復只大學 本科生课程报告 课程名称:货币银行学 姓名:李梓豪、王琛、朱自奚、栗波明、辛日朗 学院:经济学院 专业:金融学 报告题目:中国保障房制度及其金融政策
本科生课程报告 课程名称：货币银行学 姓名：李梓豪、王琛、朱自奚、栗波明、辛日朗 学院：经济学院 专业：金融学 报告题目：中国保障房制度及其金融政策
货币银行学中国保障房及其金融政策 中国保障房制度及其金融政策 摘要:保障房制度作为中国金融制度的重要组成部分,对于我国调控宏观经 济,促进经济金融形势稳步的发展起着重要的作用。本文将从我国的保障房制度 的四个主要组成部分(即经济适用房、廉租房、公共租赁住房和住房公积金制度) 出发,探究它们的法律基础、相关制度、发展历程、现行状况以及相关问题,并 提出相关对策。 关键词:经济适用房廉租房公共租赁住房住房公积金 目录 1经济适用房. 1.1经济适用房的定义和适用对象 12经济适用房的相关政策 1.3经济适用房政策在执行中的情况… 14新“经济适用房”在上海 2廉租房的现状与对策研究 21廉租房相关的制度与法律基础 22核心思想 23国内与国际廉租房的相关现状 66689 24存在问题与对策分析 24.1存在的问题… 242对策探讨 3公共租赁住房的实践以及公租房廉租房的并轨运行 3.1公共租赁房的相关制度与法律基础… 32存在问题与对策分析 321制度实行面临的问题 322对策分析 4住房公积金制度的发展历程与金融功能问题 4.1住房公积金制度的定义与发展 42住房公积金制度发展历程 4.3住房公积金制度的金融功能问题 参考文献
货币银行学 中国保障房及其金融政策 1 中国保障房制度及其金融政策 摘要：保障房制度作为中国金融制度的重要组成部分，对于我国调控宏观经 济，促进经济金融形势稳步的发展起着重要的作用。本文将从我国的保障房制度 的四个主要组成部分（即经济适用房、廉租房、公共租赁住房和住房公积金制度） 出发，探究它们的法律基础、相关制度、发展历程、现行状况以及相关问题，并 提出相关对策。 关键词：经济适用房 廉租房 公共租赁住房 住房公积金 目录 1 经济适用房...................................................................................................................................2 1.1 经济适用房的定义和适用对象 ........................................................................................2 1.2 经济适用房的相关政策 ....................................................................................................2 1.3 经济适用房政策在执行中的情况 ....................................................................................3 1.4 新“经济适用房”在上海 ................................................................................................4 2 廉租房的现状与对策研究...........................................................................................................6 2.1 廉租房相关的制度与法律基础 ........................................................................................6 2.2 核心思想....................................................................................................................6 2.3 国内与国际廉租房的相关现状 ........................................................................................8 2.4 存在问题与对策分析 ........................................................................................................9 2.4.1 存在的问题.............................................................................................................9 2.4.2 对策探讨.................................................................................................................9 3 公共租赁住房的实践以及公租房廉租房的并轨运行.............................................................10 3.1 公共租赁房的相关制度与法律基础 ..............................................................................10 3.2 存在问题与对策分析 ......................................................................................................10 3.2.1 制度实行面临的问题...........................................................................................10 3.2.2 对策分析...............................................................................................................11 4 住房公积金制度的发展历程与金融功能问题.........................................................................12 4.1 住房公积金制度的定义与发展 ......................................................................................12 4.2 住房公积金制度发展历程 ..............................................................................................12 4.3 住房公积金制度的金融功能问题 ..................................................................................15 参考文献.........................................................................................................................................16
货币银行学中国保障房及其金融政策 1经济适用房 1.1经济适用房的定义和适用对象 经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家 统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准 的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定。经济 适用房相对于商品房具有三个显著特征:经济性、保障性、实用性。是具有社会 保障性质的商品住宅。 经济适用房的适用对象有着明确的政策规定:“经济适用住房是指以中低收 入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准(不含别墅、高级公寓 外销住宅)建设的普通住宅。”其中,中低收入家庭住房困难户的认证标准“由 地方人民政府确定,且对离退休职工、教师家庭住房困难户应优先安排经济适用 住房。”在相关的国家管理办法中还给予经济适用房的建设以非常高的优先级: “地方人民政府根据经济适用住房建设计划,优先安排建设用地。”1 1.2经济适用房的相关政策 经济适用房在其几十年的发展历程中,始终伴随着与这一制度相关的一系列 政策的出台和更迭 中国经济适用房的发展要从中国的住房制度以及其改革说起,中国传统的住 房分配方式是福利分房,即国家出钱盖房,企事业单位将这些房屋按照一定的标 准当作福利分发给员工,房屋的住户实际支付的租金等费用远远低于房屋的建筑 和维修成本。这一制度存在很多弊端,滋生腐败,政府负担过重等等。因此我国 的住房分配制度从福利分房开始,经过了漫长的住房商品化,分配货币化过程。 经济适用房也是在住房改革过程中,为了解决出现的种种问题所诞生的各类保障 性住房之 建设经济适用房的概念初见雏形是在1991年的《国务院关于继续积极稳妥 地进行城镇住房制度改革的通知》中:“大力发展经济实用的商品住房,优先解决 无房户和住房困难户的住房问题。”这句话中“经济实用的商品住房”这一说法, 虽没有正式提出经济适用房的概念,但两者的核心理念已经相差无几 紧接着在1993年,建设部等部门提出了进一步的要求:“要实行集资建房、 合作建房等多种形式加快经济适用房的建设,保持住宅建设稳定增长。”2经济适 用房这样一种提法正式出现。 随后的1994年,国务院发布文件强调:“建立以中低收入家庭为对象、具有 社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体 系。”3同年,建设部等联合印发了经济适用房政策最关键的一份文件《城镇经济 1994年《城镇经济适用住房建设管理办法》 1993年《关于加强房地产市场宏观管理,促进房地产业健康持续发展的意见》 1994年《关于深化城镇住房制度改革的决定》
货币银行学 中国保障房及其金融政策 2 1 经济适用房 1.1 经济适用房的定义和适用对象 经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家 统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准 的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。经济 适用房相对于商品房具有三个显著特征：经济性、保障性、实用性。是具有社会 保障性质的商品住宅。 经济适用房的适用对象有着明确的政策规定：“经济适用住房是指以中低收 入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、 外销住宅）建设的普通住宅。”其中，中低收入家庭住房困难户的认证标准“由 地方人民政府确定，且对离退休职工、教师家庭住房困难户应优先安排经济适用 住房。”在相关的国家管理办法中还给予经济适用房的建设以非常高的优先级： “地方人民政府根据经济适用住房建设计划，优先安排建设用地。”1 1.2 经济适用房的相关政策 经济适用房在其几十年的发展历程中，始终伴随着与这一制度相关的一系列 政策的出台和更迭。 中国经济适用房的发展要从中国的住房制度以及其改革说起，中国传统的住 房分配方式是福利分房，即国家出钱盖房，企事业单位将这些房屋按照一定的标 准当作福利分发给员工，房屋的住户实际支付的租金等费用远远低于房屋的建筑 和维修成本。这一制度存在很多弊端，滋生腐败，政府负担过重等等。因此我国 的住房分配制度从福利分房开始，经过了漫长的住房商品化，分配货币化过程。 经济适用房也是在住房改革过程中，为了解决出现的种种问题所诞生的各类保障 性住房之一。 建设经济适用房的概念初见雏形是在 1991 年的《国务院关于继续积极稳妥 地进行城镇住房制度改革的通知》中：“大力发展经济实用的商品住房,优先解决 无房户和住房困难户的住房问题。”这句话中“经济实用的商品住房”这一说法， 虽没有正式提出经济适用房的概念，但两者的核心理念已经相差无几。 紧接着在 1993 年，建设部等部门提出了进一步的要求：“要实行集资建房、 合作建房等多种形式加快经济适用房的建设，保持住宅建设稳定增长。”2经济适 用房这样一种提法正式出现。 随后的 1994 年，国务院发布文件强调：“建立以中低收入家庭为对象、具有 社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体 系。”3同年，建设部等联合印发了经济适用房政策最关键的一份文件《城镇经济 1 1994 年《城镇经济适用住房建设管理办法》 2 1993 年《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》 3 1994 年《关于深化城镇住房制度改革的决定》
货币银行学中国保障房及其金融政策 适用住房建设管理办法》,文件中对建立经济适用房供应体制提出了详细的规范 和要求。 1995年,《国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组国家安居工 程实施方案的通知》颁布,“安居工程”对此工程建造的房屋的大量要求都与经 济适用房相同,诸如:“凡用于国家安居工程的建设用地,一律由城市人民政府按 行政划拨方式供应。地方人民政府相应减免有关费用”,以及“国家安居工程住 房直接以成本价向中低收入家庭出售,并优先出售给无房户、危房户和住房困难 户,在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户,不售给高收入家 庭。”正因为如此,我认为“安居工程”正式拉开了我国建设经济适用房供应体 制的帷幕 1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》 明确提出:“建立以经济适用房为主体的多次层的住房供应体系。”据此相关部门 于当年相继联合下发了一系列规范性文件,此后各地陆续出台了关于经济适用住 房的建设和销售管理办法。商业银行可向个人发放住房贷款,房屋购买进入了 “贷款时代”。计划经济体制下的住房实物分配制度就此终结,住房分配货币化 正式确立。2008年建设部颁布《经济适用住房管理办法》进一步明确强调了经 济适用房的相关制度和规定。 13经济适用房政策在执行中的情况 经济适用房政策作为解决中低收入人群住房困难问题的针对性政策,在中国 住房改革的过渡历程中不可否认的取得了相当的成效:一方面基本实现了政策的 初衷,为广大低收入人群提供了基本的住房保障;另一方面对中国的房地产产业 结构也提到了调整作用,遏制了房地产开发商一味的开发中髙端房产,某种程度 上抑制了房价的过快上涨。但与此同时,经济适用房制度在执行的过程中,也出 现了一些问题,经整理总结大概有以下几方面: 从供给方面来看,经济适用房的建设和供应动力不足。由于经适房是政策性 的保障性住房,地方财政无法获取土地出让金和各项税收等等正常的利益,甚至 还要倒贴钱对相关项目施以补助,如此一来,地方动力自然不足;同时开发商从 经适房的产销中获得的利益也难以与普通商品房的开发相提并论,开发商方面的 动力同样缺失。 从生产建造方面来看,经适房的建造也存在很多问题,乱象丛生:由于经适 房的开发利润微薄,因此其成品质量往往比不上正常商品房,常常在短时间内就 出现外墙脱落等质量问题,令购房者寒心;国家对经适房的面积有着严格的要求, 但有的开发商无视这些准则,建造的经适房远远超出应有的面积,导致政策面向 的中低收入人群无力购买,望房兴叹。 从销售方面来看,经适房政策的落实也存在着不少困难:经适房的购买限制 非常严格,例如大部分地区对持有本地户籍并且达到一定年限这样的要求,便将 很多城市低收入流动人口,进城务工人员等拒之门外;由于经适房与普通商品房 的巨大价差,使得这一行业存在着巨大的灰色利润市场,存在官商勾结,或相关 管理人员利用职务之便从中获利的现象,如“六连号”“房妹”和“娃娃经适房 等等权力分配等腐败问题屡见不鲜
货币银行学 中国保障房及其金融政策 3 适用住房建设管理办法》，文件中对建立经济适用房供应体制提出了详细的规范 和要求。 1995 年，《国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组国家安居工 程实施方案的通知》颁布，“安居工程”对此工程建造的房屋的大量要求都与经 济适用房相同，诸如：“凡用于国家安居工程的建设用地,一律由城市人民政府按 行政划拨方式供应。地方人民政府相应减免有关费用”，以及“国家安居工程住 房直接以成本价向中低收入家庭出售,并优先出售给无房户、危房户和住房困难 户,在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户,不售给高收入家 庭。”正因为如此，我认为“安居工程”正式拉开了我国建设经济适用房供应体 制的帷幕。 1998 年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》 明确提出：“建立以经济适用房为主体的多次层的住房供应体系。”据此相关部门 于当年相继联合下发了一系列规范性文件,此后各地陆续出台了关于经济适用住 房的建设和销售管理办法。商业银行可向个人发放住房贷款, 房屋购买进入了 “贷款时代”。计划经济体制下的住房实物分配制度就此终结, 住房分配货币化 正式确立。2008 年建设部颁布《经济适用住房管理办法》进一步明确强调了经 济适用房的相关制度和规定。 1.3 经济适用房政策在执行中的情况 经济适用房政策作为解决中低收入人群住房困难问题的针对性政策，在中国 住房改革的过渡历程中不可否认的取得了相当的成效：一方面基本实现了政策的 初衷，为广大低收入人群提供了基本的住房保障；另一方面对中国的房地产产业 结构也提到了调整作用，遏制了房地产开发商一味的开发中高端房产，某种程度 上抑制了房价的过快上涨。但与此同时，经济适用房制度在执行的过程中，也出 现了一些问题，经整理总结大概有以下几方面： 从供给方面来看，经济适用房的建设和供应动力不足。由于经适房是政策性 的保障性住房，地方财政无法获取土地出让金和各项税收等等正常的利益，甚至 还要倒贴钱对相关项目施以补助，如此一来，地方动力自然不足；同时开发商从 经适房的产销中获得的利益也难以与普通商品房的开发相提并论，开发商方面的 动力同样缺失。 从生产建造方面来看，经适房的建造也存在很多问题，乱象丛生：由于经适 房的开发利润微薄，因此其成品质量往往比不上正常商品房，常常在短时间内就 出现外墙脱落等质量问题，令购房者寒心；国家对经适房的面积有着严格的要求， 但有的开发商无视这些准则，建造的经适房远远超出应有的面积，导致政策面向 的中低收入人群无力购买，望房兴叹。 从销售方面来看，经适房政策的落实也存在着不少困难：经适房的购买限制 非常严格，例如大部分地区对持有本地户籍并且达到一定年限这样的要求，便将 很多城市低收入流动人口，进城务工人员等拒之门外；由于经适房与普通商品房 的巨大价差，使得这一行业存在着巨大的灰色利润市场，存在官商勾结，或相关 管理人员利用职务之便从中获利的现象，如“六连号”“房妹”和“娃娃经适房” 等等权力分配等腐败问题屡见不鲜
货币银行学中国保障房及其金融政策 14新“经济适用房”在上海 我们以上海市为例,来看一看地方政府对经济适用房的具体实施办法和规则 到底是怎样的。需要注意的是,上海市是全国2014年全国六个共有产权房试点 城市之一,以往的经适房制度已经被共有产权住房所取代。这里就不得不提到“共 有产权保障住房“,这一制度可以说是经济适用房的优化版,在前文中我们提到 了一些经适房的主要问题,而针对这些突出的问题,共有产权住房应运而生。 共有产权住房是指“地方政府让渡部分土地出让收益,然后以较低的价格配 售给符合条件的保障对象家庭;由保障对象家庭与地方政府签订合同,约定双方 的产权份额以及保障房将来上市交易的条件,以及所得价款的分配份额,而房屋 产权可由政府和市民按一定比例持有。“以我的理解,通俗来说,共有产权住房 就是将以往经适房政府在出让金等方面做出的费用减免支持,转化为政府对住房 的出资,在保障户以低价购买保障住房后,政府作为出资人之一,与保障户共同 持有房屋的产权。从而将来发生上市交易时,所得的利润可以在住户和政府之间 按照产权比例分配。在我看来,共有产权住房制度使得住户无法再通过其来获得 价差的利润,使心怀不轨的人打消通过共有产权住房获利的想法 因为在上海经适房已经被共有产权住房取代,所以09年《上海市经济适用 住房管理试行办法》已被废止,取而代之的是16年颁发的《上海市共有产权保 障住房管理办法》,其中对上海市共有产权住房的建设管理,申请供应,供后管 理,监督管理和法律责任等都做出了详细的要求。现将上海市有关经适房和共有 产权住房相关政策的部分关键和值得讨论的内容摘抄如下 在建设方面 “共有产权保障住房采用单独选址、集中建设和在商品住宅建设项目中配建 的方式进行开发建设。”这里给出了共有产权房的两种建设方式,单独选址集中 建设和在商品住宅项目中配建。在实际中,不仅是上海,各地政府都会在商品住 宅项目中配建保障性住房,这样可以避免低收入人群都集中在相对低配置的小区 内,优化低收入群体的居住结构,但这样的政策同时也会产生公平性的探讨一一 这对于以商品房市场价格购买住房的住户来说是不是不公平呢:中低收入人群付 出低于市场价格的价钱,实际上却享受着和他们一样的居住体验和保障 “共有产权保障住房的建筑设计应当符合节能、省地、环保要求,综合考虑 住宅使用功能与空间组合、家庭人口及构成等要素,在较小的套型内满足家庭基 本居住生活要求。”[1]可以看到,共有产权住房仍然具有强烈的保障性质,“在 较小的套型内满足家庭基本居住生活要求”,虽然从经适房改名为共有产权住房, 但其保障性丝毫没有变化 第二,在申请标准方面: “同时符合下列条件的本市城镇户籍家庭或者个人,可以申请购买共有产权 保障住房 (一)具有本市城镇常住户口达到规定年限,且户口在提出申请所在地达到 规定年限 (二)住房面积低于规定限额 (三)可支配收入和财产低于规定限额; (四)在提出申请前的规定年限内,未发生过因住房转让而造成住房困难的 2018年《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》
货币银行学 中国保障房及其金融政策 4 1.4 新“经济适用房”在上海 我们以上海市为例，来看一看地方政府对经济适用房的具体实施办法和规则 到底是怎样的。需要注意的是，上海市是全国 2014 年全国六个共有产权房试点 城市之一，以往的经适房制度已经被共有产权住房所取代。这里就不得不提到“共 有产权保障住房“，这一制度可以说是经济适用房的优化版，在前文中我们提到 了一些经适房的主要问题，而针对这些突出的问题，共有产权住房应运而生。 共有产权住房是指“地方政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格配 售给符合条件的保障对象家庭；由保障对象家庭与地方政府签订合同，约定双方 的产权份额以及保障房将来上市交易的条件，以及所得价款的分配份额，而房屋 产权可由政府和市民按一定比例持有。“以我的理解，通俗来说，共有产权住房 就是将以往经适房政府在出让金等方面做出的费用减免支持，转化为政府对住房 的出资，在保障户以低价购买保障住房后，政府作为出资人之一，与保障户共同 持有房屋的产权。从而将来发生上市交易时，所得的利润可以在住户和政府之间 按照产权比例分配。在我看来，共有产权住房制度使得住户无法再通过其来获得 价差的利润，使心怀不轨的人打消通过共有产权住房获利的想法。 因为在上海经适房已经被共有产权住房取代，所以 09 年《上海市经济适用 住房管理试行办法》已被废止，取而代之的是 16 年颁发的《上海市共有产权保 障住房管理办法》，其中对上海市共有产权住房的建设管理，申请供应，供后管 理，监督管理和法律责任等都做出了详细的要求。现将上海市有关经适房和共有 产权住房相关政策的部分关键和值得讨论的内容摘抄如下： 在建设方面： “共有产权保障住房采用单独选址、集中建设和在商品住宅建设项目中配建 的方式进行开发建设。”4这里给出了共有产权房的两种建设方式，单独选址集中 建设和在商品住宅项目中配建。在实际中，不仅是上海，各地政府都会在商品住 宅项目中配建保障性住房，这样可以避免低收入人群都集中在相对低配置的小区 内，优化低收入群体的居住结构，但这样的政策同时也会产生公平性的探讨—— 这对于以商品房市场价格购买住房的住户来说是不是不公平呢：中低收入人群付 出低于市场价格的价钱，实际上却享受着和他们一样的居住体验和保障。 “共有产权保障住房的建筑设计应当符合节能、省地、环保要求,综合考虑 住宅使用功能与空间组合、家庭人口及构成等要素,在较小的套型内满足家庭基 本居住生活要求。” [1]可以看到，共有产权住房仍然具有强烈的保障性质，“在 较小的套型内满足家庭基本居住生活要求”，虽然从经适房改名为共有产权住房， 但其保障性丝毫没有变化。 第二，在申请标准方面： “同时符合下列条件的本市城镇户籍家庭或者个人,可以申请购买共有产权 保障住房： （一）具有本市城镇常住户口达到规定年限,且户口在提出申请所在地达到 规定年限； （二）住房面积低于规定限额； （三）可支配收入和财产低于规定限额； （四）在提出申请前的规定年限内,未发生过因住房转让而造成住房困难的 4 2018 年《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》