4.2、青岛市酒店式公寓市场还存在发展不成熟现象 最为明显的便是很多项目在销售推广时期以“酒店式公寓”概念进行推广，但是在最后交付时却与“酒店式公寓”概念相差甚 远，既不能提供酒店式服务，也不能达到酒店要求的装修标准。如市南区海门路8号的瑞纳康都项目，在销售推广时期以酒店式公寓 概念定位，户型设置上也以小面积户型为主，96平米以下的户型占到了85.6%，但是该项目在交付时只达到了普通装修，生活必备的 各类家电家具没有配备，无法直接入住，并且不能提供酒店式管理服务。 青岛市市场上还有一种类型的项目在销售推广时同样以酒店式公寓自居，并且配套设施也可以达到直接入住的装修标准，但是 该类产品在交付使用后并不能提供酒店式管理服务。 4.3、青岛市酒店式公寓市场现状 青岛市的酒店式公寓目前在售和已经投入运营的项目极为稀少，而在建和待建的项目却存在遍地开花的趋势。为进一步了解青 岛的酒店式公寓市场，我们根据这些项目的销售阶段分成已交付使用、在售以及待售三种类型进行分析探讨： 4.3.1、已交付使用的酒店式公寓情况 目前青岛市市场上投入运营的酒店式公寓项目仅有三度空间一个项目，市场总体供应量极为稀缺。 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
4.2、青岛市酒店式公寓市场还存在发展不成熟现象 最为明显的便是很多项目在销售推广时期以“酒店式公寓”概念进行推广，但是在最后交付时却与“酒店式公寓”概念相差甚 远，既不能提供酒店式服务，也不能达到酒店要求的装修标准。如市南区海门路 8 号的瑞纳康都项目，在销售推广时期以酒店式公寓 概念定位，户型设置上也以小面积户型为主，96 平米以下的户型占到了 85.6%，但是该项目在交付时只达到了普通装修，生活必备的 各类家电家具没有配备，无法直接入住，并且不能提供酒店式管理服务。 青岛市市场上还有一种类型的项目在销售推广时同样以酒店式公寓自居，并且配套设施也可以达到直接入住的装修标准，但是 该类产品在交付使用后并不能提供酒店式管理服务。 4.3、青岛市酒店式公寓市场现状 青岛市的酒店式公寓目前在售和已经投入运营的项目极为稀少，而在建和待建的项目却存在遍地开花的趋势。为进一步了解青 岛的酒店式公寓市场，我们根据这些项目的销售阶段分成已交付使用、在售以及待售三种类型进行分析探讨： 4.3.1、已交付使用的酒店式公寓情况 目前青岛市市场上投入运营的酒店式公寓项目仅有三度空间一个项目，市场总体供应量极为稀缺。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
目前二手房价 项目名称 项目位置 区城 开岛时问 供应户数（户） 户型（亚） 格 2002.年10 13000-14500 三度空间 市南区南丰路10号 市南 312 52-112 月24日+ 元/m起 产生于市南区CBD区域之内，总体供应数量有限 青岛市的第一个酒店式公寓出现于市南区CBD区域之内，主要面向外资公司、长期驻外办事人员以及企业白领们，通过低端的价 格和优质的服务与星级酒店争夺市场。另外，青岛当前投入运用的酒店式公寓供应户数仅312户，数量极为有限，这一现象的出现是 与该类产品的高价格定位以及对周边客户群的高标准筛选是不可分离的。 以小户型为主，迎合客户商务办公和投资经营的要求 从以上数据可以看出数码港三度空间主力客户群为企业白领、外企人员以及外国人，这些人在此主要以商务办公为主，房间内只 要具备普通的生活配套空间就可以了，所以六成以上的户型为52平米的小户型。 设置少量大面积户型，以满足个别客户需求 该项目另有109.6平米和112.32平米的大面积户型，占到总户数的33.2%，设置这些户型是为了满足个别客户居家自住的需求。 酒店管理水平不高，后续项目可以轻松超越 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
产生于市南区 CBD 区域之内，总体供应数量有限 青岛市的第一个酒店式公寓出现于市南区 CBD 区域之内，主要面向外资公司、长期驻外办事人员以及企业白领们，通过低端的价 格和优质的服务与星级酒店争夺市场。另外，青岛当前投入运用的酒店式公寓供应户数仅 312 户，数量极为有限，这一现象的出现是 与该类产品的高价格定位以及对周边客户群的高标准筛选是不可分离的。 以小户型为主，迎合客户商务办公和投资经营的要求 从以上数据可以看出数码港三度空间主力客户群为企业白领、外企人员以及外国人，这些人在此主要以商务办公为主，房间内只 要具备普通的生活配套空间就可以了，所以六成以上的户型为 52 平米的小户型。 设置少量大面积户型，以满足个别客户需求 该项目另有 109.6 平米和 112.32 平米的大面积户型，占到总户数的 33.2%，设置这些户型是为了满足个别客户居家自住的需求。 酒店管理水平不高，后续项目可以轻松超越 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
项目名称酒店管理公司物业止管理公司P酒店星级物业贵用〔元/平米) 备注 住户可以另 付费享受星 级酒店服务， 三度空间 青岛柏悦酒店 雅园秒业 淮四星 5 例如送挥、订 管理有限公司 票、衣物恩 烫、代购办公 用品等等。 三度空间作为青岛市第一个酒店式公寓项目，该项目的酒店管理公司为青岛柏悦酒店管理有限公司，该公司可以接受业主的委托 代为经营管理，并组建有“三度空间·柏悦公寓酒店”，目前拥有60套面积为52平米的标准客房，以四星级的酒店服务标准对外经营： 该公司同时还可以向其他业主提供星级酒店服务，并按服务次数进行收费。该酒店管理公司为开发商自己组建管理公司，非专业酒店 管理公司，管理水平要差于戴德梁行或者格瑞（香港）酒店管理公司等公司。 4.3.2、在售酒店式公寓 青岛市当前在售酒店式公寓项目有TO·颐和国际、崇业大厦、隆和·怡海国际、格林堡新月郡高尔夫公寓等较具代表性的 项目。 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
三度空间作为青岛市第一个酒店式公寓项目，该项目的酒店管理公司为青岛柏悦酒店管理有限公司，该公司可以接受业主的委托 代为经营管理，并组建有“三度空间•柏悦公寓酒店”，目前拥有 60 套面积为 52 平米的标准客房，以四星级的酒店服务标准对外经营 ； 该公司同时还可以向其他业主提供星级酒店服务，并按服务次数进行收费。该酒店管理公司为开发商自己组建管理公司，非专业酒店 管理公司，管理水平要差于戴德梁行或者格瑞（香港）酒店管理公司等公司。 4.3.2、在售酒店式公寓 青岛市当前在售酒店式公寓项目有 TOP·颐和国际、崇业大厦、隆和·怡海国际、格林堡新月郡高尔夫公寓等较具代表性的 项目。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
A—区域分析 项目名称 项目位置 所屈区域 开发商 TOP·欧和医际 香港中路10号 市南区 青岛泰山房地产开发有限公司 崇业大反 经济开发区井网山路86号经济开发区： 查岛崇业集团有限公司中 隆和·怡海国际 胶南海水浴场对面00米 胶南市和 专岛隆和置业有限公司 格林堡新月都高尔 即墨市华山镇 即墨市 吉岛格林置业有限公司 关公离型 自然景观优美或者商务氛围浓厚的区域是该类物业首选区域之一 从项目分布位置来看，青岛经济开发区、胶南、城阳以及即墨市都有了类似产品推广上市，这些项目普遍分布在自然景观优美或 者商务氛围浓厚的区域，这与该类物业对地段具有较高的要求是相关的，具有良好的增值保值投资价值是该类物业生存的条件之一。 该类物业产品存在着向郊县市场发展的明显趋势 出现这一现象具有内部和外部两种原因，一方面是该类物业在经济发达城市市场上纷纷出现并取得了不俗的成绩，令本地开发商 们跃跃欲试：另一方面则是因为郊县普通住宅市场，产品无差异，市场竞争愈演愈烈，令开发商不得不另辟蹊径。酒店式公寓这一新 兴投资产品概念的推出，可在一定程度上给当地房地产市场注入一些活力，刺激了投资消费。 wwW.cg35.cn最有价值房产策划2000案
A——区域分析 自然景观优美或者商务氛围浓厚的区域是该类物业首选区域之一 从项目分布位置来看，青岛经济开发区、胶南、城阳以及即墨市都有了类似产品推广上市，这些项目普遍分布在自然景观优美或 者商务氛围浓厚的区域，这与该类物业对地段具有较高的要求是相关的，具有良好的增值保值投资价值是该类物业生存的条件之一。 该类物业产品存在着向郊县市场发展的明显趋势 出现这一现象具有内部和外部两种原因，一方面是该类物业在经济发达城市市场上纷纷出现并取得了不俗的成绩，令本地开发商 们跃跃欲试；另一方面则是因为郊县普通住宅市场，产品无差异，市场竞争愈演愈烈，令开发商不得不另辟蹊径。 酒店式公寓这一新 兴投资产品概念的推出，可在一定程度上给当地房地产市场注入一些活力，刺激了投资消费。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案
B—供应状况 户型 项目名称 开发商 供应体量〔平米)供应套数〔套) (平米) T0P·颐和回际青岛泰山房地产开发有限公司 30290.1 3510 50-120P 业大厚 青岛崇业集团有限公司和 21805 66 65-125 隆和·怡海国际 青岛隆和置业有限公司 16326 2560 38-136 3号楼 格林堡新月都 青岛格林置业有限公司 约14300 106 129-140 高尔夫公亩 总体供应状况是现合理状况 从2004年年底以来，青岛房地产市场共推出酒店式公寓约11.2万平米，总供应套数约1023套，主要供应地点集中在市南区、经 济开发区以及胶南市沿海一带。供应户型面积以40一90平米之间的小户型为主，个别项目户型面积做到了140平米左右。各区域实 际供应规模和供应结构符合市场需求，没有出现供大于求的局面。 装修配套标准可达到直接居住要求 现有供应项目均按酒店标准装修配套，配备家具和家电等基本生活设施，购买后可以直接居住或者投入经营，对投资购房者具有 较大的吸引力。 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案
B——供应状况 总体供应状况呈现合理状况 从 2004 年年底以来，青岛房地产市场共推出酒店式公寓约 11.2 万平米，总供应套数约 1023 套，主要供应地点集中在市南区、经 济开发区以及胶南市沿海一带。供应户型面积以 40——90 平米之间的小户型为主，个别项目户型面积做到了 140 平米左右。各区域实 际供应规模和供应结构符合市场需求，没有出现供大于求的局面。 装修配套标准可达到直接居住要求 现有供应项目均按酒店标准装修配套，配备家具和家电等基本生活设施，购买后可以直接居住或者投入经营，对投资购房者具有 较大的吸引力。 www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案