《房地产经营管理》课程教学资源（授课教案）房地产经营管理讲义.doc_P6-P10

政治环境政治体制、政局稳定性、致府能力、政策连续性、政府及公众对待外交的态度等经济环境城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等金脚环培宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发有程度等法律制度环境与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策技术环境建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步：而更为重要的信息技术的发展和应用，及伴随而来的房地产业信总化的要求济源环培土地、能源等资源约束国际环境国际资本流动和经济的全球化 3.1.3房地产市场的影响因素 (1)影响房恤产市场发居的社会经济因素包括：社会因素一一传统观今及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生合围期签，经济因麦一经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、及业水平房价租金比等：政策因素地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策。 (2)影响房地产市场转变的社会经济力量 A、金融业的发展 B、信息、通讯技术水平的提高 C、生产和工作方式的转变。 D、人文环境的变化 E、自然环境的变化下、政治制度的变迁」 3.1.4房地产市场的参与者（问题：房地产市场的参与者有哪些？）土地所有者或当前的使用者。在我国，政府垄断了国有士地使用权出让的一级市场，当前的土地使用者也对有关的土地交易有者至关重要的影响。同一开发地块上的当前使用者越多，对开发的影响也就越大。 (2)开发商」 (3)政府及政府机构。政府及其机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督管理的职能。还会提供有关服务 (4)金融机构。没有金融机构的参与，房地产市场就很难正常运转。 (5)建筑承包商。 (6)专业顾问。包括：建筑师/工程师/会计师/造价工程师/估价师及物业代理/律师 (7)消费者或买家 3.2房地产市场结构与市场指标 3.2.1房地产市场结构从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些主要结构关系。总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。 6

6 政治环境政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府及公众对待外交的态度等经济环境城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等金融环境宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等法律制度环境与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策技术环境建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步；而更为重要的信息技术的发展和应用，及伴随而来的房地产业信息化的要求资源环境土地、能源等资源约束国际环境国际资本流动和经济的全球化 3.1.3 房地产市场的影响因素（1）影响房地产市场发展的社会经济因素包括：社会因素-传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等；经济因素-经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等；政策因素-房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策。（2）影响房地产市场转变的社会经济力量 A、金融业的发展。 B、信息、通讯技术水平的提高。 C、生产和工作方式的转变。 D、人文环境的变化。 E、自然环境的变化。 F、政治制度的变迁。 3.1.4 房地产市场的参与者（问题：房地产市场的参与者有哪些？）（1）土地所有者或当前的使用者。在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的一级市场，当前的土地使用者也对有关的土地交易有着至关重要的影响。同一开发地块上的当前使用者越多，对开发的影响也就越大。（2）开发商。（3）政府及政府机构。政府及其机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督管理的职能，还会提供有关服务。（4）金融机构。没有金融机构的参与，房地产市场就很难正常运转。（5）建筑承包商。（6）专业顾问。包括：建筑师/工程师/会计师/造价工程师/估价师及物业代理/律师（7）消费者或买家 3.2 房地产市场结构与市场指标 3.2.1 房地产市场结构从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些主要结构关系。（1）总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距

(2)区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发有情况的差异和特点，考查不同区域或城市之间。房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政箭措施的着异 (3)产品结构 :从经济发展阶段出发，考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度 (4)供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系：并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。 (5)投资结构：根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系 3.2.2房地产市场细分 (1)按地域细分房地产由于其不可移动性，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。如北京市房地产市场、上海市房地产市场等。市场所包括的地域范围越大，其研究的尝试就越 (2)按房地产用途划分如居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场等。 (3)按存量增量划分通常将房地产市场制分为三级市场：一级市场（十地使用权出让市场）、二级市场（十地转让新建商品房售市场) 级市场《丰量房地产交易市场)，更加清晰渐地划分，将土地划分为土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场一手房市场)和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。房地产增量和存量之间是一种互动关系。 (4)按交易形式别分按中国域市房地高管理法的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租质和房地产抵押。土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场：房地产产品交易包括销售（含预售）、租赁及预租和抵押等子市场 (5)按目标市场细分从市场营销角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，将某种物业细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场：也可以按目标市场的群体特征进行细分，如老年住宅市场、青年公寓市场等。以上五种划分方法是相互独立的不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方法叠加在一起。 3.2.3房地产市场指标 3.2.3.1供给指标 (1)存量：指导报告期期末己占用和空置的物业空间问题，单位为建筑面积或套数。在数值上报告期存量上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量。可按物业类型分别统计 (2)新竣工量：指报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数。中国竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。 (3)灭失量：指房屋存量在报告期内由于各种原因灭失掉的部分 (4)空置量：指报告期期末房屋存中没有被占用的部分。 (5)空置率：指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。可根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，如不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率等。 (6)可供租售量：指报告期可供销售或出租的房屋的数量。可供租售量=上期可供租售数量-上

7 （2）区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考查不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。（3）产品结构：从经济发展阶段出发，考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。（4）供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。（5）投资结构：根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。 3.2.2 房地产市场细分（1）按地域细分房地产由于其不可移动性，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。如北京市房地产市场、上海市房地产市场等。市场所包括的地域范围越大，其研究的尝试就越浅。（2）按房地产用途划分如居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场等。（3）按存量增量划分通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（丰量房地产交易市场）。更加清晰地划分，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。房地产增量和存量之间是一种互动关系。（4）按交易形式划分按中国城市房地产管理法的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场；房地产产品交易包括销售（含预售）、租赁及预租和抵押等子市场。（5）按目标市场细分从市场营销角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，将某种物业细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场；也可以按目标市场的群体特征进行细分，如老年住宅市场、青年公寓市场等。以上五种划分方法是相互独立的，不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方法叠加在一起。 3.2.3 房地产市场指标 3.2.3.1 供给指标（1）存量：指导报告期期末已占用和空置的物业空间问题，单位为建筑面积或套数。在数值上，报告期存量＝上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量。可按物业类型分别统计。（2）新竣工量：指报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数。中国竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。（3）灭失量：指房屋存量在报告期内由于各种原因灭失掉的部分。（4）空置量：指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。（5）空置率：指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。可根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，如不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率等。（6）可供租售量：指报告期可供销售或出租的房屋的数量。可供租售量＝上期可供租售数量-上

(2)显示房地产市场需求的变化 (3)指导供给以适应需求的变化 (4)指导政府制订科学的士地供给计划 )引导需求适应供给条件的变化 3.4房地产市场的泡沫与过热 3.4.1房地产洵沫的定义房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素用途的结果。 3.4.2房地产泡沫的成因 (1)土地有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。 (2)投机需求膨张是房地产泡沫产生的直接诱因。 (3)金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂 3.5政府对房地产市场干预的手段 3.5.1土地供应政策 3.5.2金融政管 3.5.3住房政第 3.5.4城市规戈 3.5.5地价政第 3.5.6税收政 3.5,7租金控制 4.房地产开发程序 4.1房地产开发程序概述 4.1.1房地产开发P57 4.1.2房地产开发的主要程序包括投资机会寻找、投资机会箱洗、可行性研究、获取土地使用权、想划设计与方案报批签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销等步骤。以上步骤可以划分为四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。 4.2投资机会选择与决策分析 4.2.1投资机会选择包括投资机会寻找和筛选两个步骤。机会寻找，首先要选择开发项目所处的城市或地区，然后根据自己对该地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，即“看地”。此时，开发商对的可能有几十种投资可能性。在机会筛选过程中，要进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如可以，就草签购买土地使用权或有关合作的意向书。 4.22决箭分析包括市场分析和项目的财务评价两部分工作。前者是分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平。后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起者举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败

9 （2）显示房地产市场需求的变化（3）指导供给以适应需求的变化（4）指导政府制订科学的土地供给计划（5）引导需求适应供给条件的变化 3.4 房地产市场的泡沫与过热 3.4.1 房地产泡沫的定义房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素用途的结果。 3.4.2 房地产泡沫的成因（1）土地有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。（2）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。（3）金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。 3.5 政府对房地产市场干预的手段 3.5.1 土地供应政策 3.5.2 金融政策 3.5.3 住房政策 3.5.4 城市规划 3.5.5 地价政策 3.5.6 税收政策 3.5.7 租金控制 4.房地产开发程序 4.1 房地产开发程序概述 4.1.1 房地产开发 P57 4.1.2 房地产开发的主要程序包括投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销等步骤。以上步骤可以划分为四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。 4.2 投资机会选择与决策分析 4.2.1 投资机会选择包括投资机会寻找和筛选两个步骤。机会寻找，首先要选择开发项目所处的城市或地区，然后根据自己对该地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，即“看地”。此时，开发商面对的可能有几十种投资可能性。在机会筛选过程中，要进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如可以，就草签购买土地使用权或有关合作的意向书。 4.2.2 决策分析包括市场分析和项目的财务评价两部分工作。前者是分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平。后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败

4.3前期工作 4.3.1获取土地使用权 4.3.1 1政府士地收购储备与士地一级开发 (1)土地收购储备：指城市政府通过设立的专门机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备，一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。 (2)土地一级开发：P59 (3)纳入土地收购储备范围的士地： 4.3.1.2获取地使用权的途 (1)土地使用权出让 (2)土地使用权划拨 (3)原有划拨土地上存量房地产土地使用权 (4)与当前土地使用权拥有者合作 4.3.2确定规划设计方案并获得规划许可(P61 4.3.3建设工程招标 4.3.3.1开发建设项目的招标方式 (1)公开招标公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标开发商本身或其委托招标单位，通过海报、报刊、广播、电视等手段，在一定范围内（如全市、全国，大项目甚至可在全世界)公开发布招标公告，或直接将招标通告寄给具有投标潜力的某些公司，以招揽具备相应条件而又愿意参加的各单位前来投标。公开招标使开发商有较大的洗择范用，开发商可以在众多的扔标单位之间洗择报价合理、期短、信誉良好的承包商，同他签订承包合同，将工程委托他负责完成。这种公开竞争的方式会促使承包商努力提高开发项目的建设质量，缩短工期并降低成本。公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。此时开发商不易掌握确定的造价和控制工期，因而可以通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的单位作为承句单位按常规，开发商公开招标项目应中标给最低报价者，除非该最低报价者的标价是不合理的或银本无法实现的公开招标需要经历相当长的一段时间，招标支出费用较高。 (2)避请招标邀请招标也称选择性招标，指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织授标。开发商或其委托的招标单位向所信任的、具有相应资格的施工单位发送招标通知书或招标邀请函，要求其参加开发项目建设投标竞争。邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的单位的数量通常在3 10个之开发商或其委托招标单位可以在自己熟悉的承包商之间进行选择，或者先公开发布通知，邀请承包商报名，经过资格预审后再选定邀请对象。采用邀请招标方式，由于被邀请参加竞争的投标单位有限，开发商不仅可以节省招标费用，而且可以提高招投标工作的效率，节省时间。但是这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，这样也就缩小了开发商的选择余地邀请招标方式一般适用于那些程性质比较特殊 ,要求有专门经验的技术人员和专用技术只有少数承包商能够胜任的建设项目。或者是公开招标的结果未产生出中标单位，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。一般的房地产开发项目都不是上述类型的工程，所以开发商较少采用“邀请招标”方式。 10

10 4.3 前期工作 4.3.1 获取土地使用权 4.3.1.1 政府土地收购储备与土地一级开发（1）土地收购储备：指城市政府通过设立的专门机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备，一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。（2）土地一级开发：P59 （3）纳入土地收购储备范围的土地： 4.3.1.2 获取土地使用权的途径（1）土地使用权出让（2）土地使用权划拨（3）原有划拨土地上存量房地产土地使用权（4）与当前土地使用权拥有者合作 4.3.2 确定规划设计方案并获得规划许可（P61） 4.3.3 建设工程招标 4.3.3.1 开发建设项目的招标方式（1）公开招标公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。开发商本身或其委托招标单位，通过海报、报刊、广播、电视等手段，在一定范围内(如全市、全国，大项目甚至可在全世界)公开发布招标公告，或直接将招标通告寄给具有投标潜力的某些公司，以招揽具备相应条件而又愿意参加的各单位前来投标。公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标单位之间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商，同他签订承包合同，将工程委托他负责完成。这种公开竞争的方式会促使承包商努力提高开发项目的建设质量，缩短工期并降低成本。公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。此时开发商不易掌握确定的造价和控制工期，因而可以通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的单位作为承包单位。按常规，开发商公开招标项目应中标给最低报价者，除非该最低报价者的标价是不合理的或根本无法实现的。公开招标需要经历相当长的一段时间，招标支出费用较高。（2）邀请招标邀请招标也称选择性招标，指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织授标。开发商或其委托的招标单位向所信任的、具有相应资格的施工单位发送招标通知书或招标邀请函，要求其参加开发项目建设投标竞争。邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的单位的数量通常在 3～10 个之间。开发商或其委托招标单位可以在自己熟悉的承包商之间进行选择，或者先公开发布通知，邀请承包商报名，经过资格预审后再选定邀请对象。采用邀请招标方式，由于被邀请参加竞争的投标单位有限，开发商不仅可以节省招标费用，而且可以提高招投标工作的效率，节省时间。但是这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，这样也就缩小了开发商的选择余地。邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专用技术、只有少数承包商能够胜任的建设项目。或者是公开招标的结果未产生出中标单位，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。一般的房地产开发项目都不是上述类型的工程，所以开发商较少采用“邀请招标”方式