汇率波动风险 公司在中国大陆经营大部分业务,大部分收入与开支均以人民币计值,人民币汇率的波动对公司经营的 影响有限。2015年,由于人民币兑换港元、美元的汇率波动,公司共产生约人民币0.38亿元的汇兑收 益 近年来,公司坚持国际化战略,逐步加大海外业务探索,以“全球资源为我所用”的心态,积极整合海 外资源。公司坚持对资产/负债匹配性、负债期限、境外流动性风险管理等进行动态管理,适时采用套期 保值覆盖汇率敞口风险。2014年公司针对33亿美元外币借款签署了无本金交割远期外汇契约 (NDF)。由于NDF安排,报告期内有关借款对应的外币汇率波动没有对公司损益产生影响,NDF价值 在报告期内增加人民币8,57908万元。NDF在外币借款的期限和金额范围内,通过锁定远期汇率,控制 汇率变动风险 公司主要财务指标变动情况 单位:人民币万元 项目 2015-1231 0141231 变动幅度 说明 资产总额 61,129,55677 50.840.875.54 20.24%经营规模扩大 货币资金 5,318,038.10 6,271,52534 -15.20%获取资源增加 存货 36,812,19305 31,772,637.85 15.86%开发项目增加 「其他应收款 7.548.564.30 4,892,446.37 5429%合作方往来增加 立付票据 1.674.473.29 2,129,189.39 21.36%支付方式调整 21,262,570.56 18,174,933.70 其他应付款 6,235,02243 4,544,172.97 3721%合作方往来增加 归属于上市公司股东的 股东权益 10,018,35178 8.816.45699 13.63%结算利润积累 项目 2015年1-12月 014年1-12月 变动幅度 说明 营业收入 19,554,913.00 14,638,800 338%结算收入增加 营业成本 13,815,06287 10,255,70637 34.71%结算成本增加 营业税金及附加 1,798,04268 1,316,67459 36.56%结算收入增加 利润总额 3,380,261.76 2,525,236.32 3386%营业利润增加 归属于上市公司股东的 净利润 1,811,940.62 1,574,54541 15.08%利润总额增加 其他指标 2015年1-12月 2014年1-12月 变动幅度 说明 资产负债率 77.70% 7720%0.50个百分点 动比率 速动比率 0.43 股东权益比率 22.30% 2280%-050个百分点 应收帐款周转天数 销售回款加快 存货周转天数 1.139 245竣工速度加快 公司资产负债主要构成情况 单位:人民币万 2015-12-31 2014-12-31 项目 总资产的比 总资产 占总资产的比 金额 金额 的比重(%) 重增长百分点 资产总计 61,129,55677 1000050.840.87554 货币资金 其他应收款 12.354892,4437 存货 602231,72.637.85 其中:已完工开发产品 3,482,57866 5702,269,47879 在建开发产品 840,991.8 37.3619629,107.75 3861 1.25 拟开发产品 10,352,930.%6 16949,520,371.03 79 建造合同及其它
21 汇率波动风险 公司在中国大陆经营大部分业务，大部分收入与开支均以人民币计值，人民币汇率的波动对公司经营的 影响有限。2015 年，由于人民币兑换港元、美元的汇率波动，公司共产生约人民币 0.38 亿元的汇兑收 益。 近年来，公司坚持国际化战略，逐步加大海外业务探索，以“全球资源为我所用”的心态，积极整合海 外资源。公司坚持对资产/负债匹配性、负债期限、境外流动性风险管理等进行动态管理，适时采用套期 保值覆盖汇率敞口风险。2014 年公司针对 3.3 亿美元外币借款签署了无本金交割远期外汇契约 （NDF）。由于 NDF 安排，报告期内有关借款对应的外币汇率波动没有对公司损益产生影响，NDF 价值 在报告期内增加人民币 8,579.08 万元。NDF 在外币借款的期限和金额范围内，通过锁定远期汇率，控制 汇率变动风险。 公司主要财务指标变动情况 单位：人民币万元 项目 2015-12-31 2014-12-31 变动幅度 说明 资产总额 61,129,556.77 50,840,875.54 20.24% 经营规模扩大 货币资金 5,318,038.10 6,271,525.34 -15.20% 获取资源增加 存货 36,812,193.05 31,772,637.85 15.86% 开发项目增加 其他应收款 7,548,564.30 4,892,446.37 54.29% 合作方往来增加 应付票据 1,674,473.29 2,129,189.39 -21.36% 支付方式调整 预收款项 21,262,570.56 18,174,933.70 16.99% 预售总额增加 其他应付款 6,235,022.43 4,544,172.97 37.21% 合作方往来增加 归属于上市公司股东的 股东权益 10,018,351.78 8,816,456.99 13.63% 结算利润积累 项目 2015 年 1-12 月 2014 年 1-12 月 变动幅度 说明 营业收入 19,554,913.00 14,638,800.45 33.58% 结算收入增加 营业成本 13,815,062.87 10,255,706.37 34.71% 结算成本增加 营业税金及附加 1,798,042.68 1,316,674.59 36.56% 结算收入增加 利润总额 3,380,261.76 2,525,236.32 33.86% 营业利润增加 归属于上市公司股东的 净利润 1,811,940.62 1,574,545.41 15.08% 利润总额增加 其他指标 2015 年 1-12 月 2014 年 1-12 月 变动幅度 说明 资产负债率 77.70% 77.20% 0.50 个百分点 流动比率 1.30 1.34 -0.04 速动比率 0.43 0.43 - 股东权益比率 22.30% 22.80% -0.50 个百分点 应收帐款周转天数 4 6 -2 销售回款加快 存货周转天数 894 1,139 -245 竣工速度加快 公司资产负债主要构成情况 单位：人民币万元 项目 2015-12-31 2014-12-31 占总资产的比 金额 重增长百分点 占总资产的比 重(％) 金额 占总资产 的比重(％) 资产总计 61,129,556.77 100.00 50,840,875.54 100.00 货币资金 5,318,038.10 8.70 6,271,525.34 12.34 -3.64 其他应收款 7,548,564.30 12.35 4,892,446.37 9.62 2.73 存货 36,812,193.05 60.22 31,772,637.85 62.49 -2.27 其中：已完工开发产品 3,482,578.66 5.70 2,269,478.79 4.46 1.24 在建开发产品 22,840,991.83 37.36 19,629,107.75 38.61 -1.25 拟开发产品 10,352,930.96 16.94 9,520,371.03 18.73 -1.79 建造合同及其它 135,691.60 0.22 353,680.28 0.69 -0.47
应付账款 9,144,645.84 14966,704,71998 预收账款 21,262,570.56 347818.17493370 0.97 其他应付款 6,235,022 一年内到期的非流动负债 2.474.640. 2.044,928.83 长期借款 3,382,858.42 5.533453671.21 公司销售费用、管理费用、投资收益等财务数据变动情况 单位:人民币万 项目 2015年度 204年度增减率 变动原因 销售费用 413,82736452,18895 848%加强销售费用管理 管理费用 474,52498390.261.77 2159%经营规模增长,人工费用增加 投资收 356.190.81 415,926.20 -14.36%项目股权转让收益减少 公司现金流量数据变动情况 单位:人民币万元 2015年度 2014年度 项目 构比增 结构比 金额 结构比「长百分点 「经营活动现金流入 21053481000418537617111000%4 其中:销售商品、提供劳务收到的现金|19,90827189092%1683090769082%010 经营活动现金流出 1950190141100641450279801100 其中:购买商品、接受劳务支付的现金 97,94248 6665%9.523,183 66.3 03 经营活动产生的现金流量净额 1.604.60207 4,172,481,91 资活动产生的现金流量净额 094,748.12) (348,73709) 筹资活动产生的现金流量净额 510,391.08) (1,961,725.15) 公司管理回顾 强化质量管理 公司严守“质量第一”的原则,继续强化以“实测实量、交付评估、客户验房指引表”为核心的质量管 控。报告期内,公司实测实量满意度由926提升至980,交付评估满意度由739提高至79.5,质量满意 度由580提高至67.0 提升产品竞争力 报告期内,公司坚持“好房子、好服务、好社区”的三好价值体系,推动产品服务持续升级,获得良好的市 场反馈。同时,公司从客户视角出发,强调“为客户省钱”,在深入分析客户需求的基础上,从规划、设 计、配套、交付等多方面提升产品适配性,为客户提供性价比更高的产品和服务。 向城市配套服务商转型 白银时代,行业正在发生深刻变化,新的业务机会也在不断产生。报告期内,公司坚持“勇敢探路、坚定 转型”的思路,围绕“城市配套服务商”,不断丰富产品服务体系。公司对各区域、一线公司充分授权,鼓 励各地结合城市发展方向,因地制宜的开展新业务探索;同时,通过集团资源支持和内部总结分享,促 进优秀项目成功经验的快速推广。报告期内,“八爪鱼”,“V-LINK”等战略构想相继提出,对长租公寓、 社区营地教育、养老机构、产业地产等新业务的探索也有序开展 目前,公司在长租公寓业务领域已经初步形成了以万科驿为主、“万科派、被窝公寓为辅的产品体系。 公司长租公寓已开业数量超过1000间,此外还有超过20000间正在筹备开业 针对客户普遍关心的子女教育等问题,公司正在积极尝试布局,从社区营地、户外营地、城市营地和体 制教育四个维度,为业主提供一站式优质素质教育平台,并通过城市、户外营地等,培养子女的户外运 动爱好,以及人际交往和团队合作能力。 对新业务的探索,有助于提升公司核心业务的产品竞争力和客户粘性,并为公司未来的业务成长提供更 加广阔的空间 物流地产实现突破 2015年,公司成立了万科物流地产发展有限公司,物流地产实现了业务从0到1的突破,开展了项目获 chint
22 应付账款 9,144,645.84 14.96 6,704,719.98 13.19 1.77 预收账款 21,262,570.56 34.78 18,174,933.70 35.75 -0.97 其他应付款 6,235,022.43 10.20 4,544,172.97 8.94 1.26 一年内到期的非流动负债 2,474,640.41 4.05 2,044,928.83 4.02 0.03 长期借款 3,382,858.42 5.53 3,453,671.21 6.79 -1.26 公司销售费用、管理费用、投资收益等财务数据变动情况 单位：人民币万元 项目 2015 年度 2014 年度 增减率 变动原因 销售费用 413,827.36 452,188.95 -8.48% 加强销售费用管理 管理费用 474,524.98 390,261.77 21.59% 经营规模增长，人工费用增加 投资收益 356,190.81 415,926.20 -14.36% 项目股权转让收益减少 公司现金流量数据变动情况 单位：人民币万元 项目 2015 年度 2014 年度 结构比增 金额 结构比 金额 结构比 长百分点 经营活动现金流入 21,106,503.48 100.00% 18,532,761.71 100.00% - 其中：销售商品、提供劳务收到的现金 19,190,827.18 90.92% 16,830,906.76 90.82% 0.10 经营活动现金流出 19,501,901.41 100.00% 14,360,279.80 100.00% - 其中：购买商品、接受劳务支付的现金 12,997,942.48 66.65% 9,523,183.23 66.32% 0.33 经营活动产生的现金流量净额 1,604,602.07 4,172,481,91 投资活动产生的现金流量净额 (2,094,748.12) (348,737.09) 筹资活动产生的现金流量净额 (510,391.08) (1,961,725.15) 公司管理回顾 强化质量管理 公司严守“质量第一”的原则，继续强化以“实测实量、交付评估、客户验房指引表”为核心的质量管 控。报告期内，公司实测实量满意度由 92.6 提升至 98.0，交付评估满意度由 73.9 提高至 79.5，质量满意 度由 58.0 提高至 67.0。 提升产品竞争力 报告期内，公司坚持“好房子、好服务、好社区”的三好价值体系，推动产品服务持续升级，获得良好的市 场反馈。同时，公司从客户视角出发，强调“为客户省钱”，在深入分析客户需求的基础上，从规划、设 计、配套、交付等多方面提升产品适配性，为客户提供性价比更高的产品和服务。 向城市配套服务商转型 白银时代，行业正在发生深刻变化，新的业务机会也在不断产生。报告期内，公司坚持“勇敢探路、坚定 转型”的思路，围绕“城市配套服务商”，不断丰富产品服务体系。公司对各区域、一线公司充分授权，鼓 励各地结合城市发展方向，因地制宜的开展新业务探索；同时，通过集团资源支持和内部总结分享，促 进优秀项目成功经验的快速推广。报告期内，“八爪鱼”，“V-LINK”等战略构想相继提出，对长租公寓、 社区营地教育、养老机构、产业地产等新业务的探索也有序开展。 目前，公司在长租公寓业务领域已经初步形成了以万科驿为主、“万科派、被窝公寓为辅的产品体系。 公司长租公寓已开业数量超过 1000 间，此外还有超过 20,000 间正在筹备开业。 针对客户普遍关心的子女教育等问题，公司正在积极尝试布局，从社区营地、户外营地、城市营地和体 制教育四个维度，为业主提供一站式优质素质教育平台，并通过城市、户外营地等，培养子女的户外运 动爱好，以及人际交往和团队合作能力。 对新业务的探索，有助于提升公司核心业务的产品竞争力和客户粘性，并为公司未来的业务成长提供更 加广阔的空间。 物流地产实现突破 2015 年，公司成立了万科物流地产发展有限公司，物流地产实现了业务从 0 到 1 的突破，开展了项目获
取、开发建设、资产管理全流程业务。 公司物流地产明确了“聚焦大客户,聚焦重点城市,主打高标库产品”的发展战略。物流地产借力万科 深耕城市多年形成的不动产投资经验,与各地投资团队联动,通过战略合作、并购等多种方式,实现了 快速发展,初步形成了以核心城市群为基础的网络化布局。同时,公司利用集团集中采购资源,初步完 成标准化产品定型,与各城市经验丰富的工程开发团队合作,已形成多种项目管理模式,有能力提供工 期较短、成本合理的富有竞争力的产品。在最大化自身优势的同时,物流地产引入行业内优秀人才,积 极拓展客户资源,已经与电商、高端制造、现代批发零售业、第三方物流、快递快运等行业中的领先企 业建立广泛联系,初步建立以客户为导向的内部业务流程及组织机制,凭借自身优势,探索在资管、配 套、产业链上下游等环节为客户提供价值增值服务,增强客户粘性 持续拓展海外业务 公司坚持以国际化为长期发展方向,通过投资海外市场学习海外成熟市场多元化的商业模式,将国外成 熟的产品和服务带回国内,同时打通国内外客户资源,树立万科在海外市场的口碑。在开展具体业务 时,公司倾向于选择具有长期投资价值的核心城市核心地段,与国际优质开发企业、金融机构及中介服 务机构建立战略合作关系 报告期内,公司在纽约新增3个项目,分别为纽约西42街130号项目、布鲁克林四大道275号项目、布 鲁克林 Nevins10项目:在香港新增屯门项目:此外,公司通过合作方式首次进入英国市场,参与伦敦 The Stage项目和Soya资产包项目。 物业服务创新 房子可能是客户一生中最重要的资产之一。万科物业始终坚信物业管理本质在于对建筑物本身的打理 并始终向业主提供一流水准的物业服务。物业费是业主对物业服务质量的基本认可,报告期内,万科物 业住宅项目物业服务费当期收缴率达到9614%,公司的服务质量获得业主的高度认同。 期内,万科物业升级物业服务模式,“睿服务”体系由10版本迭代至20版本,从“记录人与物数据” 到“连接人与物活动”。万科物业持续推进信息化建设,探索物业管理新技术和新方法,减少中间监控 环节和管理成本,提升住宅项目运营效率,保证了住宅物业毛利率稳步增长。同时,万科物业充分发掘 资产服务经营模式,2015年资产服务利润同比增长87%,对利润的贡献达到22%,较上年提升6个百分 2015年,万科物业开始主动拓展住宅和商写物业市场。在住宅物业市场方面,根据市场需求,提供多种 合作模式,有公司股权合作模式,在核心区域与11家物业公司开展股权合作;有项目全委合作模式, 2015年以全委合作模式签订了40个住宅项目;亦有以技术升级、专业服务、现场托管为核心要素的物业 服务全面解决方案的“睿服务”体系合作模式,截止2015年底,万科物业共在42个城市,向非万科地 产开发的377个住宅项目提供了基于“睿服务”体系的物业服务。在商业写字楼市场方面,万科物业在 北京、深圳、上海、杭州等地,共新获取21个商业写字楼项目的服务合同,向各知名企业客户提供物业 服务与设施服务。万科物业将深耕中国核心城市,服务中国城市发展 期内,万科物业举办了二十五周年庆典暨新标发布会,启用了 Vanke Service品牌新标。在中国物业管理 协会评选的“2015中国物业百强企业”中,万科物业蝉联第一;在首届中国物业管理创新发展论坛中 万科物业荣获中国物业管理综合实力百强企业第一名;在《2015年中国房地产开发500强测评研究报 告》及2015中国房地产开发企业500强榜单中,万科物业以11%的品牌首选率名列服务商物业管理品牌 榜榜首。 坚持金融创新 公司转型方向之一,是由单一即售型不动产开发,转向多种资产管理与价值提升,“金融化”在促成这一转 型中将起到关键性作用。报告期内,公司积极进行金融创新,为提升资管能力积累经验。以前海万科企 业公馆为投资标的的鹏华前海万科REIT成为国内首只公募 REITS,相关金融产品的推出,有助于公司盘 活存量资源,提高资金利用效率。 绿色建筑,产业化和科技创新 绿色低碳是全球发展趋势,也是公司始终坚持的经营理念。2015年,公司完成绿色建筑面积1406.5万平 方米,相比2014年增加60%
23 取、开发建设、资产管理全流程业务。 公司物流地产明确了“聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品”的发展战略。物流地产借力万科 深耕城市多年形成的不动产投资经验，与各地投资团队联动，通过战略合作、并购等多种方式，实现了 快速发展，初步形成了以核心城市群为基础的网络化布局。同时，公司利用集团集中采购资源，初步完 成标准化产品定型，与各城市经验丰富的工程开发团队合作，已形成多种项目管理模式，有能力提供工 期较短、成本合理的富有竞争力的产品。在最大化自身优势的同时，物流地产引入行业内优秀人才，积 极拓展客户资源，已经与电商、高端制造、现代批发零售业、第三方物流、快递快运等行业中的领先企 业建立广泛联系，初步建立以客户为导向的内部业务流程及组织机制，凭借自身优势，探索在资管、配 套、产业链上下游等环节为客户提供价值增值服务，增强客户粘性。 持续拓展海外业务 公司坚持以国际化为长期发展方向，通过投资海外市场学习海外成熟市场多元化的商业模式，将国外成 熟的产品和服务带回国内，同时打通国内外客户资源，树立万科在海外市场的口碑。在开展具体业务 时，公司倾向于选择具有长期投资价值的核心城市核心地段，与国际优质开发企业、金融机构及中介服 务机构建立战略合作关系。 报告期内，公司在纽约新增 3 个项目，分别为纽约西 42 街 130 号项目、布鲁克林四大道 275 号项目、布 鲁克林 Nevins10 项目；在香港新增屯门项目：此外，公司通过合作方式首次进入英国市场，参与伦敦 The Stage 项目和 Soya 资产包项目。 物业服务创新 房子可能是客户一生中最重要的资产之一。万科物业始终坚信物业管理本质在于对建筑物本身的打理， 并始终向业主提供一流水准的物业服务。物业费是业主对物业服务质量的基本认可，报告期内，万科物 业住宅项目物业服务费当期收缴率达到 96.14%，公司的服务质量获得业主的高度认同。 期内，万科物业升级物业服务模式，“睿服务”体系由 1.0 版本迭代至 2.0 版本，从“记录人与物数据” 到“连接人与物活动”。万科物业持续推进信息化建设，探索物业管理新技术和新方法，减少中间监控 环节和管理成本，提升住宅项目运营效率，保证了住宅物业毛利率稳步增长。同时，万科物业充分发掘 资产服务经营模式，2015 年资产服务利润同比增长 87%，对利润的贡献达到 22%，较上年提升 6 个百分 点。 2015 年，万科物业开始主动拓展住宅和商写物业市场。在住宅物业市场方面，根据市场需求，提供多种 合作模式，有公司股权合作模式，在核心区域与 11 家物业公司开展股权合作；有项目全委合作模式， 2015 年以全委合作模式签订了 40 个住宅项目；亦有以技术升级、专业服务、现场托管为核心要素的物业 服务全面解决方案的“睿服务”体系合作模式，截止 2015 年底，万科物业共在 42 个城市，向非万科地 产开发的 377 个住宅项目提供了基于“睿服务”体系的物业服务。在商业写字楼市场方面，万科物业在 北京、深圳、上海、杭州等地，共新获取 21 个商业写字楼项目的服务合同，向各知名企业客户提供物业 服务与设施服务。万科物业将深耕中国核心城市，服务中国城市发展。 期内，万科物业举办了二十五周年庆典暨新标发布会，启用了 Vanke Service 品牌新标。 在中国物业管理 协会评选的“2015 中国物业百强企业”中，万科物业蝉联第一；在首届中国物业管理创新发展论坛中， 万科物业荣获中国物业管理综合实力百强企业第一名；在《2015 年中国房地产开发 500 强测评研究报 告》及 2015 中国房地产开发企业 500 强榜单中，万科物业以 11%的品牌首选率名列服务商物业管理品牌 榜榜首。 坚持金融创新 公司转型方向之一，是由单一即售型不动产开发，转向多种资产管理与价值提升，“金融化”在促成这一转 型中将起到关键性作用。报告期内，公司积极进行金融创新，为提升资管能力积累经验。以前海万科企 业公馆为投资标的的鹏华前海万科 REITs 成为国内首只公募 REITs，相关金融产品的推出，有助于公司盘 活存量资源，提高资金利用效率。 绿色建筑，产业化和科技创新 绿色低碳是全球发展趋势，也是公司始终坚持的经营理念。2015 年，公司完成绿色建筑面积 1406.5 万平 方米，相比 2014 年增加 60%
公司以“提高质量,提升效率,减少对人工的依赖”为原则,通过规模化、集约化的产业化生产方式,为客 户提供高品质的产品。2015年,公司开工面积中工业化应用比例达到81%。新开工的主流产品中,预制 构件、装配式内墙、内外墙免抹灰等三项工业化应用的比例分别达到39%、100%和100% 为了适应未来物业服务快速发展的需求,公司以减少人工及降低对人的依赖为出发点,结合公司在城市 配套服务各个领域的需求及目前的技术成熟度,开展机器人技术的研究。目前,公司的研究主要集中于 建造业务、物业运营、酒店业务、养老服务、家居服务等领域。公司对于每类机器人的需求进行了明确 的定义,针对这些需求与不同的高校、研发机构、企业进行合作,进行样机的研发及测试。目前安防巡 逻机器人、室外清扫机器人、门岗无人化系统、餐厅自动结算系统等项目已完成样机,正在进行稳定性 测试工作 事业合伙人和组织架构优化 事业合伙人机制有助于激发经营管理团队创造力和工作热情,为经营转型提供管理支持。报告期内,公 司继续深化合伙人团队机制建设,鼓励构建任务导向型的事件合伙人型组织,减少层级,打破部门及专 业壁垒,强化业务协作。 为加快推动业务创新与转型,公司对组织体系进行了调整,将总部原有的战略投资部门转型为事业发展 部,并加快筹备各项新业务的事业部,推动转型迈出实质性的步伐。为了充分发挥一线的自主创新能 力,提高组织快速应变能力,公司设立了区域首席执行官联席会,赋予区域更大的运营管理决策杈,并 通过群策群力/UP等干预式管理工具,以及蜂巢行动系列培训,提高一线组织效能. 2014年上半年,公司推出项目跟投制度,将项目经营成果与员工利益直接挂钩。报告期内,公司跟投项 目规模持续扩大,全年累计开放76个项目。公司继续强化跟投规范性,推动方案升级,完善投后监控, 并以此为切入点,启动问责机制,推动运营效率的提升。经过一年多的实践,跟投制度在缩短项目开盘 周期、提高开盘认购率,提升项目盈利能力等方面体现出良好成效。 期内,万科物业深化组织变革,全面推行合伙人机制。确立以13家中心城市为核心的扩张方案,完成49 个管理中心的组织架构设立和相关运营机制的贯彻。实现了住宅项目运营专业化管理,为业务快速扩张 建立了有效的组织保障与制度保障。同时,公司董事会通过了万科物业市场化发展的议案,同意增发 10%股权启动万科物业事业合伙人机制,激发员工活力、共享共担未来,以此吸引更多优秀人才加入到推 动万科物业的市场化扩张中。截止本报告披露日,增发股权的分配和有关工商变更手续已经完成。 股份回购 2015年7月6日,在A股股票市场大幅震荡的背景下,为稳定市场信心,保护投资者利益,公司发布了 《关于在人民币100亿元额度内回购公司A股股份的董事会决议公告》:2015年8月31日召开的2015 年第一次临时股东大会暨第一次A股类别股东大会、第一次H股类别股东大会审议通过了回购价格不超 过13.20元股、回购资金总额不超过人民币100亿元的回购方案。2015年9月17日公司公告了《关于在 人民币100亿元额度内回购公司A股股份的报告书》,9月18日公司实施首次回购,之后择机在股价低 点展开回购。 截至回购期限结束日,公司回购A股股份数量为12,480,299股,占公司总股本的比例为0.13%,成交的 最高价为13.16元股,最低价为12.57元/股,支付总金额为人民币1.6亿元(含交易费用),符合公司回 购部分A股股份方案的要求。 重大资产重组 2015年下半年以来,主要城市土地竞争加剧,地价屡次刷新纪录,拿地难度加大,合作成为更加迫切和 现实的选择。同时,为了加快业务转型,公司一方面加大自身对新业务的探索,另一方面也在探讨通过 并购进一步完善公司产品线布局,提升资产管理能力,特别是在新业务方面的管理和运营能力 因筹划重大资产重组事项,公司A股股票于2015年12月18日下午1点申请停牌。本公司计划收购多项 资产及(或)境内外多个公司,如全部成功实施,将有助于提升本公司在地产核心业务、新业务和海外 业务方面的市场地位,并完善公司产品线布局。 停牌期间,公司积极推动重大资产重组事项的进展,并及时履行信息披露义务。 社会责任 公司始终恪守价值理念,积极履行社会责任,关注利益相关方发展,追求可持续成长,并致力于让更多 的人分享到经营成果。报告期内,公司履行社会责任的情况,详见同日发布的《2015年企业社会责任报
24 公司以“提高质量，提升效率，减少对人工的依赖”为原则，通过规模化、集约化的产业化生产方式，为客 户提供高品质的产品。2015 年，公司开工面积中工业化应用比例达到 81%。新开工的主流产品中，预制 构件、装配式内墙、内外墙免抹灰等三项工业化应用的比例分别达到 39%、100%和 100%。 为了适应未来物业服务快速发展的需求，公司以减少人工及降低对人的依赖为出发点，结合公司在城市 配套服务各个领域的需求及目前的技术成熟度，开展机器人技术的研究。目前，公司的研究主要集中于 建造业务、物业运营、酒店业务、养老服务、家居服务等领域。公司对于每类机器人的需求进行了明确 的定义，针对这些需求与不同的高校、研发机构、企业进行合作，进行样机的研发及测试。目前安防巡 逻机器人、室外清扫机器人、门岗无人化系统、餐厅自动结算系统等项目已完成样机，正在进行稳定性 测试工作。 事业合伙人和组织架构优化 事业合伙人机制有助于激发经营管理团队创造力和工作热情，为经营转型提供管理支持。报告期内，公 司继续深化合伙人团队机制建设，鼓励构建任务导向型的事件合伙人型组织，减少层级，打破部门及专 业壁垒，强化业务协作。 为加快推动业务创新与转型，公司对组织体系进行了调整，将总部原有的战略投资部门转型为事业发展 部，并加快筹备各项新业务的事业部，推动转型迈出实质性的步伐。为了充分发挥一线的自主创新能 力，提高组织快速应变能力，公司设立了区域首席执行官联席会，赋予区域更大的运营管理决策权，并 通过群策群力/7UP 等干预式管理工具，以及蜂巢行动系列培训，提高一线组织效能。 2014 年上半年，公司推出项目跟投制度，将项目经营成果与员工利益直接挂钩。报告期内，公司跟投项 目规模持续扩大，全年累计开放 76 个项目。公司继续强化跟投规范性，推动方案升级，完善投后监控， 并以此为切入点，启动问责机制，推动运营效率的提升。经过一年多的实践，跟投制度在缩短项目开盘 周期、提高开盘认购率，提升项目盈利能力等方面体现出良好成效。 期内，万科物业深化组织变革，全面推行合伙人机制。确立以 13 家中心城市为核心的扩张方案，完成 49 个管理中心的组织架构设立和相关运营机制的贯彻。实现了住宅项目运营专业化管理，为业务快速扩张 建立了有效的组织保障与制度保障。同时，公司董事会通过了万科物业市场化发展的议案，同意增发 10%股权启动万科物业事业合伙人机制，激发员工活力、共享共担未来，以此吸引更多优秀人才加入到推 动万科物业的市场化扩张中。截止本报告披露日，增发股权的分配和有关工商变更手续已经完成。 股份回购 2015 年 7 月 6 日，在 A 股股票市场大幅震荡的背景下，为稳定市场信心，保护投资者利益，公司发布了 《关于在人民币 100 亿元额度内回购公司 A 股股份的董事会决议公告》；2015 年 8 月 31 日召开的 2015 年第一次临时股东大会暨第一次 A 股类别股东大会、第一次 H 股类别股东大会审议通过了回购价格不超 过 13.20 元/股、回购资金总额不超过人民币 100 亿元的回购方案。2015 年 9 月 17 日公司公告了《关于在 人民币 100 亿元额度内回购公司 A 股股份的报告书》，9 月 18 日公司实施首次回购，之后择机在股价低 点展开回购。 截至回购期限结束日，公司回购 A 股股份数量为 12,480,299 股，占公司总股本的比例为 0.113%，成交的 最高价为 13.16 元/股，最低价为 12.57 元/股，支付总金额为人民币 1.6 亿元（含交易费用），符合公司回 购部分 A 股股份方案的要求。 重大资产重组 2015 年下半年以来，主要城市土地竞争加剧，地价屡次刷新纪录，拿地难度加大，合作成为更加迫切和 现实的选择。同时，为了加快业务转型，公司一方面加大自身对新业务的探索，另一方面也在探讨通过 并购进一步完善公司产品线布局，提升资产管理能力，特别是在新业务方面的管理和运营能力。 因筹划重大资产重组事项，公司 A 股股票于 2015 年 12 月 18 日下午 1 点申请停牌。本公司计划收购多项 资产及（或）境内外多个公司，如全部成功实施，将有助于提升本公司在地产核心业务、新业务和海外 业务方面的市场地位，并完善公司产品线布局。 停牌期间，公司积极推动重大资产重组事项的进展，并及时履行信息披露义务。 社会责任 公司始终恪守价值理念，积极履行社会责任，关注利益相关方发展，追求可持续成长，并致力于让更多 的人分享到经营成果。报告期内，公司履行社会责任的情况，详见同日发布的《2015 年企业社会责任报 告》
未来发展展望 短期来看,市场仍然延续分化格局,全国大部分地区仍面临较大的库存去化压力,而主要城市由于2015 年成交大幅回升,在去库存方面己经走在前列,部分热点城市甚至面临库存过少、房价上涨的压力。公 司将坚持积极销售,灵活应对市场变化。长期来看,行业进入白银时代的趋势难以改变,公司将坚持城 市配套服务商的定位,以客户为中心,不断推动产品、服务升级,拓展事业版图 2016年,公司将以价值创造、能力提升为核心,继续深化合伙人机制,推动业务转型 质量是不可逾越的底线。2016年公司将在现有质量管理体系的基础上,开展“天网行动”,实现覆盖42 家城市公司78类产品类别的质量抽检机制。公司将坚持工业化道路,推广快建快装工艺工法,扩大穿插 施工管理应用范围,提高施工效率 公司将坚持城市配套服务商发展战略,在夯实核心业务的基础上,加快业务创新。对于核心业务,公司 将全面落实“三好”产品解决方案,本着“为客户的每一分钱精打细算”的原则,打造最具竞争力的产 品和服务。对于新业务,公司将进一步明确物业、物流、海外等板块的年度经营管理要求和考核评价体 系;同时,继续培育和试点其他新业务。 随着公司的转型深入,未来的客户群体将更加广泛。公司需要以互联网的思维打破业务边界,实现各项 业务和客户的互通互联,通过整合客户资源,在各业务线之间形成价值链和生态圈。为此,公司启动了 “沃土”计划,未来将以信息化战略为基础,构建统一的信息平台,为多业务协同综合提效打好基础, 重构业务流程,形成清晰、规范、便捷、统一的管理模板。 2016年,公司将继续坚持以现金流为基础的持续回报増长目标,加快销售回款,强化库存管理。同时 公司将继续提升现金流管理,整合金融资源,通过融资创新提高投资效率,尝试包括资产证券化在内的 金融工具,通过金融转型为业务转型提供助力 公司将严控投资风险,坚持在城市功能和配套成熟、具有人口支持力的地区发展项目,对重点城市提前 布局,为后续开展更多新业务打下基础。公司将坚持合作创新,充分发挥自身的专业能力和品牌信誉优 势,积极寻找战略合作机会。同时,公司将有序推进投资团队建设和专业能力提升,完善专业培训和人 才保有,搭建以资产管理能力为基础的考核激励机制。 公司将坚持国际化战略,进一步加大和各类机构投资者的合作,推进海外业务多元化,通过海外投资获 得更加均衡的全球资产配置。 在物流地产领域,公司致力于成为行业领先、客户高度认可的物流地产服务商,公司将继续根据客户需 求指导投资布局,拓展多元化渠道资源,加速并购和战略合作,探索差异化增值服务,力争在产品、工 程、租赁效率等方面成为行业标杆。 在物业领域,公司将坚持通过专业的管理来做好建筑物本身的打理,为业主房产的保值增值护航。通过 建设开放的平台,推行高标准、透明、机会均等的商业合作机制。万科物业将主动通过并购、睿服务、 全委等模式拓展住宅及商写市场,实现对外市场规模的快速增长;同时,进一步深化组织变革,聚焦组 织效率提升,迭代事业合伙人制度,打造物业服务的生态系统。 公司将配合新业务的发展需求,建立战略实施的推进机制,促进治理结构和决策体系的优化。包括进 步完善跟投制度,涵盖更多业务板块,强化核心管理团队职责。 2016年,公司现有项目预计新开工面积2,200万平方米,略高于2015年实际开工面积:预计项目竣工面 积2,065万平方米,比2015年实际完成规模增加194%。 2016年度项目开发计划情况如下
25 未来发展展望 短期来看，市场仍然延续分化格局，全国大部分地区仍面临较大的库存去化压力，而主要城市由于 2015 年成交大幅回升，在去库存方面已经走在前列，部分热点城市甚至面临库存过少、房价上涨的压力。公 司将坚持积极销售，灵活应对市场变化。长期来看，行业进入白银时代的趋势难以改变，公司将坚持城 市配套服务商的定位，以客户为中心，不断推动产品、服务升级，拓展事业版图。 2016 年，公司将以价值创造、能力提升为核心，继续深化合伙人机制，推动业务转型。 质量是不可逾越的底线。2016 年公司将在现有质量管理体系的基础上，开展“天网行动”，实现覆盖 42 家城市公司 78 类产品类别的质量抽检机制。公司将坚持工业化道路，推广快建快装工艺工法，扩大穿插 施工管理应用范围，提高施工效率。 公司将坚持城市配套服务商发展战略，在夯实核心业务的基础上，加快业务创新。对于核心业务，公司 将全面落实“三好”产品解决方案，本着“为客户的每一分钱精打细算”的原则，打造最具竞争力的产 品和服务。对于新业务，公司将进一步明确物业、物流、海外等板块的年度经营管理要求和考核评价体 系；同时，继续培育和试点其他新业务。 随着公司的转型深入，未来的客户群体将更加广泛。公司需要以互联网的思维打破业务边界，实现各项 业务和客户的互通互联，通过整合客户资源，在各业务线之间形成价值链和生态圈。为此，公司启动了 “沃土”计划，未来将以信息化战略为基础，构建统一的信息平台，为多业务协同综合提效打好基础， 重构业务流程，形成清晰、规范、便捷、统一的管理模板。 2016 年，公司将继续坚持以现金流为基础的持续回报增长目标，加快销售回款，强化库存管理。同时， 公司将继续提升现金流管理，整合金融资源，通过融资创新提高投资效率，尝试包括资产证券化在内的 金融工具，通过金融转型为业务转型提供助力。 公司将严控投资风险，坚持在城市功能和配套成熟、具有人口支持力的地区发展项目，对重点城市提前 布局，为后续开展更多新业务打下基础。公司将坚持合作创新，充分发挥自身的专业能力和品牌信誉优 势，积极寻找战略合作机会。同时，公司将有序推进投资团队建设和专业能力提升，完善专业培训和人 才保有，搭建以资产管理能力为基础的考核激励机制。 公司将坚持国际化战略，进一步加大和各类机构投资者的合作，推进海外业务多元化，通过海外投资获 得更加均衡的全球资产配置。 在物流地产领域，公司致力于成为行业领先、客户高度认可的物流地产服务商，公司将继续根据客户需 求指导投资布局，拓展多元化渠道资源，加速并购和战略合作，探索差异化增值服务，力争在产品、工 程、租赁效率等方面成为行业标杆。 在物业领域，公司将坚持通过专业的管理来做好建筑物本身的打理，为业主房产的保值增值护航。通过 建设开放的平台，推行高标准、透明、机会均等的商业合作机制。万科物业将主动通过并购、睿服务、 全委等模式拓展住宅及商写市场，实现对外市场规模的快速增长；同时，进一步深化组织变革，聚焦组 织效率提升，迭代事业合伙人制度，打造物业服务的生态系统。 公司将配合新业务的发展需求，建立战略实施的推进机制，促进治理结构和决策体系的优化。包括进一 步完善跟投制度，涵盖更多业务板块，强化核心管理团队职责。 2016 年，公司现有项目预计新开工面积 2,200 万平方米，略高于 2015 年实际开工面积；预计项目竣工面 积 2,065 万平方米，比 2015 年实际完成规模增加 19.4%。 2016 年度项目开发计划情况如下：