市房地产市师调研分新报告 Page 10 of 68 4.威胁分析(T) 本项目的威胁就是如何规避环境、交通、治安等各方面对本项目造成的威胁，如果规避得好，这反而成为小区的 亮点。 结论 根据SWOT分析，该地块的环境、配套、交通是本项目的弱项既主要问题点，要规避这些问题点，我们必须“剑 走偏峰”，从环境规划、小区配套、户型设计上创新，并且在营销手法上做到差异化、卓尔不群。 3、一期产品核心卖点（核心价值卖点）： 产品概念： 苹果社区、营造酸酸甜甜，有滋有味的时尚生活 2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VC0等，680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址，cg35。c四 QQ:23107290
市房地产市场调研分析报告 Page 10 of 68 2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 4.威胁分析（T） 本项目的威胁就是如何规避环境、交通、治安等各方面对本项目造成的威胁，如果规避得好，这反而成为小区的 亮点。 结论 根据 SWOT 分析，该地块的环境、配套、交通是本项目的弱项既主要问题点，要规避这些问题点，我们必须“剑 走偏峰”，从环境规划、小区配套、户型设计上创新，并且在营销手法上做到差异化、卓尔不群。 3、一期产品核心卖点（核心价值卖点）： 产品概念： 苹果社区、营造酸酸甜甜，有滋有味的时尚生活
市磨地产市师研分浙报告 Page 11 of 68 项目品质： 精品户型+高性价比+都市圈便捷 三、项目（一期)营销环境分析 1、竞争环境分析一需要从营销中解决的关键问题！ 1)贵阳各区域均囤积了大规模、同品质甚至产品类型相似的楼盘，竞争态势严峻： 2)本项目所处沙南路区域版块楼市价值偏低，高品质的居住氛围短期难以形成： 3)相对本项目而言，各区域从居住氛围、配套成熟度等居住条件要优于本项目： 4)虽然离贵阳城市中心不远，但区域属城乡结合部，小环境嘈杂、脏乱、居住人员相对较复杂；而区域形象将无 法短期内实现较大改变，认同度是值得重视的购买障碍： 5)本区域主要居住人员为当地村民和大量的外来务工人群，对较高档楼盘的自身消化能力有限，必须全力吸引区 域以外的目标消费人群。 6)由于容积率的局限，将面临一定的小高层、高层销售压力。 2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VC0等，680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址，cg35,四 QQ:23107290
市房地产市场调研分析报告 Page 11 of 68 2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 项目品质： 精品户型+高性价比+都市圈便捷 三、项目（一期）营销环境分析 1、竞争环境分析——需要从营销中解决的关键问题！ 1）贵阳各区域均囤积了大规模、同品质甚至产品类型相似的楼盘，竞争态势严峻； 2）本项目所处沙南路区域版块楼市价值偏低，高品质的居住氛围短期难以形成； 3）相对本项目而言，各区域从居住氛围、配套成熟度等居住条件要优于本项目； 4）虽然离贵阳城市中心不远，但区域属城乡结合部，小环境嘈杂、脏乱、居住人员相对较复杂；而区域形象将无 法短期内实现较大改变，认同度是值得重视的购买障碍； 5）本区域主要居住人员为当地村民和大量的外来务工人群，对较高档楼盘的自身消化能力有限，必须全力吸引区 域以外的目标消费人群。 6）由于容积率的局限，将面临一定的小高层、高层销售压力
市房地产市场调研分新报告 Page 12 of 68 7)区域内开发氛围一般，开发项目还比较少，不利于形成版块热岛效应。 2、贵阳竞净物业价格比较（多层/小高层） 三桥板块：贵龙园、智慧龙城等楼盘的起价普遍达到了2600元/平方米以上，均价达到2800元/平方米左右： 大营坡板块：中天花园均价3000元/平米，小石城小高层均价2850元/平米，嘉怡花园起价2800元/平米以上： 花果园板块：均价达到了2500-2800元/平方米： 油榨街板块：均价达2600-3000元/平方米。 白云、金阳区：均价在1200-1800元/平方米间 两城区：高层价格集中在3400-3800元/平方米之间： 其他五城区及城郊结合部 >多层产品均价：1800-2400元： >小高层、中高层均价：2200-2600元： >低层洋房产品均价：2600-3000元： 2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等，680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址，©35，cm QQ:23107290
市房地产市场调研分析报告 Page 12 of 68 2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 7）区域内开发氛围一般，开发项目还比较少，不利于形成版块热岛效应。 2、贵阳竞争物业价格比较（多层/小高层） 三桥板块：贵龙园、智慧龙城等楼盘的起价普遍达到了 2600 元/平方米以上，均价达到 2800 元/平方米左右； 大营坡板块：中天花园均价 3000 元/平米，小石城小高层均价 2850 元/平米，嘉怡花园起价 2800 元/平米以上； 花果园板块：均价达到了 2500-2800 元/平方米； 油榨街板块：均价达 2600-3000 元/平方米。 白云、金阳区：均价在 1200-1800 元/平方米间 两城区：高层价格集中在 3400-3800 元/平方米之间； 其他五城区及城郊结合部 ➢ 多层产品均价：1800-2400 元； ➢ 小高层、中高层均价：2200-2600 元； ➢ 低层洋房产品均价：2600-3000 元；
市磨地产市师研分浙报告 Page 13 of 68 >T0WNH0SE、别里产品均价：4000-6000元。 2、区域楼市特征 该区域项目主要以多层经济适用房的开发为主，高层项目供应极少。如，云盘新苑、琅晴居项目规模普遍不大， 建筑形态大多以多层出现，商住结合，群楼主要用做商铺。近年来，区域所开发的项目品质均有不同程度的提升，如： 香榭枫林、加洲花园、骐龙景苑等，另外，离项目一公里左右的绿苑小区，虽只是经济适用房的定位，但该小区由于 自然景观好、规模大、配套全、价格优等优势，一期推出后受到了较多消费者的追捧。供应户型主要为110-130平米， 布局多为三房，少数项目供应80100平方米的中小单位，产品供应同前期相比呈现小型化趋势。 该区域因受项目规模和建筑形态限制，项目自身配套普遍较弱，交通条件一般，出行略显不便，所以区域价值目 前还为凸显出来，均价普遍还处于2000左右，区域楼盘由于价格普遍偏低，虽然周边环境和社会配套一般，但各楼盘 销售状况良好。区域主要楼盘概况： 沙冲路口板块 项目名称 加洲花园 骐龙景苑 开发商 贵州中达房屋开发有限责任公司 麒龙房地产公司 2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VC0等，680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址，cg35,四 QQ:23107290
市房地产市场调研分析报告 Page 13 of 68 2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 ➢TOWNHOUSE、别墅产品均价：4000-6000 元。 2、区域楼市特征 该区域项目主要以多层经济适用房的开发为主，高层项目供应极少。如，云盘新苑、琅晴居项目规模普遍不大， 建筑形态大多以多层出现，商住结合，群楼主要用做商铺。近年来，区域所开发的项目品质均有不同程度的提升，如： 香榭枫林、加洲花园、骐龙景苑等，另外，离项目一公里左右的绿苑小区，虽只是经济适用房的定位，但该小区由于 自然景观好、规模大、配套全、价格优等优势，一期推出后受到了较多消费者的追捧。供应户型主要为 110-130 平米， 布局多为三房，少数项目供应 80-100 平方米的中小单位，产品供应同前期相比呈现小型化趋势。 该区域因受项目规模和建筑形态限制，项目自身配套普遍较弱，交通条件一般，出行略显不便，所以区域价值目 前还为凸显出来，均价普遍还处于 2000 左右，区域楼盘由于价格普遍偏低，虽然周边环境和社会配套一般，但各楼盘 销售状况良好。区域主要楼盘概况： 沙冲路口板块 项目名称 加洲花园 骐龙景苑 开发商 贵州中达房屋开发有限责任公司 麒龙房地产公司
市房地产市场调研分新报告 Page 14 of 68 地理位置 沙冲路口沃尔玛 沙冲路口原袜厂 总建面积48000平方米，其中商业面积有3完 总建筑面积14310平方米，建筑总高24米，共4个 规模 平方米。共6个单元216户。 单元179户 户型有19种户型69-214平方米、主力户型 有23种户型，户型配比79-263平方米，主力户型 户型配比 97-128 85-135平方米 建筑形态 美国加洲海岸多层建筑风格 中国传统多层建筑风格 价格/销售 均价2350元、现售价为2970元。项目己销售99%， 均价2630元，现已全部销售完。 情况 还有7套房 项目于2003年4月动工，2006年6月交付使 项目于2003年4月动工，2006年6月交付使用。现 备注 用。现己全部销售完 己全部销售完 项目名称 香榭枫林 开发商 鸿基房地产公司 2006精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学VCD等，680元一网打尽！正规经营，货到付款。网址，cg35.c四 QQ:23107290
市房地产市场调研分析报告 Page 14 of 68 2006 精品地产资料免费下载！数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽！正规经营，货到付款。网址:www.cg35.cn QQ:23107290 地理位置 沙冲路口沃尔玛 沙冲路口原袜厂 规模 总建面积 48000 平方米，其中商业面积有 3 完 平方米。共 6 个单元 216 户。 总建筑面积 14310 平方米，建筑总高 24 米，共 4 个 单元 179 户 户型配比 户型有 19 种户型 69-214 平方米、主力户型 97-128 有 23 种户型，户型配比 79-263 平方米，主力户型 85-135 平方米 建筑形态 美国加洲海岸多层建筑风格 中国传统多层建筑风格 价格／销售 情况 均价 2630 元，现已全部销售完。 均价 2350 元、现售价为 2970 元。项目已销售 99%， 还有 7 套房 备注 项目于 2003 年 4 月动工，2006 年 6 月交付使 用。现已全部销售完 项目于 2003 年 4 月动工，2006 年 6 月交付使用。现 已全部销售完 项目名称 香榭枫林 开发商 鸿基房地产公司