净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为 25.9% （2015 年底：19.3%），继续保持在行业低位。 2、物业服务保持行业领先 本集团物业服务业务以万科物业为主体展开。2016 年本集团物业服务业务实现合并报 表范围内主营业务收入 42.6 亿元，同比增长 43.4%。 报告期内，万科物业发布睿服务 3.0，建设“阳光社区、透明物业”，不仅将物业费外 收入和物业费内支出对业主公开，还特别推出“友邻计划”，将“友邻市集”利润捐给社 区，用于设施设备更新和社区文化建设，进一步提升了万科物业品牌的独特性与美誉度。 报告期内，由万科物业控股的深圳市万睿智能科技有限公司成功申报国家级高新技术企业。 3、各项拓展业务稳步推进 房地产行业进入白银时代，公司坚持“和城市同步发展”的策略，跟随城市发展轨迹 和客户需求升级积极拓展新的商业机会。 商业地产 商业地产与本集团各项业务存在广泛的协同效应，是城市配套服务不可或缺的业务板 块。本集团多年来努力培育自身的商业物业管理运营能力。报告期内，上海七宝万科广场、 宁波 1902 广场、贵阳万科广场、北京住总万科广场等大型商业项目开业。 2016 年，本集团通过与部分合作方组成的联合收购平台收购了印力集团的股权。印力 集团拥有成熟的商业开发管理和经营管理能力，以及大量长期稳定的优质客户资源，此次 战略投资将为双方带来巨大的资源协同效应。 物流地产 2016 年本集团物流地产业务秉承“聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品”的 战略，持续稳健扩张。截至 2016 年底，本集团物流地产累计已获取 18 个项目，总建筑面 积约 147 万平方米，其中，2016 年新增项目 10 个，新增可租赁面积 96 万平方米。 滑雪业务