4.3.3.2招标机构 当开发商采用招标方式发包工程时，需要组织一个招标机构，负责招标过程中的决策活动与 日常事务性工作的处 招标过程中的决策活动 ()确定开发项目发包的范围：即决定开发项目全过程统包还是分阶段发包，或者单项工程发 包、分部工程发包、专业工得发包。 (2)确定承句方式和承包内容：即确定是以总价合同，还是单价合同或成本加酬金合同，以及 是以全部包工包料 还是部分包工包料、 专业工程发包等方式来发包工程 般而言 开发膨 选择全部包 包料的总价合同方式 但对某些高档物业，例如星级宾馆、高级公 ,其装饰 材料、电梯及其他高档设备一般由开发商自行采购。此时，包工包料是不完全的，开发商可在签 订合同时与承包商商议具体承包条款。 (3)确定标底：即确定建设项目的底价 (④)决标并签订合同或协议：开发商在选中投标单位后，与承包方签订合同或协议 招标中的日常事务作 要包括下列内容 1)发布招标通告或邀请招标函。 2)编制和发送招标文件。 3)编制标底。 )审查投标者资格 )组组勘现场 和解答投标单位提出的问」 6)接受并妥善保管投标单位的标函并负责为其保密 7)开标，审核标书并组织评标。 8)谈判签订合同或协议。 招标机构的人员组成，通常是由开发商或其授权代表、开发商委托的专业咨询机构的专业技 术人品（现在 一般是指委托监理单位的人员)、助理人员（即决策和专业技术人员的助手，包括秘书、 资料档案管理人员、计算和绘图人员)组成 4.3.3.3招标程序 按照一般要求，房地产开发建设施工项目招标程序大体有以下主要环节： 1)申请招标 2)编制招标文件，编制标底、制定评标、定标办法。工程招标文件一般包括项目名称、地址 工程内容、建设工期和现状基本条件， 工程款项支付方式，技术质量要求，实物工程量清单， 物 资供应方式，投标起止日期、地点，合同主要条款等。招标文件由招标单位或委托咨询机构代编 一经发出，除另有规定外，一般不得变更。标底主要包括造价、质量工期和三材指标。目前标底 的计价主要有三种计算方式：以施工图预算为基础的造价包干：以配单位为基础的造价包干：以 概算为基础的造价包干。标底编制后并送政府主管招标投标的部门或委托单位审查批准后封存， 亚加保。 一个招标工程只能编制一个标底 3)编制招标工程标底 4)确定招标方式，发布招标公告或招标盘请书。可由招标单位根据工程要求和自身条件，研 究确定采用招标的具体方式。 5)审查投标单位的资格。主要指招标单位要对申请参加投标的单位进行资格审查，其中包括 企业等级、曾承担过的工程范围和社会信誉等。对符合条件的企业，正式发出招标邀请书。 6)招标工程交底及答疑 7)开标、评标及决标。无论采取何种招标方式，开标都要公开进行，当众启封标书，宣布各 投标企业的报价及其他主要内容。各单位标书全部宣布之后，由招标单位及公证部门当场检验标 书，如果发现有的单位标书不符合招标规定时，即宜布该标书无效。 11
11 4.3.3.2 招标机构 当开发商采用招标方式发包工程时，需要组织一个招标机构，负责招标过程中的决策活动与 日常事务性工作的处理。 招标过程中的决策活动： (1)确定开发项目发包的范围：即决定开发项目全过程统包还是分阶段发包，或者单项工程发 包、分部工程发包、专业工程发包。 (2)确定承包方式和承包内容：即确定是以总价合同，还是单价合同或成本加酬金合同，以及 是以全部包工包料，还是部分包工包料、专业工程发包等方式来发包工程。一般而言，开发商通 常是选择全部包工包料的总价合同方式。但对某些高档物业，例如星级宾馆、高级公寓，其装饰 材料、电梯及其他高档设备一般由开发商自行采购。此时，包工包料是不完全的，开发商可在签 订合同时与承包商商议具体承包条款。 (3)确定标底：即确定建设项目的底价。 (4)决标并签订合同或协议：开发商在选中投标单位后，与承包方签订合同或协议。 招标中的日常事务性工作主要包括下列内容： 1)发布招标通告或邀请招标函。 2)编制和发送招标文件。 3)编制标底。 4)审查投标者资格。 5)组织踏勘现场和解答投标单位提出的问题。 6)接受并妥善保管投标单位的标函并负责为其保密 7)开标，审核标书并组织评标。 8)谈判签订合同或协议。 招标机构的人员组成，通常是由开发商或其授权代表、开发商委托的专业咨询机构的专业技 术人员(现在一般是指委托监理单位的人员)、助理人员(即决策和专业技术人员的助手，包括秘书、 资料档案管理人员、计算和绘图人员)组成。 4.3.3.3 招标程序 按照一般要求，房地产开发建设施工项目招标程序大体有以下主要环节： 1)申请招标 2)编制招标文件，编制标底、制定评标、定标办法。工程招标文件一般包括项目名称、地址， 工程内容、建设工期和现状基本条件，工程款项支付方式，技术质量要求，实物工程量清单，物 资供应方式，投标起止日期、地点，合同主要条款等。招标文件由招标单位或委托咨询机构代编。 一经发出，除另有规定外，一般不得变更。标底主要包括造价、质量工期和三材指标。目前标底 的计价主要有三种计算方式：以施工图预算为基础的造价包干；以 m2 单位为基础的造价包干；以 概算为基础的造价包干。标底编制后并送政府主管招标投标的部门或委托单位审查批准后封存， 严加保密。一个招标工程只能编制一个标底。 3）编制招标工程标底 4)确定招标方式，发布招标公告或招标邀请书。可由招标单位根据工程要求和自身条件，研 究确定采用招标的具体方式。 5)审查投标单位的资格。主要指招标单位要对申请参加投标的单位进行资格审查，其中包括 企业等级、曾承担过的工程范围和社会信誉等。对符合条件的企业，正式发出招标邀请书。 6)招标工程交底及答疑 7)开标、评标及决标。无论采取何种招标方式，开标都要公开进行，当众启封标书，宣布各 投标企业的报价及其他主要内容。各单位标书全部宣布之后，由招标单位及公证部门当场检验标 书，如果发现有的单位标书不符合招标规定时，即宣布该标书无效
开标以后要根据招标文件中规定的决标原则，对各单位的标书进行评定。确定中标的主要依 据是造价合理，能保证质量和工期，经济效益好，社会信誉高等。为保证招标的公证性，可以招 标单位为主， 意请有关部门及专家组成评标委员会6人以上单数，专家不得小于2/3，且玫府主 管部门的人员不介入)进行评标、决标，确定中标单位。如果决标结果有损于国家利益时，政府主 管招标投标的部门有权予以否决。 8)签订合同。中标通知书发出后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商， 双方就合同条款达成协议。签订了合同，开发商的招标工作就告结束。 4.3.4开工申请与审批 4.3.4.1申领施工许可证应具备的条件 P68 4.3.4.2申请办理施工许可证的程序 4.3.5前期工作的其他环节 4.4建设阶段 房地产开发项目管理的概念 房地产开发项目管理是房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，是项目 开发建设过程中的 项重要管理内容 它集 中体现了项目建设过程中的各项实务操作 通过对房 地产开发项目的管理工作，不仅可以实现项目的经济效益，而且可以实现其社会效益和环境效益 房地产开发项目管理主要是在项目施工建设过程中对各项具体的工程进行的计划、指挥、检 查、调整和控制，以及在工程建设过程中与社会各相关部门的联络、协调等工作。房地产开发企 业在项目开发建设过程中，内容繁杂、周期长，同时又是一项专业性和技术性管理工作，是把项 目策划和工程设计付诸实施， :生投资效益的重要管理阶段。 4.4.1顶量控 房地产开发项目的质量管理，是房地产开发企业在工程项目实施过程中最重要的一项管理 管理人员必须为本专业技术人员，熟悉掌握施工图纸、各类技术标准、各种施工及验收的规范及 程序，参加施工图纸的会审、施工组织设计和主要的施工技术措施的讨论与审定，并在施工现场 对施工全过程的技术质量进行严格的检查和监督。 程项目质量管理的主要内容有 (1)施工前的准备阶段 包括对施工队伍及人员质量的控制：对工程所需原材料、半成品、构配件和永久性设备、器 材等的质量控制：对施工方案、方法和工艺的控制：对施工机械设备的质量控制：对施工环境与 条件的质量控制：对测量基准点和参考标高的确认及工程测量放线的质量控制：等等。 (2)施工过程中的质量管理 包括对施工过程中的质量跟踪监控：合同建设监理单位审查工程变更或图纸修改：参与给排 水和电气安装的试通水和试运转工作：参与工程质量的评定和竣工验收工作：监督和协调施工企 业文明施工和安全施工：等等 4.4.2讲度控制 房地产开发项目的进度管理是指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、 持续时间和 衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求过 行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工、交付使用。项 目进度管理的最终目的是确保项目进度目标的实现，房地产开发项目进度管理的主要内容是建设 工期。 12
12 开标以后要根据招标文件中规定的决标原则，对各单位的标书进行评定。确定中标的主要依 据是造价合理，能保证质量和工期，经济效益好，社会信誉高等。为保证招标的公证性，可以招 标单位为主，邀请有关部门及专家组成评标委员会(5 人以上单数，专家不得小于 2／3，且政府主 管部门的人员不介入)进行评标、决标，确定中标单位。如果决标结果有损于国家利益时，政府主 管招标投标的部门有权予以否决。 8)签订合同。中标通知书发出后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商， 双方就合同条款达成协议。签订了合同，开发商的招标工作就告结束。 4.3.4 开工申请与审批 4.3.4.1 申领施工许可证应具备的条件 P68 4.3.4.2 申请办理施工许可证的程序 P68 4.3.5 前期工作的其他环节 4.4 建设阶段 房地产开发项目管理的概念 房地产开发项目管理是房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，是项目 开发建设过程中的一项重要管理内容，它集中体现了项目建设过程中的各项实务操作。通过对房 地产开发项目的管理工作，不仅可以实现项目的经济效益，而且可以实现其社会效益和环境效益。 房地产开发项目管理主要是在项目施工建设过程中对各项具体的工程进行的计划、指挥、检 查、调整和控制，以及在工程建设过程中与社会各相关部门的联络、协调等工作。房地产开发企 业在项目开发建设过程中，内容繁杂、周期长，同时又是一项专业性和技术性管理工作，是把项 目策划和工程设计付诸实施，产生投资效益的重要管理阶段。 4.4.1 质量控制 房地产开发项目的质量管理，是房地产开发企业在工程项目实施过程中最重要的一项管理。 管理人员必须为本专业技术人员，熟悉掌握施工图纸、各类技术标准、各种施工及验收的规范及 程序，参加施工图纸的会审、施工组织设计和主要的施工技术措施的讨论与审定，并在施工现场 对施工全过程的技术质量进行严格的检查和监督。 工程项目质量管理的主要内容有： （1）施工前的准备阶段 包括对施工队伍及人员质量的控制；对工程所需原材料、半成品、构配件和永久性设备、器 材等的质量控制；对施工方案、方法和工艺的控制；对施工机械设备的质量控制；对施工环境与 条件的质量控制；对测量基准点和参考标高的确认及工程测量放线的质量控制；等等。 （2）施工过程中的质量管理 包括对施工过程中的质量跟踪监控；合同建设监理单位审查工程变更或图纸修改；参与给排 水和电气安装的试通水和试运转工作；参与工程质量的评定和竣工验收工作；监督和协调施工企 业文明施工和安全施工；等等。 4.4.2 进度控制 房地产开发项目的进度管理是指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和 衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进 行，对出现的偏差分析原因 ，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工、交付使用。项 目进度管理的最终目的是确保项目进度目标的实现，房地产开发项目进度管理的主要内容是建设 工期
项目进度管理的主要内容： 1、设计前的准备阶段：确定工期总目标：编制项目总进度计划：编制准备阶段详细工作计划， 并控制该计划的执行 施工现场条件调研和分析 2、设计阶段：编制设计阶段工作进度计划并控制其执行：编制详细的出图计划 3、施工阶段：编制施工总进度计划并控制其执行：编制施工年、季、月实施计划，并控制其 执行。 4.4.3成木控制 房地产开发项目成本管理是开发商对开发项目投资的有效控 ，是房地产开发项目管理内容 的重要组成部分。具体来说就是在投资决策阶段、设计阶段、开发项目发包阶段和建设实施阶段 把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，确保开发项目投资管理目 标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，获得良好的经济效益、社会效益和环 境效益。 开发项目成本管理的主要内容 项目策划 设计阶段的成本笔 在项目策划阶段，应着重考察投资环境、交通条件、市政配套情况、建材与设备的供应情况 等，该阶段的工作须注意与项目可能发生的成本结合起来，对可能发生的项目成本起到总体控制 作用 在设计阶段要做好设计前的投资估，通讨对补会同类开发项日的价格、材料、设各、人工 费用、税收、 管理费用 、利润等的调查，在项目评估的基础上进行更为详细的综合比较， 进行投 资估算，作为初步设计控制的依据。初步设计也要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本 费用，将施工图预算严格控制在批准的预算以内，同时加强设计变更管理工作。 2、施工阶段的成本管理 施工阶段讲行的成木管理就是把计划投资额作为项目成本管理的目标值，在工程施工讨程中 将实际值与目标值进行比较，找了偏差并分析其原因，采取有效措施进行控制，确保项目成本管 理目标的实现 3、项目销售阶段的成本管理 销售阶段的成本管理主要是管理销售费用支出，销售费用支出的主要部分一般为房地产销售 广告支出费用。一般情况下，房地产销售费用为房地产商品销售收入的2%一4%，费用比例高，对 房地产开发利润的高低有直接影响。因此，房地产开发商在合理开展各种传统的销售策划，合理 支出广告费用的同时， 应积极开辟新的营销渠道，如新兴的网络营销手段，以达到 消售、 低成本的目的。 4.4.4合同管理 房地产开发项目，通过招标投标方式确定工程施工单位以后，必须在招标文件的标底基础上 中标单位谈判签约，就工程承包中涉及的有关经济、技术、材料等问题，订立详细的工程承包 合同。开发商在工程施工过程中，需要经常检查合同的执行情况，督促施工企业执行合同条款 根据工程实际进度与施工单位商议合同中的基本条款的调整等等。这些内容均构成了开发商在工 程项目管理中合同管理的内容。 4.4.5安全管理 4.4.6竣工验收 4.5租售阶段 4.5.1选择物业销售形式 4.5.1.1开发商自行销售 由于委托物业代理要支付相当于售价1-3%的佣金，所以有时开发商愿意自行租售。一般在以 13
13 项目进度管理的主要内容： 1、设计前的准备阶段：确定工期总目标；编制项目总进度计划；编制准备阶段详细工作计划， 并控制该计划的执行；施工现场条件调研和分析等。 2、设计阶段：编制设计阶段工作进度计划并控制其执行；编制详细的出图计划。 3、施工阶段：编制施工总进度计划并控制其执行；编制施工年、季、月实施计划，并控制其 执行。 4.4.3 成本控制 房地产开发项目成本管理是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理内容 的重要组成部分。具体来说就是在投资决策阶段、设计阶段、开发项目发包阶段和建设实施阶段， 把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，确保开发项目投资管理目 标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，获得良好的经济效益、社会效益和环 境效益。 开发项目成本管理的主要内容有： 1、项目策划、设计阶段的成本管理 在项目策划阶段，应着重考察投资环境、交通条件、市政配套情况、建材与设备的供应情况 等，该阶段的工作须注意与项目可能发生的成本结合起来，对可能发生的项目成本起到总体控制 作用。 在设计阶段要做好设计前的投资估算，通过对社会同类开发项目的价格、材料、设备、人工 费用、税收、管理费用、利润等的调查，在项目评估的基础上进行更为详细的综合比较，进行投 资估算，作为初步设计控制的依据。初步设计也要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本 费用，将施工图预算严格控制在批准的预算以内，同时加强设计变更管理工作。 2、施工阶段的成本管理 施工阶段进行的成本管理就是把计划投资额作为项目成本管理的目标值，在工程施工过程中 将实际值与目标值进行比较，找了偏差并分析其原因，采取有效措施进行控制，确保项目成本管 理目标的实现。 3、项目销售阶段的成本管理 销售阶段的成本管理主要是管理销售费用支出，销售费用支出的主要部分一般为房地产销售 广告支出费用。一般情况下，房地产销售费用为房地产商品销售收入的 2%－4%，费用比例高，对 房地产开发利润的高低有直接影响。因此，房地产开发商在合理开展各种传统的销售策划，合理 支出广告费用的同时，应积极开辟新的营销渠道，如新兴的网络营销手段，以达到扩大销售、降 低成本的目的。 4.4.4 合同管理 房地产开发项目，通过招标投标方式确定工程施工单位以后，必须在招标文件的标底基础上 一中标单位谈判签约，就工程承包中涉及的有关经济、技术、材料等问题，订立详细的工程承包 合同。开发商在工程施工过程中，需要经常检查合同的执行情况，督促施工企业执行合同条款， 根据工程实际进度与施工单位商议合同中的基本条款的调整等等。这些内容均构成了开发商在工 程项目管理中合同管理的内容。 4.4.5 安全管理 4.4.6 竣工验收 4.5 租售阶段 4.5.1 选择物业销售形式 4.5.1.1 开发商自行销售 由于委托物业代理要支付相当于售价 1%-3%的佣金，所以有时开发商愿意自行租售。一般在以
下情况下开发商会采取这种营销方式： (1)大型的房地产开发公司，有自己专门的市场营销队伍或销售网络，他们提供的自我服务 有时比委托代理更为有效 (2)房地产市场高涨、市场供应短缺，所开发的项目很受使用者和投资者、置业人士，而且 开发商预计在项目竣工后很快就能租售出去的项目。 4.5.1.2委托物业代理 (1)物业代理的作用 (2)物业代理的形 A、联合代理与独家代理 B、买方代理、卖方代理和双重代理。 C、首席代理和分代理。 对于住宅项目，开发商大多选择出售：对商用房地产项目，可选择出租或租售并举。 4.5.2.2租供讲度 4.5.2.3租售价格 开发商定价有三类方式：成本导向定价法、购买者导向定价法和竞争导向定价法 )成本导向定价 成本导问定价法是以房地产开发产品的总成本费用为中心来制定价格的方法。这种方法包括 成本加成定价法和目标定价法。 所用成本加成定价法是指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产 上这种定价方法很常用。 况。 所谓目标定价法是指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。目标定 价法要使用临界点示意图这一概念。这种方法的主要缺陷是开发商以估计的销售量来求出应制定 的价格，殊不知价格却又恰恰是影响销售量的重要因素。 (2)购买者导向定价法 购买者导向定价法包括认知价值定价法和价值定价法 所谓认知价值定价法是房地产开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。 比如经过市场调查，分析人员发现顾客对本公司的商品房有着强烈的价值认知，即认为该公司的 产品有一流的质量、一流的服务，此种状态下，分析人员在确定租售价格时，可以将该产品的价 格定得高一些。所以认知价值定价法的关键在于准确评价顾客对物业价值的认识，生产者或销售 者的成本与定价并无多大关系， 价值定价法要求价格对于消费者来说，代表着“较低（相同）的价格，相同（便高）的质量”，即 “物美价廉”。通常用价值定价法制定的产品价格会比竞争对手低：而认知价值定价法是“高价格、 高价值”的哲学，它要求房地产开发商确定的价格水平与顾客心目中的物业价值相一致。 (3》音角县向岂价过 竞争导向定价法是指房地产开发公司不是根据产品的成本或顾客感受来定价，而是根据在该 市场上竞争者的价格来制定价格的方法。竞争导向定价法包括三种：领导定价法、挑战定价法、 随行就市定价法。 领导定价法是指由处于市场领导者地位的房地产开发商定价的方法。这种开发公司往往实力 雄厚、声望极佳，是同类物业开发中的龙头老大，所以可以制定物业的较高价位，获取较高利润。 14
14 下情况下开发商会采取这种营销方式： （1）大型的房地产开发公司，有自己专门的市场营销队伍或销售网络，他们提供的自我服务 有时比委托代理更为有效。 （2）房地产市场高涨、市场供应短缺，所开发的项目很受使用者和投资者、置业人士，而且 开发商预计在项目竣工后很快就能租售出去的项目。 4.5.1.2 委托物业代理 （1）物业代理的作用 （2）物业代理的形式 A、联合代理与独家代理。 B、买方代理、卖方代理和双重代理。 C、首席代理和分代理。 4.5.2 制定租售方案 4.5.2.1 出租还是出售 对于住宅项目，开发商大多选择出售；对商用房地产项目，可选择出租或租售并举。 4.5.2.2 租售进度 4.5.2.3 租售价格 开发商定价有三类方式：成本导向定价法、购买者导向定价法和竞争导向定价法。 （1）成本导向定价法 成本导向定价法是以房地产开发产品的总成本费用为中心来制定价格的方法。这种方法包括 成本加成定价法和目标定价法。 所谓成本加成定价法是指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产 商品的销售价格，加成的含义是一定比率的利润。这是最基本的定价方法，在目前的房地产市场 上这种定价方法很常用。不过，这种方法忽视了当前的需求、购买者的预期价值以及竞争者的状 况。 所谓目标定价法是指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。目标定 价法要使用临界点示意图这一概念。这种方法的主要缺陷是开发商以估计的销售量来求出应制定 的价格，殊不知价格却又恰恰是影响销售量的重要因素。 （2）购买者导向定价法 购买者导向定价法包括认知价值定价法和价值定价法。 所谓认知价值定价法是房地产开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的—种方法。 比如经过市场调查，分析人员发现顾客对本公司的商品房有着强烈的价值认知，即认为该公司的 产品有一流的质量、一流的服务，此种状态下，分析人员在确定租售价格时，可以将该产品的价 格定得高一些。所以认知价值定价法的关键在于准确评价顾客对物业价值的认识，生产者或销售 者的成本与定价并无多大关系。 价值定价法要求价格对于消费者来说，代表着“较低(相同)的价格，相同(更高)的质量”，即 “物美价廉”。通常用价值定价法制定的产品价格会比竞争对手低；而认知价值定价法是“高价格、 高价值”的哲学，它要求房地产开发商确定的价格水平与顾客心目中的物业价值相一致。 （3）竞争导向定价法 竞争导向定价法是指房地产开发公司不是根据产品的成本或顾客感受来定价，而是根据在该 市场上竞争者的价格来制定价格的方法。竞争导向定价法包括三种：领导定价法、挑战定价法、 随行就市定价法。 领导定价法是指由处于市场领导者地位的房地产开发商定价的方法。这种开发公司往往实力 雄厚、声望极佳，是同类物业开发中的龙头老大，所以可以制定物业的较高价位，获取较高利润
嫌战定价法的定价出市场领导者的定价稍低或低得较多，但其所开发的物业在质量上与击场 领导者相近。这样定价虽然利润低些，但可以扩大市场份额，提高声望，以争取成为市场领导者。 随行就市定价法是指开发商按照行业中同类物业的 价格水平来定价 这种方法很大 程度上是以竞争对手的价格为定价基础， 太注重自已产品的成本或需求 公司的定价与主要竞 争者的价格一样，也可以稍高于或稍低于竞争对手的价格，主要是中价策略。 此外，市场比较法可以成为随行就市定价法的具体操作手段。 市场出较法是依据市场交易资料，将需要定价的房地产同能与其形成梦代关系的类似房地产 进行比较，以后者己知的价格为参照，修正得出该房地产最可能实现的租售价格的一种定价方法。 由于市场比较法属于房地产估价这门学科的内容，在此不再详述 4.5,3制定宜传与广告策略 5.房地产市场调查与预测 5.1市场调查P91 5.1.1市场调查的意义与内容 5.1.2市场调查的步骤 5.2市场而测 521房地 产市场预测的种类 房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信总资料，对房 地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求 量、供给量以及相应的租金售价水平。 房地产市场预测一般分为定性预测和定量预测。 】、定性预测 定性预测是指依靠人们的经验 、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断 ，对 事物未米的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等作出分析与判断。定性预测系 统地规定了必须遵循的步骤，以便这些预测方法可以重复地使用，并可对不同的预测对象给出适 当的预测范围。由于目前我国房地产市场上缺乏客观数据，因此定性预测在房地产市场策划中就 显得非常重要，尤其是对市场的中长期预测。其特点是，丰要靠经验判断未来，右时也讲行一些 量化分析作为判断的辅助手段 2、定量预测 定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以 表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。 如普通商品住宅需求数量、写字楼售价或租金上涨率等。定量预测主要用于短期或中期预测。 5.2.2房地产市场预测的方法 房地产市场预测的具体方法因预测的对象、内容、期限不同而有所不同。通常采用的方法有： 1、直观判断法 这是定性预测方法的统称。这种方法适用范围广、成本低、费时少，但受预测者的主观因素 影响大，较难提供以准确数据为依据的预测值，在数据资料较少或不准的情况下，多采用此法。 定性预方法主要句括生体到渐法、专家意见法】 1)集体判断法 这种方法就是由企业经理集合有关人员进行分析讨论，对未来市场形势作出预测判断。具体 方式有两种：一是集中企业高中层的经理人员进行讨论预测：二是集中企业有经验的销售人员进 行讨论预测。 15
15 挑战定价法的定价比市场领导者的定价稍低或低得较多，但其所开发的物业在质量上与市场 领导者相近。这样定价虽然利润低些，但可以扩大市场份额，提高声望，以争取成为市场领导者。 随行就市定价法是指开发商按照行业中同类物业的平均现行价格水平来定价。这种方法很大 程度上是以竞争对手的价格为定价基础，不太注重自己产品的成本或需求。公司的定价与主要竞 争者的价格一样，也可以稍高于或稍低于竞争对手的价格，主要是中价策略。 此外，市场比较法可以成为随行就市定价法的具体操作手段。 市场比较法是依据市场交易资料，将需要定价的房地产同能与其形成替代关系的类似房地产 进行比较，以后者已知的价格为参照，修正得出该房地产最可能实现的租售价格的一种定价方法。 由于市场比较法属于房地产估价这门学科的内容，在此不再详述。 4.5.3 制定宣传与广告策略 5.房地产市场调查与预测 5.1 市场调查 P91 5.1.1 市场调查的意义与内容 5.1.2 市场调查的步骤 5.2 市场预测 5.2.1 房地产市场预测的种类 房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房 地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求 量、供给量以及相应的租金售价水平。 房地产市场预测一般分为定性预测和定量预测。 1、定性预测 定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对 事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等作出分析与判断。定性预测系 统地规定了必须遵循的步骤，以便这些预测方法可以重复地使用，并可对不同的预测对象给出适 当的预测范围。由于目前我国房地产市场上缺乏客观数据，因此定性预测在房地产市场策划中就 显得非常重要，尤其是对市场的中长期预测。其特点是，主要靠经验判断未来，有时也进行一些 量化分析作为判断的辅助手段。 2、定量预测 定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以 表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。 如普通商品住宅需求数量、写字楼售价或租金上涨率等。定量预测主要用于短期或中期预测。 5.2.2 房地产市场预测的方法 房地产市场预测的具体方法因预测的对象、内容、期限不同而有所不同。通常采用的方法有： 1、直观判断法 这是定性预测方法的统称。这种方法适用范围广、成本低、费时少，但受预测者的主观因素 影响大，较难提供以准确数据为依据的预测值，在数据资料较少或不准的情况下，多采用此法。 定性预测方法主要包括集体判断法、专家意见法。 1)集体判断法 这种方法就是由企业经理集合有关人员进行分析讨论，对未来市场形势作出预测判断。具体 方式有两种：一是集中企业高中层的经理人员进行讨论预测；二是集中企业有经验的销售人员进 行讨论预测