绿地控股集团股份有限公司2017年年度报告.pdf_P16-P20

2017年年度报告第四节经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 2017年,公司直面复杂的经济环境和激烈的行业竞争,以顽强的战略定力,紧紧围绕打造具有全球竞争力的世界一流企业目标,坚持高质量发展,深入推进改革发展和创新转型,交出了全面恢复性成长的亮丽成绩单,取得了一系列“从0到1”的开创性成果,为再成长奠定了基础积蓄了动能。在这一年里,宏观经济总体平稳、稳中向好,国家着力发展实体经济,并努力推动质量变革、效率变革、动力变革;房地产调控持续深化,市场激烈分化,行业竞争加剧,“不进则退,慢进也退”;防范化解风险成为三大攻坚战之一,金融监管空前加强,金融杠杆、金融创新、市场流动性全面收缩。在此背景下,公司紧扣“转型、改革、创新、协同、风控”的全年工作主线,不忘初心,牢记使命,攻坚克难,奋力前行,成功实现了“三快三优三突破”的良好发展局面。集中表现为: (一)主要经济指标全面快速增长,质量效益持续优化全年实现营业总收入2904亿元,同比增长17%;利润总额193亿元,同比增长33%;归属于母公司股东的净利润90亿元,同比增长25%。现金流状况持续改善,全年实现经营性现金流量净额589亿元。 (二)房地产主业深入推进创新转型,实现较快发展 2017年,公司房地产主业以提升竞争力为出发点和落脚点,坚定不移推进年初确定的“五大重点工作”,着力补短板、优长板、添新板,取得了良好的成效。 1.销售业绩快速增长。全力以赴推进去库存、去商办、开新盘、抓回款等各项工作,全年实现合同销售金额3065亿元,同比增长20%;合同销售面积2438万平方米,同比增长24%;回款 2451亿元,同比增长21%。 2.项目拓展成绩显著。调整投资布局,特别是围绕特色小镇、高铁站商务区、战略性重大项目等题材,抢抓城市群溢岀效应,抢抓快速崛起的高铁沿线市场。全年累计有69个项目先后落地,新增权益土地面积1088万平方米,权益建筑面积2010万平方米,权益土地款457亿元。 3.工程管理不断加强。以市场为导向,抢抓新开工面积,调整供应节奏,确保竣工交付。全年完成新开工面积2948万平方米,新增供应面积1824万平方米,竣工备案面积2140万平方米, 合同交付面积1905万平方米 4.甲供直采初显成效。把降成本工作上升到战略性高度,全面实施甲供直采,已先后完成 85类(220种)材料设备集中甲供直采招标,综合降本率达到27%。 5.研发创新持续推进。着力增强产品研发创新的实效性和引领性,形成了特色小镇、康养谷、地级市高铁商务区、小镇商业街、精品住宅等产品的标准化模块,并快速落地推广。推动超高层等拳头产品优化设计。 6.运营服务全面加强。整合内容资源,提高运营服务水平,在内容竞争力上走在了行业前列。产业方面,先后与复旦大学、上海交大、同济大学等机构开展合作,导入科创、康养等产业资源。商办方面,积极创新商业业态,着力提升运营水平,加强物业管理,提升服务满意度 17/411

2017 年年度报告 17 / 411 第四节经营情况讨论与分析一、经营情况讨论与分析 2017 年，公司直面复杂的经济环境和激烈的行业竞争，以顽强的战略定力，紧紧围绕打造具有全球竞争力的世界一流企业目标，坚持高质量发展，深入推进改革发展和创新转型，交出了全面恢复性成长的亮丽成绩单，取得了一系列“从 0 到 1”的开创性成果，为再成长奠定了基础，积蓄了动能。在这一年里，宏观经济总体平稳、稳中向好，国家着力发展实体经济，并努力推动质量变革、效率变革、动力变革；房地产调控持续深化，市场激烈分化，行业竞争加剧，“不进则退，慢进也退”；防范化解风险成为三大攻坚战之一，金融监管空前加强，金融杠杆、金融创新、市场流动性全面收缩。在此背景下，公司紧扣“转型、改革、创新、协同、风控”的全年工作主线，不忘初心，牢记使命，攻坚克难，奋力前行，成功实现了“三快三优三突破”的良好发展局面。集中表现为：（一）主要经济指标全面快速增长，质量效益持续优化全年实现营业总收入 2904 亿元，同比增长 17%；利润总额 193 亿元，同比增长 33%；归属于母公司股东的净利润 90 亿元，同比增长 25%。现金流状况持续改善，全年实现经营性现金流量净额 589 亿元。（二）房地产主业深入推进创新转型，实现较快发展 2017 年，公司房地产主业以提升竞争力为出发点和落脚点，坚定不移推进年初确定的“五大重点工作”，着力补短板、优长板、添新板，取得了良好的成效。 1.销售业绩快速增长。全力以赴推进去库存、去商办、开新盘、抓回款等各项工作，全年实现合同销售金额 3065 亿元，同比增长 20%；合同销售面积 2438 万平方米，同比增长 24%；回款 2451 亿元，同比增长 21%。 2.项目拓展成绩显著。调整投资布局，特别是围绕特色小镇、高铁站商务区、战略性重大项目等题材，抢抓城市群溢出效应，抢抓快速崛起的高铁沿线市场。全年累计有 69 个项目先后落地，新增权益土地面积 1088 万平方米，权益建筑面积 2010 万平方米，权益土地款 457 亿元。 3.工程管理不断加强。以市场为导向，抢抓新开工面积，调整供应节奏，确保竣工交付。全年完成新开工面积 2948 万平方米，新增供应面积 1824 万平方米，竣工备案面积 2140 万平方米，合同交付面积 1905 万平方米。 4.甲供直采初显成效。把降成本工作上升到战略性高度，全面实施甲供直采，已先后完成 85 类（220 种）材料设备集中甲供直采招标，综合降本率达到 27%。 5.研发创新持续推进。着力增强产品研发创新的实效性和引领性，形成了特色小镇、康养谷、地级市高铁商务区、小镇商业街、精品住宅等产品的标准化模块，并快速落地推广。推动超高层等拳头产品优化设计。 6.运营服务全面加强。整合内容资源，提高运营服务水平，在内容竞争力上走在了行业前列。产业方面，先后与复旦大学、上海交大、同济大学等机构开展合作，导入科创、康养等产业资源。商办方面，积极创新商业业态，着力提升运营水平，加强物业管理，提升服务满意度

2017年年度报告 (三)多元产业发展能级快速提升,协同效应日益凸显 2017年,大基建、大金融、大消费等产业快速发展,科创、康养等产业也破土而出、顺利起步。多元产业整体呈现出业绩贡献大、能级提升快、协同效应强、发展后劲足的良好态势,为公司增添了新的竞争优势和发展动能。 1.大基建产业经营业绩快速增长。全年实现经营收入1048亿元,同比增长37%,新增建筑施工合同金额 1941亿元,同比翻番,成为房地产主业以外又一个“千亿级”的产业板块,是公司整体增长的重要引擎。特别,贵州建工、江苏省建、西安建工等骨干单位,充分展现了混合所有制的体制机制优势,为公司面上深化改革发挥了引领带动作用。市场拓展成效显著。绿地城投先后中标杭州湾二期、三期及许信高速公路等项目。贵州建工拓宽领域,着力承接重大项目,并深化政企合作拓展贵州省内各市州项目,取得明显效果。江苏省建强化“大市场、大客户、大项目”拓展,先后中标南京求雨山PPP等项目,并首次进入地铁施工领域,还围绕“一带一路”走出去发展,正式启动马来西亚政府保障房项目,中标冈比亚、老挝等援建项目。发展能级不断提升。公司成功收购西安建工,江苏省建成功战略性投资香港上市公司均安控股,进一步扩展了产业版图。绿地城建、贵州建工分别获得建筑施工总承包特级资质和市政特级资质。技术创新持续推进。成功召开装配式建筑产业化发展大会,贵州建工、江苏省建等骨干企业都做了大量工作,为大基建产业增加科技含量、提高技术水平进行了有益的探索 2.大金融产业 2017年,防范金融风险被提升到前所未有的高度,监管政策从严从紧,金融产业的发展环境发生了重大的变化。公司大金融产业主动调整战术,在抓好常规业务经营的同时,着力围绕重点项目开展资本运作。业务经营总体平稳。房地产基金、一二级市场投资等债权和股权业务稳步推进。金融产业全年累计实现利润总额20亿元。积极通过金融手段盘活存量资产和未来资源。推进国企混改等一二级市场联动的资本运作项目,成功参与东航物流混改项目。进一步完善现有金融平台。互联网小贷公司开业并健康运行。 3.大消费产业商品零售业。实体店G- Super快速拓展,门店总数达到4l家,分布在全国17个城市,门店规模位居精品超市行业前列,品牌影·响力进一步提升。成功收购良玉贸易公司,快速拓展销售门店,积极开展电子消费品零售业务,进一步丰富消费场景。线下门店经营与线上业务运作水平进一步提升。国际贸易业务快速发展。与越南有关部门签署5亿美元农产品直采协议。酒店旅游业。继续扩展酒店网络,营运和在建的酒店数已超过80家。洛杉矶英迪格酒店、上海大虹桥酒店群等成功开业,受到市场好评。继续对外输出管理,特别是围绕“一带一路”,成功在柬埔寨金边、泰国芭提雅输出酒店管理。目前已累计输出管理项目30个。科创产业快速起步,取得良好进展。校企合作深入开展,先后与复旦大学、上海交大、同济大学开展战略合作。复旦绿地、交大绿地两个“双创中心”及虹口绿地“创客中心”开业运行。康养产业顺利起步。正式成立康养产业集团,研发了涵盖“医康养娱游乐”六大主题内容的康养酒店产品模型,启动并开工了6个康养酒店项目。 18/411

2017 年年度报告 18 / 411 （三）多元产业发展能级快速提升，协同效应日益凸显 2017 年，大基建、大金融、大消费等产业快速发展，科创、康养等产业也破土而出、顺利起步。多元产业整体呈现出业绩贡献大、能级提升快、协同效应强、发展后劲足的良好态势，为公司增添了新的竞争优势和发展动能。 1.大基建产业经营业绩快速增长。全年实现经营收入 1048 亿元，同比增长 37%，新增建筑施工合同金额 1941 亿元，同比翻番，成为房地产主业以外又一个“千亿级”的产业板块，是公司整体增长的重要引擎。特别，贵州建工、江苏省建、西安建工等骨干单位，充分展现了混合所有制的体制机制优势，为公司面上深化改革发挥了引领带动作用。市场拓展成效显著。绿地城投先后中标杭州湾二期、三期及许信高速公路等项目。贵州建工拓宽领域，着力承接重大项目，并深化政企合作，拓展贵州省内各市州项目，取得明显效果。江苏省建强化“大市场、大客户、大项目”拓展，先后中标南京求雨山 PPP 等项目，并首次进入地铁施工领域，还围绕“一带一路”走出去发展，正式启动马来西亚政府保障房项目，中标冈比亚、老挝等援建项目。发展能级不断提升。公司成功收购西安建工，江苏省建成功战略性投资香港上市公司均安控股，进一步扩展了产业版图。绿地城建、贵州建工分别获得建筑施工总承包特级资质和市政特级资质。技术创新持续推进。成功召开装配式建筑产业化发展大会，贵州建工、江苏省建等骨干企业都做了大量工作，为大基建产业增加科技含量、提高技术水平进行了有益的探索。 2.大金融产业 2017 年，防范金融风险被提升到前所未有的高度，监管政策从严从紧，金融产业的发展环境发生了重大的变化。公司大金融产业主动调整战术，在抓好常规业务经营的同时，着力围绕重点项目开展资本运作。业务经营总体平稳。房地产基金、一二级市场投资等债权和股权业务稳步推进。金融产业全年累计实现利润总额 20 亿元。积极通过金融手段盘活存量资产和未来资源。推进国企混改等一二级市场联动的资本运作项目，成功参与东航物流混改项目。进一步完善现有金融平台。互联网小贷公司开业并健康运行。 3.大消费产业商品零售业。实体店 G-Super 快速拓展，门店总数达到 41 家，分布在全国 17 个城市，门店规模位居精品超市行业前列，品牌影响力进一步提升。成功收购良玉贸易公司，快速拓展销售门店，积极开展电子消费品零售业务，进一步丰富消费场景。线下门店经营与线上业务运作水平进一步提升。国际贸易业务快速发展。与越南有关部门签署 5 亿美元农产品直采协议。酒店旅游业。继续扩展酒店网络，营运和在建的酒店数已超过 80 家。洛杉矶英迪格酒店、上海大虹桥酒店群等成功开业，受到市场好评。继续对外输出管理，特别是围绕“一带一路”，成功在柬埔寨金边、泰国芭提雅输出酒店管理。目前已累计输出管理项目 30 个。科创产业快速起步，取得良好进展。校企合作深入开展，先后与复旦大学、上海交大、同济大学开展战略合作。复旦绿地、交大绿地两个“双创中心”及虹口绿地“创客中心”开业运行。康养产业顺利起步。正式成立康养产业集团，研发了涵盖“医康养娱游乐”六大主题内容的康养酒店产品模型，启动并开工了 6 个康养酒店项目

2017年年度报告此外,能源产业经营状况也在逐渐好转。绿地申花足球队发扬坚忍不拔的拼搏精神,勇夺足协杯冠军,实现了公司接手球队以来的历史性突破。 (四)海外经营加快转型,“一带一路”拓展取得重大突破 2017年,公司顺应国家政策导向,加快了海外经营转型发展。一方面,调整海外投资的战略布局,积极开拓“一带一路”沿线市场。成功布点马来西亚、柬埔寨、越南等市场,将在柬埔寨开展高速公路等多项业务,在越南拓展大基建和大消费产业项目。另一方面,对现有的海外房地产项目,加快销售去化和商业模式转型。调整产品定位和销售策略,主攻海外当地客群,并运用大单销售、资本运作等方式加快项目去化,着力探索轻资产业务模式。 (五)投资并购工作积极推进,取得较好成效 2017年,公司围绕产业主线,同步推进战略性并购和财务性投资,助力企业转型发展。特别是积极发挥先行优势,参与国企混合所有制改革,取得较好成效。成功收购了西安建工,使公司大基建产业版图扩展至西北地区,进一步完善了“东西南北中”的战略性布局。完成了香港上市公司博大绿泽股份增持,完成了投资入股协信远创的工作。此外,公司还积极支持投资企业通过投资并购做大做强,其中江苏省建成功战略性投资香港上市公司均安控股,协信远创收购了A 股上市公司狮头股份。 (六)着力变革体制机制,管理水平进一步提升围绕“转型、改革、创新、协同、风控”的主线,聚焦重要领域和关键环节,坚持问题导向,下大力气推动体制机制变革,管理水平进一步提升。革新激励约束机制。着力从集团、二级公司、项目公司等不同层面,深化混改,强化利益捆绑,激发动力和活力。提升运营监控精度依托信息化系统,对项目进行全周期运营监控,并对全周期运营情况进行梳理分析。加强融资与财务管理。创新融资方式,拓宽融资渠道。降低融资成本,控制融资风险。整体资金成本继续下降。提升人才工作水平。着力从平台、薪酬、管理体制等方面,加强人力资源工作。加强风控与内审工作。开展风控调研,重点关注市场、投资、资金等方面的风险因素。加强内部审计监督。开展企业文化和党建工作。 19/411

2017 年年度报告 19 / 411 此外，能源产业经营状况也在逐渐好转。绿地申花足球队发扬坚忍不拔的拼搏精神，勇夺足协杯冠军，实现了公司接手球队以来的历史性突破。（四）海外经营加快转型，“一带一路”拓展取得重大突破 2017 年，公司顺应国家政策导向，加快了海外经营转型发展。一方面，调整海外投资的战略布局，积极开拓“一带一路”沿线市场。成功布点马来西亚、柬埔寨、越南等市场，将在柬埔寨开展高速公路等多项业务，在越南拓展大基建和大消费产业项目。另一方面，对现有的海外房地产项目，加快销售去化和商业模式转型。调整产品定位和销售策略，主攻海外当地客群，并运用大单销售、资本运作等方式加快项目去化，着力探索轻资产业务模式。（五）投资并购工作积极推进，取得较好成效 2017 年，公司围绕产业主线，同步推进战略性并购和财务性投资，助力企业转型发展。特别是积极发挥先行优势，参与国企混合所有制改革，取得较好成效。成功收购了西安建工，使公司大基建产业版图扩展至西北地区，进一步完善了“东西南北中”的战略性布局。完成了香港上市公司博大绿泽股份增持，完成了投资入股协信远创的工作。此外，公司还积极支持投资企业通过投资并购做大做强，其中江苏省建成功战略性投资香港上市公司均安控股，协信远创收购了 A 股上市公司狮头股份。（六）着力变革体制机制，管理水平进一步提升围绕“转型、改革、创新、协同、风控”的主线，聚焦重要领域和关键环节，坚持问题导向，下大力气推动体制机制变革，管理水平进一步提升。革新激励约束机制。着力从集团、二级公司、项目公司等不同层面，深化混改，强化利益捆绑，激发动力和活力。提升运营监控精度。依托信息化系统，对项目进行全周期运营监控，并对全周期运营情况进行梳理分析。加强融资与财务管理。创新融资方式，拓宽融资渠道。降低融资成本，控制融资风险。整体资金成本继续下降。提升人才工作水平。着力从平台、薪酬、管理体制等方面，加强人力资源工作。加强风控与内审工作。开展风控调研，重点关注市场、投资、资金等方面的风险因素。加强内部审计监督。开展企业文化和党建工作