根据《广州市未来五年住房规划》内容，2007年全年广州将建设商品住房10.41万套，建筑面积1038万平方米。由此可见，如 果想要完成全年住房规划，今年下半年广州市场商品房供应量至少要达到700万平方米，这一数字将是上半年的两倍以上。 分析结论：受去年年中出台的国十五条响。不少楼盘需要重新进行规划报建，这一周期将持续半年或更长时间，这是今年上半 年将出现供应相对繁缺的重要原因。脑警政策☒逝被市场消化，从今年下半年起，广州商品住宅市场将进入一个长达数年的供应高峰 期。 122“三限双竞”土地拍卖首次“面市” 2007年1月30日，黄埔“科学城”两地块以“三限双竞”的拍卖方式挂牌拍卖。最后，广东龙光集团及万科集团均各自投得。 龙光集团所投地块的销售均价被限制为4000元/平方米；万科集团所投得地块的销售均价被限制为6000元/平方米。而两块地块将只 向“拥有广州市户籍”的购房者销售。 分析结论：“三限双竞”的拍卖方式，表明政府对地产市场的调控已进入逐步实现阶段。虽然，所拍土地为广州近郊地块，但若日 后继续以此拍卖方式进行，则能有效打击楼价的上涨势头，促使商品房售价下调
根据《广州市未来五年住房规划》内容，2007 年全年广州将建设商品住房 10.41 万套，建筑面积 1038 万平方米。由此可见，如 果想要完成全年住房规划，今年下半年广州市场商品房供应量至少要达到 700 万平方米，这一数字将是上半年的两倍以上。 分析结论：受去年年中出台的国十五条影响，不少楼盘需要重新进行规划报建，这一周期将持续半年或更长时间，这是今年上半 年将出现供应相对紧缺的重要原因。随着政策逐渐被市场消化，从今年下半年起，广州商品住宅市场将进入一个长达数年的供应高峰 期。 1.2.2 “三限双竞”土地拍卖首次“面市” 2007 年 1 月 30 日，黄埔“科学城”两地块以“三限双竞”的拍卖方式挂牌拍卖。最后，广东龙光集团及万科集团均各自投得。 龙光集团所投地块的销售均价被限制为 4000 元/平方米；万科集团所投得地块的销售均价被限制为 6000 元/平方米。而两块地块将只 向“拥有广州市户籍”的购房者销售。 分析结论：“三限双竞”的拍卖方式，表明政府对地产市场的调控已进入逐步实现阶段。虽然，所拍土地为广州近郊地块，但若日 后继续以此拍卖方式进行，则能有效打击楼价的上涨势头，促使商品房售价下调
123禁止内部认购等认筹形式，取得预售证必须全面发售 广州市国土房管局在全市范围内开展房地产交易秩序专项整治检查工作。针对目前商品房预售市场交易中可能存在的合同欺诈、 无证销售、内部认购（包括认定、登记、选号等）、捂盘惜售、国积房源、恶意炒作和哄拾楼价等扰乱市场秩序和违反交易管理规定的 行为。检查日期为2006年10月1日起至2007年9月31日。 分析结论：不得内部认胞，取得预售证必须全面发售，无形要求一手销售按照最原始的方式一公开自然销售。广州市面现时已 无“内部认购”的销售活动，许多发展商都低调公开发售，部分认销楼盘则排起“人龙”等待购房的现象。对于组团式楼盘，许多发 展商均以单栋申请预售证，来实现指售的目的。 1242007年住宅市场发展趋势预测 结合2006年广州住宅市场的总结，与今年政府相关出台的措施，我们对2007年住宅市场的未来走势，作出如下的预测： 1.由于上半年供应量依然短缺，上半年的房价不会出现大幅度的下调，依然将在高位徘徊，上升的动力会逐步减少； 2。下半年市场供应量将迅速放大，会导致市场观望气氛浓郁，若上半年楼价升幅未能有效控制，成交量将进一步菱缩： 3.二手房在2006年放量上升，显示购房者因价格因素而逐步转向二手市场的特征明显，预计今年二手会继续侵蚀一手住宅的市
1.2.3 禁止内部认购等认筹形式，取得预售证必须全面发售 广州市国土房管局在全市范围内开展房地产交易秩序专项整治检查工作。针对目前商品房预售市场交易中可能存在的合同欺诈、 无证销售、内部认购（包括认定、登记、选号等）、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作和哄抬楼价等扰乱市场秩序和违反交易管理规定的 行为。检查日期为 2006 年 10 月 1 日起至 2007 年 9 月 31 日。 分析结论：不得内部认购，取得预售证必须全面发售，无形要求一手销售按照最原始的方式——公开自然销售。广州市面现时已 无“内部认购”的销售活动，许多发展商都低调公开发售，部分认销楼盘则排起“人龙”等待购房的现象。对于组团式楼盘，许多发 展商均以单栋申请预售证，来实现捂售的目的。 1.2.4 2007 年住宅市场发展趋势预测 结合 2006 年广州住宅市场的总结，与今年政府相关出台的措施，我们对 2007 年住宅市场的未来走势，作出如下的预测： 1. 由于上半年供应量依然短缺，上半年的房价不会出现大幅度的下调，依然将在高位徘徊，上升的动力会逐步减少； 2. 下半年市场供应量将迅速放大，会导致市场观望气氛浓郁，若上半年楼价升幅未能有效控制，成交量将进一步萎缩； 3. 二手房在 2006 年放量上升，显示购房者因价格因素而逐步转向二手市场的特征明显，预计今年二手会继续侵蚀一手住宅的市
场份额，从而导致一手楼价有下调的压力： 4.2007年住宅市场均价将受政策及供应量放大的影响，而存在巨大的下调压力，预计下半年一手楼均价将出现明显的下调：但 由于老城区的供应量有限，下调压力对比近郊楼盘有所减弱： 5.随着“90㎡小户型占城市整体开发的70%”条例在规划报建中的执行，未来小户型供应量放大，其售价将会逐步下调： 6。大户型从长远角度分析，将成为“稀有”资源，但“大户型需征持有税”等政策的“吹风”，将压制其售价的拉升；特别是未 受政策限制的土地，其开发户型依然以大户型为主，市场供应量短期内尚可满足市场需求，因此大户型未必能形成强烈的上 升趋势，将以小幅度稳升为主： 综上所述，预计2007年上半年一手楼均价将持平或小幅度上升，但总体升幅将大致在5%似内，部分缺乏规模及地理位量偏远的 楼盘将有下调压力；下半年全市楼价将受供应量影响，逐步出现下调，但不会出现快速下滑的现象。 13广州购房者的定性分析 根据广州日报发布的《2006年广州市住宅市场调研报告》数据显示，提供大量可靠的购房消费特征分析。 1,现时购房动机依然以自住为主，投资动机有所下调；
场份额，从而导致一手楼价有下调的压力； 4. 2007 年住宅市场均价将受政策及供应量放大的影响，而存在巨大的下调压力，预计下半年一手楼均价将出现明显的下调；但 由于老城区的供应量有限，下调压力对比近郊楼盘有所减弱； 5. 随着“90 ㎡小户型占城市整体开发的 70%”条例在规划报建中的执行，未来小户型供应量放大，其售价将会逐步下调； 6. 大户型从长远角度分析，将成为“稀有”资源，但“大户型需征持有税”等政策的“吹风”，将压制其售价的拉升；特别是未 受政策限制的土地，其开发户型依然以大户型为主，市场供应量短期内尚可满足市场需求，因此大户型未必能形成强烈的上 升趋势，将以小幅度稳升为主； 综上所述，预计 2007 年上半年一手楼均价将持平或小幅度上升，但总体升幅将大致在 5%以内，部分缺乏规模及地理位置偏远的 楼盘将有下调压力；下半年全市楼价将受供应量影响，逐步出现下调，但不会出现快速下滑的现象。 1.3 广州购房者的定性分析 根据广州日报发布的《2006 年广州市住宅市场调研报告》数据显示，提供大量可靠的购房消费特征分析。 1. 现时购房动机依然以自住为主，投资动机有所下调；
2.购房区域以天河为首选，其次为海珠区； 3.地理位置、价格、交通配查为重要购房考虑因素： 4.三房户型依然是市场曼需求户型，对于二卫设计的需求有所上升，体现出购房者对舒适度极度关注 5.首选购房面积为91~120m,其次为70-90： 6.婚庆对二房户型形成强烈的支撑； 7.住宅当总价达100万或者单价达8000元/㎡时，进入购房者的价格高敏感区域； 8。附送交楼标准，特别是精装修的住宝，受市场欢迎： 9.购房者最喜欢现场实景的房地产广告，其次为产品介绍类别： 10.最喜欢的促销方式，依然以先落定享受多折扣或者免物业管理费两种： 11.报纸广告及口碑推荐，成为购房者最主要的信急渠道。 14住宅市场对项目营销的启示 2007年下半年，楼价下调压力高 尽快进入公开发售，力争“五·一”黄 金周后，销售率达80% 越秀、荔湾区域供应量短缺
2. 购房区域以天河为首选，其次为海珠区； 3. 地理位置、价格、交通配套为重要购房考虑因素； 4. 三房户型依然是市场最需求户型，对于二卫设计的需求有所上升，体现出购房者对舒适度极度关注； 5. 首选购房面积为 91~120 ㎡，其次为 70~90 ㎡； 6. 婚庆对二房户型形成强烈的支撑； 7. 住宅当总价达 100 万或者单价达 8000 元/㎡时，进入购房者的价格高敏感区域； 8. 附送交楼标准，特别是精装修的住宅，受市场欢迎； 9. 购房者最喜欢现场实景的房地产广告，其次为产品介绍类别； 10. 最喜欢的促销方式，依然以先落定享受多折扣或者免物业管理费两种； 11. 报纸广告及口碑推荐，成为购房者最主要的信息渠道。 1.4 住宅市场对项目营销的启示 2007 年下半年，楼价下调压力高 越秀、荔湾区域供应量短缺 尽快进入公开发售，力争“五·一”黄 金周后，销售率达 80%
加大两区的渠道推广投放力度，将其定 位于次要目标购买区域 海珠区以滨江东版块或大社区规 模楼盘成为高价热点来源，且造就 海珠区均价拉升 避免与高价楼盘站在同一档次，采用截 击其客流的营销策略 三房依然是主流；二房未来供应量 放大，选择层面广 项目营销应对策 三房单价高于二房，将二房结合市场主 流概念包装推广，如“婚庆用房”主题 单价超过8000元/r,总价达100 三房采用“高开”，二房采用低开的价格 万元，成为价格的高敏感区间 策略，根据成交情况逐步调整售价 媒介以报纸为主，现场实景广告为主 购房者喜欢现场实景或创意广告 适当采用创意广告，加大人际传播力度 报纸广告及口碑传播最受欢迎 采用高价高折扣的折扣策略，配合一定 购房者喜欢先落定享受大折扣或 现金返还抵扣楼款的促销方法 者免物业管理费用的促销方式 因此我们提出： >取得预售证后，迅速进人销售环节，且要全面发售以应对国土局的专项整治（除非1、2栋分开取得预售证）： 楼盘定价策酪采用“截流银禧、光大高端客流；抢占率城高位”的原则，即低于前两个楼盘定价，却要高于后者：
因此我们提出： ➢ 取得预售证后，迅速进入销售环节，且要全面发售以应对国土局的专项整治（除非 1、2 栋分开取得预售证）； ➢ 楼盘定价策略采用“截流银禧、光大高端客流；抢占翠城高位”的原则，即低于前两个楼盘定价，却要高于后者； 海珠区以滨江东版块或大社区规 模楼盘成为高价热点来源，且造就 海珠区均价拉升 三房依然是主流；二房未来供应量 放大，选择层面广 单价超过 8000 元/㎡，总价达 100 万元，成为价格的高敏感区间 购房者喜欢现场实景或创意广告； 报纸广告及口碑传播最受欢迎 购房者喜欢先落定享受大折扣或 者免物业管理费用的促销方式 项 目 营 销 应 对 策 略 加大两区的渠道推广投放力度，将其定 位于次要目标购买区域 避免与高价楼盘站在同一档次，采用截 击其客流的营销策略 三房单价高于二房，将二房结合市场主 流概念包装推广，如“婚庆用房”主题 三房采用“高开”，二房采用低开的价格 策略，根据成交情况逐步调整售价 媒介以报纸为主，现场实景广告为主， 适当采用创意广告，加大人际传播力度 采用高价高折扣的折扣策略，配合一定 现金返还抵扣楼款的促销方法