2018年年度报告 七、近三年主要会计数据和财务指标 ()主要会计数据 单位:元币种:人民币 主要会计数据 2018年 2017年 本期比上年 同期增减(%) 2016年 营业收入 54,133,310,99140,525,684,827 归属于上市公司股东的净 利润 0,491,286,2676,028,907,7 74.023,019,228,519 归属于上市公司股东的扣 除非经常性损益的净利润 7,596,526,2215,001,952,803 51.872,545,341,242 经营活动产生的现金流量3,816,995096|-10,485,163,649不适用[8,097,204,594 净额 本期末比上 2018年末 2017年末年同期末增2016年末 归属于上市公司股东的净 30,493,299,15320,623,563,047 47.8614,853,744,113 总资产 330,318,417,364183,526,661,367 79.98103,170,607,492 (二)主要财务指标 主要财务指标 2018年 2017年本期比上年同期增减(%)2016年 基本每股收益(元/股) 4.69 2.71 73.06 稀释每股收益(元/股) 72.59 1. 扣除非经常性损益后的基本每 3.39 50.6 股收益(元/股) 2.25 1.15 加权平均净资产收益率(%) 41.9 34.1 增加7.3个百分点2.4 扣除非经常性损益后的加权平 均净资产收益率(%) 30. 增加.99百分点18. 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 口适用√不适用
2018 年年度报告 6 / 286 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2018年 2017年 本期比上年 同期增减(%) 2016年 营业收入 54,133,310,991 40,525,684,827 33.58 27,969,282,458 归属于上市公司股东的净 利润 10,491,286,267 6,028,907,738 74.02 3,019,228,519 归属于上市公司股东的扣 除非经常性损益的净利润 7,596,526,221 5,001,952,803 51.87 2,545,341,242 经营活动产生的现金流量 净额 3,816,995,096 -10,485,163,649 不适用 8,097,204,594 2018年末 2017年末 本期末比上 年同期末增 减（%） 2016年末 归属于上市公司股东的净 资产 30,493,299,153 20,623,563,047 47.86 14,853,744,113 总资产 330,318,417,364 183,526,661,367 79.98 103,170,607,492 (二)主要财务指标 主要财务指标 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%) 2016年 基本每股收益（元／股） 4.69 2.71 73.06 1.36 稀释每股收益（元／股） 4.66 2.70 72.59 1.36 扣除非经常性损益后的基本每 股收益（元／股） 3.39 2.25 50.67 1.15 加权平均净资产收益率（%） 41.91 34.18 增加7.73个百分点 22.44 扣除非经常性损益后的加权平 均净资产收益率（%） 30.35 28.36 增加1.99个百分点 18.92 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用
2018年年度报告 八、境内外会计准则下会计数据差异 ()同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 口适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 口适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明: 口适用√不适用 九、2018年分季度主要财务数据 单位:元币种:人民币 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 (1-3月份) (4-6月份) (7-9月份)(10-12月份) 营业收入 5,178,79,47110,578,757,8269,036,612,69629,339,160,998 归属于上市公司股东 的净利润 360,409,8162,17,918,671582,628,3717,370,329,409 归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 346,496,2811,654,073,169580,203,7475,015,753,024 后的净利润 经营活动产生的现金 -2,998,611,072-6,137,218,8364,393,838,6458,558,986,359 流量净额 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 口适用√不适用
2018 年年度报告 7 / 286 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2018 年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 5,178,779,471 10,578,757,826 9,036,612,696 29,339,160,998 归属于上市公司股东 的净利润 360,409,816 2,177,918,671 582,628,371 7,370,329,409 归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 后的净利润 346,496,281 1,654,073,169 580,203,747 5,015,753,024 经营活动产生的现金 流量净额 -2,998,611,072 -6,137,218,836 4,393,838,645 8,558,986,359 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用
2018年年度报告 十、非经常性损益项目和金额 √适用口不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2018年金额 适用) 017年金额2016年金额 非流动资产处置损益 304,503 2943,208-1,583,773 越权审批,或无正式批准文件,或偶发性的税收 返还、减免 计入当期损益的政府补助,但与公司正常经营业 务密切相关,符合国家政策规定、按照一定标准 82,750.922 13,047,83715,017,560 定额或定量持续享受的政府补助除外 月损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成 本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资 产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素,如遭受自然灾害而计提的各项 资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用,如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部 分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日 的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务 外,持有交易性金融资产、交易性金融负债产生 的公允价值变动损益,以及处置交易性金融资产 19,524,346 152,177 交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务 小,持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易 性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动 损益,以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、 19,043,409 交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资 取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准 备转回 贷款取得的损益 价值模式进行后续计量的投资性房地产2,809,20,629 值变动产生的损益 909,206,900582,149,634 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益 进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 737.322 2,728,12344,604,998 其他符合非经常性损益定义的损益项目 投资收益中采用公允价值模式进行后续计量的投 资性房地产公允价值变动产生的损益 57,587,482 38,310,4239,007,153 合营企业转子公司投资收益 677,445,119 261,765,805 处置子公司的投资收益 72,486,907 36,756,066-38.087,085 少数股东权益影响额 -101,005,072 -9,314,176-14,861,123 「所得税影响额 51,708,357 -242,127,180-173512,26 合计 2,894,760,046 1,026,954,935473,887,277
2018 年年度报告 8 / 286 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2018 年金额 附注（如 适用） 2017 年金额 2016 年金额 非流动资产处置损益 304,503 -2,943,208 -1,583,773 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收 返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业 务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准 定额或定量持续享受的政府补助除外 82,750,922 13,047,837 15,017,560 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成 本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资 产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项 资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部 分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日 的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务 外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生 的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、 交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资 收益 / 19,524,346 21,152,177 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务 外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易 性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动 损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、 交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资 取得的投资收益 -19,043,409 / / 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 / 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准 备转回 / / 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 公允价值变动产生的损益 2,809,204,629 909,206,900 582,149,634 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益 进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 66,737,322 2,728,123 44,604,998 其他符合非经常性损益定义的损益项目 投资收益中采用公允价值模式进行后续计量的投 资性房地产公允价值变动产生的损益 57,587,482 38,310,422 39,007,153 合营企业转子公司投资收益 677,445,119 261,765,805 / 处置子公司的投资收益 72,486,907 36,756,066 -38,087,085 少数股东权益影响额 -101,005,072 -9,314,176 -14,861,123 所得税影响额 -751,708,357 -242,127,180 -173,512,264 合计 2,894,760,046 1,026,954,935 473,887,277
2018年年度报告 十一、采用公允价值计量的项目 √适用口不适用 单位:元币种:人民币 对当期利润的 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 影响金额 苏州银行股份有限公 197,100,000 197,100,000 司1%股份 上海景盈投资管理合 186,605 186,605 伙企业5.82%股权 上海伍翎投资中心(有 50,000,000 50,000,000 限合伙)5.26%股权 昆山歌斐鸿乾股权投 资中心(有限合 7,698,657 7,698,657 伙)2.4%股权 宁波澎湃宝和股权投 10,000,000 资合伙企业5%股权 10,000,000 东证资管资产支持专 项计划次级资产支持 52,500,000 52,500,000 证券 青浦吾悦广场优先购 买权 155,974,809 139,174,809-16,80,000-16,80000 远期外汇合同 不适用 7,850,857 7,850,857 7,850,857 购房尾款次级资产支 不适用 80,000,000 0.000,000 持证券 在建投资性房地产8.,304,0000860919,00000610000060,0381,714 完工投资性房地产15,192,00001,839000166100002.1482,915 其他 7,254,000 ,254,000 1,000,000 合计 23,976,714,07141,310,764,92817,334,050,8572,784,53,772 十二、其他 口适用√不适用
2018 年年度报告 9 / 286 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的 影响金额 苏州银行股份有限公 司 1%股份 197,100,000 197,100,000 - - 上海景盈投资管理合 伙企业 5.82%股权 186,605 186,605 - - 上海伍翎投资中心(有 限合伙)5.26%股权 50,000,000 50,000,000 - - 昆山歌斐鸿乾股权投 资 中 心 ( 有 限 合 伙)2.4%股权 7,698,657 7,698,657 - - 宁波澎湃宝和股权投 资合伙企业 5%股权 10,000,000 10,000,000 - - 东证资管资产支持专 项计划次级资产支持 证券 52,500,000 52,500,000 - - 青浦吾悦广场优先购 买权 155,974,809 139,174,809 -16,800,000 -16,800,000 远期外汇合同 不适用 7,850,857 7,850,857 -7,850,857 购房尾款次级资产支 持证券 不适用 80,000,000 80,000,000 - 在建投资性房地产 8,304,000,000 8,919,000,000 615,000,000 660,381,714 完工投资性房地产 15,192,000,000 31,839,000,000 16,647,000,000 2,148,822,915 其他 7,254,000 8,254,000 1,000,000 - 合计 23,976,714,071 41,310,764,928 17,334,050,857 2,784,553,772 十二、 其他 □适用 √不适用
2018年年度报告 第三节公司业务概要 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 (一)公司所从事的主要业务和经营模式 公司的主营业务为房地产开发与销售,经营模式以自主开发销售为主。报告期内,公司秉持 住宅+商业”地产双轮驱动的运作模式,以上海为中枢,长三角为核心,现已基本完成全国重点 城市群及重点城市的布局。报告期末,公司己进入全国98个大中型城市 公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅,包括中高层住宅、低密度的多层住宅与 别墅等。目前,住宅地产开发业务持续深耕于长三角地区,并大力发展环渤海、中西部、粤港澳 大湾区等地区,未来将在全国范围内逐步完成对供需关系较为均衡、人口吸附能力较强的高能级 城市的布局。 公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理,产品以出售为主, 辅以自持运营及对外租赁。公司商业地产开发业务的主要产品为商业综合体,包括销售型物业和 持有型物业两部分。其中,销售型物业对外出售,主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等;持 有型物业自持运营或对外租赁,主要为购物中心。 公司商业地产品牌“吾悦”致力于打造体验式商业综合体,将通过覆盖全国GDP80%的区域 服务城市80%的主流人群,实现对城市人流和消费流的汇聚,形成规模效应;同时深入业态及产 品研究,通盘考虑商业价值最大化,打造每个项目专属名片,做到不复制的商业产品线组合;并 以“在地思维”洞察当地人文生活风貌、心理文化特征、城市价值取向,有情怀地为每一座城市 个性化打造地标型商业综合体 (二)行业情况 2018年是错综复杂的一年,全球经济持续放缓,中美贸易摩擦持续发酵,房地产行业政策调 控面临的宏观经济环境更加复杂。在金融财政政策定向“宽松”的同时,房地产调控政策仍然“从 紧”。两会政府工作报告及中央政治局会议两次重要会议确定了2018年全年房地产调控的政策基 调,强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,继续实行差别化调控,坚决遏制房价上涨。 地方上则延续2016、2017年“因城施策”的调控风格,在需求端继续深化调控的同时,更加注重 强化市场监管,坚决遏制投杋炒房,保障合理住房需求。在供给端则发力调整住房供给结构,大 力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房,增加有效供给比重。 报告期内,虽受调控政策影响,中国房地产行业整体业绩规模仍进一步增长。商品房销售面 积17.2亿平方米,金额15.0万亿元,均创新高;土地购置面积同比増速也在一直保持着稳步增 长,面积增速为14.2%,维持在较高水平。2018年随着“因城施政、分类调控”的贯彻实施, 线、二线和三四线城市市场分化愈加显著。二三线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在,部分 城市依然处于去库存时期,房价上涨仍是主流,特别是中西部地区,销售面积和销售额上涨幅度 均远超市场平均涨幅。从成交结构来看,三四线市场成为商品房成交规模主力,占比上升至69 线和二线城市成交规模继续同比下降 同时,各大房企销售规模继续扩大,行业集中度进一步上升。从2018年销售流量金额来看, TP10房企集中度达26.9%,T0P50房企集中度达55.1%,T0P100房企集中度达66.7%。2018年销 售流量金额TOP10房企的销售门槛达到2000亿元,TOP30房企的门槛也已达到千亿元,想要进入 ToP100,企业需要实现215.5亿元的销售额。未来随着市场调控压力持续和品牌房企竞争优势的 进一步显现,对房企投资布局、融资能力、内部管控等方面提出了更高的要求 10/286
2018 年年度报告 10 / 286 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 （一）公司所从事的主要业务和经营模式 公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。报告期内，公司秉持 “住宅+商业”地产双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点 城市群及重点城市的布局。报告期末，公司已进入全国98个大中型城市。 公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与 别墅等。目前，住宅地产开发业务持续深耕于长三角地区，并大力发展环渤海、中西部、粤港澳 大湾区等地区，未来将在全国范围内逐步完成对供需关系较为均衡、人口吸附能力较强的高能级 城市的布局。 公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理，产品以出售为主， 辅以自持运营及对外租赁。公司商业地产开发业务的主要产品为商业综合体，包括销售型物业和 持有型物业两部分。其中，销售型物业对外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等；持 有型物业自持运营或对外租赁，主要为购物中心。 公司商业地产品牌“吾悦”致力于打造体验式商业综合体，将通过覆盖全国 GDP80%的区域， 服务城市 80%的主流人群，实现对城市人流和消费流的汇聚，形成规模效应；同时深入业态及产 品研究，通盘考虑商业价值最大化，打造每个项目专属名片，做到不复制的商业产品线组合；并 以“在地思维”洞察当地人文生活风貌、心理文化特征、城市价值取向，有情怀地为每一座城市 个性化打造地标型商业综合体。 （二）行业情况 2018 年是错综复杂的一年，全球经济持续放缓，中美贸易摩擦持续发酵，房地产行业政策调 控面临的宏观经济环境更加复杂。在金融财政政策定向“宽松”的同时，房地产调控政策仍然“从 紧”。两会政府工作报告及中央政治局会议两次重要会议确定了 2018 年全年房地产调控的政策基 调，强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控，坚决遏制房价上涨。 地方上则延续 2016、2017 年“因城施策”的调控风格，在需求端继续深化调控的同时，更加注重 强化市场监管，坚决遏制投机炒房，保障合理住房需求。在供给端则发力调整住房供给结构，大 力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房，增加有效供给比重。 报告期内，虽受调控政策影响，中国房地产行业整体业绩规模仍进一步增长。商品房销售面 积 17.2 亿平方米，金额 15.0 万亿元，均创新高；土地购置面积同比增速也在一直保持着稳步增 长，面积增速为 14.2%，维持在较高水平。2018 年随着“因城施政、分类调控”的贯彻实施，一 线、二线和三四线城市市场分化愈加显著。二三线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，部分 城市依然处于去库存时期，房价上涨仍是主流，特别是中西部地区，销售面积和销售额上涨幅度 均远超市场平均涨幅。从成交结构来看，三四线市场成为商品房成交规模主力，占比上升至 69%， 一线和二线城市成交规模继续同比下降。 同时，各大房企销售规模继续扩大，行业集中度进一步上升。从 2018 年销售流量金额来看， TOP10 房企集中度达 26.9%，TOP50 房企集中度达 55.1%，TOP100 房企集中度达 66.7%。2018 年销 售流量金额 TOP10 房企的销售门槛达到 2000 亿元，TOP30 房企的门槛也已达到千亿元，想要进入 TOP100，企业需要实现 215.5 亿元的销售额。未来随着市场调控压力持续和品牌房企竞争优势的 进一步显现，对房企投资布局、融资能力、内部管控等方面提出了更高的要求