第三章固定利率抵押贷款 (一)目的与要求 1.比较全面地介绍固定利率抵押贷款的原理、传统的固定利率抵押贷款形式和创 新的形式，并对抵押贷款融资作了深入的分析。帮助学生理解影响抵押贷款利率的因 素，要掌握等额偿还抵押贷款的每月偿还额计算和贷款余额的计算，并了解固定利率 抵押贷款的创新方式。 2对固定利率抵押贷款中两种主要模式“等额本金”和“等额本息”的概念、优 缺点进行详细比较，帮助学生对其月供、贷款清偿、贷款余额的函数形式的差异和背 后的数学含义进行认识和掌握。 3.详细介绍贷款费用，通过贷款费用引入“真实贷款成本”概念以及EXCEL中 RATE函数和IRR函数的介绍。在介绍“真实贷款成本”知识的基础上，介绍提前清 偿和提前还款的动机、风险、提前清偿的衰竭效应及其产生的原因。 4.住房抵押贷款融资方面有两大教学目的，一个是通过增量借款成本方案的学 习，比较购买新房时面临多种融资方案的优劣，另一个是通过住房抵押贷款再融资方 案的学习，权衡是否要对已有的贷款进行再融资。 (二)教学内容 1、影响抵押贷款利率的因素及抵押贷款利率的决定 在市场经济体制下，利率是资金市场上资金价格的体现，市场利率主要是由资金 的供求关系决定的。房地产抵押贷款利率主要反映了抵押贷款的供求情况。抵押贷款 利率一方面取决于资金需求方（主要是房地产消费者或投资者）为了在某一段时期内 使用贷款人的资金所愿意支付的代价大小，另一方面也取决于资金供给方（主要是商 业银行等金融机构)因为在一段时间内牺牲资金的使用权所要求得到的补偿是多少。 抵押贷款作为商业银行等金融机构的长期资产业务，利率的决定主要受到以下因素的 影响：①预期的真实利率。银行的资金主要来自于各类存款（其中居民的储蓄存款形 成比较稳定的资金来源)，银行必须保证存款的安全并让存款者得到大于零的真实利 率。因此，抵押贷款利率首先必须包括大于零的预期的真实利率。②预期的通货膨 11
11 第三章 固定利率抵押贷款 （一）目的与要求 1.比较全面地介绍固定利率抵押贷款的原理、传统的固定利率抵押贷款形式和创 新的形式，并对抵押贷款融资作了深入的分析。帮助学生理解影响抵押贷款利率的因 素，要掌握等额偿还抵押贷款的每月偿还额计算和贷款余额的计算，并了解固定利率 抵押贷款的创新方式。 2.对固定利率抵押贷款中两种主要模式“等额本金”和“等额本息”的概念、优 缺点进行详细比较，帮助学生对其月供、贷款清偿、贷款余额的函数形式的差异和背 后的数学含义进行认识和掌握。 3.详细介绍贷款费用，通过贷款费用引入“真实贷款成本”概念以及 EXCEL 中 RATE 函数和 IRR 函数的介绍。在介绍“真实贷款成本”知识的基础上，介绍提前清 偿和提前还款的动机、风险、提前清偿的衰竭效应及其产生的原因。 4.住房抵押贷款融资方面有两大教学目的，一个是通过增量借款成本方案的学 习，比较购买新房时面临多种融资方案的优劣，另一个是通过住房抵押贷款再融资方 案的学习，权衡是否要对已有的贷款进行再融资。 （二）教学内容 1、影响抵押贷款利率的因素及抵押贷款利率的决定 在市场经济体制下，利率是资金市场上资金价格的体现，市场利率主要是由资金 的供求关系决定的。房地产抵押贷款利率主要反映了抵押贷款的供求情况。抵押贷款 利率一方面取决于资金需求方（主要是房地产消费者或投资者）为了在某一段时期内 使用贷款人的资金所愿意支付的代价大小，另一方面也取决于资金供给方（主要是商 业银行等金融机构）因为在一段时间内牺牲资金的使用权所要求得到的补偿是多少。 抵押贷款作为商业银行等金融机构的长期资产业务，利率的决定主要受到以下因素的 影响：①预期的真实利率。银行的资金主要来自于各类存款（其中居民的储蓄存款形 成比较稳定的资金来源），银行必须保证存款的安全并让存款者得到大于零的真实利 率。因此，抵押贷款利率首先必须包括大于零的预期的真实利率。 ②预期的通货膨
胀率。由于抵押贷款是长期贷款，通货膨胀往往会引起贷款人的价值损失，因此，预 期的通货膨胀率的大小也是影响固定利率抵押贷款利率的重要因素。③贷款风险。在 贷款期限内，各种不确定性因素会引起贷款实际收益的不确定性，即存在贷款风险。 贷款人需有获得相应的风险补偿，这种风险越大，风险补偿就越高。抵押贷款的风险 主要有违约风险、利率风险、提前还款风险、政策风险等。因此，抵押贷款利率主要 由预期的真实利率、预期通货膨胀率f和风险补偿p来确定。较长时期的贷款利率 取决于未来年内由每年的真实利率、预期通货膨胀率以及各种风险补偿决定的历年 预期贷款利率，所以，预期贷款利率的确定相当于求历年利率的几何平均数。 2、等额本息抵押贷款每月还款额的计算 等额本息的抵押贷款(constant payment mortgage)是当前最主要的固定利率抵押贷 款种类。由于利率在贷款期间内固定不变，贷款的每月偿还额也是固定不变的。根据 期末年金现值原理，每月付款额的计算公式为： R M,=P× -,其中：M为每月付款额，M为抵押常数，P为贷款总额， -+ n为贷款年限，R.为年利率。 等额本息抵押贷款的每月还款额由利息和本金两部分组成。在贷款初始阶段，由 于贷款总额大，每月付款额的绝大部分是用于清偿利息，本金部分偿还很少。随着还 款时间的增加，每月还款额中用于清偿利息的部分在减少，而偿还本金的部分在增大。 3、贷款余额的计算 贷款余额的就是在贷款偿还期中的某个时点上，还款人尚未清偿的本金。在房地 产投融资活动中，贷款余额是常用到的一个变量，比如贷款购房者出售该房产时、贷 款人需要变更借款期限时或者是需要提前还款时、借款人需要再融资时等等。 计算贷款余额可以用现值法，也可以用终值法。最常用的是现值法，公式为： 1-(1+R) MB=M,× 一，其理论基础在于若贷款己经清偿t年，那么在剩余年限 R 12 (-t)年中所偿付的(-)×12次款项的现值就是t年时刻的贷款余额.终值法的公式是：
12 胀率。由于抵押贷款是长期贷款，通货膨胀往往会引起贷款人的价值损失，因此，预 期的通货膨胀率的大小也是影响固定利率抵押贷款利率的重要因素。③贷款风险。在 贷款期限内，各种不确定性因素会引起贷款实际收益的不确定性，即存在贷款风险。 贷款人需有获得相应的风险补偿，这种风险越大，风险补偿就越高。抵押贷款的风险 主要有违约风险、利率风险、提前还款风险、政策风险等。因此，抵押贷款利率主要 由预期的真实利率 r、预期通货膨胀率 f 和风险补偿 p 来确定。较长时期的贷款利率 取决于未来 n 年内由每年的真实利率、预期通货膨胀率以及各种风险补偿决定的历年 预期贷款利率，所以，预期贷款利率的确定相当于求历年利率的几何平均数。 2、等额本息抵押贷款每月还款额的计算 等额本息的抵押贷款(constant payment mortgage)是当前最主要的固定利率抵押贷 款种类。由于利率在贷款期间内固定不变，贷款的每月偿还额也是固定不变的。根据 期末年金现值原理，每月付款额的计算公式为： ) ] 12 R [1 (1 12 R M P n -12 n n p − + = ，其中： Mp 为每月付款额，M 为抵押常数，P 为贷款总额， n 为贷款年限， Rn 为年利率。 等额本息抵押贷款的每月还款额由利息和本金两部分组成。在贷款初始阶段，由 于贷款总额大，每月付款额的绝大部分是用于清偿利息，本金部分偿还很少。随着还 款时间的增加，每月还款额中用于清偿利息的部分在减少，而偿还本金的部分在增大。 3、贷款余额的计算 贷款余额的就是在贷款偿还期中的某个时点上，还款人尚未清偿的本金。在房地 产投融资活动中，贷款余额是常用到的一个变量，比如贷款购房者出售该房产时、贷 款人需要变更借款期限时或者是需要提前还款时、借款人需要再融资时等等。 计算贷款余额可以用现值法，也可以用终值法。最常用的是现值法，公式为： 12 R ) 12 R 1 (1 MB M n n -12 n-t p （ ） − + = ，其理论基础在于若贷款已经清偿 t 年，那么在剩余年限 (n-t)年中所偿付的 (n-t)×12 次款项的现值就是 t 年时刻的贷款余额。终值法的公式是：