2018年年度报告 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 口适用√不适用 三、报告期内核心竞争力分析 √适用口不适用 (一)良好的品牌影响力 公司在国内房地产企业中具有较强竞争力。报告期内,公司荣膺中国房地产业协会和中国房 地产测评中心评测“2018中国房地产上市公司创新能力5强”第1名、“2018中国房地产开发企业 商业地产运营10强”第2名、“2018中国商业地产企业品牌价值10强”第5名及“2018中国房地产 上市公司A股10强”。根据克而瑞信息集团(CRIC发布的《2018年度中国房地产企业销售TOP200》 排行榜,公司房地产销售面积与销售金额分别在全国房地产企业中排名第7位与第8位,分别比2017 年度上升4位和5位。在国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究 院联合举办的“2018中国房地产百强企业研究成果发布会”上,公司连续十年进入前20强,蝉联 百强房企“稳健性ToP10”和“运营效率TOP10”两个奖项,且均进入前三强。报告期内,公司荣 获新华网颁发的“社会责任杰出企业奖”,并成功入选新华社民族品牌工程。公司将借助新华社 通达全球的媒体资源、国际化视野和高端智库平台,在更大格局、更宽视野、更高水准的传播平 台上打造新城海内外品牌形象,释放出更强大的品牌力。 (二)高速的业绩增长 报告期内公司合同销售额达2,210.98亿,同比增长74.82%,完成年初1,800亿销售目标的 122.83%,增速位列2018年十强房企第一。截至报告期末,公司总资产为3,303.18亿元,比上年度 末增长79.98%,归属于上市公司股东的净利润为104.91亿元,比上年同期增长74.02% (三)卓越的经营模式 公司多年来坚持的“住宅+商业”双轮驱动模式已基本完成全国重点城市群、重点城市的全面 布局,横跨房地产开发、投资、商业运营管理等领域,形成产品协同及战略纵深。公司住宅产品 在原有丰富的产品线上围绕客户需求不断更新,在百年住宅、模块化建筑及绿色健康住宅等方面 不断创新探索,确定了以“典雅”为核心的产品文化。同时公司配备成熟的商业开发和经营管理 团队,以获取优质资产和建设一流运营能力为基础,以建设“有情怀、不复制、具规模”的高品 质购物中心为目标,在全国范围内布局。报告期内,公司19座吾悦广场实现精彩满铺开业,开业 运营的吾悦广场累计达到42座,公司“吾悦”的品牌知名度不断提高,被人民网评为“城市综合 体运营优秀企业”。 (四)全方位的激励机制 公司通过各项激励机制把员工个人和公司发展融为一体。《限制性股票激励计划》保障了公 司与高管及骨干管理人员同心共创、共享成就;“新城合伙人”跟投制度及“共创、共担、共享 计划实现了项目管理团队绩效与项目经营业绩挂钩:“竞创百亿”计划鼓励更多城市公司深耕所 在区域,提高市场占有率。全方位多层次的激励机制,把公司打造成创业平台,激发了全员创业 热情,使全员都主动参与到公司经营中去,为公司在报告期内成功跻身十强房企起到了重要的作 用。 11/286
2018 年年度报告 11 / 286 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用 √不适用 三、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 （一）良好的品牌影响力 公司在国内房地产企业中具有较强竞争力。报告期内，公司荣膺中国房地产业协会和中国房 地产测评中心评测“2018中国房地产上市公司创新能力5强”第1名、“2018中国房地产开发企业 商业地产运营10强”第2名、“2018中国商业地产企业品牌价值10强”第5名及“2018中国房地产 上市公司A股10强”。根据克而瑞信息集团(CRIC)发布的《2018年度中国房地产企业销售TOP200》 排行榜，公司房地产销售面积与销售金额分别在全国房地产企业中排名第7位与第8位，分别比2017 年度上升4位和5位。在国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究 院联合举办的“2018中国房地产百强企业研究成果发布会”上，公司连续十年进入前20强，蝉联 百强房企“稳健性TOP10”和“运营效率TOP10”两个奖项，且均进入前三强。报告期内，公司荣 获新华网颁发的“社会责任杰出企业奖”，并成功入选新华社民族品牌工程。公司将借助新华社 通达全球的媒体资源、国际化视野和高端智库平台，在更大格局、更宽视野、更高水准的传播平 台上打造新城海内外品牌形象，释放出更强大的品牌力。 （二）高速的业绩增长 报告期内公司合同销售额达2,210.98亿，同比增长74.82%，完成年初1,800亿销售目标的 122.83%，增速位列2018年十强房企第一。截至报告期末，公司总资产为3,303.18亿元，比上年度 末增长79.98%，归属于上市公司股东的净利润为104.91亿元，比上年同期增长74.02%。 （三）卓越的经营模式 公司多年来坚持的“住宅+商业”双轮驱动模式已基本完成全国重点城市群、重点城市的全面 布局，横跨房地产开发、投资、商业运营管理等领域，形成产品协同及战略纵深。公司住宅产品 在原有丰富的产品线上围绕客户需求不断更新，在百年住宅、模块化建筑及绿色健康住宅等方面 不断创新探索，确定了以“典雅”为核心的产品文化。同时公司配备成熟的商业开发和经营管理 团队，以获取优质资产和建设一流运营能力为基础，以建设“有情怀、不复制、具规模”的高品 质购物中心为目标，在全国范围内布局。报告期内，公司19座吾悦广场实现精彩满铺开业，开业 运营的吾悦广场累计达到42座，公司“吾悦”的品牌知名度不断提高，被人民网评为“城市综合 体运营优秀企业”。 （四）全方位的激励机制 公司通过各项激励机制把员工个人和公司发展融为一体。《限制性股票激励计划》保障了公 司与高管及骨干管理人员同心共创、共享成就；“新城合伙人”跟投制度及“共创、共担、共享” 计划实现了项目管理团队绩效与项目经营业绩挂钩；“竞创百亿”计划鼓励更多城市公司深耕所 在区域，提高市场占有率。全方位多层次的激励机制，把公司打造成创业平台，激发了全员创业 热情，使全员都主动参与到公司经营中去，为公司在报告期内成功跻身十强房企起到了重要的作 用
2018年年度报告 (五)卓越的人才管理机制 公司尊重人才,通过各项机制使员工与公司共同成长。公司的高管团队平均司龄在十年以上 为公司一直以来的稳步发展保驾护航,被誉为业内最稳定的管理团队。同时,公司在发展中引进 优秀人才,以优秀人才促进公司更高水平的发展。相关行业顶尖人才不断加入公司高管团队,为 快速发展的公司在组织人力变革、商业设计创新、信息化建设等方面作了前瞻性的规划。公司也 十分注重储备和培养后备力量,不断反思内部人才培养及晋升机制,注重人才关怀和人才梯队建 设,加快内部人才供给,大胆启用年轻优秀人才,公司校招的“新睿”人才培养计划已为公司培 养了数十位中高级管理人员。同时,新睿计划还在不断升级,“精睿”、“博睿”等各项更高层 次的人才培养计划相继推行,为公司加速奔跑增添动力 (六)踏实拼搏的企业精神 公司为朝着更高的目标前行,打造奋斗型企业,号召公司员工以奋斗者的精神在市场变革中 能抓住机遇,整合利用各项资源,不断优化升级运营效率,坚持以客户为中心,以匠心打造优质 产品和服务,保持旺盛的组织活力,只争朝夕,牢记“做好美好生活服务商”的使命,身体力行, 做骆驼精神践行者。 12/286
2018 年年度报告 12 / 286 （五）卓越的人才管理机制 公司尊重人才，通过各项机制使员工与公司共同成长。公司的高管团队平均司龄在十年以上， 为公司一直以来的稳步发展保驾护航，被誉为业内最稳定的管理团队。同时，公司在发展中引进 优秀人才，以优秀人才促进公司更高水平的发展。相关行业顶尖人才不断加入公司高管团队，为 快速发展的公司在组织人力变革、商业设计创新、信息化建设等方面作了前瞻性的规划。公司也 十分注重储备和培养后备力量，不断反思内部人才培养及晋升机制，注重人才关怀和人才梯队建 设，加快内部人才供给，大胆启用年轻优秀人才，公司校招的“新睿”人才培养计划已为公司培 养了数十位中高级管理人员。同时，新睿计划还在不断升级，“精睿”、“博睿”等各项更高层 次的人才培养计划相继推行，为公司加速奔跑增添动力。 （六）踏实拼搏的企业精神 公司为朝着更高的目标前行，打造奋斗型企业，号召公司员工以奋斗者的精神在市场变革中 能抓住机遇，整合利用各项资源，不断优化升级运营效率，坚持以客户为中心，以匠心打造优质 产品和服务，保持旺盛的组织活力，只争朝夕，牢记“做好美好生活服务商”的使命，身体力行， 做骆驼精神践行者
2018年年度报告 第四节经营情况讨论与分析 经营情况讨论与分析 (一)销售创新高但增速放缓,房价趋于稳定 2018年,全国实现商品房销售面积17.2亿m,同比增长1.3%;实现商品房销售金额15.0 万亿元,同比增长12.2%;销售面积和销售金额同创历史新高,但在政策高压的累积效应之下, 销售面积和金额同比增速分别较2017年放缓6.4和1.5个百分点。 房价整体趋稳、涨幅持续收窄,截至2018年底,百城新建住宅价格环比涨幅连续26个月在 1%以内,其中12月单月环比涨幅为0.25%、涨幅明显回落,36个城市环比下跌,是年内下跌城 市数量最大月份;2018年百城住宅价格累计上涨5.09%,较2017年收窄2.06个百分点。 历年商品房销售情况表 100%6 180.000 80% 60% 100.000 80.000 20% 60,000 40.000 -20% 20400 00420020020072008202010201120122013201420152016201720184 商品房销售面积(万方) 商品房销售积(亿元) 面积同比(% 佥额同比(%) 百城住宅价格指数情况表 3.5 5 05 百城住宅价格指数同比(% 直城住宅价格指数还比(%,右轴)-15 13/286
2018 年年度报告 13 / 286 第四节 经营情况讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 （一）销售创新高但增速放缓，房价趋于稳定 2018 年，全国实现商品房销售面积 17.2 亿㎡，同比增长 1.3%；实现商品房销售金额 15.0 万亿元，同比增长 12.2%；销售面积和销售金额同创历史新高，但在政策高压的累积效应之下， 销售面积和金额同比增速分别较 2017 年放缓 6.4 和 1.5 个百分点。 房价整体趋稳、涨幅持续收窄，截至 2018 年底，百城新建住宅价格环比涨幅连续 26 个月在 1%以内，其中 12 月单月环比涨幅为 0.25%、涨幅明显回落，36 个城市环比下跌，是年内下跌城 市数量最大月份；2018 年百城住宅价格累计上涨 5.09%，较 2017 年收窄 2.06 个百分点。 历年商品房销售情况表 百城住宅价格指数情况表
2018年年度报告 (二)去库存效果显著,但已基本进入尾声 2018年末商品房待售面积5.24亿m,较上年末下降11.0%,相当于2014年4月水平。待售 面积的迅速减少主要缘于商品住宅库存去化迅速,2018年商品住宅待售面积2.51亿m、同比下 降16.8%。过去两年商品房库存共减少约1.7亿m,去库存效果明显,但待售面积下跌速度已经 放缓,随着调控的持续及棚改货币化规模的收缩,去库存进入尾声阶段,后续存在反弹可能 历年商品房待售情况表 5000 40.0o0 30000 2006200720082009201020112012201320142015201620172018 年末商品房待售面积(万方 商品房待售面积同比(%,右轴 (三)土地购置增速收窄,投资增长后劲不足 2018年,全国商品房新开工面积20.93亿m,创近十年新高,同比增加17.2%,市场下行期 房企倾向高周转,加紧开工出货。全年房地产开发企业土地购置面积2.91亿平方米,增长14.2%, 较去年回落1.6个百分点,土地成交价款1.61万亿元,同比增长18.0%,比上年回落31.4个百 分点,年内房企投资热情冲高回落,拿地趋于谨慎。全年房地产开发投资12.03万亿元,同比增 长9.5%,增速比上年提高2.5个百分点,较1-11月份回落0.2个百分点,增长后劲略有不足。 历年新开工面积与当年购置土地面积情况表 100% 200.00 60% 20%6 50.000 20% 40% 小小9少小小小少 本年新开工房屋面积(万方) 本年购置土地面积(万方) 新开工同比增速工(%) 土地购置同比增速(%) 14/286
2018 年年度报告 14 / 286 （二）去库存效果显著，但已基本进入尾声 2018 年末商品房待售面积 5.24 亿㎡，较上年末下降 11.0%，相当于 2014 年 4 月水平。待售 面积的迅速减少主要缘于商品住宅库存去化迅速，2018 年商品住宅待售面积 2.51 亿㎡、同比下 降 16.8%。过去两年商品房库存共减少约 1.7 亿㎡，去库存效果明显，但待售面积下跌速度已经 放缓，随着调控的持续及棚改货币化规模的收缩，去库存进入尾声阶段，后续存在反弹可能。 历年商品房待售情况表 （三）土地购置增速收窄，投资增长后劲不足 2018 年，全国商品房新开工面积 20.93 亿㎡，创近十年新高，同比增加 17.2%，市场下行期 房企倾向高周转，加紧开工出货。全年房地产开发企业土地购置面积 2.91 亿平方米，增长 14.2%， 较去年回落 1.6 个百分点，土地成交价款 1.61 万亿元，同比增长 18.0%，比上年回落 31.4 个百 分点，年内房企投资热情冲高回落，拿地趋于谨慎。全年房地产开发投资 12.03 万亿元，同比增 长 9.5%，增速比上年提高 2.5 个百分点, 较 1-11 月份回落 0.2 个百分点，增长后劲略有不足。 历年新开工面积与当年购置土地面积情况表
2018年年度报告 房地产开发投资完成额情况表 140.000 20.000 窆窆思 目目目目目 最 房地产开发投资完成积:累计值(亿元 房地产开发投资完成积:累计同比(%) (四)货币政策稳健偏宽松,房地产资金面持续收紧 2018年,宏观金融政策由上半年的去杠杆、严监管转变为下半年的稳杠杆,货币政策稳健, 但由偏紧转向偏松,四次定向降准后市场利率总体呈下行趋势。12月末,广义货币M余额182.67 万亿元,同比增长8.1%、增速与上年基本持平;贷款利率维持在4.75%的历史低位,存款准备金 率共下调2.5个百分点,释放资金超3万亿元。从行业资金面看,中央维持房地产资金监管力度, 房地产融资渠道保持收紧,开发贷、发债、股权融资及海外融资等均受到影响,不过保障性安居 工程融资需求能得到优先确保。2018年房地产开发资金来源16.6万亿元,同比上涨6.4%;从资 金来源构成来看,国内贷款和自筹资金占比为14.5%和33.6%,自筹资金占比略有回升,销售市场 的活跃,使得其他资金来源(主要为预收款和按揭款)占比再度提升0.7个百分点至51.8% 中长期贷款利率及存款准备金率表 15 3至5年中长期货款利率(% 年以上个人住房公积会贷款利率《% 大型会驶机构存款准各金率,右轴 15/286
2018 年年度报告 15 / 286 房地产开发投资完成额情况表 （四）货币政策稳健偏宽松，房地产资金面持续收紧 2018 年，宏观金融政策由上半年的去杠杆、严监管转变为下半年的稳杠杆，货币政策稳健， 但由偏紧转向偏松，四次定向降准后市场利率总体呈下行趋势。12 月末，广义货币 M2 余额 182.67 万亿元，同比增长 8.1%、增速与上年基本持平；贷款利率维持在 4.75%的历史低位，存款准备金 率共下调 2.5 个百分点，释放资金超 3 万亿元。从行业资金面看，中央维持房地产资金监管力度， 房地产融资渠道保持收紧，开发贷、发债、股权融资及海外融资等均受到影响，不过保障性安居 工程融资需求能得到优先确保。2018 年房地产开发资金来源 16.6 万亿元，同比上涨 6.4%；从资 金来源构成来看，国内贷款和自筹资金占比为 14.5%和 33.6%，自筹资金占比略有回升，销售市场 的活跃，使得其他资金来源（主要为预收款和按揭款）占比再度提升 0.7 个百分点至 51.8%。 中长期贷款利率及存款准备金率表