荣盛房地产发展股份有限公司2012年度报告全文.pdf_P21-P25

荣盛房地产发展股份有限公司 2012 年度报告全文 22 百分点大，营业收入增加，应收账款及未放按揭款相应增加。预付款项 4,110,343,606.07 10.15% 2,177,674,939.26 7.73% 增长 2.42 个百分点主要原因是本期内预付土地款增加。其他应收款 2,978,617,847.01 7.36% 1,751,841,688.54 6.22% 增长 1.14 个百分点主要原因是本期内支付土地投标保证金增加。存货 26,428,118,083.89 65.28% 19,296,994,754.72 68.50% 减少 3.22 个百分点主要原因是土地投入和建设投入增加。其他流动资产 1,206,611,329.30 2.98% 881,912,036.53 3.13% 减少 0.15 个百分点主要原因是本期内预售款增加，根据预售款计提缴纳的各项税金相应增加。投资性房地产 - 0.00% 15,826,749.58 0.06% 减少 0.06 个百分点主要原因是本期内投资性房地产对外销售。长期股权投资 60,790,775.86 0.15% 11,587,484.50 0.04% 增长 0.11 个百分点主要原因是本期内对外投资增加。固定资产 776,914,054.05 1.92% 714,021,840.60 2.53% 减少 0.61 个百分点主要原因是本期内办公楼转固定资产增加及折旧减少共同影响。在建工程 219,362,712.20 0.54% 104,817,080.00 0.37% 增长 0.17 个百分点主要原因是本期内酒店和办公楼工程投入增加。无形资产 172,799,730.48 0.43% 175,060,818.27 0.62% 减少 0.19 个百分点主要原因是本期内无形资产摊销。商誉 47,667,776.23 0.12% 6,794,154.13 0.02% 增长 0.10 个百分点主要原因是非同一控制下合并愉景地产形成。长期待摊费用 156,592,790.41 0.39% 185,825,266.57 0.66% 减少 0.27 个百分点主要原因是本期内酒店装修费摊销。递延所得税资产 153,332,576.12 0.38% 91,376,969.41 0.32% 增长 0.06 个百分点主要原因是本期内计提股份支付费用、坏账准备、土地增值税以及可弥补亏损计提递延所得税资产增加。 2、负债项目重大变动情况单位：元 2012 年 2011 年金额占总资产比例（%）金额占总资产比例（%）比重增减（%）重大变动说明

荣盛房地产发展股份有限公司2012年度报告全文短期倍款|26357060042长1主要原因是本期内短期借款增个百分点加应付票据234,7000000.58%83,6000000.3 增长0.28主要原因是本期内采用承兑汇个百分点票付款结算工程款增加。增长2.60主要原因是本期内公司经营规应付账款3,327,813,748.058.22%1,583,313,684.535.62个百分点模扩大,在建项目增加,工程投入增加。预收款项12,935,050,143.5131.95%9,295,354,583.96330 减少1.05主要原因为预售面积增加相应个百分点预售房款增加增长0.06主要原因是预收账款增加及利应交税费1,15,062,739.562.85%785,340,464.68 2.79 个百分点润总额增加导致纳税义务增加。其他应付款 1,182,471,52.982.92%868711991少0.23{主要原因是暂收款增加。个百分点一年内到减少7.40主要原因是1年内到期的长期期的非流|2,496,184,0006.017%3,823,1000001.7%个百分点{借款及长期应付款到期支付。动负债增长5.29主要原因是本期内取得一年以长期借款6,631,121,5460016.388.13,30.0001.09百分点上的银行借款增加。递延所得减少0.23主要原因是本期内按公允价值税负债 150,534,338240.37%169,532,945.440.60 个百分点确认的递延税款减少。五、核心竞争力分析自公司成立并从事房地产开发业务以来,公司以企业文化为基础,以市场化运作为依托结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势,经过多年的用心打造,逐步确立了具有荣盛特色的核心竞争力。 ①公司独特的市场定位通过多年的努力,公司确立了自身独特的市场定位:立足于京津冀环渤海地区和长三角区域有发展潜力的中等城市,稳步涉足风险较小的大城市,有选择地兼顾发展较快的小城市将中等城市作为创造利润的中心和谋求发展、连接大城市与小城镇的桥梁;将大城市作为扩大影响、展示实力,提升技术与管理水平的平台;将小城市作为传播理念、控制风险,拓展企业发展的新空间。随着城镇化进程的加速以及中等城市房地产市场的不断成熟,中等城市房地产市场将会获得更好、更快地发展 ②公司产品以普通商品住宅为主,在项目所在的区域品牌优势突出公司以普通商品住宅为主导产品。多年来,公司致力于通过提供高性价比的产品,为项

荣盛房地产发展股份有限公司 2012 年度报告全文 23 短期借款 2,675,196,770.00 6.61% 1,330,045,000.00 4.72% 增长 1.89 个百分点主要原因是本期内短期借款增加应付票据 234,700,000.00 0.58% 83,600,000.00 0.30% 增长 0.28 个百分点主要原因是本期内采用承兑汇票付款结算工程款增加。应付账款 3,327,813,748.05 8.22% 1,583,313,684.53 5.62% 增长 2.60 个百分点主要原因是本期内公司经营规模扩大，在建项目增加，工程投入增加。预收款项 12,935,050,143.51 31.95% 9,295,354,583.96 33.00% 减少 1.05 个百分点主要原因为预售面积增加相应预售房款增加。应交税费 1,155,062,739.56 2.85% 785,340,464.68 2.79% 增长 0.06 个百分点主要原因是预收账款增加及利润总额增加导致纳税义务增加。其他应付款 1,182,471,572.98 2.92% 886,877,318.99 3.15% 减少 0.23 个百分点主要原因是暂收款增加。一年内到期的非流动负债 2,496,184,000.00 6.17% 3,823,100,000.00 13.57% 减少 7.40 个百分点主要原因是 1 年内到期的长期借款及长期应付款到期支付。长期借款 6,631,121,546.00 16.38% 3,123,300,000.00 11.09% 增长 5.29 个百分点主要原因是本期内取得一年以上的银行借款增加。递延所得税负债 150,534,338.24 0.37% 169,532,945.44 0.60% 减少 0.23 个百分点主要原因是本期内按公允价值确认的递延税款减少。五、核心竞争力分析自公司成立并从事房地产开发业务以来，公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，经过多年的用心打造，逐步确立了具有荣盛特色的核心竞争力。 ①公司独特的市场定位通过多年的努力，公司确立了自身独特的市场定位：立足于京津冀环渤海地区和长三角区域有发展潜力的中等城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市；将中等城市作为创造利润的中心和谋求发展、连接大城市与小城镇的桥梁；将大城市作为扩大影响、展示实力，提升技术与管理水平的平台；将小城市作为传播理念、控制风险，拓展企业发展的新空间。随着城镇化进程的加速以及中等城市房地产市场的不断成熟，中等城市房地产市场将会获得更好、更快地发展。 ②公司产品以普通商品住宅为主，在项目所在的区域品牌优势突出公司以普通商品住宅为主导产品。多年来，公司致力于通过提供高性价比的产品，为项

荣盛房地产发展股份有限公司2012年度报告全文目所在地居民营造“自然的园,健康的家”,营造新型的生活方式,满足其现实及潜在的需求。为此,公司在产品与市场定位、户型结构、产品质量、园林绿化、物业服务等与房地产开发有关的产业链上,进行全方位的努力,形成了具有荣盛特色的“舒适、健康”、高性价比的产品,在各项目所在地树立了荣盛及主要产品线的品牌地位。目前,公司在主要项目城市如廊坊、蚌埠、南京六合、邯郸、聊城、湛江等地的市场品牌形象、市场占有率均稳居前列,具有较强的市场影响力。 ③较快的存货周转和良好的费用控制水平多年来,公司以高周转、低成本的特点为市场所周知,获得了投资者的高度认可。公司合理安排项目前期各项工作,快速实现开工,并通过一整套严格有效的生产管理系统和完善的业务流程,严格控制主要生产节点,缩短项目开发周期,使得项目的建设过程合理、安全、高效。公司准确定位产品,秉承“不囤地、不捂盘”的原则,快速去化,实现了较高的周转效率。此外,作为一家具有鲜明民营企业印记的公司,公司己经建立了有效的费用预算、跟踪、控制流程和标准,无论是管理费用还是销售费用的控制均非常得力。公司期间费用控制长期保持了行业的领先水平。 ④公司土地储备充足。报告期,公司紧紧抓住市场的有利时机,通过股权收购、招拍挂等多种方式,先后在多个城市获得土地27宗,规划权益建筑面积488.67万平方米。截至报告期末,公司土地储备建筑面积1,941万平方米。 ⑤公司项目实现全国布局公司房地产开发业务已经伸展到河北、江苏、安徽、山东、湖南、辽宁、广东、四川等 9个省的17个城市,涉及房地产项目60余个。特别是最近几年,南京、蚌埠、廊坊、沧州石家庄、聊城、临沂等地的营业收入均有较大幅度的增长,使得公司对个别区域的依赖度显著下降,平滑了区域市场不景气可能给整个公司经营带来的风险,也为市场向好时公司营业收入的快速成长提供了条件六、投资状况分析 1、对外股权投资情况对外投资情况 2012年投资额(元) 2011年投资额(元) 变动幅度 245,969,863.00 295,000.00 16.62%

荣盛房地产发展股份有限公司 2012 年度报告全文 24 目所在地居民营造“自然的园，健康的家”，营造新型的生活方式，满足其现实及潜在的需求。为此，公司在产品与市场定位、户型结构、产品质量、园林绿化、物业服务等与房地产开发有关的产业链上，进行全方位的努力，形成了具有荣盛特色的“舒适、健康”、高性价比的产品，在各项目所在地树立了荣盛及主要产品线的品牌地位。目前，公司在主要项目城市如廊坊、蚌埠、南京六合、邯郸、聊城、湛江等地的市场品牌形象、市场占有率均稳居前列，具有较强的市场影响力。 ③较快的存货周转和良好的费用控制水平多年来，公司以高周转、低成本的特点为市场所周知，获得了投资者的高度认可。公司合理安排项目前期各项工作，快速实现开工，并通过一整套严格有效的生产管理系统和完善的业务流程，严格控制主要生产节点，缩短项目开发周期，使得项目的建设过程合理、安全、高效。公司准确定位产品，秉承“不囤地、不捂盘”的原则，快速去化，实现了较高的周转效率。此外，作为一家具有鲜明民营企业印记的公司，公司已经建立了有效的费用预算、跟踪、控制流程和标准，无论是管理费用还是销售费用的控制均非常得力。公司期间费用控制长期保持了行业的领先水平。 ④公司土地储备充足。报告期，公司紧紧抓住市场的有利时机，通过股权收购、招拍挂等多种方式，先后在多个城市获得土地 27 宗，规划权益建筑面积 488.67 万平方米。截至报告期末，公司土地储备建筑面积 1,941 万平方米。 ⑤公司项目实现全国布局公司房地产开发业务已经伸展到河北、江苏、安徽、山东、湖南、辽宁、广东、四川等 9 个省的 17 个城市，涉及房地产项目 60 余个。特别是最近几年，南京、蚌埠、廊坊、沧州、石家庄、聊城、临沂等地的营业收入均有较大幅度的增长，使得公司对个别区域的依赖度显著下降，平滑了区域市场不景气可能给整个公司经营带来的风险，也为市场向好时公司营业收入的快速成长提供了条件。六、投资状况分析 1、对外股权投资情况对外投资情况 2012 年投资额（元） 2011 年投资额（元）变动幅度 245,969,863.00 295,000,000.00 -16.62%

荣盛房地产发展股份有限公司 2012 年度报告全文 25 被投资公司情况公司名称主要业务上市公司占被投资公司权益比例（%）沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司房地产开发与经营 100% 廊坊商盛商业管理有限公司商业管理 100% 蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司房地产开发与经营 100% 南京新探索置业顾问有限公司商品房销售代理；房地产营销策划；房产中介 100% 临沂荣盛房地产开发有限公司房地产开发与销售；物业管理 100% 廊坊愉景房地产开发有限公司房地产开发 65% 2、募集资金使用情况（1）募集资金总体使用情况单位：万元募集资金总额 116,735.05 报告期投入募集资金总额 0 已累计投入募集资金总额 116,763.5 报告期内变更用途的募集资金总额 0 累计变更用途的募集资金总额 0 累计变更用途的募集资金总额比例（%） 0% 募集资金总体使用情况说明直接投入承诺投资项目累计 1,167,634,989.00 元，其中 2009 年度投入 1,061,473,438.64 元，2010 年投入 106,038,455.36 元，2011 年投入 123,095.00 元。其中：支付徐州阿尔卡迪亚二期项目工程款 131,554,733.67 元，蚌埠阿尔卡迪亚三期项目工程款 10,115,055.33 元，归还或弥补承诺投资项目的先期银行贷款及自有资金垫付款 1,025,965,200.00 元。募集资金合计已使用 1,167,634,989.00 元,已全部使用完毕，与实际募集资金余额的差异 284,520.10 元,均系银行利息。（2）募集资金承诺项目情况单位：万元承诺投资项目和超募资金投向是否已变更项目(含部分变募集资金承诺投资总额调整后投资总额(1) 本报告期投入金额截至期末累计投入金额(2) 截至期末投资进度 (%)(3) 项目达到预定可使用状态日本报告期实现的效益是否达到预计效益项目可行性是否发生重大变