万科企业股份有限公司2015年度报告.pdf

1 万科企业股份有限公司二〇一五年度报告 (截至2015年12月31日止) 公告编号：〈万〉2016-030 重要提示：本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。王石主席、郁亮董事、魏斌董事、王文金董事、张利平独立董事、罗君美独立董事、海闻独立董事亲自出席本次董事会会议。乔世波董事、陈鹰董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权魏斌董事代为出席并行使表决权；孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权郁亮董事代为出席并行使表决权；华生独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权罗君美独立董事代为出席并行使表决权。公司2015年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民币7.2元（含税）现金股息。董事会主席王石，董事、总裁郁亮，董事、执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。致股东………………………………………………………………….…………………………2 公司简介………………………………………………………………………………………… 3 会计数据和财务指标摘要……………………………………………………………………….5 董事会报告……………………………………………………………………………………… 6 重要事项………………………………………………………………………………………… 48 股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……54 董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………………………………….59 公司治理报告暨企业管治报告………………………………………………………………… 66 监事会报告……………………………………………………………………………………… 71 内部控制情况…………………………………………………………………………………… 72 财务报告………………………………………………………………………………………….77

、致股东在2013年,我们对房地产行业进入白银时代已深信不疑。2014年的市场调整,让更多人接受了这个观点。但2015年市场的回暖意味着什么呢?我们需要修正自己的判断吗? 不。我们依然坚持自己的看法。确实,在2015年我们看到了主要城市的交易金额普遍回升,看到了个别城市的房价快速上涨,甚至看到了个别城市地价攀升到令人惊讶的水平。但我们也应该看到,更多城市依然处在去库存的过程中套户比(厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数)是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标,一般认为其均衡线为1.1。2014年末,万科有业务的中国内地49个相对发达城市中,套户比低于1的有12个, 套户比超过1但不超过1.1的有8个2,超过1.1的则已经有29个3。套户比超过1.1,意味着这个城市必须放缓新房开发的速度,来等待更多新增人口和家庭的进入。因此, 2014年和2015年商品住房新开工面积的持续下降,有其合理性,这是去库存必须经历的过程。如果说在住宅市场,我们看到的情况主要是分化的话,那么商业、办公地产的情况可能要更加严峻些。服务业极为发达的美国,累计的商办面积存量是人均4平米。但仅仅在2011-2015年的五年中,中国内地相对发达的40个城市4,新增出让商办用地人均建筑面积低于4平米的已经只剩下9个:北京、深圳 (低于1平米),上海、东莞、重庆(低于2平米),广州、天津、温州、佛山(低于4平米)。加上互联网、电商对传统零售业的冲击,传统商办地产的过剩已经具有普遍性。但我们也不必过于悲观,白银依然是贵金属。在传统房地产开发的黄金时代结束后,大量新兴的房地产需求并未得到满足。中国的城市化过程还远没有结束。今后10年,中国预计还将新增17亿城镇人口,将带来庞大的居住及配套需求。下一阶段的新市民,大部分是90后、00后,与被称为“农民工”的父辈不同,他们和他们的家庭将在城市真正定居。与父辈相比,他们的童年生活条件更好,受教育程度更高,移动互联网时代已经完全融入他们的生活和认知,他们带来的增量居住、生活和工作需求都不同于以往。技术蓝领收入超过普通白领是发达国家的普遍情况,相信中国并不会例外。未来庞大的新市民家庭,或许一线城市高昂的房价让他们短期内望而却步,但随着轨道交通网络的日益发达,发达城市带内星罗密布的市镇,却可以成为他们新的家园;或许短期内他们难以支付首期款实现购房的梦想,但利率的持续下行,却可能帮助他们先以租赁的方式,获得比父辈更有尊严的居住条件。正在悄然来临的老龄化时代,一方面给经济增长带来了更大的挑战,但同时也催生着新的需求。2015年底,我国65岁及以上人口达144亿,占总人口比例为105%,预计到2025年老龄人口将增加到2亿人。根据美国养老市场的发展经验,健康照护产业占整体GDP的10%,其中老龄照护占健康照护产业的 10%,养老住宅与老龄照护产业产值相当。如果中国GDP保持每年7%的增速,预估到2023年,中国的老龄照护与养老地产将各产生1万亿的市场机会 2014年中国电商渗透率(11%)已经超过美国(10%)。电商的快速发展,固然给传统商业地产带来巨大压力,但也给物流地产带来了巨大的成长空间。目前中国的人均现代仓储面积,仅为美国的10%。北京、上海、天津、徐州、温州、深圳、泉州、东莞、乌鲁木齐、合肥、宁波、太原 2济南、武汉、南昌、厦门、海口、南京、佛山、广州 3昆明、珠海、南充、常州、杭州、南宁、青岛、扬州、贵阳、唐山、无锡、苏州、郑州、长春、西安、成都、重庆、福州、烟台、中山、秦皇岛、大连、长沙、惠州、吉林、镇江、沈阳、鞍山、三亚昆明、西安、常州、贵阳、唐山、济南、嘉兴、银川、长沙、郑州、大连、成都、沈阳、太原、长春、乌鲁木齐、南京、合肥、南宁烟台、哈尔滨、南昌、青岛、杭州、武汉、苏州、无锡、福州、厦门、宁波、佛山、海口、温州、天津、广州、重庆、上海、东莞、北京、深圳

2 一、致股东在 2013 年，我们对房地产行业进入白银时代已深信不疑。2014 年的市场调整，让更多人接受了这个观点。但 2015 年市场的回暖意味着什么呢？我们需要修正自己的判断吗？不。我们依然坚持自己的看法。确实，在 2015 年我们看到了主要城市的交易金额普遍回升，看到了个别城市的房价快速上涨，甚至看到了个别城市地价攀升到令人惊讶的水平。但我们也应该看到，更多城市依然处在去库存的过程中。套户比（厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数）是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，一般认为其均衡线为 1.1。2014 年末，万科有业务的中国内地 49 个相对发达城市中，套户比低于 1 的有 12 个1，套户比超过 1 但不超过 1.1 的有 8 个2，超过 1.1 的则已经有 29 个3。套户比超过 1.1，意味着这个城市必须放缓新房开发的速度，来等待更多新增人口和家庭的进入。因此， 2014 年和 2015 年商品住房新开工面积的持续下降，有其合理性，这是去库存必须经历的过程。如果说在住宅市场，我们看到的情况主要是分化的话，那么商业、办公地产的情况可能要更加严峻一些。服务业极为发达的美国，累计的商办面积存量是人均 4 平米。但仅仅在 2011-2015 年的五年中，中国内地相对发达的 40 个城市4，新增出让商办用地人均建筑面积低于 4 平米的已经只剩下 9 个：北京、深圳（低于 1 平米），上海、东莞、重庆（低于 2 平米），广州、天津、温州、佛山（低于 4 平米）。加上互联网、电商对传统零售业的冲击, 传统商办地产的过剩已经具有普遍性。但我们也不必过于悲观，白银依然是贵金属。在传统房地产开发的黄金时代结束后，大量新兴的房地产需求并未得到满足。中国的城市化过程还远没有结束。今后 10 年，中国预计还将新增 1.7 亿城镇人口，将带来庞大的居住及配套需求。下一阶段的新市民，大部分是 90 后、00 后，与被称为“农民工”的父辈不同，他们和他们的家庭将在城市真正定居。与父辈相比，他们的童年生活条件更好，受教育程度更高，移动互联网时代已经完全融入他们的生活和认知，他们带来的增量居住、生活和工作需求都不同于以往。技术蓝领收入超过普通白领是发达国家的普遍情况，相信中国并不会例外。未来庞大的新市民家庭，或许一线城市高昂的房价让他们短期内望而却步，但随着轨道交通网络的日益发达，发达城市带内星罗密布的市镇，却可以成为他们新的家园；或许短期内他们难以支付首期款实现购房的梦想，但利率的持续下行，却可能帮助他们先以租赁的方式，获得比父辈更有尊严的居住条件。正在悄然来临的老龄化时代，一方面给经济增长带来了更大的挑战，但同时也催生着新的需求。2015 年底，我国 65 岁及以上人口达 1.44 亿，占总人口比例为 10.5%，预计到 2025 年老龄人口将增加到 2 亿人。根据美国养老市场的发展经验，健康照护产业占整体 GDP 的 10%，其中老龄照护占健康照护产业的 10%，养老住宅与老龄照护产业产值相当。如果中国 GDP 保持每年 7%的增速，预估到 2023 年，中国的老龄照护与养老地产将各产生 1 万亿的市场机会。 2014 年中国电商渗透率（11%）已经超过美国（10%）。电商的快速发展，固然给传统商业地产带来巨大压力，但也给物流地产带来了巨大的成长空间。目前中国的人均现代仓储面积，仅为美国的 10%。 1北京、上海、天津、徐州、温州、深圳、泉州、东莞、乌鲁木齐、合肥、宁波、太原 2济南、武汉、南昌、厦门、海口、南京、佛山、广州 3昆明、珠海、南充、常州、杭州、南宁、青岛、扬州、贵阳、唐山、无锡、苏州、郑州、长春、西安、成都、重庆、福州、烟台、中山、秦皇岛、大连、长沙、惠州、吉林、镇江、沈阳、鞍山、三亚 4昆明、西安、常州、贵阳、唐山、济南、嘉兴、银川、长沙、郑州、大连、成都、沈阳、太原、长春、乌鲁木齐、南京、合肥、南宁、烟台、哈尔滨、南昌、青岛、杭州、武汉、苏州、无锡、福州、厦门、宁波、佛山、海口、温州、天津、广州、重庆、上海、东莞、北京、深圳

在不动产服务领域,传统较为单一的物业管理和交易经纪,正向综合生活服务升级。根据中国物业管理协会的报告,2014年,全国31个省市、自治区物业管理面积约165亿平方米,较2012年增加了135%。而客户需求,也正在从保洁维修、安保等专业服务扩展至食堂、健身、托儿、洗衣等社区配套,以及家政、房屋托管、租售,乃至在移动互联网时代下新兴的汽车分时共享、技能共享、社区金融等本地生活增值服务。在房地产金融领域,中国也还处于充满想象力的起步阶段。美国 REITS市场在1980年代后出现爆发式增长,截至2015年底总市值达9390亿美元,是1985年的122倍。1972-2015年,美国权益型 REITS的复合年均收益率为12%,而同期纳斯达克和道琼斯工业平均指数年化收益分别为886%和6.99%。中国未来的可证券化资产规模将明显超过美国,这是一片巨大的、尚未开垦的处女地供给侧改革是中国经济未来发展的大方向。落实在房地产领域,应当是大力发展有效供给,推动转型创新,满足新需求,以“房地产+服务”取代“房地产+钢筋水泥”。国际经验表明,经济进入成熟阶段后,房地产业的经济枢纽地位,不仅不会削弱,反而会因各类衍生服务进一步强化。据OECD统计,全球主要发达国家2009年-2014年房地产业直接产生GDP占比平均为109%(我国目前约58%),与上下游合计产生GDP占比接近20%(我国目前约138%)。如政策引导得当,“房地产+ 服务”多个细分行业具备投资、收入超过万亿元的潜力,合计相当于新打造一个房地产业而这些新兴的细分产业,其集中度都可能明显超过原来的房地产开发。对于房地产行业的龙头企业来说,如果能抓住转型的机会,新天地将比原来更加广阔。正是基于这样的判断,万科在新的十年战略中,明确提出,要实现从住宅开发商向城市配套服务商的转型。 2015年万科的经营成果和能力提升都令人欣慰。好房子+好服务带来的品牌溢价,比2600亿销售数字更有价值。事业跟投制度推行一年以来,公司不仅在成本、费用管理能力上进入行业前列,项目发展也取得了满意的成果。在土地市场已经出现明显局部过热的不利情况下,万科2015年不仅买到了基本足够的土地,更重要的是,这里面没有一个高风险的项目,没有一个“面粉贵过面包”的地王项目。但万科管理团队不应为此而自满。转型比传统业务的成功更为关键。万科管理团队需要证明自己是业内最优秀的团队,这是我们的职业尊严。这意味着,我们不仅要在传统业务的仼何一个方面证明自己的能力,我们也必须成为在白银时代率先找到未来道路的团队。相对于我们已经熟悉的领域,开辟未来道路将更加艰难,面对更多的不确定性。这需要我们更加全情投入,也更加需要智慧。而这一切,都离不开全体股东的支持。再次感谢股东的选择和信任。未来可以是光明的,可以是美好的。而未来,也正掌握在我们的手中。二、公司简介 1、中文名称:万科企业股份有限公司(缩写为“万科”) 英文名称: CHINA VANKE CO,LTD(缩写为“ VANKE”) 2、注册地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中邮政编码:518083 办公地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心邮政编码:518083 香港主要营业地点:香港花园道1号中银大厦55楼国际互联网网址:wwwvanke.com 电子信箱: IROvanke. com 3、法定代表人:王石

3 在不动产服务领域，传统较为单一的物业管理和交易经纪，正向综合生活服务升级。根据中国物业管理协会的报告，2014 年，全国 31 个省市、自治区物业管理面积约 165 亿平方米，较 2012 年增加了 13.5%。而客户需求，也正在从保洁维修、安保等专业服务扩展至食堂、健身、托儿、洗衣等社区配套，以及家政、房屋托管、租售，乃至在移动互联网时代下新兴的汽车分时共享、技能共享、社区金融等本地生活增值服务。在房地产金融领域，中国也还处于充满想象力的起步阶段。美国 REITs 市场在 1980 年代后出现爆发式增长，截至 2015 年底总市值达 9390 亿美元，是 1985 年的 122 倍。1972-2015 年，美国权益型 REITs 的复合年均收益率为 12%，而同期纳斯达克和道琼斯工业平均指数年化收益分别为 8.86%和 6.99%。中国未来的可证券化资产规模将明显超过美国，这是一片巨大的、尚未开垦的处女地。供给侧改革是中国经济未来发展的大方向。落实在房地产领域，应当是大力发展有效供给，推动转型创新，满足新需求，以“房地产+服务”取代“房地产+钢筋水泥”。国际经验表明，经济进入成熟阶段后，房地产业的经济枢纽地位，不仅不会削弱，反而会因各类衍生服务进一步强化。据 OECD 统计，全球主要发达国家 2009 年-2014 年房地产业直接产生 GDP 占比平均为 10.9%（我国目前约 5.8%），与上下游合计产生 GDP 占比接近 20%（我国目前约 13.8%）。如政策引导得当，“房地产+ 服务”多个细分行业具备投资、收入超过万亿元的潜力，合计相当于新打造一个房地产业。而这些新兴的细分产业，其集中度都可能明显超过原来的房地产开发。对于房地产行业的龙头企业来说，如果能抓住转型的机会，新天地将比原来更加广阔。正是基于这样的判断，万科在新的十年战略中，明确提出，要实现从住宅开发商向城市配套服务商的转型。 2015 年万科的经营成果和能力提升都令人欣慰。好房子+好服务带来的品牌溢价，比 2600 亿销售数字更有价值。事业跟投制度推行一年以来，公司不仅在成本、费用管理能力上进入行业前列，项目发展也取得了满意的成果。在土地市场已经出现明显局部过热的不利情况下，万科 2015 年不仅买到了基本足够的土地，更重要的是，这里面没有一个高风险的项目，没有一个“面粉贵过面包”的地王项目。但万科管理团队不应为此而自满。转型比传统业务的成功更为关键。万科管理团队需要证明自己是业内最优秀的团队，这是我们的职业尊严。这意味着，我们不仅要在传统业务的任何一个方面证明自己的能力，我们也必须成为在白银时代率先找到未来道路的团队。相对于我们已经熟悉的领域，开辟未来道路将更加艰难，面对更多的不确定性。这需要我们更加全情投入，也更加需要智慧。而这一切，都离不开全体股东的支持。再次感谢股东的选择和信任。未来可以是光明的，可以是美好的。而未来，也正掌握在我们的手中。二、公司简介 1、中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）英文名称：CHINA VANKE CO., LTD.(缩写为“VANKE”) 2、注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心邮政编码：518083 办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心邮政编码：518083 香港主要营业地点：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼国际互联网网址：www.vanke.com 电子信箱：IR@vanke.com 3、法定代表人：王石

12公司聘请的会计师事务所境内:毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙) 地址:北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层签字会计师:王晓梅,罗永辉境外:毕马威会计师事务所地址:香港中环遮打道10号太子大厦8楼 13公司聘请的律师事务所境内:广东信达律师事务所地址:深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦12楼境外:普衡律师事务所地址:香港花园道1号中银大厦21~22楼三、会计数据和财务指标摘要 1.本年度主要会计数据和财务指标单位:人民币元 15年 2014年本年比上年增减年营业收入 195,549,1302090146,3880049844 3358%1354187910805 营业利润 3312270302512497,35886778 3260%24,261,338,38714 利润总额 33802617619.1025252,363,23349 3386%24.291,011249.30 归属于上市公司股东的净利润 119406249715,745454.14470 15.08%15,11549,40578 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 17,615,9502161215,576,596,101.66 13.09%1513,721,585.36 经营活动产生的现金流量净额 16,046,0206915041,724.81911.36 61.54% ,923868,88989 基本每股收益 143 14 1.3 稀释每股收益 143 14 1.37 全面摊薄净资产收益率 1786%增加023个百分点 1966% 加权平均净资产收益率 1917%减少003个百分点 2015年末 2014年末本年末比上年末增减 2013年末资产总额 611295,56768929508408,75541565 20.24%479,205,323,490 负债总额 474,985950,36827392,515,13849568 2101%3737659000191 「归属于上市公司股东的股东权益10018518238816.56905 1363%7895983970 股本 11051,612,300.0011037,507,242.00 0.13%11014968,919 归属于上市公司股东的每股净资产 13.64% 698 资产负债率 7.70% 1720%增加050个百分点 78.00% 注:报告期内,共有14,105,058份公司A股股票期权激励计划股票期权行权,公司股份数因此增加14,105,058股。此外公司在2015年回购12,480,299股A股,该等股份在2015年末尚未注销。在计算归属于上市公司股东的每股净资产、基本每股收益、稀释每股收益时,所用股份数已扣除回购的股份非经常性损益项目单位:人民币元项目 2015年年非流动资产处置损益 1521.70(2168.34408)(4474,71905)

5 12.公司聘请的会计师事务所境内：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙) 地址：北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层签字会计师：王晓梅，罗永辉境外：毕马威会计师事务所地址：香港中环遮打道10号太子大厦8楼 13.公司聘请的律师事务所境内：广东信达律师事务所地址：深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦12楼境外：普衡律师事务所地址：香港花园道1号中银大厦21~22楼三、会计数据和财务指标摘要 1. 本年度主要会计数据和财务指标单位：人民币元 2015 年 2014 年本年比上年增减 2013 年营业收入 195,549,130,020.90 146,388,004,498.44 33.58% 135,418,791,080.35 营业利润 33,122,777,302.51 24,979,358,867.78 32.60% 24,261,338,387.14 利润总额 33,802,617,619.10 25,252,363,233.49 33.86% 24,291,011,249.30 归属于上市公司股东的净利润 18,119,406,249.27 15,745,454,144.70 15.08% 15,118,549,405.78 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 17,615,950,216.12 15,576,596,101.66 13.09% 15,113,721,585.36 经营活动产生的现金流量净额 16,046,020,691.50 41,724,819,113.36 -61.54% 1,923,868,889.89 基本每股收益 1.64 1.43 14.84% 1.37 稀释每股收益 1.64 1.43 14.84% 1.37 全面摊薄净资产收益率 18.09% 17.86% 增加 0.23 个百分点 19.66% 加权平均净资产收益率 19.14% 19.17% 减少 0.03 个百分点 21.54% 2015 年末 2014 年末本年末比上年末增减 2013 年末资产总额 611,295,567,689.29 508,408,755,415.65 20.24% 479,205,323,490.54 负债总额 474,985,950,368.27 392,515,138,495.68 21.01% 373,765,900,091.91 归属于上市公司股东的股东权益 100,183,517,822.33 88,164,569,909.35 13.63% 76,895,983,339.70 股本 11,051,612,300.00 11,037,507,242.00 0.13% 11,014,968,919.00 归属于上市公司股东的每股净资产 9.08 7.99 13.64% 6.98 资产负债率 77.70% 77.20% 增加 0.50 个百分点 78.00% 注：报告期内，共有 14,105,058 份公司 A 股股票期权激励计划股票期权行权，公司股份数因此增加 14,105,058 股。此外，公司在 2015 年回购 12,480,299 股 A 股，该等股份在 2015 年末尚未注销。在计算归属于上市公司股东的每股净资产、基本每股收益、稀释每股收益时，所用股份数已扣除回购的股份。非经常性损益项目单位：人民币元项目 2015 年 2014 年 2013 年非流动资产处置损益 1,521.70 (2,168,344.08) (4,474,719.05)