尢阳公园大道 于洪区 100.0% 407,374 45.985 91,417 沈阳假日风景 100.0% 00.000 475,936 78,745 沈阳紫台 527% 127,699 沈阳城市之光 大东区 抚顺金域蓝湾 开发区 1000%0150675.968 抚顺金域国际 顺城区 72.560316582 108.753 营口海港城 鲅鱼圈区 100.0% 138,990 399449 7221 72,221 鞍山惠斯勒小镇 100.0% 422.171 713,400 33.939 63539 327,033 鞍山万科城 高新区 100.0% 167,664 374.676 34,361 316.813 大连朗润园 甘 井子区 100.0% l18,506 229,822 123889 215,690 大连西山项目 甘井子区 55.0% 90.404 67.150 大连蓝山 甘井子区 100.0% 12510021440 133,926 133,926 大连公园里 甘井子区 19.131 37,627 大连现在城 甘井子区 100.0% 39,224 71,254 31,664 大连金域华府 87.0% 44,085 80,37 80,37 大连波浪洗衣机厂项目 甘井子区 94.9%610.993 22.000 「大连城市之光 980%153,500 283975 大连海港城 55.0% 581,172 968,300 24,882 169.198 大连楼花园 高新技术产 100.0% 146677 16,914 88,208 大连万科城 金州区 100.0% 284,806 620,607 259.690 259.690 大连城花东项目 「沙河口区1003575764260 大连中南路磁头厂项目 中山区 95.0% 15,300 长春蓝山 三道区 100.0% 228.670 501.678 67,810 400,670 长春惠斯勒小镇 净月区 0.0% 399,715 484.714 98 57.680 213.708 长春万科城 净月区 51.0% 350,9651,068,964 107,715 80.735 222,501 长春柏翠园 朝阳区 100.0% 67981 58825 254,983 长春金域长春 南关 121,109 343.058 45,242 45,242 吉林万科城 65.0% 728,1392,001,721 152,636 703.151 吉林松花湖项目 丰满区 100.0% 531,598 0,955 青岛玫瑰里 51.0% 340,069 35,153 63,741 183,050 青岛春阳花园 城阳 51.0% 86.493 70.910 69807 69,807 青岛桃花源二期 57.4% 青岛山东路项目B地块 5,008 5.741 青岛万科城 55.0% 375,523 311,226 青岛福州路万科中心 市北区 00.0% 123.703 71,082 71.082 青岛山东路万科中心 市北区 青岛蓝山 市北区 100.0% 208.462 21,692 青岛紫台 市北区 100.0% 68,562 69448 青岛海晶化工 市北区 223812738,93 青岛生态城 李沧区 100.0% 141,346 4.691 261,57 青岛小镇 34.0% 933,293 947989 127658 45.962 234,193 青岛东郡 即墨市 55.0% 196.446 462,142 9,595 17010 137,356 岛平度万科城 平度市 51.0% 59,308 l81845 6,709 81,275 青岛平度新城 平度市 51.0% 75,701 19.674 18,1 18,110 青岛生态新城 李沧区 100.0% 110919350,385 134.745 青岛桃花源 城阳区 51.5% 129.032 229,399 70,198 68.196 68.196 烟台海云台 100.0% 11.614 444.000 74.713 188,699 烟台假日风景 福山区 70.0% 190,281 362.813 86.1 217.361
16 沈阳公园大道 于洪区 100.0% 169,774 407,374 45,985 91,417 192,697 沈阳假日风景 皇姑区 100.0% 200,000 475,936 78,745 - - 沈阳紫台 皇姑区 52.7% 67,720 199,883 127,699 - - 沈阳城市之光 大东区 97.6% 87,643 350,517 - - - 抚顺金域蓝湾 开发区 100.0% 300,150 675,968 - - 150,421 抚顺金域国际 顺城区 100.0% 72,560 316,582 38,999 108,753 108,753 营口海港城 鲅鱼圈区 100.0% 138,990 399,449 - 72,221 72,221 鞍山惠斯勒小镇 铁东区 100.0% 422,171 713,400 33,939 63,539 327,033 鞍山万科城 高新区 100.0% 167,664 374,676 34,361 - 316,813 大连朗润园 甘井子区 100.0% 118,506 229,822 11,515 123,889 215,690 大连西山项目 甘井子区 55.0% 90,404 91,308 - - 67,150 大连蓝山 甘井子区 100.0% 125,100 214,470 - 133,926 133,926 大连公园里 甘井子区 90.0% 19,131 37,627 - - - 大连现在城 甘井子区 100.0% 39,224 71,254 - 31,664 31,664 大连金域华府 甘井子区 87.0% 44,085 80,337 80,337 - - 大连波浪洗衣机厂项目 甘井子区 94.9% 10,993 22,000 22,000 - - 大连城市之光 甘井子区 98.0% 153,500 283,975 - - - 大连海港城 普湾新区 55.0% 581,172 968,300 - 24,882 169,198 大连樱花园 高新技术产 业园区 100.0% 146,677 342,625 16,914 - 88,208 大连万科城 金州区 100.0% 284,806 620,607 76,861 259,690 259,690 大连城花东项目 沙河口区 100.0% 35,757 64,260 - - - 大连中南路磁头厂项目 中山区 95.0% 15,300 32,400 - - - 长春蓝山 二道区 100.0% 228,670 501,678 - 67,810 400,670 长春惠斯勒小镇 净月区 50.0% 399,715 484,714 34,098 57,680 213,708 长春万科城 净月区 51.0% 350,965 1,068,964 107,715 80,735 222,501 长春柏翠园 朝阳区 100.0% 267,981 503,349 - 58,825 254,983 长春金域长春 南关区 100.0% 121,109 343,058 - 45,242 45,242 吉林万科城 高新区 65.0% 728,139 2,001,721 - 152,636 703,151 吉林松花湖项目 丰满区 100.0% 531,598 681,890 20,955 - - 青岛玫瑰里 城阳区 51.0% 340,069 535,153 63,741 100,189 183,050 青岛春阳花园 城阳区 51.0% 86,493 187,168 70,910 69,807 69,807 青岛桃花源二期 城阳区 57.4% 134,669 244,046 - - - 青岛山东路项目 B 地块 市北区 70.0% 5,008 25,741 - - - 青岛万科城 市北区 55.0% 154,607 375,523 - - 311,226 青岛福州路万科中心 市北区 100.0% 38,775 123,703 - 71,082 71,082 青岛山东路万科中心 市北区 70.0% 23,654 96,226 - 27,608 27,608 青岛蓝山 市北区 100.0% 68,153 208,462 - 21,692 208,462 青岛紫台 市北区 100.0% 68,562 183,943 69,448 - - 青岛海晶化工 市北区 100.0% 223,812 738,793 - - - 青岛生态城 李沧区 100.0% 141,346 261,571 - 4,691 261,571 青岛小镇 开发区 34.0% 933,293 947,989 127,658 45,962 234,193 青岛东郡 即墨市 55.0% 196,446 462,142 99,595 17,010 137,356 青岛平度万科城 平度市 51.0% 59,308 181,845 - 6,709 81,275 青岛平度新城 平度市 51.0% 75,701 80,790 19,674 18,110 18,110 青岛生态新城 李沧区 100.0% 110,919 350,385 134,745 - - 青岛桃花源 城阳区 51.5% 129,032 229,399 70,198 68,196 68,196 烟台海云台 芝罘区 100.0% 311,614 444,000 94,753 74,713 188,699 烟台假日风景 福山区 70.0% 190,281 362,813 86,105 - 217,361
烟台假日润园 福山区 152466 152,466 烟台御龙山 51.0% 341,943 615,200 78,610 90.895 104,015 烟台万科城 发区 51.0% 241.167 627,81 济南金域国际 高新区 121987 75,028 济南万科城 「历下区 100.0% 137,708 济南金域华府 历下区 30.3% 103,870 315,565 102,566 济南幸福里 历下区 100.0% 87,855 219,600 180,554 济南新里程 历城区 100.0% 11.130326,951209,201 济南公园里 槐荫区 41.7% 48,763 152.371 3.146 济南金色悦城 天 49.0% 74,722 250,184 250.184 太原紫台 迎泽区 51.0% 95,687 334,330 88,165 334,3 太原蓝山 柏林区 51.0% 198,392 688,392 128,713 95491 太原公交公司地块 万柏林区 100.0% 77,415 太原金域华府 万柏林区 87.5% 55,036 192,230 192,230 太原四建万科蓝山 「万柏林区 14.386 49,953 太原紫郡 万柏林区 30.0% 201.486 「晋中朗润园 51.0% 218.143 480326 116121659 太原新都心 50.6 26,433 太原万科城 「小店区 506%3231777936845354053 北京区域小计 21,68322642,451,60954451824375,49914785,655 成都区域 成都万科华茂广场 成都金色乐府音乐广场 成华区 60.0% 152,852 759,036 成都金色海蓉 武侯区 49.0% 970 234.125 234.125 成都五龙山公园 新都区 100.0% 345,1 356,503 356,503 成都金域缇香 新都区 100.0% l1l,166 329.000 51,256 成都翡翠郡 100.0% 858 l8.564 60.34 成都金域名邸 高新区 0.0% 48,345 145,034 成都公园5号 高新区 0.0% 87822 263,464 46.167 成都金色城市 龙泉驿区 55.0% 72,102 288,410 140.022 148,388 148.388 成都金色城品 龙泉驿区 55.0% 141642 141,642 141,642 成都海悦汇城 双流县 04,307 524,843 195,945 524,843 成都第五城 双流县 100.0% 410,3231230,9 成都万科城 53.3 167,375 60.963 137.680 [成都国宾润园 金牛区 100.0% 97.432 南充金润华府 100.0% 182012 518.004 81.876 152.192 武汉汉阳国际 「汉 70.0% 166,817 568,974 98,536 372.019 武汉万科城 100.0 65.901 35,420 武汉金域湖庭 汉区 100.0 武汉汉口传奇 汉区 924773 171 武汉联投万科生态城 东湖新技术 50.0% 199,709299563 08.051 开发区 武汉城花璟苑 东湖新技术 开发区 100.0% 89.665 409,600 155,137 155,137 武汉嘉园 东湖新技术 开发区 50.0% 67.259 24,100 59,078 59078 武汉锦程 东湖新技术 38,286 武汉金域蓝湾 武汉经济技 100.0% 术开发区 213440533600 245,647 533,600
17 烟台假日润园 福山区 70.0% 65,733 152,466 - - 152,466 烟台御龙山 芝罘区 51.0% 341,943 615,200 78,610 90,895 104,015 烟台万科城 开发区 51.0% 241,167 627,813 62,938 100,473 100,473 济南金域国际 高新区 63.0% 127,759 407,654 121,987 75,028 192,158 济南万科城 历下区 100.0% 191,418 480,827 170,298 137,708 137,708 济南金域华府 历下区 30.3% 103,870 315,565 102,566 - - 济南幸福里 历下区 100.0% 87,855 219,600 180,554 - - 济南新里程 历城区 100.0% 113,130 326,951 209,201 - - 济南公园里 槐荫区 41.7% 48,763 152,371 3,146 - - 济南金色悦城 天桥区 49.0% 74,722 250,184 250,184 - - 太原紫台 迎泽区 51.0% 95,687 334,330 - 88,165 334,330 太原蓝山 万柏林区 51.0% 198,392 688,392 128,713 95,491 95,491 太原公交公司地块 万柏林区 100.0% 37,060 177,415 - - - 太原金域华府 万柏林区 87.5% 55,036 192,230 192,230 - - 太原四建万科蓝山 万柏林区 55.0% 14,386 49,953 - - - 太原紫郡 万柏林区 30.0% 72,496 201,486 - - - 晋中朗润园 榆次区 51.0% 218,143 480,326 - 113,116 323,659 太原新都心 小店区 50.6% 26,433 79,298 - - - 太原万科城 小店区 50.6% 323,777 936,845 354,053 - - 北京区域小计 21,683,226 42,451,609 5,445,182 4,375,499 14,785,655 成都区域 成都万科华茂广场 成华区 51.0% 29,720 208,037 - - - 成都金色乐府音乐广场 成华区 60.0% 152,852 759,036 - - - 成都金色海蓉 武侯区 49.0% 54,970 234,125 - - 234,125 成都五龙山公园 新都区 100.0% 345,168 356,503 - - 356,503 成都金域缇香 新都区 100.0% 111,166 329,000 - 51,256 51,256 成都翡翠郡 新都区 100.0% 65,858 118,564 60,342 - - 成都金域名邸 高新区 50.0% 48,345 145,034 - - - 成都公园 5 号 高新区 50.0% 87,822 263,464 46,167 - - 成都金色城市 龙泉驿区 55.0% 72,102 288,410 140,022 148,388 148,388 成都金色城品 龙泉驿区 55.0% 47,245 141,642 - 141,642 141,642 成都海悦汇城 双流县 90.0% 104,307 524,843 - 195,945 524,843 成都第五城 双流县 100.0% 410,323 1,230,968 - - - 成都万科城 郫县 53.3% 167,375 560,963 137,680 - - 成都国宾润园 金牛区 100.0% 34,187 97,432 - - - 南充金润华府 高坪区 100.0% 182,012 518,004 127,332 81,876 152,192 武汉汉阳国际 汉阳区 70.0% 166,817 568,974 67,905 98,536 372,019 武汉万科城 江汉区 100.0% 65,901 299,337 - 35,420 299,337 武汉金域湖庭 江汉区 100.0% 17,413 105,657 72,973 - - 武汉汉口传奇 江汉区 50.0% 178,881 924,773 171,375 92,781 92,781 武汉联投万科生态城 东湖新技术 开发区 50.0% 199,709 299,563 208,051 - - 武汉城花璟苑 东湖新技术 开发区 100.0% 89,665 409,600 - 155,137 155,137 武汉嘉园 东湖新技术 开发区 50.0% 67,259 324,100 - 59,078 59,078 武汉锦程 东湖新技术 开发区 25.5% 38,286 202,620 - - - 武汉金域蓝湾 武汉经济技 术开发区 100.0% 213,440 533,600 - 245,647 533,600
武汉金色城市 100.0% 73,850 896.484 武汉长征村项目 洪山区 100.0% 239,083 102068 重庆锦程 100.0% 533,486 重庆悦府 北部新区 100.0% 重庆万科城 北部新区 143647 458.693 重庆悦湾 江北区 43549649,158 119,592 08,253 重庆溉澜溪 江北区 129,535 652785 重庆金域学府 南岸区 47.5% 241,314 845,611 重庆金色悦城 沙坪坝区 80.0% 175,000 700,000 269,042 269,042 重庆万科西九 九龙坡区 50.0% 27,593 151.620 82,139 68.94 重庆万科西城 九龙坡区 100.0% 60,276 71,207 139,381 139,381 重庆锦尚 九龙坡区 934% 69,160 167677 西安金域曲江 曲江新区 55.0% 152,667 390,176 41,710 390,176 西安城市之光 曲 江新区 850%1004031137174395 西安东方传奇 曲江新区 42.5% 109695 383,985 133,372 西安万科城7#地 85.0% 186,849 619,806 21724 447.700 西安万科城3#地 长安区 60.0% 113,231 352.802 52249 150,983 238,259 西安万科城8#地 89,377 135941 西安金域华府 未央区 51.0% 106667 72,461 298,642 西安大明宫项目 未央区 70.0%69052 65,591 92,935 80.0% 193.571 156.524 215453 西安金色悦城DKl 00.0% 36,708 146.831 西安金域国际 高新区 23,831 150.132 100.161 西安金域东郡 「沪灞生态区100%4175387686388198186 西安幸福里 未央区 1000 65,628 229.698 191,399 西安高新华府 雁塔区 114.74 279,032 郑州万科美景龙门龙堂 管城区 51.0% 79457361699 224 134,224 郑州万科美景万科城 高新区 51.0% 324.897196342 669849 883,155 883.155 郑州万科美景万科城(4、 高新区 51.0% 83,5 477,164 郑州万科美景魅力之城航空港区 51.0% 224,474 593,315 118,228 郑州航空港区1#地块 航空港区 51.0% 43,871 郑州万科天伦紫台 惠济区 48.1% 72,740170,131 郑州兰乔圣菲 93,643 贵阳金域华府 河 351.800 143,500 351,480 159,972 649,917 0,557 149.668 190,571 贵阳大都会商业综合体 97.0% l11,270 贵阳玲珑湾 100.0% 4卫 60.157 87,269 贵阳悦城 贵阳万科城 云岩区 70 贵阳公园5号 云岩区 58. 贵阳云岩大都会 云岩区 50% 318,234 昆明白沙润园 盘龙区 100.0% 192,104 189793 30,553 昆明金色领域 高新区 105,484 181,651 昆明魅力之城 官渡区 1000%417,919166861 98,268 342,798 42,798 明公园里 官渡 97.9% 213.037 564.081 3.309
18 武汉金色城市 洪山区 100.0% 273,850 896,484 - 55,196 753,179 武汉长征村项目 洪山区 100.0% 77,387 239,083 - 102,068 102,068 重庆锦程 渝中区 100.0% 105,406 533,486 - - 533,486 重庆悦府 北部新区 100.0% 137,996 376,737 - - 376,737 重庆万科城 北部新区 55.0% 278,167 647,378 - 143,647 458,693 重庆悦湾 江北区 45.0% 435,499 649,158 - 119,592 208,253 重庆溉澜溪 江北区 50.0% 129,535 652,785 - - - 重庆金域学府 南岸区 47.5% 241,314 845,611 - - - 重庆金色悦城 沙坪坝区 80.0% 175,000 700,000 - 269,042 269,042 重庆万科西九 九龙坡区 50.0% 27,593 151,620 82,139 68,943 68,943 重庆万科西城 九龙坡区 100.0% 60,276 271,207 - 139,381 139,381 重庆锦尚 九龙坡区 93.4% 69,160 167,677 - - - 西安金域曲江 曲江新区 55.0% 152,667 390,176 - 41,710 390,176 西安城市之光 曲江新区 85.0% 100,340 311,377 174,395 - - 西安东方传奇 曲江新区 42.5% 109,695 383,985 133,372 - - 西安万科城 7#地 长安区 85.0% 186,849 619,806 - 21,724 447,700 西安万科城 3#地 长安区 60.0% 113,231 352,802 52,249 150,983 238,259 西安万科城 8#地 长安区 100.0% 89,377 201,569 135,941 - - 西安金域华府 未央区 51.0% 106,667 372,461 - 55,005 298,642 西安大明宫项目 未央区 70.0% 69,052 221,603 65,591 26,397 92,935 西安金色悦城 莲湖区 80.0% 193,571 664,643 156,524 215,453 215,453 西安金色悦城 DK1 莲湖区 100.0% 36,708 146,831 - - - 西安金域国际 高新区 95.3% 23,831 150,132 100,161 - - 西安金域东郡 浐灞生态区 100.0% 175,387 686,388 198,186 - - 西安幸福里 未央区 100.0% 65,628 229,698 191,399 - - 西安高新华府 雁塔区 69.8% 114,745 476,559 279,032 - - 郑州万科美景龙门龙堂 管城区 51.0% 79,457 361,699 - 134,224 134,224 郑州万科美景万科城 高新区 51.0% 324,897 1,965,342 669,849 883,155 883,155 郑州万科美景万科城（4、 5） 高新区 51.0% 183,524 477,164 - - - 郑州万科美景魅力之城 航空港区 51.0% 224,474 593,315 118,228 - - 郑州航空港区 1#地块 航空港区 51.0% 43,871 87,742 - - - 郑州万科天伦紫台 惠济区 48.1% 72,740 170,131 - - - 郑州兰乔圣菲 中牟区 50.0% 93,643 126,448 - - - 贵阳金域华府 小河区 100.0% 351,800 581,217 143,500 38,894 351,480 贵阳大都会 小河区 100.0% 159,972 649,917 90,557 149,668 190,571 贵阳大都会商业综合体 小河区 97.0% 21,264 111,270 - - - 贵阳玲珑湾 云岩区 100.0% 80,594 200,705 60,157 22,788 87,269 贵阳悦城 云岩区 51.0% 85,341 262,728 32,296 52,355 52,355 贵阳万科城 云岩区 70.0% 347,872 914,893 143,256 207,107 207,107 贵阳公园 5 号 云岩区 58.5% 10,927 98,132 - 58,519 58,519 贵阳云岩大都会 云岩区 25.0% 49,054 318,234 - - - 昆明白沙润园 盘龙区 100.0% 192,104 189,793 - 30,553 189,793 昆明金色领域 高新区 67.0% 105,484 314,642 - 63,430 181,651 昆明魅力之城 官渡区 100.0% 417,919 1,662,861 98,268 342,798 342,798 昆明公园里 官渡区 97.9% 213,037 564,081 3,309 - -
乌鲁木齐金域华府 新市区 83,366 45.779 108.500 223,503 乌鲁木齐南山郡 乌鲁木齐县10032298 4.900 乌鲁木齐金域国际 依巴克区100 60,376 乌鲁木齐金域缇香 沙依巴克区1000% 乌鲁木齐兰乔圣菲 「沙依巴克区60% 148,465 乌鲁木齐中央公园 水磨沟区 80,698 201,745 63,457 乌鲁木齐四季花城 高新区 188,748 成都区域小计 10,19149431,77664.023,713500,.5710.875.10 集团合计 71,231,876153,364,59521,265,56217,286,990 53,736883 截至2015年底,公司在中国大陆拥有472个主要开发项目,在建项目权益建筑面积合计约3,147万平方 米,规划中项目权益建筑面积合计约3,976万平方米。此外,公司还参与了8个城市更新改造类项目,目 前拆迁与相关手续办理尚在进行中,根据当前规划条件,相关项目按万科权益计算的占地面积约67万平 方米,对应万科权益规划建筑面积约301万平方米。 公司经营和财务状况分析 净资产收益率 公司坚持精细化运营,增强组织效能,提升经营效率。2015年全面摊薄的净资产收益率为1809%,较 2014年上升0.23个百分点。 净利润 2015年公司实现净利润人民币2595亿元,同比增长345%;实现权益净利润人民币181.2亿元,同比增 长15.1%。权益净利润增速慢于净利润,原因是近年来公司加大了合作力度,报告期内一批合作比例较高 的项目进入结算,导致净利润中,少数股东损益由2014年的人民币354亿元上升至人民币783亿元。受 此影响,2015年未扣除少数股东损益的净利润率为13.27%,较2014年(13.18%)略有上升,但归属于 上市公司股东的净利润率较2014年10.76%有所下降,为927%。因地价占房屋售价的比例上升,2015年 公司房地产业务的结算毛利率为1946%,与2014年相比减少1.30个百分点 投资收益 公司投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润、以股权转让方式实现项目合作而实现的收 益。因公司不断深化合作经营,此类“投资收益”属于经常性收益,并非一次性所得。报告期内,公司 实现投资收益人民币356亿元,其中,来自联营合营公司实现的万科权益利润为人民币23.9亿元。 存货跌价准备 2014年末,公司根据当时的市场情况,对可能存在风险的6个项目计提存货跌价准备76亿元。报告期 末,公司根据最新市场及销售情况,对所有项目进行了减值状况的测试,并针对2014年末计提跌价准备 的项目进行了跟踪评估。公司根据测试结果,按照项目的进度和企业会计准则的要求,公司转销存货跌 价准备人民币45亿元。同时,由于报告期内,部分城市房价、地价持续调整,公司基于审慎的财务策 略,对仍存在风险的唐山红郡、烟台海云台、乌鲁木齐南山郡增加计提了存货跌价准备人民币3.7亿元, 并新增加芜湖万科城南区、营口海港城新计提存货跌价准备人民币0.7亿元。 报告期内,项目存货跌价准备变化情况如下: 单位:人民币万元 序号城市 项目 年初跌价准备余额年末跌价准备余额 898 抚顺 抚顺金域蓝湾 871708 30,573.37 乌鲁木齐乌鲁木齐金域缇香 289791 92927 乌鲁木齐 乌鲁木齐南山郡 5,520.74 13,587.64 温州 温州龙湾花园 40422.93 17,612.70 芜湖 芜湖万科城南区 营口海港城 24957 合计 7637456 75410.62 本年计提的存货减值准备,考虑递延所得税因素后,影响本报告期税后净利润3.3亿元,影响归属于母公
19 乌鲁木齐金域华府 新市区 82.0% 83,366 245,779 - 108,500 223,503 乌鲁木齐南山郡 乌鲁木齐县 100.0% 32,298 14,900 - - - 乌鲁木齐金域国际 沙依巴克区 100.0% 24,150 60,376 - 60,376 60,376 乌鲁木齐金域缇香 沙依巴克区 100.0% 20,078 50,196 - 50,196 50,196 乌鲁木齐兰乔圣菲 沙依巴克区 60.0% 204,628 204,628 - 85,047 148,465 乌鲁木齐中央公园 水磨沟区 100.0% 80,698 201,745 63,457 - - 乌鲁木齐四季花城 高新区 44.5% 188,748 566,243 - - - 成都区域小计 10,191,694 31,777,686 4,023,713 5,002,457 10,875,310 集团合计 71,231,876 153,364,595 21,265,562 17,286,990 53,736,883 截至 2015 年底，公司在中国大陆拥有 472 个主要开发项目，在建项目权益建筑面积合计约 3,147 万平方 米，规划中项目权益建筑面积合计约 3,976 万平方米。此外，公司还参与了 8 个城市更新改造类项目，目 前拆迁与相关手续办理尚在进行中，根据当前规划条件，相关项目按万科权益计算的占地面积约 67 万平 方米，对应万科权益规划建筑面积约 301 万平方米。 公司经营和财务状况分析 净资产收益率 公司坚持精细化运营，增强组织效能，提升经营效率。2015 年全面摊薄的净资产收益率为 18.09%，较 2014 年上升 0.23 个百分点。 净利润 2015 年公司实现净利润人民币 259.5 亿元，同比增长 34.5%；实现权益净利润人民币 181.2 亿元，同比增 长 15.1%。权益净利润增速慢于净利润，原因是近年来公司加大了合作力度，报告期内一批合作比例较高 的项目进入结算，导致净利润中，少数股东损益由 2014 年的人民币 35.4 亿元上升至人民币 78.3 亿元。受 此影响，2015 年未扣除少数股东损益的净利润率为 13.27%，较 2014 年（13.18%）略有上升，但归属于 上市公司股东的净利润率较 2014 年 10.76%有所下降，为 9.27%。因地价占房屋售价的比例上升，2015 年 公司房地产业务的结算毛利率为 19.46% ，与 2014 年相比减少 1.30 个百分点。 投资收益 公司投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润、以股权转让方式实现项目合作而实现的收 益。因公司不断深化合作经营，此类“投资收益”属于经常性收益，并非一次性所得。报告期内，公司 实现投资收益人民币 35.6 亿元，其中，来自联营合营公司实现的万科权益利润为人民币 23.9 亿元。 存货跌价准备 2014 年末，公司根据当时的市场情况，对可能存在风险的 6 个项目计提存货跌价准备 7.6 亿元。报告期 末，公司根据最新市场及销售情况，对所有项目进行了减值状况的测试，并针对 2014 年末计提跌价准备 的项目进行了跟踪评估。公司根据测试结果，按照项目的进度和企业会计准则的要求，公司转销存货跌 价准备人民币 4.5 亿元。同时，由于报告期内，部分城市房价、地价持续调整，公司基于审慎的财务策 略，对仍存在风险的唐山红郡、烟台海云台、乌鲁木齐南山郡增加计提了存货跌价准备人民币 3.7 亿元， 并新增加芜湖万科城南区、营口海港城新计提存货跌价准备人民币 0.7 亿元。 报告期内，项目存货跌价准备变化情况如下： 单位：人民币万元 序号 城市 项目 年初跌价准备余额 年末跌价准备余额 1 唐山 唐山红郡 8,306.87 5,898.68 2 抚顺 抚顺金域蓝湾 8,717.08 - 3 烟台 烟台海云台 10,509.04 30,573.37 4 乌鲁木齐 乌鲁木齐金域缇香 2,897.91 929.27 5 乌鲁木齐 乌鲁木齐南山郡 5,520.74 13,587.64 6 温州 温州龙湾花园 40,422.93 17,612.70 7 芜湖 芜湖万科城南区 - 3,559.38 8 沈阳 营口海港城 - 3,249.57 合计 76,374.56 75,410.62 本年计提的存货减值准备，考虑递延所得税因素后，影响本报告期税后净利润 3.3 亿元，影响归属于母公
司所有者的净利润3.3亿元。 随着行业进入白银时代,各地市场分化加大,房价、地价波动更加频繁。公司未来应更加注重提升项目 质量、控制投资风险 销售和管理费用 期内,公司继续挖掘经营效益,强化费用控制。2015年全年公司销售费用为人民币414亿元,占销售金 额的比例为1.58%,较2014年下降052个百分点;管理费用为人民币475亿元,占销售金额的比例为 181%,与2014年持平。 资金状况 公司高度重视现金流管理,强调销售及时回款。报告期内,公司销售回款率超过90%。通过积极销售, 合理投资,年内公司实现经营性现金流净额人民币160.5亿元。 公司在确保资金安全的前提下,加强资金流动性管理,通过投融资结合,提升资金利用效率。截至报告 期末,公司持有货币资金人民币5318亿元。 期末公司持有的货币资金中,人民币占比9525%,港币占比224%,英镑占比164%,美元占比0.87%, 其余为新加坡币 有息负债情况 截至2015年底,公司有息负债合计人民币7949亿元,其中,银行借款占比为4482%,应付债券占比为 25.18%,其他借款占比为30.00 有息负债中,固定利率负债占比2518%,浮动利率负债占比7482%。公司有抵押的有息负债人民币16.1 亿元,占总体有息负债的203% 截至报告期末,公司有息负债中短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币266.5亿元,占总体有息负 债的比例为3352%;一年以上有息负债人民币5284亿元,占总体有息负债的比例为6648% 截至报告期末,公司有息负债中,境内负债占比7501%,境外负债占比24.99%%。人民币负债占比 77.56%,外币负债占比22.44%,外币负债占比较2014年底增加了5.68个百分点。 报告期内,公司资本化的利息支出合计人民币30.7亿元,没有资本化的利息支出人民币178亿元。 负债率 截至报告期末,剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后,公司其它负债占总资产的比例为42.92% (2014年底:4146%)。公司净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为19.30%(2014年底 541%),继续保持在行业较低水平。 融资和评级情况 为进一步增强资金实力,优化债务结构,降低融资成本,2015年公司在股东大会授权范围内,完成50亿 元人民币公司债券发行。本期债券为5年期无担保品种,发行价格为每张人民币100元,信用等级为 AAA,票面利率为35%。公司良好的信誉在资本市场再一次得到体现。 2015年11月,公司完成2015年度第一期和第二期各人民币15亿元的5年期的中期票据的发行,合计发 行30亿元,发行利率均为378% 报告期内,标准普尔、惠誉维持公司BBB+的长期企业信用评级,评级展望为稳定。2015年7月,穆迪 将公司的信用评级由Ba2上调至Bal,评级展望为稳定。公司稳健的经营风格、审慎的财务管理和良好 的资本市场信用继续获得国际权威评级机构的认可 资本开支承担 截至报告期末,公司的资本承担为人民币791.75亿元,主要包括公司己签订的正在或准备履行的建安合 同,以及已签订的正在或准备履行的土地合同。 或有负债 公司按行业惯例为按揭购房客户的按揭贷款提供阶段性担保,担保期限自保证合同生效之日起,至客户 所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末,公司为客户的按 揭贷款提供担保总额约人民币68766亿元。公司过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。公司认为无须 就该等担保在财务报表中作出拨备
20 司所有者的净利润 3.3 亿元。 随着行业进入白银时代，各地市场分化加大，房价、地价波动更加频繁。公司未来应更加注重提升项目 质量、控制投资风险。 销售和管理费用 期内，公司继续挖掘经营效益，强化费用控制。2015 年全年公司销售费用为人民币 41.4 亿元，占销售金 额的比例为 1.58%，较 2014 年下降 0.52 个百分点；管理费用为人民币 47.5 亿元，占销售金额的比例为 1.81%，与 2014 年持平。 资金状况 公司高度重视现金流管理，强调销售及时回款。报告期内，公司销售回款率超过 90%。通过积极销售， 合理投资，年内公司实现经营性现金流净额人民币 160.5 亿元。 公司在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理，通过投融资结合，提升资金利用效率。截至报告 期末，公司持有货币资金人民币 531.8 亿元。 期末公司持有的货币资金中，人民币占比 95.25%，港币占比 2.24%，英镑占比 1.64%，美元占比 0.87%， 其余为新加坡币。 有息负债情况 截至 2015 年底，公司有息负债合计人民币 794.9 亿元，其中，银行借款占比为 44.82%，应付债券占比为 25.18%，其他借款占比为 30.00%。 有息负债中，固定利率负债占比 25.18%，浮动利率负债占比 74.82%。公司有抵押的有息负债人民币 16.1 亿元，占总体有息负债的 2.03%。 截至报告期末，公司有息负债中短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币 266.5 亿元，占总体有息负 债的比例为 33.52%；一年以上有息负债人民币 528.4 亿元，占总体有息负债的比例为 66.48%。 截至报告期末，公司有息负债中，境内负债占比 75.01%，境外负债占比 24.99%。人民币负债占比 77.56%，外币负债占比 22.44%，外币负债占比较 2014 年底增加了 5.68 个百分点。 报告期内，公司资本化的利息支出合计人民币 30.7 亿元，没有资本化的利息支出人民币 17.8 亿元。 负债率 截至报告期末，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司其它负债占总资产的比例为 42.92% （2014 年底：41.46%）。公司净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为 19.30%（2014 年底： 5.41%），继续保持在行业较低水平。 融资和评级情况 为进一步增强资金实力，优化债务结构，降低融资成本，2015 年公司在股东大会授权范围内，完成 50 亿 元人民币公司债券发行。本期债券为 5 年期无担保品种，发行价格为每张人民币 100 元，信用等级为 AAA，票面利率为 3.5%。公司良好的信誉在资本市场再一次得到体现。 2015 年 11 月，公司完成 2015 年度第一期和第二期各人民币 15 亿元的 5 年期的中期票据的发行，合计发 行 30 亿元，发行利率均为 3.78%。 报告期内，标准普尔、惠誉维持公司 BBB+的长期企业信用评级，评级展望为稳定。2015 年 7 月，穆迪 将公司的信用评级由 Baa2 上调至 Baa1，评级展望为稳定。公司稳健的经营风格、审慎的财务管理和良好 的资本市场信用继续获得国际权威评级机构的认可。 资本开支承担 截至报告期末，公司的资本承担为人民币 791.75 亿元，主要包括公司已签订的正在或准备履行的建安合 同，以及已签订的正在或准备履行的土地合同。 或有负债 公司按行业惯例为按揭购房客户的按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至客户 所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，公司为客户的按 揭贷款提供担保总额约人民币 687.66 亿元。公司过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。公司认为无须 就该等担保在财务报表中作出拨备