>对于户型价差则采用“三房单价拉升，二房单价略低”的方式，总体上三房单位属于“高开”策略，二房单位属于“低 开策略”； >推广毅体以报纸为主，其他渠道为辅的组合，以现场实景为主，配合创意的广告方式推出。 2项目核心竞争力分析 2.1主流竞争对手简评 2.11富力银禧花园 发展商：富力地产集团 地理位置：滨江东路珠江泳场对面，原“嘉士花园”用地 开发规模：“嘉士花园”剩余发展用地，占地面积3万平方米 建筑规划：9栋15~30层电梯高层住宅半围合而成，围合内便是原“嘉士花园 小区配套：与“嘉士花园”实现统一管理，与其共享社区园林，自身只附带空中花园
➢ 对于户型价差则采用“三房单价拉升，二房单价略低”的方式，总体上三房单位属于“高开”策略，二房单位属于“低 开策略”； ➢ 推广载体以报纸为主，其他渠道为辅的组合，以现场实景为主，配合创意的广告方式推出。 2 项目核心竞争力分析 2.1 主流竞争对手简评 2.1.1 富力银禧花园 发 展 商：富力地产集团 地理位置：滨江东路珠江泳场对面，原“嘉士花园”用地 开发规模：“嘉士花园”剩余发展用地，占地面积 3 万平方米 建筑规划：9 栋 15~30 层电梯高层住宅半围合而成，围合内便是原“嘉士花园” 小区配套：与“嘉士花园”实现统一管理，与其共享社区园林，自身只附带空中花园
主力户型：110-119㎡三房及82~90m二房 装修标准：广告宣称2000元/㎡豪华装修 按揭均价：11000元/m(东南座向均价12500元/m,东西座向10000元/m) 付款方式：一次性、按揭现时均可获94折 管理费：3元/m(包括公摊水、电费用) 开售时间：2007年01月28日，A2栋公开发售 施工进度：A2栋封顶，裙楼外立面初现，进行内部间隔阶段 推售货量：168户洋房(A2栋) 交付日期：2007年12月底 销售情况：销售现场并无公开发售活动，发售三天，暂无成交 广告诉求：滨江东国际水岸文明示范巨献 户型对应面积及各占比例： 户型 面积（㎡） 货量() 占比例
主力户型： 110~119 ㎡三房及 82~90 ㎡二房 装修标准：广告宣称 2000 元/㎡豪华装修 按揭均价：11000 元/㎡（东南座向均价 12500 元/㎡，东西座向 10000 元/㎡） 付款方式： 一次性、按揭现时均可获 94 折 管 理 费：3 元/㎡（包括公摊水、电费用） 开售时间： 2007 年 01 月 28 日，A2 栋公开发售 施工进度：A2 栋封顶，裙楼外立面初现，进行内部间隔阶段 推售货量：168 户洋房（A2 栋） 交付日期：2007 年 12 月底 销售情况：销售现场并无公开发售活动，发售三天，暂无成交 广告诉求：滨江东国际水岸文明示范巨献 户型对应面积及各占比例： 户 型 面积(㎡) 货量(套) 占比例
90.37 24 14.285% 二房二厅一卫 83.83 24 14.285% 82.50 24 14.285% 110.16 24 14.285% 三房二厅一卫 115.63 24 14.285% 110.40 24 14.285% 三房二厅二卫 119.31 24 14.285% 合计 168 100% 综合评述： 女优势 1.地处滨江东版块，周边豪宅售价坚挺，造就售价起点高的基础： 2.北面地块(4栋望江高层)属于滨江东罕有二线江景位置，成为该项目的核心竞争力： 3.与原“嘉士花园”实现统一管理，配套、园林共享，节约不少开发成本：
二房二厅一卫 90.37 24 14.285% 83.83 24 14.285% 82.50 24 14.285% 三房二厅一卫 110.16 24 14.285% 115.63 24 14.285% 三房二厅二卫 110.40 24 14.285% 119.31 24 14.285% 合计 168 100% 综合评述： 优势 1. 地处滨江东版块，周边豪宅售价坚挺，造就售价起点高的基础； 2. 北面地块（4 栋望江高层）属于滨江东罕有二线江景位置，成为该项目的核心竞争力； 3. 与原“嘉士花园”实现统一管理，配套、园林共享，节约不少开发成本；
4.所有户型均带“入户花园”，设计方正实用，配合豪华交楼标准及星级大堂及走道，三电梯的高配置，营造提升价值的核心战 略； 5.室内装修配件均采用国际品牌，且每处细节均体现“以人为本”； 6.睇楼通道包装精美，销售气氛营造效果非常好。 女劣势 1.教有、商业及交通配套欠缺成熟，生活难免有不便之处； 2.除未来江景属于景观卖点外，缺乏园林景观，只能远跳： 3.原“嘉士花园”园林缺乏风格特色，现时只能靠空中花园作为景观卖点： 4.从户型种类角度分析，推出的户型比较单一，缺乏宽松的大户型设计，相信目的是规避总价的敏感区间； 5.由于采用三台电梯，公摊面积较大，实用率仅为80%： 2.1.2光大榕岸 发展商：光大地产
4. 所有户型均带“入户花园”，设计方正实用，配合豪华交楼标准及星级大堂及走道，三电梯的高配置，营造提升价值的核心战 略； 5. 室内装修配件均采用国际品牌，且每处细节均体现“以人为本”； 6. 睇楼通道包装精美，销售气氛营造效果非常好。 劣势 1. 教育、商业及交通配套欠缺成熟，生活难免有不便之处； 2. 除未来江景属于景观卖点外，缺乏园林景观，只能远眺； 3. 原“嘉士花园”园林缺乏风格特色，现时只能靠空中花园作为景观卖点； 4. 从户型种类角度分析，推出的户型比较单一，缺乏宽松的大户型设计，相信目的是规避总价的敏感区间； 5. 由于采用三台电梯，公摊面积较大，实用率仅为 80%； 2.1.2 光大榕岸 发 展 商：光大地产
总代理：合富辉煌 地理位置：工业大道北榕景路 开发规模：占地5.6万平方米，总建筑面积24万平方米 建筑规划：10栋33层电梯高层住宅，围合分布 小区配套：区内设有北大附中（教育亮点），813、243公交总站，地铁3号公交车接驳地铁2号线江南西出口 主力户型：120m三房及147~169m四房 装修标准：E10栋送1200元/m装修，E05栋送1500元/m装修，E04栋板房未开放，装修标准不详 按揭均价：E10栋9000元/m:E05栋9500元/m;E04栋双景楼王，望江均价15000元/m,园林均价13000元/m 付款方式：E05\E10尾货促销，一次性及按揭同价 管理费：1.96元/㎡ 开售时间：2006年5月 施工进度：全部封顶，进行内部间隔阶段，园林已开放 推售货量：1500户洋房（分栋推出）
总 代 理：合富辉煌 地理位置：工业大道北榕景路 开发规模：占地 5.6 万平方米，总建筑面积 24 万平方米 建筑规划：10 栋 33 层电梯高层住宅，围合分布 小区配套：区内设有北大附中（教育亮点），813、243 公交总站，地铁 3 号公交车接驳地铁 2 号线江南西出口 主力户型： 120 ㎡三房及 147~169 ㎡四房 装修标准：E10 栋送 1200 元/㎡装修，E05 栋送 1500 元/㎡装修，E04 栋板房未开放，装修标准不详 按揭均价：E10 栋 9000 元/㎡；E05 栋 9500 元/㎡；E04 栋双景楼王，望江均价 15000 元/㎡，园林均价 13000 元/㎡ 付款方式： E05\E10 尾货促销，一次性及按揭同价 管 理 费：1.96 元/㎡ 开售时间： 2006 年 5 月 施工进度：全部封顶，进行内部间隔阶段，园林已开放 推售货量：1500 户洋房（分栋推出）