珠海华发实业股份有限公司2017年年度报告

珠海华发实业股份有限公司2017年年度报告 (二)项目拓展强强联合,城市更新稳步推进 报告期内,公司通过公开竞购、合作开发、城市更新等多种方式,在继续深耕上海、武汉、 广州、苏州等已布局城市的基础上,成功开辟南京、佛山、嘉兴等市场,并不断深化新进城市的 项目储备,扩大公司的品牌影响力,开启公司新一轮的投资布局。报告期内,公司新增土地储备 计容积率建筑面积27.65万平方米(权益面积),并与多家行业标杆企业的建立良好的合作关系。 报告期内,公司城市更新工作稳步推进。珠海区域,珠海广昌项目顺利动工,湾仔银坑村项 目拆迁工作正式启动;上海闵行区浦江镇召稼楼特色小镇、青浦区徐泾城中村改造、北京廊坊旧 城改造等异地更新项目也已全面展开,佛山、中山城市更新工作已稳步推进。 (三)精心培育新兴产业,加快实现多元化业务格局 商业板块提质増效,全国布局不断加快。华发商都积极优化招商业态,继续引领珠海商业潮 流。华发水岸、未来荟项目招商稳步推进。华商百货继续拓宽海外精品货源,提升内在品质。阅 潮书店已形成旗舰店+社区店+服务店的格局 新兴产业加快提升。公装、定制精装、设计、软装四大业务加快拓展,目前已进入上海、威 海、广州、南宁、武汉等城市;华发优生活等新媒体平台用户量迅速上涨,影响广泛,成为提升 华发产品销售的助推器:华发中建珠海PC厂建设加快推进并顺利试产,在开拓华发水郡花园、华 发城建国际海岸花园等内部项目的基础上,加快拓展体系外优质客户;华发华宜投资平台不断夯 实,组建了珠海知行并进文化产业基金、珠海华金文化传媒专项股权投资基金,进一步开拓了股 权投资业务 积极探索住房租赁业务。依托国家政策支持,结合公司现有项目情况,全面开展探索住房租 赁业务的研究工作,并加快制定长租公寓方案 (四)信息建设全面推进,优+产品选代升级 报告期内,公司信息化建设不断完善,整体IT规划逐步落地。新房地产营销管理系统功能不 断完善,顺利完成部分全国项目房源、客户、销售等各类数据的迁移工作,推动营销工作进入大 数据时代;客服管理系统试点上线,有效提升客服工作的及时性和准确性:档案管理系统、法务 管理系统、商业租赁管理系统等专项信息化项目正全速推进。 成本管理方面,加强成本招采联动。以战略采购为依托,切实把握产品质量与价格之间的平 衡,全面提升产品品质和美誉度;积极更新完善战略集采产品库,在整体材料、人工成本不断上 升的大环境下,战略涂料、弱电箱、开关插座面板、道闸等项目成本均有所下降;产品价值库不 断完善,成本管理大数据交互式的分享平台正在积极筹建。 产品研发方面,拆分产品研发与设计管控职能,组建产品研发中心,加快优+产品的迭代升级, 从优+产品到优+体系,提升品牌价值:积极推进、绿色建筑、装配式建筑、华发绿色建筑技术服 务指南、华东片区精品豪宅手册、小面积底层高密度产品等新产品、新工艺、新材料的研究研发 工作;顺利完成《华发股份开发项目幼儿园设计管控导则》、《华发股份住宅户型设计指引》等 标准编制工作,继续完善产品标准体系。 11/271

珠海华发实业股份有限公司 2017 年年度报告 11 / 271 （二）项目拓展强强联合，城市更新稳步推进 报告期内，公司通过公开竞购、合作开发、城市更新等多种方式，在继续深耕上海、武汉、 广州、苏州等已布局城市的基础上，成功开辟南京、佛山、嘉兴等市场，并不断深化新进城市的 项目储备，扩大公司的品牌影响力，开启公司新一轮的投资布局。报告期内，公司新增土地储备 计容积率建筑面积 277.65 万平方米（权益面积），并与多家行业标杆企业的建立良好的合作关系。 报告期内，公司城市更新工作稳步推进。珠海区域，珠海广昌项目顺利动工，湾仔银坑村项 目拆迁工作正式启动；上海闵行区浦江镇召稼楼特色小镇、青浦区徐泾城中村改造、北京廊坊旧 城改造等异地更新项目也已全面展开，佛山、中山城市更新工作已稳步推进。 （三）精心培育新兴产业，加快实现多元化业务格局 商业板块提质增效，全国布局不断加快。华发商都积极优化招商业态，继续引领珠海商业潮 流。华发水岸、未来荟项目招商稳步推进。华商百货继续拓宽海外精品货源，提升内在品质。阅 潮书店已形成旗舰店+社区店+服务店的格局。 新兴产业加快提升。公装、定制精装、设计、软装四大业务加快拓展，目前已进入上海、威 海、广州、南宁、武汉等城市；华发优生活等新媒体平台用户量迅速上涨，影响广泛，成为提升 华发产品销售的助推器；华发中建珠海 PC 厂建设加快推进并顺利试产，在开拓华发水郡花园、华 发城建国际海岸花园等内部项目的基础上，加快拓展体系外优质客户；华发华宜投资平台不断夯 实，组建了珠海知行并进文化产业基金、珠海华金文化传媒专项股权投资基金，进一步开拓了股 权投资业务。 积极探索住房租赁业务。依托国家政策支持，结合公司现有项目情况，全面开展探索住房租 赁业务的研究工作，并加快制定长租公寓方案。 （四）信息建设全面推进，优+产品迭代升级 报告期内，公司信息化建设不断完善，整体 IT 规划逐步落地。新房地产营销管理系统功能不 断完善，顺利完成部分全国项目房源、客户、销售等各类数据的迁移工作，推动营销工作进入大 数据时代；客服管理系统试点上线，有效提升客服工作的及时性和准确性；档案管理系统、法务 管理系统、商业租赁管理系统等专项信息化项目正全速推进。 成本管理方面，加强成本招采联动。以战略采购为依托，切实把握产品质量与价格之间的平 衡，全面提升产品品质和美誉度；积极更新完善战略集采产品库，在整体材料、人工成本不断上 升的大环境下，战略涂料、弱电箱、开关插座面板、道闸等项目成本均有所下降；产品价值库不 断完善，成本管理大数据交互式的分享平台正在积极筹建。 产品研发方面，拆分产品研发与设计管控职能，组建产品研发中心，加快优+产品的迭代升级， 从优+产品到优+体系，提升品牌价值；积极推进、绿色建筑、装配式建筑、华发绿色建筑技术服 务指南、华东片区精品豪宅手册、小面积底层高密度产品等新产品、新工艺、新材料的研究研发 工作；顺利完成《华发股份开发项目幼儿园设计管控导则》、《华发股份住宅户型设计指引》等 标准编制工作，继续完善产品标准体系

珠海华发实业股份有限公司2017年年度报告 五)拓展融资渠道,改善融资结构 报告期间,在整体融资成本上升的大环境下,公司积极拓展融资渠道,改善融资结构,将公 司融资成本保持在较低水平。 资本运作方面,50亿元中期票据在中国银行间市场交易商协会注册通过,并顺利完成三期合 计40亿元的发行工作,进一步拓展了公司融资渠道;“09华发债”及“15华发01”等公司债券 继续维持“AA+”的评级结果,为公司的融资工作提供了强大助力;同时非公开发行25亿元公司 债券工作已取得上交所无异议函,购房尾款资产支持计划正有序推进中。 资产负债结构方面,公司继续贯彻执行调结构、降成本的战略方针,通过积极销售、加强回 款等措施,推动公司资产负债结构进一步优化。截至报告期末,公司持有货币资金111.93亿元, 预收账款281.20亿元 (六)管控体系整合优化,周转提速全面启动 在管控架构方面,组织架构不断优化,明确责权体系,上下衔接更为紧密,工作推进更为高 效;管控模式不断优化,开展战略运营管控提升工作,组建华东区域、华南区域、华中区域、北 方区域、山东区域五大区域公司,加快探索由二级管控向三级管控模式转变;风控体系全面强化, 法务直管成效显著,内部审计机制不断健全,财务管控加快向管理会计转型,为业务发展提供有 力支撑。 工程质量把控方面,全力抓好全国施工标段开发建设的管理工作,事前抓审核、定标准,事 中抓巡査,事后抓考核,严格落实企业安全生产主体责任;编制《华发股份建设工程项目综合验 收总指引》及《各专项指引》,全面整改项目验收工作,确保产品质量,进一步提升客户满意度 周转机制方面,明确总部与城市公司职责,工程项目由串联审批改为并联同步推进,工作效 率明显改善;大数据分享平台正式上线,全面分享百余份成本研究成果。 (七)深化激励机制改革,推动人才要素进发新效能 人力资源管控更加规范。《职位管理制度》、《华发股份干部选拔仼免管理办法》等新制度 加快实施,人力资源管控各环节不断规范:人才培养机制加快全覆盖,优+经理人培训、75计划、 85计划等活动全面实施,积极培养内部人才。 专业人才梯队更加完备。外部招聘与内部选聘相结合,社会招聘与高校招聘互补充,促进公 司人才梯队进一步完善。 激励机制更具活力。强化绩效考核措施,推动新版考核方案落地,绩效管理水平不断提升。 专项激励机制频频推出,限制性股票激励计划落地实施,进一步完善了公司长效激励机制;项目 跟投制度、董事局专项奖励基金等全面实施,进一步激发了员工的积极性。 二、报告期内主要经营情况 报告期内主要经营情况详见本章节“一、经营情况讨论与分析 12/271

珠海华发实业股份有限公司 2017 年年度报告 12 / 271 （五）拓展融资渠道，改善融资结构 报告期间，在整体融资成本上升的大环境下，公司积极拓展融资渠道，改善融资结构，将公 司融资成本保持在较低水平。 资本运作方面，50 亿元中期票据在中国银行间市场交易商协会注册通过，并顺利完成三期合 计 40 亿元的发行工作，进一步拓展了公司融资渠道；“09 华发债”及“15 华发 01”等公司债券 继续维持“AA+”的评级结果，为公司的融资工作提供了强大助力；同时非公开发行 25 亿元公司 债券工作已取得上交所无异议函，购房尾款资产支持计划正有序推进中。 资产负债结构方面，公司继续贯彻执行调结构、降成本的战略方针，通过积极销售、加强回 款等措施，推动公司资产负债结构进一步优化。截至报告期末，公司持有货币资金 111.93 亿元， 预收账款 281.20 亿元。 （六）管控体系整合优化，周转提速全面启动 在管控架构方面，组织架构不断优化，明确责权体系，上下衔接更为紧密，工作推进更为高 效；管控模式不断优化，开展战略运营管控提升工作，组建华东区域、华南区域、华中区域、北 方区域、山东区域五大区域公司，加快探索由二级管控向三级管控模式转变；风控体系全面强化， 法务直管成效显著，内部审计机制不断健全，财务管控加快向管理会计转型，为业务发展提供有 力支撑。 工程质量把控方面，全力抓好全国施工标段开发建设的管理工作，事前抓审核、定标准，事 中抓巡查，事后抓考核，严格落实企业安全生产主体责任；编制《华发股份建设工程项目综合验 收总指引》及《各专项指引》，全面整改项目验收工作，确保产品质量，进一步提升客户满意度。 周转机制方面，明确总部与城市公司职责，工程项目由串联审批改为并联同步推进，工作效 率明显改善；大数据分享平台正式上线，全面分享百余份成本研究成果。 （七）深化激励机制改革，推动人才要素迸发新效能 人力资源管控更加规范。《职位管理制度》、《华发股份干部选拔任免管理办法》等新制度 加快实施，人力资源管控各环节不断规范；人才培养机制加快全覆盖，优+经理人培训、75 计划、 85 计划等活动全面实施，积极培养内部人才。 专业人才梯队更加完备。外部招聘与内部选聘相结合，社会招聘与高校招聘互补充，促进公 司人才梯队进一步完善。 激励机制更具活力。强化绩效考核措施，推动新版考核方案落地，绩效管理水平不断提升。 专项激励机制频频推出，限制性股票激励计划落地实施，进一步完善了公司长效激励机制；项目 跟投制度、董事局专项奖励基金等全面实施，进一步激发了员工的积极性。 二、报告期内主要经营情况 报告期内主要经营情况详见本章节“一、经营情况讨论与分析

珠海华发实业股份有限公司2017年年度报告 (一)主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数变动比例(%) 营业收入 19,916,813,945.7113,298,911,112.74 49.76 营业成本 14,304,962,822.189,006,272,970.39 销售费用 536,065,478.25 489,991,922.83 管理费用 592,969,74.63423,057,00.62 财务费用 68,344343.0859,302,402.95 15.25 经营活动产生的现金流量净额11,299253,591.8319,069,066786.01 40.75 投资活动产生的现金流量净额-33,906,457,971.92-9,969,523,620.00 240.10 筹资活动产生的现金流量净额17,950,296,687.68-1,395,795,872.95 386.03 1.收入和成本分析 √适用口不适用 (1).主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元币种:人民币 主营业务分行业情况 营业收营业成 毛利率 行业 营业收入 营业成本 毛利率入比上本比上 (%)年增减年增减|比上年 增减(%) 房地产业19,00,739,466.2913,571,082,351.4628.6051.5762.21 销售 4.69个 百分点 其他 909,074,479.4 733,880,470.7219.2719.8614.64 增加 百分点 主营业务分产品情况 营业收营业成 分产品 营业收入 营业成本 毛利率入比上本比上|毛利率 (%)|年增减年增减/比上年 (‰) 增减(%) 房地产业|19,007,739,4662913,571,082,351.46286051.5762.21 减少 销售 4.69个 百分点 其他 909,074,479.42733880,470.7219.2719.8614.64增加 3.67个 百分点 主营业务分地区情况 营业收营业成 分地区 营业收入 营业成本 毛利率入比上本比上利率 (%)年增减年增比上年 增减(%) (% 珠海地区15,028,55,77.1710,022,624,031.7433.3159.9587.55减少 9.81个

珠海华发实业股份有限公司 2017 年年度报告 13 / 271 (一) 主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 19,916,813,945.71 13,298,911,112.74 49.76 营业成本 14,304,962,822.18 9,006,272,970.39 58.83 销售费用 536,065,478.25 489,991,922.83 9.40 管理费用 592,969,744.63 423,057,008.62 40.16 财务费用 68,344,343.08 59,302,402.95 15.25 经营活动产生的现金流量净额 11,299,253,591.83 19,069,066,786.01 -40.75 投资活动产生的现金流量净额 -33,906,457,971.92 -9,969,523,620.00 -240.10 筹资活动产生的现金流量净额 17,950,296,687.68 -1,395,795,872.95 1,386.03 1. 收入和成本分析 √适用 □不适用 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收 入比上 年增减 （%） 营业成 本比上 年增减 （%） 毛利率 比上年 增减（%） 房地产业 销售 19,007,739,466.29 13,571,082,351.46 28.60 51.57 62.21 减少 4.69 个 百分点 其他 909,074,479.42 733,880,470.72 19.27 19.86 14.64 增加 3.67 个 百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收 入比上 年增减 （%） 营业成 本比上 年增减 （%） 毛利率 比上年 增减（%） 房地产业 销售 19,007,739,466.29 13,571,082,351.46 28.60 51.57 62.21 减少 4.69 个 百分点 其他 909,074,479.42 733,880,470.72 19.27 19.86 14.64 增加 3.67 个 百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收 入比上 年增减 （%） 营业成 本比上 年增减 （%） 毛利率 比上年 增减（%） 珠海地区 15,028,550,771.17 10,022,624,031.74 33.31 59.95 87.55 减少 9.81 个

珠海华发实业股份有限公司2017年年度报告 百分点 两广地区1,868,473,928.771,842,298,169.831.408.215.04增加 (不含珠 2.97个 每) 百分点 辽宁地区 569,036,138.14 386,482,667.5132.08-50.22-62.95 增加 34个 百分点 内蒙古地 100,124,362.60 72,374,809.3027.72-63.59-67.87 增加 9.65个 山东地区1,441,554,265.611,247,302,673.0813.48 合计19,007,739,466.2913,571,082,351.4628.6051.5762.21 减少 4.69个 百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 √适用口不适用 2017年度公司的营业收入珠海地区占比79.07%,两广地区(不含珠海)占比983%,辽宁地区 占比2.99%,内蒙古地区占比0.53%,山东地区占比7.58% (2).产销量情况分析表 口适用√不适用 (3).成本分析表 单位:元 分行业情况 上年本期 本期占 同期/金额 成本构 占总 较上 分行业 成项目本期金额总成本上年同期金额成本年问/情况 比例 比例/期变/说明 动比 例(%) 房地产业房产开13,571,082,351.4694.878,366,118,478.2592.8962.21 销售 其他 其他成73380,470.725.13640,154,492.147.1114.64 本 分产品情况 本期 上年本期 金额 分产品成本构成 占总 占总 较上 项目 本期金额 成本上年同期金额成本/年同情况 比例 (%) 比例期变/说明 (%) 动比 例(%) 房地产业房产开发13,571,082,351.4694.878,366,118,478.2592.8962.21 销售 其他 其他成本73388,47.725.13|640,154,492.1417.1114.64 14/271

珠海华发实业股份有限公司 2017 年年度报告 14 / 271 百分点 两广地区 (不含珠 海) 1,868,473,928.77 1,842,298,169.83 1.40 8.21 5.04 增加 2.97 个 百分点 辽宁地区 569,036,138.14 386,482,667.51 32.08 -50.22 -62.95 增加 23.34 个 百分点 内蒙古地 区 100,124,362.60 72,374,809.30 27.72 -63.59 -67.87 增加 9.65 个 百分点 山东地区 1,441,554,265.61 1,247,302,673.08 13.48 合 计 19,007,739,466.29 13,571,082,351.46 28.60 51.57 62.21 减少 4.69 个 百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 √适用 □不适用 2017 年度公司的营业收入珠海地区占比 79.07%，两广地区(不含珠海)占比 9.83%，辽宁地区 占比 2.99%，内蒙古地区占比 0.53%，山东地区占比 7.58%。 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构 成项目 本期金额 本期占 总成本 比例 (%) 上年同期金额 上年 同期 占总 成本 比例 (%) 本期 金额 较上 年同 期变 动比 例(%) 情况 说明 房地产业 销售 房产开 发 13,571,082,351.46 94.87 8,366,118,478.25 92.89 62.21 其他 其他成 本 733,880,470.72 5.13 640,154,492.14 7.11 14.64 分产品情况 分产品 成本构成 项目 本期金额 本期 占总 成本 比例 (%) 上年同期金额 上年 同期 占总 成本 比例 (%) 本期 金额 较上 年同 期变 动比 例(%) 情况 说明 房地产业 销售 房产开发 13,571,082,351.46 94.87 8,366,118,478.25 92.89 62.21 其他 其他成本 733,880,470.72 5.13 640,154,492.14 7.11 14.64

珠海华发实业股份有限公司2017年年度报告 成本分析其他情况说明 口适用√不适用 (4).主要销售客户及主要供应商情况 √适用口不适用 前五名客户销售额7,250.06万元,占年度销售总额0.38%;其中前五名客户销售额中关联方销售 额0万元,占年度销售总额0% 前五名供应商采购额163,206.49万元,占年度采购总额19.06%:其中前五名供应商采购额中关 联方采购额0万元,占年度采购总额0%。 2.费用 √适用口不适用 单位:元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数变动比例(%)变动原因 销售费用536,065,478.25489,99,9.83 9.0主要系公司销售规模扩大 相应费用增加所致 管理费用592,969,74.63423,057,0062 016主要系公司规模扩大相区 财务费用 68,344,343.08 59,302,402.95 15.25主要系利息收入减少所致 3.研发投入 研发投入情况表 口适用√不适用 情况说明 口适用√不适用 4.现金流 √适用口不适用 单位:元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例 (‰) 变动原因 「经营活动产生的 11299,253,591.8319,069,066,786.01 「主要系预收售楼 现金流量净额 回款减少所致 投资活动产生的23.959.91-9.9.560.0-2010|款找资及股权投 资增加所致 筹资活动产生的 现金流量净额 17,950,296,687.68 1,395,795,872.951,38603/主要系融资款净 流入增加所致 (二)非主营业务导致利润重大变化的说明 适用√不适用

珠海华发实业股份有限公司 2017 年年度报告 15 / 271 成本分析其他情况说明 □适用 √不适用 (4). 主要销售客户及主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额 7,250.06 万元，占年度销售总额 0.38%；其中前五名客户销售额中关联方销售 额 0 万元，占年度销售总额 0 %。 前五名供应商采购额 163,206.49 万元，占年度采购总额 19.06%；其中前五名供应商采购额中关 联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。 2. 费用 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 变动原因 销售费用 536,065,478.25 489,991,922.83 9.40 主要系公司销售规模扩大 相应费用增加所致 管理费用 592,969,744.63 423,057,008.62 40.16 主要系公司规模扩大相应 费用增加所致 财务费用 68,344,343.08 59,302,402.95 15.25 主要系利息收入减少所致 3. 研发投入 研发投入情况表 □适用 √不适用 情况说明 □适用 √不适用 4. 现金流 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例 （%） 变动原因 经营活动产生的 现金流量净额 11,299,253,591.83 19,069,066,786.01 -40.75 主要系预收售楼 回款减少所致 投资活动产生的 现金流量净额 -33,906,457,971.92 -9,969,523,620.00 -240.10 主要系直接土地 款投资及股权投 资增加所致 筹资活动产生的 现金流量净额 17,950,296,687.68 -1,395,795,872.95 1,386.03 主要系融资款净 流入增加所致 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用