5.4、高层，城市的选择 2006年，伴随着《青岛市城市拆迁管理条例》的实施，城中村的改造成本也将有所提高。告别多层，高层建筑在市区将成为主 打的建筑形态。 胶南市高层建筑规划建设50栋，开发面积88万平方米，现已开工27栋。2005年青岛市房地产业工作会议提出，今后市区的 住宅将以高层和小高层为主。 5.5、卫星城打“生态牌” 2006年，郊区地产继续依托环境优势，大打生态健康牌以赢得消费者，在竞争日趋激烈的房地产市场上抢得一块“绿色蛋糕”： 胶南充分利用沿海优势，营造出大盘销售旺势的高峰期。 5.6、户型“瘦身” 2006年伊始，阳光山色、兴隆家园等楼盘的热销，很好的印证了消费者对小户型偏好。户型“瘦身”是房地产市场理性回归的 重要特征之一。小户型的优势显而易见：节约有限的土地资源、建材，在使用过程中节约能源，降低居住成本。当时，面对居高不下 的房价，选择功能齐备的小户型，降低购房总价，也是消费者必然的选择。 市场需求、政策引导两个方面都决定了户型瘦身是必然的趋势。现在，对于小户型的设计也不再“另眼相看”，产品更加人性化。 其中的变化包括：开间放大、空间紧凑、功能完备，有些甚至采用全明设计。随着市场投放量的逐步加大、操盘思路的转变以及开发 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
5.4、高层，城市的选择 2006 年，伴随着《青岛市城市拆迁管理条例》的实施，城中村的改造成本也将有所提高。告别多层，高层建筑在市区将成为主 打的建筑形态。 胶南市高层建筑规划建设 50 栋，开发面积 88 万平方米，现已开工 27 栋。2005 年青岛市房地产业工作会议提出，今后市区的 住宅将以高层和小高层为主。 5.5、卫星城打“生态牌” 2006 年，郊区地产继续依托环境优势，大打生态健康牌以赢得消费者，在竞争日趋激烈的房地产市场上抢得一块“绿色蛋糕”。 胶南充分利用沿海优势，营造出大盘销售旺势的高峰期。 5.6、户型“瘦身” 2006 年伊始，阳光山色、兴隆家园等楼盘的热销，很好的印证了消费者对小户型偏好。户型“瘦身”是房地产市场理性回归的 重要特征之一。小户型的优势显而易见：节约有限的土地资源、建材，在使用过程中节约能源，降低居住成本。当时，面对居高不下 的房价，选择功能齐备的小户型，降低购房总价，也是消费者必然的选择。 市场需求、政策引导两个方面都决定了户型瘦身是必然的趋势。现在，对于小户型的设计也不再“另眼相看”，产品更加人性化 。 其中的变化包括：开间放大、空间紧凑、功能完备，有些甚至采用全明设计。随着市场投放量的逐步加大、操盘思路的转变以及开发 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
理念与规划设计水平的提高，相信中小户型必定成为2006年青岛楼市的一大亮点。 结论： 未来的青岛市及胶南地产，品质上有突破，销售上才会有突破，开发商正在寻求这样的突破点。开发量骤增，价格上升但幅度放 缓。大盘的成败将影响所在区域的价值，这将是开发商实力与品质的全面较量。 6、产品特征 项目情况资料来源为网络收集，具体情况需实地市场调研考证。 具体特点分析： 小户型：由于政策和其他原因，目前阶段小户型有市场和消费者需求，属畅销阶段。 价格：到目前为止市场上在售中高档楼盘的均价普遍在2500-3000元/平方米之间，具历史资料对比可以看到近二年胶南的房地产价格 出现了较大的涨幅。 交房标准：当前在售楼盘的交房标准普遍为毛坯房，但市场上也出现了部分精装修房。 建筑形态：当前在售楼盘以多层为主，小高层和高层建筑陆续出现售，同时有少量别墅项目。 产品结构：以一房、二房纯小户型为主的楼盘以及三房都有自己市场。 物业管理：目前市场上已经有部分楼盘将物业管理作为楼盘的卖点之一进行宣传，表明物业管理已经被发展商所重视。 户型档次：中高档生态住宅 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
理念与规划设计水平的提高，相信中小户型必定成为 2006 年青岛楼市的一大亮点。 结论： 未来的青岛市及胶南地产，品质上有突破，销售上才会有突破，开发商正在寻求这样的突破点。开发量骤增，价格上升但幅度放 缓。大盘的成败将影响所在区域的价值，这将是开发商实力与品质的全面较量。 6、产品特征 项目情况资料来源为网络收集，具体情况需实地市场调研考证。 具体特点分析： 小户型：由于政策和其他原因，目前阶段小户型有市场和消费者需求，属畅销阶段。 价格：到目前为止市场上在售中高档楼盘的均价普遍在 2500-3000 元/平方米之间，具历史资料对比可以看到近二年胶南的房地产价格 出现了较大的涨幅。 交房标准：当前在售楼盘的交房标准普遍为毛坯房，但市场上也出现了部分精装修房。 建筑形态：当前在售楼盘以多层为主，小高层和高层建筑陆续出现售，同时有少量别墅项目。 产品结构：以一房、二房纯小户型为主的楼盘以及三房都有自己市场。 物业管理：目前市场上已经有部分楼盘将物业管理作为楼盘的卖点之一进行宣传，表明物业管理已经被发展商所重视。 户型档次：中高档生态住宅 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
7、城市发展热点 胶南滨海公路片区将成为未来发展热点 “三点布局、一线展开、组团发展、构建国际化城市框架体系”的城市发展战略设想是在环胶州湾三点布局基础上，通过规划建 设集经济发展、生态观光于一体的滨海公路，将青岛沿滨海地区整合为五个独具特色的城市发展组团，与中心城区共同构建起大青岛 新的城市发展框架。 从胶南市泊里镇附近的204国道起，滨海公路串起了沿海的颗颗明珠。人文气息浓厚的琅琊组团被称为是西翼城市组团，以滨海 公路旅游度假和临港产业为特色，“北城嵌入山麓，南线临海星布，两带相间布局”是其整体的结构布局。这个组团的规划人口规模 为26万人，用地规模为31平方公里。这一组团位于滨海公路西翼中段。红岛组团位于胶州湾北部，滨海公路中段，组团建设用地规 模约50平方公里。值得一提的是滨海公路北段的鳌山组团和田横组团。鳌山组团毗邻主城区和崂山风景区，是主城区的功能外延的主 要去向之一，为东翼海湾型的城市组团。沿滨海公路分布着鳌山湾、小岛湾、王哥庄湾、仰口湾，其规划定位为市级教育科研基地， 都市产业发展区和旅游度假区，未来在34平方公里的区域内，将有30万人生活在此。 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
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第二章酒店市场分析 一、市场分析 1、区域规划与定位 胶南将成为大青岛经济发展中的都市新区，以发展临港产业、商贸、旅游和工业为主的海滨旅游城市。 2、周边自然资源 胶南依山傍海，自然资源丰富。全县农林牧可用地217万亩，其中耕地108万亩，有林地57.39万亩。林木树种达134个：药材 有动物、植物、矿物三大类，615种：海产鱼虾260余种，其中分布广、资源量大的有带鱼、鲅鱼、乌贼、章鱼、黄鲫、鹰爪虾、对 虾、海蜇、牙鲆、真鲷、梭子蟹等50余种，潮间带潮下带生物203种，可开发利用的有杂色蛤、泥蚶、西施舌、竹蛏、刺参、皱纹盘 鲍、贻贝、扇贝、石花菜、紫菜等40余种。矿产资源有铁、石墨、佛石、铅、锰、铜、锆英石等40余个矿种，百余处矿点，已探明 储量的24处，总储量近200万吨。 3、旅游资源 千古名胜琅哪台被列为国家重点风景名胜和省级旅游度假区，此外灵山湾国家森林公园、大珠山风景区及海水浴场等旅游景点成 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
第二章 酒店市场分析 一、市场分析 1、区域规划与定位 胶南将成为大青岛经济发展中的都市新区，以发展临港产业、商贸、旅游和工业为主的海滨旅游城市。 2、周边自然资源 胶南依山傍海，自然资源丰富。全县农林牧可用地 217 万亩，其中耕地 108 万亩，有林地 57.39 万亩。林木树种达 134 个；药材 有动物、植物、矿物三大类，615 种；海产鱼虾 260 余种，其中分布广、资源量大的有带鱼、鲅鱼、乌贼、章鱼、黄鲫、鹰爪虾、对 虾、海蜇、牙鲆、真鲷、梭子蟹等 50 余种，潮间带潮下带生物 203 种，可开发利用的有杂色蛤、泥蚶、西施舌、竹蛏、刺参、皱纹盘 鲍、贻贝、扇贝、石花菜、紫菜等 40 余种。矿产资源有铁、石墨、砩石、铅、锰、铜、锆英石等 40 余个矿种，百余处矿点，已探明 储量的 24 处，总储量近 200 万吨。 3、旅游资源 千古名胜琅琊台被列为国家重点风景名胜和省级旅游度假区，此外灵山湾国家森林公园、大珠山风景区及海水浴场等旅游景点成 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
为旅游新亮点、北方第一高岛灵山岛享有“海上画屏”之美誉，为省级自然生态保护区。 4、青岛酒店发展现状 4.1、青岛酒店式公高产品出现较早 青岛作为一个风景秀丽的沿海城市，将在2008年作为奥帆赛的主赛场展现在世人眼前，这座城市的知名度和美誉度会得到广泛 的传播，尤其近年来青岛的经济一直保持着较高的增长水平，因此对省内外以及众多的外资企业具有较强的吸引力，这些公司纷纷来 此设立办事处或者设置分公司，并且由于资金实力和公司规模的限制，酒店式公寓成为了它们的首选。 另外，青岛市近年来的房地产价格持续保持着增长态势，房地产作为投资产品的增值保值性能得到了充分证明，尤其是沿海高 档物业因其高度的稀缺性更是受到了本地和外地投资置业者的青睐。众所周知酒店的租金通常要比公寓高30%，而酒店式服务公寓单 位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以比拟的，青岛的房地产投资者也看到了这一点，因此酒店式公寓在青岛也是深受欢 迎的。 青岛市的酒店式公寓出现于2002年末，2002年10月24日新世界数码港·三度空间的推出标志着这一新兴产品在青岛的诞生. 比较其他二线城市，青岛市市场上这一新兴产品概念的推出相对较早。4年的发展时间，青岛市酒店式公寓市场在现有项目良好的市 场表现带动下得到了快速发展，同类产品的纷纷相继推出。 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
为旅游新亮点、北方第一高岛灵山岛享有“海上画屏”之美誉，为省级自然生态保护区。 4、青岛酒店发展现状 4.1、青岛酒店式公寓产品出现较早 青岛作为一个风景秀丽的沿海城市，将在 2008 年作为奥帆赛的主赛场展现在世人眼前，这座城市的知名度和美誉度会得到广泛 的传播，尤其近年来青岛的经济一直保持着较高的增长水平，因此对省内外以及众多的外资企业具有较强的吸引力，这些公司纷纷来 此设立办事处或者设置分公司，并且由于资金实力和公司规模的限制，酒店式公寓成为了它们的首选。 另外，青岛市近年来的房地产价格持续保持着增长态势，房地产作为投资产品的增值保值性能得到了充分证明，尤其是沿海高 档物业因其高度的稀缺性更是受到了本地和外地投资置业者的青睐。众所周知酒店的租金通常要比公寓高 30%，而酒店式服务公寓单 位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以比拟的，青岛的房地产投资者也看到了这一点，因此酒店式公寓在青岛也是深受欢 迎的。 青岛市的酒店式公寓出现于 2002 年末，2002 年 10 月 24 日新世界数码港·三度空间的推出标志着这一新兴产品在青岛的诞生。 比较其他二线城市，青岛市市场上这一新兴产品概念的推出相对较早。4 年的发展时间，青岛市酒店式公寓市场在现有项目良好的市 场表现带动下得到了快速发展，同类产品的纷纷相继推出。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案