住房按揭贷款—二级市场的政府机构 1。美国有三个政府机构和准政府机构参与按揭贷款二 级市场的交易,它们是: ■政府国民按揭贷款协会(GNMA, or Ginnie mae) ■联邦国民按揭贷款协会(FNMA, or Fannie mae) 联邦住房贷款按揭公司( FHLMC or Freddie Mac) 2.在这三个机构中,FNMA作为一个政府机构最早成 立于1938年,70年代之前它的业务与储贷会非常 相似——把发行债务筹集的资金用于购买按揭贷款, 被戏称为“美国最大的储蓄贷款协会”。1968年 FNMA被重组成一个政府发起设立的股份制公司, 其运作脱离了政府预算,不再接受政府的资助 光华营理庑 21 Guanghua School of Management 债券市场的创新
债券市场的创新 21 住房按揭贷款——二级市场的政府机构 1. 美国有三个政府机构和准政府机构参与按揭贷款二 级市场的交易，它们是： 政府国民按揭贷款协会(GNMA，or Ginnie Mae) 联邦国民按揭贷款协会(FNMA，or Fannie Mae) 联邦住房贷款按揭公司(FHLMC or Freddie Mac) 2. 在这三个机构中，FNMA作为一个政府机构最早成 立于1938年，70年代之前它的业务与储贷会非常 相似——把发行债务筹集的资金用于购买按揭贷款， 被戏称为“美国最大的储蓄贷款协会”。1968年， FNMA被重组成一个政府发起设立的股份制公司， 其运作脱离了政府预算，不再接受政府的资助
住房按揭贷款—二级市场的政府机构 3.同年美国政府成立了GNMA以接替过去由FNMA负 责的政策性业务,实际上,GNMA是美国住宅与城 市开发部的一部分,属于联邦预算内的单位。 4. FHLMC成立最晚,是美国政府于1970年发起设立 的私有制公司。 FHLMC的业务主要是投资于没有经 过联邦政府担保的按揭贷款,旨在提高这部分按揭 贷款的流动性。 光华营理庑 22 Guanghua School of Management 债券市场的创新
债券市场的创新 22 住房按揭贷款——二级市场的政府机构 3. 同年美国政府成立了GNMA以接替过去由FNMA负 责的政策性业务，实际上，GNMA是美国住宅与城 市开发部的一部分，属于联邦预算内的单位。 4. FHLMC成立最晚，是美国政府于1970年发起设立 的私有制公司。FHLMC的业务主要是投资于没有经 过联邦政府担保的按揭贷款，旨在提高这部分按揭 贷款的流动性
住房按揭贷款—二级市场 1.根据保险与否,美国的按揭贷款分为两种类型。 ■一种类型是FHA/VA按揭贷款,联邦住房管理局(FHA: Federa| Housing Administration或者退伍军人事 务管理局(vA: Department of Veterans Affairs) 为这些按揭贷款提供担保; 其它按揭贷款没有联邦政府的保险,要么由私人机构 提供担保,要么根本没有担保,我们把这一部分称为 传统按揭贷款。 2.70年代初,在全部独户住宅按揭贷款余额中,传统 按揭贷款大约占80%,FHA/VA按揭贷款只占 20%左右。 光华营理庑 23 Guanghua School of Management 债券市场的创新
债券市场的创新 23 住房按揭贷款——二级市场 1. 根据保险与否，美国的按揭贷款分为两种类型。 一种类型是FHA/VA按揭贷款，联邦住房管理局(FHA: Federal Housing Administration)或者退伍军人事 务管理局(VA: Department of Veterans Affairs) 为这些按揭贷款提供担保； 其它按揭贷款没有联邦政府的保险，要么由私人机构 提供担保，要么根本没有担保，我们把这一部分称为 传统按揭贷款。 2. 70年代初，在全部独户住宅按揭贷款余额中，传统 按揭贷款大约占80%，FHA/VA按揭贷款只占 20%左右
住房按揭贷款—二级市场 1.当时美国的按揭贷款二级市场(整笔贷款的转让) 主要集中在FHA/VA按揭贷款上,FNMA和GNMA 都向按揭贷款发起人购买FHA/VA按揭贷款,作为 自己的投资组合或者进行证券化的工作。 2.作为按揭贷款的主体部分,传统按揭贷款的二级市 场规模很小,流动性也很差。虽然重组以后的 FNMA也投资于传统按揭贷款,但是它投资的主要 方向还是FHA/VA按揭贷款。以提高传统按揭贷款 二级市场流动性为宗旨的 FHLMO则刚成立不久。 光华营理庑 24 Guanghua School of Management 债券市场的创新
债券市场的创新 24 住房按揭贷款——二级市场 1. 当时美国的按揭贷款二级市场（整笔贷款的转让） 主要集中在FHA/VA按揭贷款上，FNMA和GNMA 都向按揭贷款发起人购买FHA/VA按揭贷款，作为 自己的投资组合或者进行证券化的工作。 2. 作为按揭贷款的主体部分，传统按揭贷款的二级市 场规模很小，流动性也很差。虽然重组以后的 FNMA也投资于传统按揭贷款，但是它投资的主要 方向还是FHA/VA按揭贷款。以提高传统按揭贷款 二级市场流动性为宗旨的FHLMC则刚成立不久
住房按揭贷款—二级市场 传统按揭贷款二级市场流动性差的根本原因在于: 1.由于单笔按揭贷款的规模小,按揭贷款的标准化程 度不高,因此第三方难以评估按揭贷款的信用风险。 2.由于借款人持有提前还款的期权,因此按揭贷款的 现金流高度不确定,再投资风险很大 如果利率上升,提前还款的比例下降,反之,如果利 率下降,提前还款的比例上升。 3.因此,信用风险与提前还款导致的再投资风险严重 制约了传统按揭贷款二级市场的发展。70年代中后 期开始的按揭贷款证券化解决了按揭贷款的这两个 主要问题,从而为按揭贷款的蓬勃发展铺平了道路。 光华营理庑 债券市场的创新 5 Guanghua School of Management
债券市场的创新 25 住房按揭贷款——二级市场 传统按揭贷款二级市场流动性差的根本原因在于： 1. 由于单笔按揭贷款的规模小，按揭贷款的标准化程 度不高，因此第三方难以评估按揭贷款的信用风险。 2. 由于借款人持有提前还款的期权，因此按揭贷款的 现金流高度不确定，再投资风险很大。 如果利率上升，提前还款的比例下降，反之，如果利 率下降，提前还款的比例上升。 3. 因此，信用风险与提前还款导致的再投资风险严重 制约了传统按揭贷款二级市场的发展。70年代中后 期开始的按揭贷款证券化解决了按揭贷款的这两个 主要问题，从而为按揭贷款的蓬勃发展铺平了道路