2019年年度报告 况安全健康,报告期末公司资产负债率65.98%,净负债率46.96%,有息资产负债率25.07%:报 告内,公司经营性现金流持续回正,报告期末预收款规模96.02亿元 2019年,公司债券主体及债项评级稳定保持AA+。公司在上海企业百强排名第71名,上海民 营企业百强第28名。 公司承担企业公民责任,参与公益项目回报社会,努力践行企业经营与经济、社会和环境的 协调发展。2020年初,新冠疫情爆发,公司董事局主席俞培俤先生身体力行,站在抗击疫情的阻 击战的第一线,在舂节期间筹集和运输大量防疫物资,向政府捐款人民币1000万元用于防疫救助 公司积极配合政府要求做好疫情防控,关爱广大员工的生命健康,与客户、业主守望相助,同舟 共济;在疫情态势平稳后,响应政府号召,克服困难,第一时间组织复工复产,抢回因疫情损失 的时间 (二)2019年房地产市场回顾 2019年,国家继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”住房居住属性,不将房地产作为 短期刺激经济的手段:各地因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定;房地产行业资金定向监 管全年保持从紧态势。从数据上看,本轮房地产调控政策取得了明显效果,重点城市商品住宅成 交规模稳中有所调整,百城价格环比、累计涨幅均保持在低位区间,价格表现更加平稳 1、商品房销售 019年,全国商品房销售面积171558万平方米,比上年下降0.1%,其中,住宅销售面积增 长1.5%,办公楼销售面积下降14.7%,商业营业用房销售面积下降15.0%。重点城市商品住宅成 交规模同比略有缩减,三线代表城市成交面积同比降幅明显 商品房销售额159725亿元,增长6.5%,比上年回落5.7。从各级城市房价来看,一线城市累 计涨幅在低位水平略有回升 三四线代表城市累计涨幅较去年同期均收窄 全国商品房销售面积及销售额增速 5.6626.77 737.3 36090 61.8 13060.1010201 11月1-12月 密品所誓面积 商品房钱誓额 2、房地产开发投资 2019年1—12月份,全国房地产开发投资132194亿元,比上年增长9.9%。其中,住宅投资 97071亿元,增长13.9%。其中,东部地区房地产开发投资69313亿元,比上年增长7.7%;中部 地区投资27588亿元,增长9.6%;西部地区投资30186亿元,增长16.1%:东北地区投资5107 亿元,增长8.踹%,增速回落0.7个百分点
2019 年年度报告 11 / 186 况安全健康，报告期末公司资产负债率 65.98%，净负债率 46.96%，有息资产负债率 25.07%；报 告内，公司经营性现金流持续回正，报告期末预收款规模 96.02 亿元。 2019 年，公司债券主体及债项评级稳定保持 AA+。公司在上海企业百强排名第 71 名，上海民 营企业百强第 28 名。 公司承担企业公民责任，参与公益项目回报社会，努力践行企业经营与经济、社会和环境的 协调发展。2020 年初，新冠疫情爆发，公司董事局主席俞培俤先生身体力行，站在抗击疫情的阻 击战的第一线，在春节期间筹集和运输大量防疫物资，向政府捐款人民币 1000 万元用于防疫救助。 公司积极配合政府要求做好疫情防控，关爱广大员工的生命健康，与客户、业主守望相助，同舟 共济；在疫情态势平稳后，响应政府号召，克服困难，第一时间组织复工复产，抢回因疫情损失 的时间。 （二）2019 年房地产市场回顾 2019 年，国家继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”住房居住属性，不将房地产作为 短期刺激经济的手段；各地因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定；房地产行业资金定向监 管全年保持从紧态势。从数据上看，本轮房地产调控政策取得了明显效果，重点城市商品住宅成 交规模稳中有所调整，百城价格环比、累计涨幅均保持在低位区间，价格表现更加平稳。 1、商品房销售 2019 年，全国商品房销售面积 171558 万平方米，比上年下降 0.1%，其中，住宅销售面积增 长 1.5%，办公楼销售面积下降 14.7%，商业营业用房销售面积下降 15.0%。重点城市商品住宅成 交规模同比略有缩减，三线代表城市成交面积同比降幅明显。 商品房销售额 159725 亿元，增长 6.5%，比上年回落 5.7。从各级城市房价来看，一线城市累 计涨幅在低位水平略有回升，二、三四线代表城市累计涨幅较去年同期均收窄。 2、房地产开发投资 2019 年 1—12 月份，全国房地产开发投资 132194 亿元，比上年增长 9.9%。其中，住宅投资 97071 亿元，增长 13.9%。其中，东部地区房地产开发投资 69313 亿元，比上年增长 7.7%；中部 地区投资 27588 亿元，增长 9.6%；西部地区投资 30186 亿元，增长 16.1%；东北地区投资 5107 亿元，增长 8.2%，增速回落 0.7 个百分点
2019年年度报告 全国房地产开发投资增谏 11.611811 19 11.2 610510.510.3102 2018年2019年1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月 1-12月1-2月 3、房地产企业施工及土地购置 2019年,全国房地产开发企业房屋施工面积893821万平方米,比上年增长8.7%。其中,住 宅施工面积627673万平方米,增长10.1%。房屋新开工面积227154万平方米,增长8.5%。 019年,全国房地产开发企业土地购置面积25822万平方米,比上年下降11.4%;土地成交 价款14709亿元,比上年下降8.7% 报告期内主要经营情况 报告期内,受到房地产调控政策持续,各种成本高居不下,叠加企业周转速度的下降的影 响,行业利润率面临较大下行压力的 公司坚持“利润与规模并重,以利润为导向”的基本经营策略,追求品质经营、谨慎经营 和安全经营,降杠杆、控负债率,加快去化和周转。 公司全年实现营业收入130.43亿元,实现归属上市公司净利润7.44亿元,同比增长31.43%; 每股基本盈利0.3004元,同比增长35.01%。 公司地产业务毛利率为27.02%,净利率为7.65%,继续保持优于行业平均水平,但房地产 业务的净利润率、净资产收益率较去年同期均有所下降。 截至2019年末,公司总资产419.53亿元,较上年减少12.31%,归属上市公司股东所有者 权益129.21亿元,较上年增长6.31%。报告期末公司货币资金余额38.13亿元,为未来业务开拓 打下坚实基础。资产负债率65.98%,较上年减少6.32个百分点;公司扣除预收账款资产负债率 为43.09%,公司总体负债率处于安全可控水平 在房地产投资方面,报告期内,公司顺应行业调控政策变化,主动放缓拿地节奏放缓,规 避风险,不盲目扩张。 公司业务一优货值结构稳健增长 12/18
2019 年年度报告 12 / 186 3、房地产企业施工及土地购置 2019 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 893821 万平方米，比上年增长 8.7%。其中，住 宅施工面积 627673 万平方米，增长 10.1%。房屋新开工面积 227154 万平方米，增长 8.5%。 2019 年，全国房地产开发企业土地购置面积 25822 万平方米，比上年下降 11.4%；土地成交 价款 14709 亿元，比上年下降 8.7%。 二、报告期内主要经营情况 报告期内，受到房地产调控政策持续，各种成本高居不下，叠加企业周转速度的下降的影 响，行业利润率面临较大下行压力的。 公司坚持“利润与规模并重，以利润为导向”的基本经营策略，追求品质经营、谨慎经营 和安全经营，降杠杆、控负债率，加快去化和周转。 公司全年实现营业收入 130.43 亿元，实现归属上市公司净利润 7.44 亿元，同比增长 31.43%； 每股基本盈利 0.3004 元，同比增长 35.01%。 公司地产业务毛利率为 27.02%，净利率为 7.65%，继续保持优于行业平均水平，但房地产 业务的净利润率、净资产收益率较去年同期均有所下降。 截至 2019 年末，公司总资产 419.53 亿元，较上年减少 12.31%，归属上市公司股东所有者 权益 129.21 亿元，较上年增长 6.31%。报告期末公司货币资金余额 38.13 亿元，为未来业务开拓 打下坚实基础。资产负债率 65.98%，较上年减少 6.32 个百分点；公司扣除预收账款资产负债率 为 43.09%，公司总体负债率处于安全可控水平。 在房地产投资方面，报告期内，公司顺应行业调控政策变化，主动放缓拿地节奏放缓，规 避风险，不盲目扩张。 公司业务--优货值结构 稳健增长
2019年年度报告 公司房地产业务涵盖住宅地产、商业地产,工业地产及旅游地产等。报告期内,公司把握城 镇化、城市群发展机遇,深耕长三角、巩固大福建、立足大湾区及扩容大西部。把握市场主流需 求,优化产品结构、升级产品品质和服务,名城系、紫金系、广场系等系列产品线,在市场上均 获得较好的市场和口碑。报告期内,上海紫金九号荣获第十一届上海市优秀住宅·规划建筑奖、 上海市优秀住宅·房型设计奖、上海市优秀住宅·绿化环境奖。 2019年,公司可售货值结构良好,70%以上的货值集中在东南沿海和长三角地区。报告期内, 公司把握市场时机,积极推盘,多渠道营销促去化,狠抓资金回笼促回款。公司销售规模稳步増 长,各区域公司完成全年既定目标的90%以上,实现销售面积103.44万平方米,销售金额188.96 亿元,较上年增长31.61%,销售回款160.41亿元。 公司专注于房地产开发主业,报告期内,公司营业收入中,分行业看,来自房地产及相关业 务的营业收入为130.43亿元,占比99.9957%,来自金控业务的营业收入为55.63万元,占比 0.0043%;分区域看,公司房地产及相关业务的营业收入中,华东区域、东南区域、西北区域的占 比分别为32.14%、39.09%、28.77%。 公司关注城市升级、消费升级和产业升级带来的新机遇,积极探索布局商业、工业地产和旅 游地产等领域,培育业绩增长新跑道与新动能 公司商业地产包括福州名城广场、兰州名城广场等城市地标项目,通过打造,集办公、商业 娱乐、文化等功能于一体的城市综合体,为区域经济注入活力,营造和谐共嬴的居住生态环境。 公司创新型工业园区涵盖位于上海中环内名城赛特创业产业园、名城金桥工业园。依托项目 区域内科技园区的集聚和辐射效应,引入高新技术、科技创新企业,以提升工业用地的利用质量 和综合效益 兰州海洋公园是兰州市重点招商引资项目,总建筑面积22785平方米,总水体约6500立方米 位于兰州高新区榆中园区,是西北地区大型海洋极地馆之一,场馆体量位居国内海洋馆前列。该 项目已于2019年底竣工验收,正在进行运营筹备各项工作,为试营业做准备 2019年,名城金控继续以防范运行风险、严格规范管理为主要工作目标,管理存量项目保值 增值及变现,支持公司地产业务发展 公司融资一强现金管理稳杠杆 2019年,房地产金融监管从严,综合融资成本上升,银行信贷、信托融资等融资渠道不断收 紧。在市场调整和资金面趋紧的双重压力下,房企融资压力、融资难度加大。 公司坚定把好财务稳健的基本盘,保持一定充裕的现金流,保持整体的资金安全。加大营销 力度推动销售回款:强化现金管控,合理安排资金使用,提高存量资金效率。截至报告期末,公 司货币资金余额38.13亿元 公司坚持低融资成本、稳杠杆融资策略。从融资成本来看,在2019年大多数企业的融资成本 在上升的状况下,公司综合融资成本保持在8.16%,处于较合理水平。 13/18
2019 年年度报告 13 / 186 公司房地产业务涵盖住宅地产、商业地产，工业地产及旅游地产等。报告期内，公司把握城 镇化、城市群发展机遇，深耕长三角、巩固大福建、立足大湾区及扩容大西部。把握市场主流需 求，优化产品结构、升级产品品质和服务，名城系、紫金系、广场系等系列产品线，在市场上均 获得较好的市场和口碑。报告期内，上海紫金九号荣获第十一届上海市优秀住宅·规划建筑奖、 上海市优秀住宅·房型设计奖、上海市优秀住宅·绿化环境奖。 2019 年，公司可售货值结构良好，70%以上的货值集中在东南沿海和长三角地区。报告期内， 公司把握市场时机，积极推盘，多渠道营销促去化，狠抓资金回笼促回款。公司销售规模稳步增 长，各区域公司完成全年既定目标的 90%以上，实现销售面积 103.44 万平方米，销售金额 188.96 亿元，较上年增长 31.61%，销售回款 160.41 亿元。 公司专注于房地产开发主业，报告期内，公司营业收入中，分行业看，来自房地产及相关业 务的营业收入为 130.43 亿元，占比 99.9957%，来自金控业务的营业收入为 55.63 万元，占比 0.0043%；分区域看，公司房地产及相关业务的营业收入中，华东区域、东南区域、西北区域的占 比分别为 32.14%、39.09%、28.77%。 公司关注城市升级、消费升级和产业升级带来的新机遇，积极探索布局商业、工业地产和旅 游地产等领域，培育业绩增长新跑道与新动能。 公司商业地产包括福州名城广场、兰州名城广场等城市地标项目，通过打造，集办公、商业、 娱乐、文化等功能于一体的城市综合体，为区域经济注入活力，营造和谐共赢的居住生态环境。 公司创新型工业园区涵盖位于上海中环内名城赛特创业产业园、名城金桥工业园。依托项目 区域内科技园区的集聚和辐射效应，引入高新技术、科技创新企业，以提升工业用地的利用质量 和综合效益。 兰州海洋公园是兰州市重点招商引资项目，总建筑面积22785平方米，总水体约6500立方米， 位于兰州高新区榆中园区，是西北地区大型海洋极地馆之一，场馆体量位居国内海洋馆前列。该 项目已于 2019 年底竣工验收，正在进行运营筹备各项工作，为试营业做准备。 2019 年，名城金控继续以防范运行风险、严格规范管理为主要工作目标，管理存量项目保值 增值及变现，支持公司地产业务发展。 公司融资--强现金管理 稳杠杆 2019 年，房地产金融监管从严，综合融资成本上升，银行信贷、信托融资等融资渠道不断收 紧。在市场调整和资金面趋紧的双重压力下，房企融资压力、融资难度加大。 公司坚定把好财务稳健的基本盘，保持一定充裕的现金流，保持整体的资金安全。加大营销 力度推动销售回款；强化现金管控，合理安排资金使用，提高存量资金效率。截至报告期末，公 司货币资金余额 38.13 亿元。 公司坚持低融资成本、稳杠杆融资策略。从融资成本来看，在 2019 年大多数企业的融资成本 在上升的状况下，公司综合融资成本保持在 8.16%，处于较合理水平
2019年年度报告 在融资模式上,继续采取权益性融资与债务性融资并举。权益性融资,以项目层级的参股合 作、联合拿地等方式,实现项目规模的快速提升:债务性融资,维护及做大现有银行、信托等传 统融资方式的同时,通过发行公司债券、资产证券化ABS盘活资金等金融工具多方式多渠道融资。 公司巩固与国内主要银行及多家金融机构的诚信、互利的长期合作伙伴关系。报告期内,与 银行签署战略授信规模达628.91亿元。 公司持续获得专业评级机构AA+级主体及债项长期信用评级。报告期内,国内债券市场兑付 风险频现,公司作为负责任的发行人,以自有资金偿付到期兑付(含回售)债券总计本金40.4 亿元 公司管理—提质增效精细化 2019年,在重重不确定之下,公司沉下心来练内功,围绕大运营管理能力的提升,围绕“提 质増效”,强化精细化管理。以现金流、利润为核心,以货值管理为基础,以财务管理、计划管 理为抓手,梳理和整合管控流程,重新修订和编制管控流程和配套制度。加强建设信息系统,以 信息化、数字化管理贯穿公司开发建设和运营管理全周期、全过程 积极承担企业公民责任 “取之社会、回报社会”是名城创始人俞培俤先生一贯倡导和为之身体力行的企业文化。公 司一直将承担起企业公民责任,参与公益项目回报社会为己任,努力践行企业经营与经济、社会 和环境的协调发展,具体详见《大名城2019年企业社会责任报告》。 ()主营业务分析 1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例 变动说明 营业收入 13,043,166,526.7013,383,021,38.83 2.54 营业成本 73|9, 销售费用 458,875,482.15374,043,917.08 268主要系本期为加强销 售促进回款增加了销 售支出 管理费用 327,709,532.4437,11,684.63-13.10主要系本期费用中不 包含上期已处置子公 财务费用 716,389,314.95958,463,240.74-25.26主要系本期偿还到期 借款所致 经营活动产生的现金流 10,30,370,410.006,329,864,095.5762.73主要系本期加强销售 量净额 管理,销售回款增加 所致 投资活动产生的现金流 1,635,874,99492,059584,858420.57主要系本期金控业务 量净额 规模缩减所致 筹资活动产生的现金流 0,310,000156.49-8,219,859,409.3225.43|主要系本期偿还到期 量净额 借款所致 14/18
2019 年年度报告 14 / 186 在融资模式上，继续采取权益性融资与债务性融资并举。权益性融资，以项目层级的参股合 作、联合拿地等方式，实现项目规模的快速提升；债务性融资，维护及做大现有银行、信托等传 统融资方式的同时，通过发行公司债券、资产证券化 ABS 盘活资金等金融工具多方式多渠道融资。 公司巩固与国内主要银行及多家金融机构的诚信、互利的长期合作伙伴关系。报告期内，与 银行签署战略授信规模达 628.91 亿元。 公司持续获得专业评级机构 AA+级主体及债项长期信用评级。报告期内，国内债券市场兑付 风险频现，公司作为负责任的发行人，以自有资金偿付到期兑付（含回售）债券总计本金 40.4 亿元。 公司管理---提质增效 精细化 2019 年，在重重不确定之下，公司沉下心来练内功，围绕大运营管理能力的提升，围绕“提 质增效”，强化精细化管理。以现金流、利润为核心，以货值管理为基础，以财务管理、计划管 理为抓手，梳理和整合管控流程，重新修订和编制管控流程和配套制度。加强建设信息系统，以 信息化、数字化管理贯穿公司开发建设和运营管理全周期、全过程。 积极承担企业公民责任 “取之社会、回报社会”是名城创始人俞培俤先生一贯倡导和为之身体力行的企业文化。公 司一直将承担起企业公民责任，参与公益项目回报社会为己任，努力践行企业经营与经济、社会 和环境的协调发展，具体详见《大名城 2019 年企业社会责任报告》。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例 （%） 变动说明 营业收入 13,043,166,526.70 13,383,021,388.83 -2.54 营业成本 9,505,765,923.73 9,035,557,973.33 5.20 销售费用 458,875,482.15 374,043,917.08 22.68 主要系本期为加强销 售促进回款增加了销 售支出 管理费用 327,709,532.44 377,114,684.63 -13.10 主要系本期费用中不 包含上期已处置子公 司 财务费用 716,389,314.95 958,463,240.74 -25.26 主要系本期偿还到期 借款所致 经营活动产生的现金流 量净额 10,300,370,410.00 6,329,864,095.57 62.73 主要系本期加强销售 管理，销售回款增加 所致 投资活动产生的现金流 量净额 1,635,874,997.49 2,059,584,855.84 -20.57 主要系本期金控业务 规模缩减所致 筹资活动产生的现金流 量净额 -10,310,000,156.49 -8,219,859,409.32 25.43 主要系本期偿还到期 借款所致
2019年年度报告 2.收入和成本分析 √适用口不适用 报告期内,公司实现总营业收入130.43亿元,其中主营业务收入中,房地产本期实现营业收 入129.32亿元,较上年同比增加0.24%。 (1).主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元币种:人民币 主营业务分行业情况 营业收营业成 分行业 营业收入 营业成本 毛利率入比上本比上毛利率比上 (%)年增减|年增减年增减(%) 房地产板块 12,932,248,733279,438,446,572.0427.020.2413.98|减少879 个百分点 金控板块 556,631.24 100.00-99.79-100.00增加 209.48个 百分点 主营业务分产品情况 营业收营业成 分产品 营业收入 营业成本 毛利率入比上本比上毛利率比上 %)年增减年增减年增减(%) 商品房销售 12,932,248,733.279,438,446,572.0427.02 0.2413.98减少8.79 个百分点 金融投资及租 556,631.24 1000-99.79-1000增加 209.48个 百分点 主营业务分地区情况 营业收营业成 分地区 营业收入 营业成本 毛利率入比上本比上毛利率比上 %)年增减|年增减|年增减(%) 华东区域 4,157,142,055.153,392,176,664.1518.40240.99383.21减少24.02 个百分点 「东南区域5,055351,753.203,410,171,982.1132.54-21.37-9.15减少9.081 个百分点 西北区域 3,720,311,556.162,636,089,925.7829.14 19-31.09增加1.95 个百分点 注:综合毛利率=2(单项目毛利率*单项目收入加权占比) 本期毛利率较上年下降8.79个百分点,主要系本期新增结转项目中华东区域的紫金九号、东 南区域的中联名城、名城港湾八区、泰禾名城毛利率下降所致 (1)新增结转项目中低毛利率项目收入加权比重同比增加:华东区域和东南区域本期收入 占比分别为3214%及3909% (2)新增项目毛利率同比下降,具体原因如下:
2019 年年度报告 15 / 186 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 报告期内，公司实现总营业收入 130.43 亿元，其中主营业务收入中，房地产本期实现营业收 入 129.32 亿元，较上年同比增加 0.24%。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收 入比上 年增减 （%） 营业成 本比上 年增减 （%） 毛利率比上 年增减（%） 房地产板块 12,932,248,733.27 9,438,446,572.04 27.02 0.24 13.98 减少 8.79 个百分点 金控板块 556,631.24 100.00 -99.79 -100.00 增加 209.48 个 百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收 入比上 年增减 （%） 营业成 本比上 年增减 （%） 毛利率比上 年增减（%） 商品房销售 12,932,248,733.27 9,438,446,572.04 27.02 0.24 13.98 减少 8.79 个百分点 金融投资及租 赁 556,631.24 100.00 -99.79 -100.00 增加 209.48 个 百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收 入比上 年增减 （%） 营业成 本比上 年增减 （%） 毛利率比上 年增减（%） 华东区域 4,157,142,055.15 3,392,176,664.15 18.40 240.99 383.21 减少 24.02 个百分点 东南区域 5,055,351,753.20 3,410,179,982.11 32.54 -21.37 -9.15 减少 9.08 个百分点 西北区域 3,720,311,556.16 2,636,089,925.78 29.14 -29.19 -31.09 增加 1.95 个百分点 注：综合毛利率=Σ （单项目毛利率*单项目收入加权占比） 本期毛利率较上年下降 8.79 个百分点，主要系本期新增结转项目中华东区域的紫金九号、东 南区域的中联名城、名城港湾八区、泰禾名城毛利率下降所致。 （1） 新增结转项目中低毛利率项目收入加权比重同比增加：华东区域和东南区域本期收入 占比分别为 32.14%及 39.09%。 （2） 新增项目毛利率同比下降，具体原因如下：