10%),成立于2011年11月17日,注册资本1,000万元,主要从事福建宁德市 富春东路南侧房地产项目的开发,刚成立,尚未盈利。截止2011年12月31日, 公司资产总额为7,69855万元,净资产为98635万元。 (4)福州中维商业物业管理有限公司(福州泰禾持股90%、福建中维持股10%) 成立于2011年11月17日,注册资本300万元,从事物业管理、商业项目顾问等, 刚成立,尚未盈利。截止201年12月31日,公司资产总额为30961万元,净 资产为29961万元。 (5)福建省三农化学农药有限责任公司,成立于2010年12月9日,注册 资本5,000万元,公司持股100%,为公司万吨级有机氟项目的实施主体,尚未 实现营业收入。截止2011年12月31日,公司资产总额为12,442.34万元,净资 产为49988万元。 C.公司实施资产重组前设立的公司 (1)福建汇天生物药业有限公司(公司持股92.5%),成立于1999年12月 22日,注册资本9,000万元,福建省中型制药企业,主要产品有抗生素、山楂精 降脂片、痛血康胶囊、蕲蛇酶注射液等。201l年度,公司实现营业收入7,141.76 万元,营业利润67.30万元,净利润16282万元。截止2011年12月31日,公 司资产总额为8,15403万元,净资产为2,66505万元。 (2)福建省三农化学进出口有限公司(公司持股99625%),成立于1998 年12月29日,注册资本2,000万元,从事经营和代理商品及技术的进出口业务 2011年度,公司实现营业收入0万元,营业利润-0.11万元,净利润-0.1万元。 截止2011年12月31日,公司资产总额为2,763.20万元,净资产为1,05328万 (3)福建三农农化有限公司(公司持股75%),成立于1992年11月24日, 注册资本800万元,从事农药、化工产品的生产与加工。2011年度,公司实现 营业收入1,53439万元,营业利润-83.47万元,净利润-84.30万元。截止201l 年12月31日,公司资产总额为1,763.34万元,净资产为810.94万元。 (4)福建三农集团福州天迪农化有限公司(公司持股95%),成立于2000 年2月27日,注册资本52万元,从事农药、化工产品销售。2011年度,公司 实现营业收入61448万元,营业利润714万元,净利润-467万元。截止201l 年12月31日,公司资产总额为581.59万元,净资产为8807万元
24 10%），成立于 2011 年 11 月 17 日，注册资本 1,000 万元，主要从事福建宁德市 富春东路南侧房地产项目的开发，刚成立，尚未盈利。截止 2011 年 12 月 31 日， 公司资产总额为 7,698.55 万元，净资产为 986.35 万元。 （4）福州中维商业物业管理有限公司（福州泰禾持股 90%、福建中维持股 10%）， 成立于 2011 年 11 月 17 日，注册资本 300 万元，从事物业管理、商业项目顾问等， 刚成立，尚未盈利。截止 2011 年 12 月 31 日，公司资产总额为 309.61 万元，净 资产为 299.61 万元。 （5）福建省三农化学农药有限责任公司，成立于 2010 年 12 月 9 日，注册 资本 5,000 万元，公司持股 100%，为公司万吨级有机氟项目的实施主体，尚未 实现营业收入。截止 2011 年 12 月 31 日，公司资产总额为 12,442.34 万元，净资 产为 4,998.18 万元。 C．公司实施资产重组前设立的公司 （1）福建汇天生物药业有限公司（公司持股 92.5%），成立于 1999 年 12 月 22 日，注册资本 9,000 万元，福建省中型制药企业，主要产品有抗生素、山楂精 降脂片、痛血康胶囊、蕲蛇酶注射液等。2011 年度，公司实现营业收入 7,141.76 万元，营业利润 67.30 万元，净利润 162.82 万元。截止 2011 年 12 月 31 日，公 司资产总额为 8,154.03 万元，净资产为-2,665.05 万元。 （2）福建省三农化学进出口有限公司（公司持股 99.625%），成立于 1998 年 12 月 29 日，注册资本 2,000 万元，从事经营和代理商品及技术的进出口业务。 2011 年度，公司实现营业收入 0 万元，营业利润-0.11 万元，净利润 -0.11 万元。 截止 2011 年 12 月 31 日，公司资产总额为 2,763.20 万元，净资产为 1,053.28 万 元。 （3）福建三农农化有限公司（公司持股 75%），成立于 1992 年 11 月 24 日， 注册资本 800 万元，从事农药、化工产品的生产与加工。2011 年度，公司实现 营业收入 1,534.39 万元，营业利润-83.47 万元，净利润-84.30 万元。截止 2011 年 12 月 31 日，公司资产总额为 1,763.34 万元，净资产为 810.94 万元。 （4）福建三农集团福州天迪农化有限公司（公司持股 95%），成立于 2000 年 2 月 27 日，注册资本 52 万元，从事农药、化工产品销售。2011 年度，公司 实现营业收入 614.48 万元，营业利润 7.14 万元，净利润-4.67 万元。截止 2011 年 12 月 31 日，公司资产总额为 581.59 万元，净资产为 88.07 万元
(5)福建省三明市三农农化销售有限公司(公司持股95%),成立于2002 年7月25日,注册资本50万元,从事农药、化工产品销售。2011年度,公司 实现营业收入1,462.54万元,营业利润-10355万元,净利润-10408万元。截止 2011年12月31日,公司资产总额为79926万元,净资产为-29490万元 10.公司控制的特殊目的主体情况 公司无控制的特殊目的主体。 对公司未来发展的展望 (一)公司所处行业的发展趋势 虽然央行从2011年11月以来两次下调存款准备金率,一定程度起到宽松流动 性的作用,但政府对房地产行业的调控整体上仍然从严,调控目标已由“遏制房 价过快上涨”转变为“促进房价合理回归”,这是中央政府首次提出带有压低房 价的调控策略,并且国家对保障性住房将会进一步放开,加快廉租房和公租房的 建设步伐。预计2012年城市商品房的整体发展形势仍然较为严峻 目前政府各种调控措施主要是针对住宅市场,商业地产则未在直接调控范围 内,政策环境相对宽松。我国城市居民生活水平正不断改善,旅游、休闲购物意 识不断提高,加之城市交通更趋便利,将会带动城市商圈的形成,促进大型购物 中心、城市综合体的发展。无论是从政策情况还是市场趋势来看,我国商业地产 还将有较大的成长空间。 (二)公司面临的挑战和机遇 2012年房地产行业形势不容乐观,对本公司而言,这既是一种挑战,又是一 种发展机遇。 首先,房地产市场从过热到逐步回归理性,可以为公司未来发展创造一个更 加健康的外部环境。经历本轮严厉的调控,将有大批企业在市场竞争中被淘汰出 局,企业将从过去重赢利、轻管理的粗放经营向品牌化、资本化、专业化、规范 化转变,这也正是本公司重组之后的经营理念与努力方向。在行业结构性整合过 程中,将出现大量的并购机会;房地产业的降温,也有利于未来取地成本的降低。 这些都可能构成公司新的发展机遇。毕竟,我国有13亿人口,国民经济持续增长, 城市化进程不断加快,虽然各地将加快保障房的建设,城镇住宅商品房依然存在 着刚性需求
25 （5）福建省三明市三农农化销售有限公司（公司持股 95%），成立于 2002 年 7 月 25 日，注册资本 50 万元，从事农药、化工产品销售。2011 年度，公司 实现营业收入 1,462.54 万元，营业利润-103.55 万元，净利润-104.08 万元。截止 2011 年 12 月 31 日，公司资产总额为 799.26 万元，净资产为-294.90 万元。 10．公司控制的特殊目的主体情况 公司无控制的特殊目的主体。 二、对公司未来发展的展望 公司未来发展的展望 （一）公司所处行业的发展 公司所处行业的发展趋势 虽然央行从2011年11月以来两次下调存款准备金率，一定程度起到宽松流动 性的作用，但政府对房地产行业的调控整体上仍然从严，调控目标已由“遏制房 价过快上涨”转变为“促进房价合理回归”，这是中央政府首次提出带有压低房 价的调控策略，并且国家对保障性住房将会进一步放开，加快廉租房和公租房的 建设步伐。预计2012年城市商品房的整体发展形势仍然较为严峻。 目前政府各种调控措施主要是针对住宅市场，商业地产则未在直接调控范围 内，政策环境相对宽松。我国城市居民生活水平正不断改善，旅游、休闲购物意 识不断提高，加之城市交通更趋便利，将会带动城市商圈的形成，促进大型购物 中心、城市综合体的发展。无论是从政策情况还是市场趋势来看，我国商业地产 还将有较大的成长空间。 （二）公司面临的挑战 公司面临的挑战和机遇 2012年房地产行业形势不容乐观，对本公司而言，这既是一种挑战，又是一 种发展机遇。 首先，房地产市场从过热到逐步回归理性，可以为公司未来发展创造一个更 加健康的外部环境。经历本轮严厉的调控，将有大批企业在市场竞争中被淘汰出 局，企业将从过去重赢利、轻管理的粗放经营向品牌化、资本化、专业化、规范 化转变，这也正是本公司重组之后的经营理念与努力方向。在行业结构性整合过 程中，将出现大量的并购机会；房地产业的降温，也有利于未来取地成本的降低。 这些都可能构成公司新的发展机遇。毕竟，我国有13亿人口，国民经济持续增长， 城市化进程不断加快，虽然各地将加快保障房的建设，城镇住宅商品房依然存在 着刚性需求
其次,公司战略布局合理,商业地产将获快速发展。虽然公司在北京的高档 别墅项目(“运河岸上的院子”、“泰禾·红御”)以及在福州地区的精品住宅 项目(“泰禾·红树林”、“泰禾·红峪”等)运作颇为成功,但近年来公司董 事会与经营班子充分意识到扩张住宅地产业务存在重大风险,投资决策谨慎,未 再大规模扩展住宅地产,而是加强了商业地产的布局。福州作为福建省会城市, 在海峡西岸经济区举足轻重,城市商业发展前景广阔。2010年底及2011年,公司 先后取得福州市内地理位置优良的两块商业用地(分别为72.16亩和22662亩) 根据精心规划与设计,将打造成两个集购物、休闲、娱乐、美食、商务、办公于 体的高档城市综合体,其中五四北“泰禾广场”总规划建筑面积接近30万平方 米(精装SOHO、大型购物中心、商业街),东二环“泰禾广场”总规划建筑面 积将达65万平方米(精装SOHO、5A甲级写字楼、五星级酒店、大型购物中心、 商业街)。该两个商业地产项目,公司除面向市场销售外,还将自持一些物业(购 物中心、五星级酒店、部分5A甲级写字楼楼面等)用于出租或自营,可为公司 带来稳定的现金流入。 最后,公司还加大房地产行业之外实业投资活动,以形成新的利润增长点。 2011年,公司利用原农药化工厂搬迁,结合三明地区丰富的萤石资源,在新的 化工园区投资近10亿元建设有机氟项目。目前该项目已展开土地平整、地基夯 实、基础处理等工作,待完成全部报批手续后将加快动工建设。项目建成后将形 成年产消耗臭氧层物质(ODS)替代物、氟树脂、氟聚合物等有机氟产品合计约 1.1万吨的产能,规模居福建省首位。公司选择发展氟化工,除原农药产品盈利 能力下滑外,还因为三明地区萤石资源丰富,氢氟酸原料供应充足。氟化工作为 新兴产业,在“十二五”规划中单列为一个专项规划,公司未来将致力于在氟化 工技术层面不断取得进步,争取后来居上发展成为国内优秀氟化工企业。 (三)公司的竞争优势 1.产品细分,准确把握市场的优势 公司利用多年来对房地产市场的研究与开发的实践经验,对不同区域不同类 型消费者推出针对性产品。北京“运河岸上的院子”、“泰禾·红御”定位为顶 级别墅,其超低密度等稀缺特质吸引着顶级消费者;“泰禾·红树林”、“泰禾·红 峪”定位为高绿化率精品住宅,为注重生活品位的城市高收入群体接纳;两个“泰
26 其次，公司战略布局合理，商业地产将获快速发展。虽然公司在北京的高档 别墅项目（“运河岸上的院子”、“泰禾·红御”）以及在福州地区的精品住宅 项目（“泰禾·红树林”、“泰禾·红峪”等）运作颇为成功，但近年来公司董 事会与经营班子充分意识到扩张住宅地产业务存在重大风险，投资决策谨慎，未 再大规模扩展住宅地产，而是加强了商业地产的布局。福州作为福建省会城市， 在海峡西岸经济区举足轻重，城市商业发展前景广阔。2010年底及2011年，公司 先后取得福州市内地理位置优良的两块商业用地（分别为72.16亩和226.62亩）， 根据精心规划与设计，将打造成两个集购物、休闲、娱乐、美食、商务、办公于 一体的高档城市综合体，其中五四北“泰禾广场”总规划建筑面积接近30万平方 米（精装SOHO、大型购物中心、商业街），东二环“泰禾广场”总规划建筑面 积将达65万平方米（精装SOHO、5A甲级写字楼、五星级酒店、大型购物中心、 商业街）。该两个商业地产项目，公司除面向市场销售外，还将自持一些物业（购 物中心、五星级酒店、部分5A甲级写字楼楼面等）用于出租或自营，可为公司 带来稳定的现金流入。 最后，公司还加大房地产行业之外实业投资活动，以形成新的利润增长点。 2011 年，公司利用原农药化工厂搬迁，结合三明地区丰富的萤石资源，在新的 化工园区投资近 10 亿元建设有机氟项目。目前该项目已展开土地平整、地基夯 实、基础处理等工作，待完成全部报批手续后将加快动工建设。项目建成后将形 成年产消耗臭氧层物质（ODS）替代物、氟树脂、氟聚合物等有机氟产品合计约 1.1 万吨的产能，规模居福建省首位。公司选择发展氟化工，除原农药产品盈利 能力下滑外，还因为三明地区萤石资源丰富，氢氟酸原料供应充足。氟化工作为 新兴产业，在“十二五”规划中单列为一个专项规划，公司未来将致力于在氟化 工技术层面不断取得进步，争取后来居上发展成为国内优秀氟化工企业。 （三）公司的竞争优势 公司的竞争优势 1．产品细分，准确把握市场的优势 公司利用多年来对房地产市场的研究与开发的实践经验，对不同区域不同类 型消费者推出针对性产品。北京“运河岸上的院子”、“泰禾·红御”定位为顶 级别墅，其超低密度等稀缺特质吸引着顶级消费者；“泰禾·红树林”、“泰禾·红 峪”定位为高绿化率精品住宅，为注重生活品位的城市高收入群体接纳；两个“泰
禾广场”则定位为高端商业综合体,以其优越的地理位置、强大的商业辐射能力 吸引广大商家和投资者。 2.质量与品牌优势 公司始终秉持品质当先的理念,从选址到设计,从景观到建筑,从材质到工 艺,从理念到服务,公司精心打造每一个细节。公司提倡低碳环保,致力于发展 绿色地产,设计高度人性化的居住环境。公司住宅、商业地产项目多次获得“北 京地产最佳别墅楼盘”、“福州楼市最佳江景品质楼盘”、“海西最具竟争力商 业综合体”等荣誉,在业界确立起高端地产品牌形象。 3.丰富的项目运作经验优势 房地产项目在注入本公司之前,已经历了多年的发展,在房地产开发项目决 策、定位、开发、推广和管理方面积累了丰富的经验,对政策与市场的变化能够 及时反应、及时调整、敢于创新 (四)公司2012年度经营计划和主要工作安排 2011年度,公司实现归属于母公司所有者的净利润达36,690.03万元,顺利 完成了2009-2010年度重大资产重组时控股股东提出的业绩承诺目标。2012年 度,公司争取在上年基础上取得更好成绩 主要经营计划与工作安排如下: 1.加强宏观经济形势和房地产行业走势硏究,审时度势应对宏观调控带来 的不确定性因素与市场变化,加强公司精细化管理,做好现有住宅地产项目的开 发运营与市场营销工作,尽可能快速回笼销售资金。 2.创新商业运营模式,加快推进福州市五四北、东二环两个“泰禾广场” 的开发建设,构建髙品质城市商业综合体竞争优势,抢占区域市场制高点,运筹 帷幄,做好招商工作,提升综合效益。 3.面对宏观调控,努力克服房地产企业融资难问题,积极拓宽融资渠道 创新融资工具,为公司持续发展提供资金层面的支持与保障 4.继续坚持品牌发展战略,在房地产项目运营过程中持续树立公司品牌形 象,通过提升产品的识别度、服务质量及信誉度,增强公司软实力 5.加快万吨级有机氟项目报批工作,加快工程建设步伐,力争在2013年初 建成投产,并不断提升氟化工各种衍生产品的后续研究与技术开发能力,为公司 未来做大做强氟化工产业打好基础
27 禾广场”则定位为高端商业综合体，以其优越的地理位置、强大的商业辐射能力 吸引广大商家和投资者。 2．质量与品牌优势 公司始终秉持品质当先的理念，从选址到设计，从景观到建筑，从材质到工 艺，从理念到服务，公司精心打造每一个细节。公司提倡低碳环保，致力于发展 绿色地产，设计高度人性化的居住环境。公司住宅、商业地产项目多次获得“北 京地产最佳别墅楼盘”、“福州楼市最佳江景品质楼盘”、“海西最具竞争力商 业综合体”等荣誉，在业界确立起高端地产品牌形象。 3．丰富的项目运作经验优势 房地产项目在注入本公司之前，已经历了多年的发展，在房地产开发项目决 策、定位、开发、推广和管理方面积累了丰富的经验，对政策与市场的变化能够 及时反应、及时调整、敢于创新。 （四）公司2012年度经营计划和主要工作安排 2011 年度，公司实现归属于母公司所有者的净利润达 36,690.03 万元，顺利 完成了 2009-2010 年度重大资产重组时控股股东提出的业绩承诺目标。2012 年 度，公司争取在上年基础上取得更好成绩。 主要经营计划与工作安排如下： 1．加强宏观经济形势和房地产行业走势研究，审时度势应对宏观调控带来 的不确定性因素与市场变化，加强公司精细化管理，做好现有住宅地产项目的开 发运营与市场营销工作，尽可能快速回笼销售资金。 2．创新商业运营模式，加快推进福州市五四北、东二环两个“泰禾广场” 的开发建设，构建高品质城市商业综合体竞争优势，抢占区域市场制高点，运筹 帷幄，做好招商工作，提升综合效益。 3．面对宏观调控，努力克服房地产企业融资难问题，积极拓宽融资渠道， 创新融资工具，为公司持续发展提供资金层面的支持与保障。 4．继续坚持品牌发展战略，在房地产项目运营过程中持续树立公司品牌形 象，通过提升产品的识别度、服务质量及信誉度，增强公司软实力。 5．加快万吨级有机氟项目报批工作，加快工程建设步伐，力争在2013年初 建成投产，并不断提升氟化工各种衍生产品的后续研究与技术开发能力，为公司 未来做大做强氟化工产业打好基础
6.创新用人机制,优化人才结构,完善激励与考核机制,重视团队协作, 为公司后续发展提供人力支持,并做好企业文化建设。 7.加强企业内部控制建设,进一步完善组织架构、完善法人治理结构与风 险防范机制,在制度层面保障公司实现长期与健康发展。 (五)2012年资金需求及使用计划 2012年公司业务发展重点是:地产业务方面,住宅地产继续按期开发“泰 禾·红峪”、“泰禾·红树林”原有项目,新增开发“宁德市富春东路南侧”住 宅地产项目;商业地产方面,将加快福州五四北“泰禾广场”、东二环“泰禾广 场”两个大型商业综合体的建设;化工业务方面,在氟化工项目获批后加快建设 进度。 上述项目开展资金需求较大,公司将加强资金预算管理:一方面,继续做好 市场营销快速回流资金,并继续加强银企合作,拓展融资渠道,获取更多发展资 金;另一方面,根据公司资金整体状况把握好投资节奏,合理高效运用资金, (六)公司未来发展的风险、对策及措施 1.政策风险 2012年度中央政府继续实施对房地产行业的调控,调控力度将对房地产企业 经营发展产生重大影响。公司将加强相关研究,及时、准确把握政策动态,及时 调整运营思路,降低相关风险。同时,公司将进行多元化发展的战略研究。 2.经营风险 房地产项目在开发、设计、工程、销售等环节都存在经营风险。公司将进 步提升经营团队对项目运营的管理能力,降低经营风险。 3.财务风险 房地产项目具有开发周期较长、资金需求量大等特点,如果过度融资,负 债成本过高,或者产品销售不畅,均可能带来较大风险。公司将加强财务及投融 资管理,降低财务风险 4.管理风险 公司房地产业务的具体运作主要由控股项目子公司负责,这种经营模式有利 于各项目子公司因地制宜、提高灵活性和市场反应速度,但也可能带来管理失控 的问题。公司将进一步完善对子公司的整体管理,通过全面开展企业内部控制建 设工作,在制度层面降低管理风险
28 6．创新用人机制，优化人才结构，完善激励与考核机制，重视团队协作， 为公司后续发展提供人力支持，并做好企业文化建设。 7．加强企业内部控制建设，进一步完善组织架构、完善法人治理结构与风 险防范机制，在制度层面保障公司实现长期与健康发展。 （五）2012年资金需求及使用计划 2012年公司业务发展重点是：地产业务方面，住宅地产继续按期开发“泰 禾·红峪”、“泰禾·红树林”原有项目，新增开发“宁德市富春东路南侧”住 宅地产项目；商业地产方面，将加快福州五四北“泰禾广场”、东二环“泰禾广 场”两个大型商业综合体的建设；化工业务方面，在氟化工项目获批后加快建设 进度。 上述项目开展资金需求较大，公司将加强资金预算管理：一方面，继续做好 市场营销快速回流资金，并继续加强银企合作，拓展融资渠道，获取更多发展资 金；另一方面，根据公司资金整体状况把握好投资节奏，合理高效运用资金。 （六）公司未来发展的风险 公司未来发展的风险、对策及措施 1．政策风险 2012 年度中央政府继续实施对房地产行业的调控，调控力度将对房地产企业 经营发展产生重大影响。公司将加强相关研究，及时、准确把握政策动态，及时 调整运营思路，降低相关风险。同时，公司将进行多元化发展的战略研究。 2．经营风险 房地产项目在开发、设计、工程、销售等环节都存在经营风险。公司将进一 步提升经营团队对项目运营的管理能力，降低经营风险。 3．财务风险 房地产项目具有开发周期较长、资金需求量大等特点，如果过度融资，负 债成本过高，或者产品销售不畅，均可能带来较大风险。公司将加强财务及投融 资管理，降低财务风险。 4．管理风险 公司房地产业务的具体运作主要由控股项目子公司负责，这种经营模式有利 于各项目子公司因地制宜、提高灵活性和市场反应速度，但也可能带来管理失控 的问题。公司将进一步完善对子公司的整体管理，通过全面开展企业内部控制建 设工作，在制度层面降低管理风险