2018年年度报告 报告期内,公司从文化与商业的融合、新增及存量商业并行、打造智慧生态圈及完善服务体 系四大方面着手,为商业项目注入更生动的内容场景,激发城市活力与未来。基于世茂与故宫的 战略关系,世茂商业与故宫博物院开启多维度的跨界合作,兼容并蓄地将多元文化融入到消费者 的体验中,将商业体打造成综合性的文化场所。此外,9月上海世茂广场盛装开业,昆山世茂广 场继续深化调整,进一步完成品牌调整及业态升级。2018年,世茂商业在业界获得高度评价,荣 获“2018中国商业地产年会第八届中国商业地产年会卓越企业”、“第十三届中国商业地产节商 业地产卓越企业”等多项专业机构奖项,印证了世茂商业一年内不断攀升的品牌知名度和品牌认 可度。 报告期内,公司于12月获批公司债券注册发行35亿元,为公司今后持续在债券市场融资创 造了有利的条件。此外,报告期内公司分别于2月、3月及12月完成发行人民币25亿元中期票 据,4月完成发行人民币10亿元短期融资券,均受到市场投资者的积极参与与反馈 (一)主营业务分析 1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例 (%) 营业收入 20,674,232,949.58 18,668,587,481.52 10.74 营业成本 11,461,707,459.84 10,281,424,669.1711.48 销售费用 705,449,120.11 611,707,107.48 15.32 管理费用 693,655,225.59 629,477,636 研发费用 [财务费用 208,17,203.29 125,348,423.65 经营活动产生的现金流量净额 3,978,209,038.07 4,248.,570,698.331 投资活动产生的现金流量净额 11,007453,093.03 ,472,428,477.26-146.12 筹资活动产生的现金流量净额 8,170,395,96463 649,537,205.301,157.88 财务费用同比增加主要系贷款规模增大 投资活动产生的现金流量净额同比下降主要系本期对于自持物业投入增加。 筹资活动产生的现金流量净额同比增加主要系控股子公司福建新里程收到少数股东上海隆汀 企业管理中心(有限合伙)资本金投入 收入和成本分析 √适用口不适用 收入和成本分析具体如下 (1).主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元币种:人民币 主营业务分行业情况 营业收入营业成本 分行业 营业收入 营业成本 毛利率(%)比上年增|比上年增/老利率比上年增减 减(%)减(%) (%) 房地产 19,975,889,218.061,255058,319.91 43.66 11.23 11.96减少0.36个百分点 206,649,139.93 -9.66增加2.65个百分点 合计 0,674,232,949.581,461,707,459.84 11.48减少0.37个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率(%) 营业收入营业成本|毛利率比上年增减 比上年增比上年增 (%)
2018 年年度报告 11 / 223 报告期内，公司从文化与商业的融合、新增及存量商业并行、打造智慧生态圈及完善服务体 系四大方面着手，为商业项目注入更生动的内容场景，激发城市活力与未来。基于世茂与故宫的 战略关系，世茂商业与故宫博物院开启多维度的跨界合作，兼容并蓄地将多元文化融入到消费者 的体验中，将商业体打造成综合性的文化场所。此外，9 月上海世茂广场盛装开业，昆山世茂广 场继续深化调整，进一步完成品牌调整及业态升级。2018 年，世茂商业在业界获得高度评价，荣 获“2018 中国商业地产年会第八届中国商业地产年会卓越企业”、“第十三届中国商业地产节商 业地产卓越企业”等多项专业机构奖项，印证了世茂商业一年内不断攀升的品牌知名度和品牌认 可度。 报告期内，公司于 12 月获批公司债券注册发行 35 亿元，为公司今后持续在债券市场融资创 造了有利的条件。此外，报告期内公司分别于 2 月、3 月及 12 月完成发行人民币 25 亿元中期票 据，4 月完成发行人民币 10 亿元短期融资券，均受到市场投资者的积极参与与反馈。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例 （%） 营业收入 20,674,232,949.58 18,668,587,481.52 10.74 营业成本 11,461,707,459.84 10,281,424,669.17 11.48 销售费用 705,449,120.11 611,707,107.48 15.32 管理费用 693,655,225.59 629,477,636.56 10.2 研发费用 - - - 财务费用 208,177,203.29 125,348,423.65 66.08 经营活动产生的现金流量净额 3,978,209,038.07 4,248,570,698.33 -6.36 投资活动产生的现金流量净额 -11,007,453,093.03 -4,472,428,477.26 -146.12 筹资活动产生的现金流量净额 8,170,395,964.63 649,537,205.30 1,157.88 财务费用同比增加主要系贷款规模增大。 投资活动产生的现金流量净额同比下降主要系本期对于自持物业投入增加。 筹资活动产生的现金流量净额同比增加主要系控股子公司福建新里程收到少数股东上海隆汀 企业管理中心（有限合伙）资本金投入。 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 收入和成本分析具体如下 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上年增减 （%） 房地产 19,975,889,218.06 11,255,058,319.91 43.66 11.23 11.96 减少 0.36 个百分点 其他 698,343,731.52 206,649,139.93 70.41 -1.57 -9.66 增加 2.65 个百分点 合计 20,674,232,949.58 11,461,707,459.84 44.56 10.74 11.48 减少 0.37 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入 比上年增 营业成本 比上年增 毛利率比上年增减 （%）
2018年年度报告 住宅销售12,698,786,087.037,380,236,52.65 41.88 19.89 15.20减少3.21个百分点 商业地产 6,582,591,760.04 3,723,177,565.11 43.44329.95208.11增加22.37个百分点 销售 房地产租 694,511,370.99 151,644,202.15 78.17 757增加2.60个百分点 赁 电影院业 84,697.88 66,379.68 9.51-9.12减少34.60个百分点 务 酒店服务 260,844,760.47 141,873,910.59 45.61 13.33 8.76增加2.29个百分点 业务 物业管理 342,033,852.03 6,634,805.64 6.30 35.76增加0.89个百分点 其他 95,380,421.14 58,074,044.0 39.11 1.65-27.76增加22.01个百分点 0,674,232,949.5811,461,707,459.84 44.56 10.74 11.48减少0.37个百分点 主营业务分地区情况 营业收入营业成本 分地区 营业收入 营业成本 毛利率(%)比上年增|比上年增毛利率比上年增减 减(%)减(%) (%) 华东地区 16,323,241,008.49 9,871,317,978.63 1.53减少5.09个百分点 华北地 493,056,509.09 142,058.379.04 71.04增加18.69个百分点 东北地区 43,223,971.61 10,592,810.7875.4999.28 1.97增加23.38个百分点 华中地区 962,617,781.98 574,165,374.49 40.35 增加40.35个百分点 西南地区 057,394.01 减少9.96个百分点 华南地区 2,807,129,245.04 825,939,561.06 11,33.54增加70.58个百分点 境外 42,907,039.36 37,240,812.98 13.21 98-26.01增加5.90个百分点 20,674,232,949.581,461,707,459.844.5610.74 11.48减少0.37个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 √适用口不适用 分产品 商业地产销售收入及成本较上年增幅较大主要系报告期深圳前海项目强势销售 电影院业务收入及成本较上年减幅较大主要系影院公司逐步退出 物业管理收入及成本较上年减幅幅度较大主要系报告期物业公司改变商户水电费结算规则 分地区 华北地区收入及成本较上年减幅较大主要系天津茂悦府项目上期销售较大 东北地区收入及成本较上年增幅较大主要系报告期沈阳商管收入增加 华南地区收入及成本较上年增幅较大主要系报告期深圳前海项目强势销售 (2).产销量情况分析表 口适用√不适用 (3).成本分析表 单位:元 分行业情况 分行业 成本构成 本期金额 本期占 上年同期金额上年同本期金 情况 总成本 期占总额较上 12/223
2018 年年度报告 12 / 223 减（%） 减（%） 住宅销售 12,698,786,087.03 7,380,236,552.65 41.88 -19.89 -15.20 减少 3.21 个百分点 商业地产 销售 6,582,591,760.04 3,723,177,565.11 43.44 329.95 208.11 增加 22.37 个百分点 房地产租 赁 694,511,370.99 151,644,202.15 78.17 20.33 7.57 增加 2.60 个百分点 电影院业 务 84,697.88 66,379.68 21.63 -99.51 -99.12 减少 34.60 个百分点 酒店服务 业务 260,844,760.47 141,873,910.59 45.61 13.33 8.76 增加 2.29 个百分点 物业管理 342,033,852.03 6,634,805.64 98.06 -6.30 -35.76 增加 0.89 个百分点 其他 95,380,421.14 58,074,044.02 39.11 -1.65 -27.76 增加 22.01 个百分点 合计 20,674,232,949.58 11,461,707,459.84 44.56 10.74 11.48 减少 0.37 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上年增减 （%） 华东地区 16,323,241,008.49 9,871,317,978.63 39.53 -7.02 1.53 减少 5.09 个百分点 华北地区 493,056,509.09 142,058,379.04 71.19 -52.25 -71.04 增加 18.69 个百分点 东北地区 43,223,971.61 10,592,810.78 75.49 99.28 1.97 增加 23.38 个百分点 华中地区 962,617,781.98 574,165,374.49 40.35 - - 增加 40.35 个百分点 西南地区 2,057,394.01 392,542.86 80.92 -51.21 2.06 减少 9.96 个百分点 华南地区 2,807,129,245.04 825,939,561.06 70.58 - 11,332.54 增加 70.58 个百分点 境外 42,907,039.36 37,240,812.98 13.21 -20.98 -26.01 增加 5.90 个百分点 合计 20,674,232,949.58 11,461,707,459.84 44.56 10.74 11.48 减少 0.37 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 √适用 □不适用 分产品： 商业地产销售收入及成本较上年增幅较大主要系报告期深圳前海项目强势销售。 电影院业务收入及成本较上年减幅较大主要系影院公司逐步退出。 物业管理收入及成本较上年减幅幅度较大主要系报告期物业公司改变商户水电费结算规则。 分地区： 华北地区收入及成本较上年减幅较大主要系天津茂悦府项目上期销售较大。 东北地区收入及成本较上年增幅较大主要系报告期沈阳商管收入增加。 华南地区收入及成本较上年增幅较大主要系报告期深圳前海项目强势销售。 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成 项目 本期金额 本期占 总成本 上年同期金额 上年同 期占总 本期金 额较上 情况 说明
2018年年度报告 比例 成本比年同期 例(%)变动比 例(%) 房地产 房地产11,255,058,319.9198.20%10,052,688,821.0497.78%11.96 其他 其 206,649,139.931.80% 132.22%-9.66%/ 分产品情况 本期占 上年 本期金 分产品 成本构成 项目 本期金额 总成本上年同期金额 期占总额上 比例 成本比|年同期说明 (%) 例(%)变动比 例(%) 「住宅销售住宅销售7,380236,52.6561:39%38,703,32256.1984:65%-1520 商业地产销售商业地产3,723,17,565.1132. 773.2811.75%208.11%主要系报告期 销售 深圳前海项目 强势销售。 房地产租赁房地产租 151,644,202.151.32%140,978,791.571.37%7.57% 赁 电影院业务 电影院业 66,379.680.00% 7,56,89.850.07%-9912%主要系影院公 司逐步退出。 酒店服务业务酒店服务|141,873,910.591.24% 130,448,660.321.27%8.76% 业务 吻业管理物业管理6,634,805.640.06% 10,328,254.450.10%-35.76%主要系报告期 物业公司改变 商户水电费结 算规则 其他 其他 58,07404.020.51%80,395,039.510.78%-27.76% 成本分析其他情况说明 √适用口不适用 商业地产销售成本较上年增幅较大主要系报告期深圳前海项目强势销售 电影院业务成本较上年减度较大主要系影院公司逐步退出 物业管理成本较上年减幅较大主要系报告期物业公司改变商户水电费结算规则。 (4).主要销售客户及主要供应商情况 √适用口不适用 前五名客户销售额123,604.62万元,占年度销售总额5.98%:其中前五名客户销售额中关联方销 售额0万元,占年度销售总额0%。 前五名供应商采购额320,036.25万元,占年度采购总额13.42%:其中前五名供应商采购额中关 联方采购额0万元,占年度采购总额0% 3.费用 √适用口不适用 单位:元币种:人民币 匚科目 本期数 上年同期数 变动比例(%) 说明 销售费用705,44,120.11611,707,107.48 15.32 同比增加主要系销售增加连 带费用上升。 管理费用693,6552255629,47636.56 10.20 同比略增主要系行政费用增 财务费用208,177,203.29125,348,423.65 66.08 同比增加主要系贷款规模增 13/223
2018 年年度报告 13 / 223 比例 (%) 成本比 例(%) 年同期 变动比 例(%) 房地产 房地产 11,255,058,319.91 98.20% 10,052,688,821.04 97.78% 11.96% / 其他 其他 206,649,139.93 1.80% 228,735,848.13 2.22% -9.66% / 分产品情况 分产品 成本构成 项目 本期金额 本期占 总成本 比例 (%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金 额较上 年同期 变动比 例(%) 情况 说明 住宅销售 住宅销售 7,380,236,552.65 64.39% 8,703,322,256.19 84.65% -15.20% / 商业地产销售 商业地产 销售 3,723,177,565.11 32.48% 1,208,387,773.28 11.75% 208.11% 主要系报告期 深圳前海项目 强势销售。 房地产租赁 房地产租 赁 151,644,202.15 1.32% 140,978,791.57 1.37% 7.57% / 电影院业务 电影院业 务 66,379.68 0.00% 7,563,893.85 0.07% -99.12% 主要系影院公 司逐步退出。 酒店服务业务 酒店服务 业务 141,873,910.59 1.24% 130,448,660.32 1.27% 8.76% / 物业管理 物业管理 6,634,805.64 0.06% 10,328,254.45 0.10% -35.76% 主要系报告期 物业公司改变 商户水电费结 算规则。 其他 其他 58,074,044.02 0.51% 80,395,039.51 0.78% -27.76% / 成本分析其他情况说明 √适用 □不适用 商业地产销售成本较上年增幅较大主要系报告期深圳前海项目强势销售。 电影院业务成本较上年减度较大主要系影院公司逐步退出。 物业管理成本较上年减幅较大主要系报告期物业公司改变商户水电费结算规则。 (4). 主要销售客户及主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额 123,604.62 万元，占年度销售总额 5.98%；其中前五名客户销售额中关联方销 售额 0 万元，占年度销售总额 0%。 前五名供应商采购额 320,036.25 万元，占年度采购总额 13.42%；其中前五名供应商采购额中关 联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。 3. 费用 √适用 □不适用 单位:元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 说明 销售费用 705,449,120.11 611,707,107.48 15.32 同比增加主要系销售增加连 带费用上升。 管理费用 693,655,225.59 629,477,636.56 10.20 同比略增主要系行政费用增 加。 财务费用 208,177,203.29 125,348,423.65 66.08 同比增加主要系贷款规模增
2018年年度报告 4.研发投入 研发投入情况表 口适用V不适用 情况说明 口适用不适用 5.现金流 适用口不适用 单位:元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例(%) 说明 经营活动产生的 3,978,209,038.074,248,570,698.33 6.36 同比下降主要系本期 现金流量净额 关联往来款支出增加 投资活动产生的-1,005,09.03-442,.42.706 同比下降主要系本期 现金流量净额 对于自持物业投入 同比增加主要系控股 筹资活动产生的8,170,395,964.63649,537,205.30 子公司福建新里程收 现金流量净额 1157.88 到少数股东上海隆汀 企业管理中心(有限合 )资本金投入 (二)非主营业务导致利润重大变化的说明 口适用√不适用 (三)资产、负债情况分析 √适用口不适用 1.资产及负债状况 本期期 上期期 末数占 本期期末 项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 末数占金额较上情况说明 总资产 的比例 的比例 期期末变 动比例(%) (%) 本期变动主要 应收票据及2.76,131,212.602.551,397,22.645.83 系商业物业销 应收账款 售增长,应收销 售房款周期轼 本期变动主要 系商业物业销 应收账款 2,762,131,212602.551,397,22,645.831.52 97.69售增长,应收销 售房款周期较 本期变动主要 预付款项 3,061,634,893.852.8314,186,063,868.0415.43 78.42系龙岗项目预 付土地款转存 14/22
2018 年年度报告 14 / 223 大。 4. 研发投入 研发投入情况表 □适用 √不适用 情况说明 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 单位:元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 说明 经营活动产生的 现金流量净额 3,978,209,038.07 4,248,570,698.33 -6.36 同比下降主要系本期 关联往来款支出增加。 投资活动产生的 现金流量净额 -11,007,453,093.03 -4,472,428,477.26 -146.12 同比下降主要系本期 对于自持物业投入增 加。 筹资活动产生的 现金流量净额 8,170,395,964.63 649,537,205.30 1157.88 同比增加主要系控股 子公司福建新里程收 到少数股东上海隆汀 企业管理中心（有限合 伙）资本金投入。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期 末数占 总资产 的比例 （%） 上期期末数 上期期 末数占 总资产 的比例 （%） 本期期末 金额较上 期期末变 动比例（%） 情况说明 应收票据及 应收账款 2,766,131,212.60 2.55 1,397,224,645.83 1.52 97.97 本期变动主要 系商业物业销 售增长，应收销 售房款周期较 长。 应收账款 2,762,131,212.60 2.55 1,397,224,645.83 1.52 97.69 本期变动主要 系商业物业销 售增长，应收销 售房款周期较 长。 预付款项 3,061,634,893.85 2.83 14,186,063,868.04 15.43 -78.42 本期变动主要 系龙岗项目预 付土地款转存
2018年年度报告 本期变动主要 其他应收款|960,016,424.74 0.891,984,438,741.852.16 51.62系合并范围变 更,减少往来 款 存货 4,217,974,778.5250.0530,255,103,075.7132.92 79.20系新增项目开 发所致 可供出售金 融资产 1,066,696,845.570.981,153,791,471.23 系公允价值计 -7.55量的有价证券 公允值下 长期股权投 558200110.782,062,599890.932. 本期变动系合 资 59.00并范围的变化 投资性房地 本期变动主要 29,847,520,000027.5526,835,520,0000 系新增自持物 业及评估增值 本期变化系澳 大利亚牧场土 无形资产 292,870,445.650.27 495,010,262.14 40.84地使用权不再 纳入合并范围 本期变动主要 其他非流动3617,901.32 系追加有限合 123,349,806.83 170.46伙企业的投入, 增加其他非流 动资产 本期变动主要 应付票据及10.872,67,427.5710.049,88821,398.5410.7510.02系应付工程款 应付账款 增加。 预收款项 542.20985.014,535,265,48064.9319.56本变动主要 系项目销售 本期变动主要 应交税费 7,042,073,824.246.504,800,483,652.87 46.70系土增税、企业 所得税和增值 税增加。 本期变动主要 其他应付款15,90.626,79.151.7216,648,375,104.6518.11-.25系往来款减少 其中:应付 本期变动系子 238,841,700.00 431,210,500.00 0.47 187.29公司应付股利 所致 年内到期 本期变动主要 的非流动负4,216,538,496.143.893,400,172,534.55 3.70 系发行中期票 债 据、公司债以 其他流动负 固定资产支持 998,893,195.93 0.92 贷款增加 长期借款6,738,010,006.224,9,782,00005.4334.96 应付债券7,766107,396.557.178,756,601,11429.53 11.31 本期变动主要 长期应付款 69,432,148.55 117,457,019.57 系主题乐园设 40.89备融资租赁减 本期变动主要 资本公积 778,163,752.75 722,244,360.23 系福建新里程 少数股东溢价 投资款 其他综合收3,534,498,76.123.263,857,118,813.924.2 8.36本期变动主要
2018 年年度报告 15 / 223 货。 其他应收款 960,016,424.74 0.89 1,984,438,741.85 2.16 -51.62 本期变动主要 系合并范围变 更，减少往来 款。 存货 54,217,974,778.52 50.05 30,255,103,075.71 32.92 79.20 本期变动主要 系新增项目开 发所致。 可供出售金 融资产 1,066,696,845.57 0.98 1,153,791,471.23 1.26 -7.55 本期变动主要 系公允价值计 量的有价证券 公允值下降。 长期股权投 资 845,582,003.81 0.78 2,062,599,890.93 2.24 -59.00 本期变动系合 并范围的变化。 投资性房地 产 29,847,520,000.00 27.55 26,835,520,000.00 29.19 11.22 本期变动主要 系新增自持物 业及评估增值。 无形资产 292,870,445.65 0.27 495,010,262.14 0.54 -40.84 本期变化系澳 大利亚牧场土 地使用权不再 纳入合并范围 所致。 其他非流动 资产 333,617,901.32 0.31 123,349,806.83 0.13 170.46 本期变动主要 系追加有限合 伙企业的投入， 增加其他非流 动资产。 应付票据及 应付账款 10,872,677,427.57 10.04 9,882,821,398.54 10.75 10.02 本期变动主要 系应付工程款 增加。 预收款项 5,422,202,393.83 5.01 4,535,265,448.06 4.93 19.56 本期变动主要 系项目销售。 应交税费 7,042,073,824.24 6.50 4,800,483,652.87 5.22 46.70 本期变动主要 系土增税、企业 所得税和增值 税增加。 其他应付款 15,940,626,797.15 14.72 16,648,375,104.65 18.11 -4.25 本期变动主要 系往来款减少。 其中：应付 股利 1,238,841,700.00 1.14 431,210,500.00 0.47 187.29 本期变动系子 公司应付股利 所致。 一年内到期 的非流动负 债 4,216,538,496.14 3.89 3,400,172,534.55 3.70 24.01 本期变动主要 系发行中期票 据、公司债以及 固定资产支持 贷款增加。 其他流动负 债 998,893,195.93 0.92 - - - 长期借款 6,738,010,000.00 6.22 4,992,782,000.00 5.43 34.96 应付债券 7,766,107,396.55 7.17 8,756,601,114.42 9.53 -11.31 长期应付款 69,432,148.55 0.06 117,457,019.57 0.13 -40.89 本期变动主要 系主题乐园设 备融资租赁减 少。 资本公积 778,163,752.75 0.72 722,244,360.23 0.79 7.74 本期变动主要 系福建新里程 少数股东溢价 投资款。 其他综合收 3,534,498,776.12 3.26 3,857,118,813.92 4.20 -8.36 本期变动主要