我爱我家 2019年年度报告全文 其他符合非经常性损益定义的损益项目 318,591.55 减:所得税影响额 12,366,282.60|-8,484,614.68-7,181,090 少数股东权益影响额(税后) 1.399,700. 201,533.35 338,128.43 合计 92,384,159.50-23,687,586.9413981,150.9 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》定义 界定的非经常性损益项目,以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号- 非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目,应说明原因 口适用√不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常 性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 chin乡 www.cninfocom.cn
2019 年年度报告全文 10 其他符合非经常性损益定义的损益项目 318,591.55 减：所得税影响额 12,366,282.60 -8,484,614.68 -7,181,090.36 少数股东权益影响额（税后） -1,399,700.16 -201,533.35 338,128.43 合计 92,384,159.50 -23,687,586.94 13,981,150.99 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义 界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号—— 非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 □适用 √不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常 性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形
我爱我家 让住更美好 2019年年度报告全文 第三节公司业务概要 、报告期内公司从事的主要业务 (一)公司主要业务概述及所处行业地位 本公司为国内首家登陆A股主板市场的居住综合服务类企业,跻身深股通和深证成 指的样本股行列,并入选富时罗素全球股票指数系列、标普道琼斯新兴市场全球基准指 数的A股名单 公司前身昆明百货大楼创建于1959年,是云南省首批上市的商业零售企业。2017年 底,公司完成对北京我爱我家房地产经纪有限公司控股权的收购,实现了全国扩张的产 业升级,成为居住综合服务业龙头企业。公司坚持以房地产经纪为核心业务、协同发展 房屋资产管理业务和商业资产管理业务,通过持续稳步推进“城市居家综合服务商”战 略,围绕产业链布局、数字化Iˆ系统建设、人力资源管理转型三大核心策略协同实施, 为客户提供多元化、覆盖以居住为核心的全生命周期的产品和服务,助力城市让生活更 美好。2019年,公司通过开展与微软的架构优化和云上战略合作,与长沙市高新区管委 会合作建设大数据服务中心等,加速技术布局与规划,通过数字化全面助力业务发展, 驱动实现数字化时代的商业创新。报告期内,公司居住综合服务的销售收入稳健增长, 房地产经纪业务、房屋资产管理业务等主业客户满意度持续提升、品牌美誉度持续増强。 随着投资并购业务的推进,公司在商业资产管理业务和衍生业务领域的布局进一步深 化。同时,随着各业务深度融合及多业态对品牌的有效支撑,组成公司的扩张合力,品 牌综合竞争力持续提升,为支持公司长远发展筑实基础。 (二)报告期公司主要业务情况及经营模式 我爱我家自1998年开展房地产经纪业务以来,逐渐发展并形成全国化布局、多元化 协同的业务格局,为客户提供租房、购房、置业投资、房屋资产管理、海外资产配置、 房屋资产养老等居住全生命周期服务,实现代理、经纪、估价、资产管理等房地产综合 服务及房后衍生业务在内的全业务链融合。公司始终坚持有质量增长的经营策略,实现 了经营业绩的稳健发展。 公司主营业务包含房地产经纪、住宅资产管理、商业资产管理及房后衍生业务等, 覆盖北京、杭州、上海、南京、苏州、天津、太原、南昌、成都、武汉、郑州、东莞等 国内19个主要一二线城市,门店总数超过3400家,拥有员工近5万人 chin乡 www.cninfocom.cn
2019 年年度报告全文 11 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司主要业务概述及所处行业地位 本公司为国内首家登陆A股主板市场的居住综合服务类企业，跻身深股通和深证成 指的样本股行列，并入选富时罗素全球股票指数系列、标普道琼斯新兴市场全球基准指 数的A股名单。 公司前身昆明百货大楼创建于1959年，是云南省首批上市的商业零售企业。2017年 底，公司完成对北京我爱我家房地产经纪有限公司控股权的收购，实现了全国扩张的产 业升级，成为居住综合服务业龙头企业。公司坚持以房地产经纪为核心业务、协同发展 房屋资产管理业务和商业资产管理业务，通过持续稳步推进“城市居家综合服务商”战 略，围绕产业链布局、数字化IT系统建设、人力资源管理转型三大核心策略协同实施， 为客户提供多元化、覆盖以居住为核心的全生命周期的产品和服务，助力城市让生活更 美好。2019年，公司通过开展与微软的架构优化和云上战略合作，与长沙市高新区管委 会合作建设大数据服务中心等，加速技术布局与规划，通过数字化全面助力业务发展， 驱动实现数字化时代的商业创新。报告期内，公司居住综合服务的销售收入稳健增长， 房地产经纪业务、房屋资产管理业务等主业客户满意度持续提升、品牌美誉度持续增强。 随着投资并购业务的推进，公司在商业资产管理业务和衍生业务领域的布局进一步深 化。同时，随着各业务深度融合及多业态对品牌的有效支撑，组成公司的扩张合力，品 牌综合竞争力持续提升，为支持公司长远发展筑实基础。 （二）报告期公司主要业务情况及经营模式 我爱我家自1998年开展房地产经纪业务以来，逐渐发展并形成全国化布局、多元化 协同的业务格局，为客户提供租房、购房、置业投资、房屋资产管理、海外资产配置、 房屋资产养老等居住全生命周期服务，实现代理、经纪、估价、资产管理等房地产综合 服务及房后衍生业务在内的全业务链融合。公司始终坚持有质量增长的经营策略，实现 了经营业绩的稳健发展。 公司主营业务包含房地产经纪、住宅资产管理、商业资产管理及房后衍生业务等， 覆盖北京、杭州、上海、南京、苏州、天津、太原、南昌、成都、武汉、郑州、东莞等 国内19个主要一二线城市，门店总数超过3400家，拥有员工近5万人
我爱我家 2019年年度报告全文 1.房地产经纪业务 公司是最早成立的全国性房地产中介服务连锁企业之一。二手房经纪业务包括二手 房产买卖中介和房屋租赁中介服务,为业主和租房人提供信息、房源带看、交易条件谈 判、签约到售后的一站式专业化服务。新房业务包括营销顾问、代理销售、渠道分销 渠道整合、电子商务等业务形式。公司已开设海外城市公司6家,海外业务覆盖美国 加拿大、阿联酋、日本、马来西亚、越南等。 2.房屋资产管理业务 “相寓”是国内创立时间最早、管理规模领先、为数不多持续盈利的房屋资产管理 领航者。“相寓”以高效率、高质量资产管理服务为导向,基于广大客户的差异化需求, 面向业主和租客定制了多种委托、装修、租住、家居产品和服务,从建立之初推出了相 寓HOME、相寓R0OM、相寓PARK、相寓IN四大产品品牌,租住体验不断升级,旨在打造 以住宅资产管理为核心、品质生活相结合的综合服务平台。“相寓”荣获2019上半年度 涵寓长租公寓综合榜·分散式TOP10、2018-2019第一届“中国租赁空间设计奖”·最佳 项目奖。 3.商业资产管理业务 公司拥有完整的商业资产管理产业链,运营产品涵盖社区购物中心、沿街商铺、步 行街、写字楼等多种商业形态。公司旗下的商业资产运营品牌各具优势并形成有效互补 “昆百大”是具有60年经营历史的零售商业品牌,管理营运面积40万平方米,主要经营 模式是对自持购物中心和受托商业资产进行运营管理;“蓝海购”是社区商业及商业公 寓销售运营专业服务商,运用人工智能技术,分析不动产的产品价值、投资价值,形成 不动产价值AI模型,为发展商、服务商提供开发、营销、投资等决策依据。拥有定位咨 询、项目规划、产品设计、业态布局、运营优化及招商销售在内的全流程服务能力,已 发展至长沙、上海、武汉、南京、石家庄、上海、西宁等全国10多个城市。 随着各项业务不断深入融合,公司将更加充分发挥多种经营业态间的协同效应、资 源共享、统筹运营,实现优势互补,提升品牌、技术、团队等方面的核心竞争力,使公 司具备强大的抵御单个细分市场的周期性风险能力,促进公司经营规模和盈利能力的稳 定增长,形成公司的扩张合力。 (三)主要业绩驱动因素 1.站在客户的角度,通过端到端的协同,降本增效,为客户和企业创造价值 chin乡 www.cninfocom.cn
2019 年年度报告全文 12 1.房地产经纪业务 公司是最早成立的全国性房地产中介服务连锁企业之一。二手房经纪业务包括二手 房产买卖中介和房屋租赁中介服务，为业主和租房人提供信息、房源带看、交易条件谈 判、签约到售后的一站式专业化服务。新房业务包括营销顾问、代理销售、渠道分销、 渠道整合、电子商务等业务形式。公司已开设海外城市公司6家，海外业务覆盖美国、 加拿大、阿联酋、日本、马来西亚、越南等。 2.房屋资产管理业务 “相寓”是国内创立时间最早、管理规模领先、为数不多持续盈利的房屋资产管理 领航者。“相寓”以高效率、高质量资产管理服务为导向，基于广大客户的差异化需求， 面向业主和租客定制了多种委托、装修、租住、家居产品和服务，从建立之初推出了相 寓HOME、相寓ROOM、相寓PARK、相寓INN四大产品品牌，租住体验不断升级，旨在打造 以住宅资产管理为核心、品质生活相结合的综合服务平台。“相寓”荣获2019上半年度 涵寓长租公寓综合榜·分散式TOP10、2018-2019第一届“中国租赁空间设计奖”·最佳 项目奖。 3.商业资产管理业务 公司拥有完整的商业资产管理产业链，运营产品涵盖社区购物中心、沿街商铺、步 行街、写字楼等多种商业形态。公司旗下的商业资产运营品牌各具优势并形成有效互补： “昆百大”是具有60年经营历史的零售商业品牌，管理营运面积40万平方米，主要经营 模式是对自持购物中心和受托商业资产进行运营管理；“蓝海购”是社区商业及商业公 寓销售运营专业服务商，运用人工智能技术，分析不动产的产品价值、投资价值，形成 不动产价值AI模型，为发展商、服务商提供开发、营销、投资等决策依据。拥有定位咨 询、项目规划、产品设计、业态布局、运营优化及招商销售在内的全流程服务能力，已 发展至长沙、上海、武汉、南京、石家庄、上海、西宁等全国10多个城市。 随着各项业务不断深入融合，公司将更加充分发挥多种经营业态间的协同效应、资 源共享、统筹运营，实现优势互补，提升品牌、技术、团队等方面的核心竞争力，使公 司具备强大的抵御单个细分市场的周期性风险能力，促进公司经营规模和盈利能力的稳 定增长，形成公司的扩张合力。 （三）主要业绩驱动因素 1.站在客户的角度，通过端到端的协同，降本增效，为客户和企业创造价值
我爱我家 2019年年度报告全文 前台提升管理效能,以目标为导向,紧扣过程量数据,优胜劣汰,不断提高店面和 人员的效能,人工成本明显下降。中后台赋能前台,提供配套服务和保障,实行全方位 流程管理,降低成本,提升经营效率。用技术驱动业务提效,服务和业务支持线上化, 线上线下一体化,重塑服务流程,技术不断迭代升级。注重人才招募和培育,搭建多层 级的人才梯队,强化组织保障 2.聚焦业务,让公司更专注、更专业,实现差异化 二手业务通过发挥核心城市的资源优势,聚焦重点盘,控市占、提费率,保持市场 敏感度,抢占新的机会点和空白点。新房业务以门店分销为核心,开展个盘聚焦和全员 营销,提升客单价,增厚利润。相寓业务主要是需求量最大且发展最稳定、持续的分散 式长租业务,并基于城市特点及区域特点灵活组合产品。商业资产管理业务持续提升已 有项目的运营表现,确保已有项目经营坪效的持续提升,打造地区标杄性商业项目,增 强品牌影响力。 3.业务多元一体化,以平台化为目标,不断扩大业务边际,规模驱动业绩增长 以客户服务为先导,以二手房经纪业务为核心,围绕城市居住产业进行更深层探索, 打造产品矩阵,溢出流量截取。通过水平一体化和纵向一体化,培养客户全生命周期 全过程的一站式服务能力,创造客户价值。在公司多元一体化水平成熟后,实施平台化, 利用平台规模效应,推动公司业绩持续增长。 4.市场规模扩容、消费者需求改变、技术驱动产业升级,在未来多变的市场竞争中, 头部企业更具优势 中国城镇化进程仍在进行中,长期看市场空间巨大,人口流向使得需求相对集中, 公司业务长期精耕一二线重点城市,供需从空间上匹配度更高。伴随消费观念升级,消 费者日益呈现出多元细分的消费诉求。公司积累了海量的客户数据,支持构建精准、全 面、多维的用户画像体系,保证了公司产品服务设计的有效性,营销的精准性。技术正 深刻改变着行业,公司在大数据、深度学习等技术应用方面有着深厚的沉淀,楼盘库、 VR看房、个性化推荐等赋能组织,助力公司业务发展,公司资金充足,持续研发投入, 优势持续扩大。 二、主要资产重大变化情况 1.主要资产重大变化情况 chin乡 www.cninfocom.cn
2019 年年度报告全文 13 前台提升管理效能，以目标为导向，紧扣过程量数据，优胜劣汰，不断提高店面和 人员的效能，人工成本明显下降。中后台赋能前台，提供配套服务和保障，实行全方位 流程管理，降低成本，提升经营效率。用技术驱动业务提效，服务和业务支持线上化， 线上线下一体化，重塑服务流程，技术不断迭代升级。注重人才招募和培育，搭建多层 级的人才梯队，强化组织保障。 2.聚焦业务，让公司更专注、更专业，实现差异化 二手业务通过发挥核心城市的资源优势，聚焦重点盘，控市占、提费率，保持市场 敏感度，抢占新的机会点和空白点。新房业务以门店分销为核心，开展个盘聚焦和全员 营销，提升客单价，增厚利润。相寓业务主要是需求量最大且发展最稳定、持续的分散 式长租业务，并基于城市特点及区域特点灵活组合产品。商业资产管理业务持续提升已 有项目的运营表现，确保已有项目经营坪效的持续提升，打造地区标杆性商业项目，增 强品牌影响力。 3.业务多元一体化，以平台化为目标，不断扩大业务边际，规模驱动业绩增长 以客户服务为先导，以二手房经纪业务为核心，围绕城市居住产业进行更深层探索， 打造产品矩阵，溢出流量截取。通过水平一体化和纵向一体化，培养客户全生命周期、 全过程的一站式服务能力，创造客户价值。在公司多元一体化水平成熟后，实施平台化， 利用平台规模效应，推动公司业绩持续增长。 4.市场规模扩容、消费者需求改变、技术驱动产业升级，在未来多变的市场竞争中， 头部企业更具优势 中国城镇化进程仍在进行中，长期看市场空间巨大，人口流向使得需求相对集中， 公司业务长期精耕一二线重点城市，供需从空间上匹配度更高。伴随消费观念升级，消 费者日益呈现出多元细分的消费诉求。公司积累了海量的客户数据，支持构建精准、全 面、多维的用户画像体系，保证了公司产品服务设计的有效性，营销的精准性。技术正 深刻改变着行业，公司在大数据、深度学习等技术应用方面有着深厚的沉淀，楼盘库、 VR看房、个性化推荐等赋能组织，助力公司业务发展，公司资金充足，持续研发投入， 优势持续扩大。 二、主要资产重大变化情况 1.主要资产重大变化情况
我爱我家 2019年年度报告全文 主要资产 重大变化说明 长期股权投资 无重大变化 固定资产 无重大变化 无形资产 无重大变化 在建工程 无重大变化 交易性金融资产期末较期初增长37.29%.,主要原因是投资的权益性工具投资和理财产品增加 应收款项融资 期末较期初下降67.06%,主要因为是公司本期末前将收到的银行承兑汇票用于 背书支付货款 预付款项 期末较期初增长39.37%,主要原因是预付货款增加 其他权益工具投资期末较期初增长352.23%,主要原因是本期新增投资美住网和上海亦我 开发支出 期末较期初下降46.95%,主要原因是开发支出正常结项转入无形资产 其他非流动资产期末较期初增长136.94%,主要原因是预付的股权收购款增加 投资性房地产 无重大变化 2.主要境外资产情况 运营保障资产收益状况 境外资产是否存 资产的具体内容/形成原/资产规模所在地模式控制措/(万元)/占公司净在重大 安全性的 (万元) 资产的比重减值风险 美国子公司ome开展美国 American Co.,Ltd、经纪业务 美国伊子公 I5 J Realty Co.设立的境 利诺伊司 -323.830.1%否 外公司 其他情况说明 无 三、核心竞争力分析 报告期内,公司坚持有质量增长的经营方针,坚持数字化转型,品牌、资本、业务、 科技等各方面的竞争力持续提升,公司经营规模稳步扩张,收入结构持续优化,“城市 居家综合服务商”战略布局进一步落实。 1.深耕行业,品牌影响力持续扩大 20年来,公司始终专注于提升房地产交易服务品质,积累了丰富的服务经验,赢得 了广泛的客户信赖。“我爱我家”拥有“全国驰名商标”荣誉称号,2012年起至今连续 五次荣获中国品牌力指数C-BPI房地产中介服务行业品牌力第一名,2019年进一步获得 诸多荣誉,包括:2019乐居财经年度论坛“最佳房产综合服务运营商”,第九届中国价 值地产年会“年度价值地产机构服务商”,人民网2019幸福企业论坛“企业文化实践优 秀案例奖”,中国证券报提高上市公司质量高峰论坛“2018年度金牛奖”、“2018年度 投资者关系奖”,界面资本论坛“年度资本创新奖”,每日经济新闻2019第八届中国上 chin乡 www.cninfocom.cn
2019 年年度报告全文 14 主要资产 重大变化说明 长期股权投资 无重大变化 固定资产 无重大变化 无形资产 无重大变化 在建工程 无重大变化 交易性金融资产 期末较期初增长 37.29%，主要原因是投资的权益性工具投资和理财产品增加 应收款项融资 期末较期初下降 67.06%，主要因为是公司本期末前将收到的银行承兑汇票用于 背书支付货款 预付款项 期末较期初增长 39.37%，主要原因是预付货款增加 其他权益工具投资 期末较期初增长 352.23%，主要原因是本期新增投资美住网和上海亦我 开发支出 期末较期初下降 46.95%，主要原因是开发支出正常结项转入无形资产 其他非流动资产 期末较期初增长 136.94%，主要原因是预付的股权收购款增加 投资性房地产 无重大变化 2.主要境外资产情况 资产的具体内容 形成原因 资产规模 （万元） 所在地 运营 模式 保障资产 安全性的 控制措施 收益状况 （万元） 境外资产 占公司净 资产的比重 是否存 在重大 减值风险 美国子公司(Homeet American Co.,Ltd、 5I5J Realty Co. Ltd） 开展美国 经纪业务 设立的境 外公司 1,154.08 美国伊 利诺伊 子公 司 -323.83 0.11% 否 其他情况说明 无 三、核心竞争力分析 报告期内，公司坚持有质量增长的经营方针，坚持数字化转型，品牌、资本、业务、 科技等各方面的竞争力持续提升，公司经营规模稳步扩张，收入结构持续优化，“城市 居家综合服务商”战略布局进一步落实。 1.深耕行业，品牌影响力持续扩大 20年来，公司始终专注于提升房地产交易服务品质，积累了丰富的服务经验，赢得 了广泛的客户信赖。“我爱我家”拥有“全国驰名商标”荣誉称号，2012年起至今连续 五次荣获中国品牌力指数C-BPI房地产中介服务行业品牌力第一名，2019年进一步获得 诸多荣誉，包括：2019乐居财经年度论坛“最佳房产综合服务运营商”，第九届中国价 值地产年会“年度价值地产机构服务商”，人民网2019幸福企业论坛“企业文化实践优 秀案例奖”，中国证券报提高上市公司质量高峰论坛“2018年度金牛奖”、“2018年度 投资者关系奖”，界面资本论坛“年度资本创新奖”，每日经济新闻2019第八届中国上