上海金桥出口加工区开发股份有限公司2018年年度报告.pdf_P21-P25

2018年年度报告出租海金桥出主要从事于|报告期内 69,000450,7713169,137.5333674.14 口加工区联|金桥出口加主要开发区合发展有限工区内市政内研发办公公司基础设施建楼、酒店式设和房地产公寓、住宅开发经营及配套项目上海北郊未宝山工业园报告期内 60,00098,456.1358,224.61-811.10 来产业园开区的开发建主要开发宝发运营有限设、经营管山工业园区公司理,综合配内房产项目套设施开发投资,房地产开发经营,物业管理,实业投上海由鹏资资产管理 15,000 2,736.604,816.89-637.36 产管理有限物业管理公司停车场收费海盛讯投创业投资 50,000 资有限公司项目投资房地产投资、投资咨询管理等上海由川企|企业管理 10,00031,652.029,710.98 业管理有限物业管理、公司停车场管理海由宏企企业管理、 30.000 485.50 475.72 24.28 业管理有限物业管理、公司停车场管理公司实质控股100%的子公司金桥房产公司,本期营业收入12.42亿元,较上年同期增加11.44 亿元,增加比例1,167.34%,主要原因为本期结转“碧云壹零”销售收入11.38亿元。公司本期营业利润3.66亿元、净利润2.75亿元,对归属于母公司的净利润贡献占比28.19% 公司控股100%的子公司金桥联发公司,本期营业收入6.57亿元,较上年同期增加0.32亿元, 增加比例5.12%,主要为租赁收入增加。公司本期营业利润3.88亿元、净利润3.37亿元,对归属于母公司的净利润的贡献占比为34.46% (八)公司控制的结构化主体情况口适用√不适用三、公司关于公司未来发展的讨论与分析 ()行业格局和趋势 √适用口不适用 1、国内政策环境给房地产行业带来巨大变革未来,房地产市场将长期坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”主基调,短期调控与长效机制紧密衔接。加快住房制度改革和长效机制建设是未来的必然趋势,租购并举的房地产制度逐步建立,房地产的居住属性将明显强化 22/185

2018 年年度报告 22 / 185 出租上海金桥出口加工区联合发展有限公司主要从事于金桥出口加工区内市政基础设施建设和房地产开发经营报告期内，主要开发区内研发办公楼、酒店式公寓、住宅及配套项目 69,000 450,777.13 169,137.53 33,674.14 上海北郊未来产业园开发运营有限公司宝山工业园区的开发建设、经营管理，综合配套设施开发投资，房地产开发经营，物业管理，实业投资报告期内，主要开发宝山工业园区内房产项目 60,000 98,456.13 58,224.61 -811.10 上海由鹏资产管理有限公司资产管理、物业管理、停车场收费 15,000 12,736.60 4,816.89 -637.36 上海盛讯投资有限公司创业投资、项目投资、房地产投资、投资咨询管理等 50,000 0.14 -0.19 -0.03 上海由川企业管理有限公司企业管理、物业管理、停车场管理 10,000 31,652.02 9,710.98 11.36 上海由宏企业管理有限公司企业管理、物业管理、停车场管理 30,000 485.50 475.72 -24.28 公司实质控股 100%的子公司金桥房产公司，本期营业收入 12.42 亿元，较上年同期增加 11.44 亿元，增加比例 1,167.34%，主要原因为本期结转“碧云壹零”销售收入 11.38 亿元。公司本期营业利润 3.66 亿元、净利润 2.75 亿元，对归属于母公司的净利润贡献占比 28.19%。公司控股 100%的子公司金桥联发公司，本期营业收入 6.57 亿元，较上年同期增加 0.32 亿元，增加比例 5.12%，主要为租赁收入增加。公司本期营业利润 3.88 亿元、净利润 3.37 亿元，对归属于母公司的净利润的贡献占比为 34.46%。 (八) 公司控制的结构化主体情况 □适用 √不适用三、公司关于公司未来发展的讨论与分析 (一) 行业格局和趋势 √适用 □不适用 1、国内政策环境给房地产行业带来巨大变革未来，房地产市场将长期坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”主基调，短期调控与长效机制紧密衔接。加快住房制度改革和长效机制建设是未来的必然趋势，租购并举的房地产制度逐步建立，房地产的居住属性将明显强化

2018年年度报告 2、国内房地产租赁市场将会迅猛发展面对房地产政策的巨大变化,长租公寓业务将迎来爆发式增长。传统房企、互联网巨头将大规模布局、并深耕租赁市场,在标准化、品牌化、多样化方面打造品牌与特色。同时,金融资本会进行全方位对接 3、园区地产开发进入新时代产业园区开始城市化进程,大量城市要素和生产活动在区内并存聚集,园区经济与城区经济逐渐走向融合。产业园区的盈利模式、运营模式发生改变,从原先开发模式走向运营模式,只有自持物业资产,才能保持后续园区品质管理、准确一贯的产业定位,有利于培育先进产业集群、落地地区产业规划等,促进园区内生价值的提升。产业园区的发展由“拼政策”进入“拼服务阶段,依托自有资源,直接面向企业提供多元化服务空间载体服务、基础设施服务、公共设备设施服务、物业及城市配套服务、园区文化构建服务。产业园区的盈利模式也由传统的“物业租售模式”向“投资共生模式”、“服务模式”转变,由园区开发运营企业通过成立产业投资基金,入股入园企业,同时提供专业化的服务,共同享受入园企业的成长收益 (二)公司发展战略 √适用口不适用为进一步服务上海自贸区、科创中心建设和设立科创板等国家战略,充分把握金桥城市副中心、金桥综合保税区等契机,结合产业地产发展趋势和公司转型发展要求,公司确立了“强功能重招商、保品质、优服务”的发展思路,聚焦浦东区域,对标标杆企业,坚持市场导向、问题导向、效果导向,不断提升核心竞争力,逐步实现资源、资产、资本的良性循环公司未来定位为“新兴城区开发运营商”,基于所特有的“区域集成开发能力”,力争成为专业化的新兴城区与产业发展的资源整合者、方法创新者、综合服务者和未来实现者,实现以城区开发为主、运营服务、产业投资为辅的业务格局。核心品牌是“金桥”、“碧云”;核心产品是“宜居宜业的未来城区”。为此,公司将聚焦产业集聚、资源优化和服务提升三大重点,对接国家战略、服务科创板,通过参与筹建浦东科创母基金、发起设立产业基金等方式,探索招投联动的发展模式,促进公司与区域和产业发展的共生共赢;以高效的资源配置手段和系统化的园区布局,通过园区服务的细化与标准化,深度挖掘产业与服务的内在价值,不断完善园区集成服务产业链,夯实金桥、碧云服务品牌,打造公司转型发展的新增长极。三)经营计划 √适用口不适用 2019年,是新中国成立70周年,是全面落实党的十九大精神决胜第一个百年奋斗目标的关键一年,也是公司推进转型发展、实现“十三五”战略规划的攻坚年。公司将攻坚克难、开拓创新,按照“对标发力、提质增效”工作总要求,坚持稳中求进工作总基调,坚持追求卓越的发展理念,继续遵循“强功能、重招商、保品质、优服务”工作方针,聚焦产业集聚、资源优化和服务提升三大重点,以金桥城市副中心建设和搭建科创基金为契机,更加突出园区开发主力军的定位,更加强化公司对金桥区域开发的担当作用,不断提升公司经营效益和综合竞争力。 1、主要目标公司各项经营指标继续保持稳健发展态势,力争营业收入、净利润等指标冋比实现大幅增长 2、公司主要工作任务有: 1)做好精准招商,实现増量发展。在金桥开发区主导产业——新能源汽车和信息通信领域, 全力跟进潜在优质重点项目,力促落户金桥。对已落户金桥开发区的重大项目,积极引入其上下游企业集聚,确保金桥新能源汽车和人工智能全国领先性和影响力。 (2)在金桥城市功能区域开发中继续保持主力军和转型引领者的地位,加大精品载体开发力度,增加新空间,打造高品质新城。加快启动由度工坊Ⅴ期(4-02地块)、T17等标志性项目建设,打造城市副中心引爆点;年内 Office parkⅡ地铁板块项目(T3-5地块)工程完成竣工备案、实现预售;由度工坊Ⅴ期(4-02地块)实现开工: Lalaport啦啦宝都商业办公项目(T4-03地块) 实物工程量基本完工;T17地块(总高约250米)上半年完成立项;北郊未来产业园项目工程实体基本完成 23/185

2018 年年度报告 23 / 185 2、国内房地产租赁市场将会迅猛发展面对房地产政策的巨大变化，长租公寓业务将迎来爆发式增长。传统房企、互联网巨头将大规模布局、并深耕租赁市场，在标准化、品牌化、多样化方面打造品牌与特色。同时，金融资本会进行全方位对接。 3、园区地产开发进入新时代产业园区开始城市化进程，大量城市要素和生产活动在区内并存聚集，园区经济与城区经济逐渐走向融合。产业园区的盈利模式、运营模式发生改变，从原先开发模式走向运营模式，只有自持物业资产，才能保持后续园区品质管理、准确一贯的产业定位，有利于培育先进产业集群、落地地区产业规划等，促进园区内生价值的提升。产业园区的发展由“拼政策”进入“拼服务” 阶段，依托自有资源，直接面向企业提供多元化服务，包括：空间载体服务、基础设施服务、公共设备设施服务、物业及城市配套服务、园区文化构建服务。产业园区的盈利模式也由传统的“物业租售模式”向“投资共生模式”、“服务模式”转变，由园区开发运营企业通过成立产业投资基金，入股入园企业，同时提供专业化的服务，共同享受入园企业的成长收益。 (二) 公司发展战略 √适用 □不适用为进一步服务上海自贸区、科创中心建设和设立科创板等国家战略，充分把握金桥城市副中心、金桥综合保税区等契机，结合产业地产发展趋势和公司转型发展要求，公司确立了“强功能、重招商、保品质、优服务”的发展思路，聚焦浦东区域，对标标杆企业，坚持市场导向、问题导向、效果导向，不断提升核心竞争力，逐步实现资源、资产、资本的良性循环。公司未来定位为“新兴城区开发运营商”，基于所特有的“区域集成开发能力”，力争成为专业化的新兴城区与产业发展的资源整合者、方法创新者、综合服务者和未来实现者，实现以城区开发为主、运营服务、产业投资为辅的业务格局。核心品牌是“金桥”、“碧云”；核心产品是“宜居宜业的未来城区”。为此，公司将聚焦产业集聚、资源优化和服务提升三大重点，对接国家战略、服务科创板，通过参与筹建浦东科创母基金、发起设立产业基金等方式，探索招投联动的发展模式，促进公司与区域和产业发展的共生共赢；以高效的资源配置手段和系统化的园区布局，通过园区服务的细化与标准化，深度挖掘产业与服务的内在价值，不断完善园区集成服务产业链，夯实金桥、碧云服务品牌，打造公司转型发展的新增长极。 (三) 经营计划 √适用 □不适用 2019 年，是新中国成立 70 周年，是全面落实党的十九大精神决胜第一个百年奋斗目标的关键一年，也是公司推进转型发展、实现“十三五”战略规划的攻坚年。公司将攻坚克难、开拓创新，按照“对标发力、提质增效”工作总要求，坚持稳中求进工作总基调，坚持追求卓越的发展理念，继续遵循 “强功能、重招商、保品质、优服务”工作方针，聚焦产业集聚、资源优化和服务提升三大重点，以金桥城市副中心建设和搭建科创基金为契机，更加突出园区开发主力军的定位，更加强化公司对金桥区域开发的担当作用，不断提升公司经营效益和综合竞争力。 1、主要目标公司各项经营指标继续保持稳健发展态势，力争营业收入、净利润等指标同比实现大幅增长。 2、公司主要工作任务有：（1）做好精准招商，实现增量发展。在金桥开发区主导产业——新能源汽车和信息通信领域，全力跟进潜在优质重点项目，力促落户金桥。对已落户金桥开发区的重大项目，积极引入其上下游企业集聚，确保金桥新能源汽车和人工智能全国领先性和影响力。（2）在金桥城市功能区域开发中继续保持主力军和转型引领者的地位，加大精品载体开发力度，增加新空间，打造高品质新城。加快启动由度工坊Ⅴ期（4-02 地块）、T17 等标志性项目建设，打造城市副中心引爆点；年内 Office Park Ⅱ地铁板块项目（T3-5 地块）工程完成竣工备案、实现预售；由度工坊Ⅴ期（4-02 地块）实现开工；Lalaport 啦啦宝都商业办公项目（T4-03 地块）实物工程量基本完工；T17 地块（总高约 250 米）上半年完成立项；北郊未来产业园项目工程实体基本完成

2018年年度报告 (3)提高出租率,增加新效益。对近年收购的优质物业(总建筑面积约33.6万m),包括金领之都A区、金闽产业园等重点项目,围绕园区主导产业,加大市场推广力度,年内出租率实现实质性突破,成为公司经营收入和金桥产业发展新增长点。公司将践行“绣花针”精神,全力以赴做好现有项目运营,力争保持出租率高位运行。切切实实将搭建产业基金、产业股权投资落到实处,对己储备的优质产业项目实施直投实现实质性突破。配合做好浦东科创母基金设立的各项准备工作,力争4月完成备案。聚焦新能源汽车十智能驾驶、工业互联网十机器人等为代表的智能制造新兴产业,牵头组建总规模约20 亿元的智能制造专项子基金,尽快形成基金设立方案,对已储备的优质产业项目实施直投。 (5)继续加强碧云壹零项目的市场推广力度,力争年内取得剩余房源的预售许可证。 (四)可能面对的风险 √适用口不适用 1、宏观经济、政策风险及对策公司主营业务中,物业租赁业务受宏观经济波动及房地产政策的影响较小,房地产销售业务受宏观经济波动及房地产政策的影响较大。为此,公司将密切关注宏观经济形势,加强对政策趋势的研判,根据市场情况合理安排开发建设项目的规模和进度。同时,继续以市场为导向,不断提升服务水平,大力加强租售工作,力争良好的租售业绩。 2、经营风险及对策公司以区域性园区开发为主,随着公司开发、建设及运营规模的不断扩大,园区内可开发土地资源逐渐减少。如果公司不能持续取得适宜的土地储备,将会影响公司的后续发展。为此,公司将结合房地产市场的变化,根据公司发展战略和公司资金情况,适时增加公司的土地储备量。 3、财务风险及对策公司资金主要依靠自有资金及银行借款、公司债券。在进行搭建产业基金、产业股权投资以及加大精品载体开发力度、增加新空间、打造高品质新城之时,公司资金可能短缺。为此,公司将力争持有物业租金收λ稳定增长,并根据市场情况适时择机减持可供出售金融资产、发行超短期融资券或者中期票据,拓宽融资渠道,来满足公司搭建产业基金、产业股权投资以及项目建设资金的需求。 (五)其他口适用√不适用四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因,未按准则披露的情况和原因说明口适用√不适用第五节重要事项、普通股利润分配或资本公积金转增预案 )现金分红政策的制定、执行或调整情况 √适用口不适用公司根据相关规定以及公司章程、公司2017-2019年股东回报规划,制定公司2018年度利润分配预案:公司当年度净利润58,486万元,分别提取法定盈余公积5,849万元、任意盈余公积 2,924万元后,以2018年末总股本1,122,412,893股为分配基数,向全体股东按每10股派发现金红利3.00元(含税),总计分配33,672万元,占母公司净利润58,486万元的57.57%,占当年度公司合并报表归属于上市公司股东净利润97,711万元的34.46%;无公积金转增股本方案。公司多年坚持持续、稳定的现金分红。 24/185

2018 年年度报告 24 / 185 （3）提高出租率，增加新效益。对近年收购的优质物业（总建筑面积约 33.6 万㎡），包括金领之都 A 区、金闽产业园等重点项目，围绕园区主导产业，加大市场推广力度，年内出租率实现实质性突破，成为公司经营收入和金桥产业发展新增长点。公司将践行“绣花针”精神，全力以赴做好现有项目运营，力争保持出租率高位运行。（4）切切实实将搭建产业基金、产业股权投资落到实处，对已储备的优质产业项目实施直投，实现实质性突破。配合做好浦东科创母基金设立的各项准备工作，力争 4 月完成备案。聚焦新能源汽车＋智能驾驶、工业互联网＋机器人等为代表的智能制造新兴产业，牵头组建总规模约 20 亿元的智能制造专项子基金，尽快形成基金设立方案，对已储备的优质产业项目实施直投。（5）继续加强碧云壹零项目的市场推广力度，力争年内取得剩余房源的预售许可证。 (四) 可能面对的风险 √适用 □不适用 1、宏观经济、政策风险及对策公司主营业务中，物业租赁业务受宏观经济波动及房地产政策的影响较小，房地产销售业务受宏观经济波动及房地产政策的影响较大。为此，公司将密切关注宏观经济形势，加强对政策趋势的研判，根据市场情况合理安排开发建设项目的规模和进度。同时，继续以市场为导向，不断提升服务水平，大力加强租售工作，力争良好的租售业绩。 2、经营风险及对策公司以区域性园区开发为主，随着公司开发、建设及运营规模的不断扩大，园区内可开发土地资源逐渐减少。如果公司不能持续取得适宜的土地储备，将会影响公司的后续发展。为此，公司将结合房地产市场的变化，根据公司发展战略和公司资金情况，适时增加公司的土地储备量。 3、财务风险及对策公司资金主要依靠自有资金及银行借款、公司债券。在进行搭建产业基金、产业股权投资以及加大精品载体开发力度、增加新空间、打造高品质新城之时，公司资金可能短缺。为此，公司将力争持有物业租金收入稳定增长，并根据市场情况适时择机减持可供出售金融资产、发行超短期融资券或者中期票据，拓宽融资渠道，来满足公司搭建产业基金、产业股权投资以及项目建设资金的需求。 (五) 其他 □适用 √不适用四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明 □适用 √不适用第五节重要事项一、普通股利润分配或资本公积金转增预案 (一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况 √适用 □不适用公司根据相关规定以及公司章程、公司 2017-2019 年股东回报规划，制定公司 2018 年度利润分配预案：公司当年度净利润 58,486 万元，分别提取法定盈余公积 5,849 万元、任意盈余公积 2,924 万元后，以 2018 年末总股本 1,122,412,893 股为分配基数，向全体股东按每 10 股派发现金红利 3.00 元（含税），总计分配 33,672 万元，占母公司净利润 58,486 万元的 57.57％，占当年度公司合并报表归属于上市公司股东净利润 97,711 万元的 34.46％；无公积金转增股本方案。公司多年坚持持续、稳定的现金分红

2018 年年度报告 25 / 185 (二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案单位：元币种：人民币分红年度每 10 股送红股数（股）每 10 股派息数 (元)（含税）每 10 股转增数（股）现金分红的数额（含税）分红年度合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率 (%) 2018 年 0 3.00 0 336,723,867.90 977,112,266.05 34.46% 2017 年 0 2.60 0 291,827,352.18 737,456,957.13 39.57% 2016 年 0 1.70 0 190,810,191.81 616,748,234.16 30.94% (三) 以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况 □适用 √不适用 (四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划 □适用 √不适用二、承诺事项履行情况 (一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项 √适用 □不适用承诺背景承诺类型承诺方承诺内容承诺时间及期限是否有履行期限是否及时严格履行如未能及时履行应说明未完成履行的具体原因如未能及时履行应说明下一步计划与再融资相关的承诺股份限售上海金桥（集团）有限公司通过本次非公开发行取得的股份自本次发行结束之日起 36 个月内将不以任何方式转让，包括但不限于通过证券市场公开转让或通过协议方式转让。 2015 年 8 月 13 日至 2018 年 8 月 13 日是是 (二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明 □已达到 □未达到 √不适用 (三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响 □适用√不适用