货币银行学 FHA财务状况分析 第三组 戎止一尹健茹周冬怡
货币银行学 FHA 财务状况分析 第三组 戎止一 尹健茹 周冬怡
目录 、部门介绍 单户项目办公室 多房屋计划办公室 医疗保健项目办公室 住房咨询办公室 P13 二、财务状况 P18 财务状况概述 P18 资产与负债 P22 贷款担保责任 P20 财务报表分析 资产负债 成本报表分析 P36 参考文献
1 目 录 一、部门介绍 P3 单户项目办公室 P3 多房屋计划办公室 P9 医疗保健项目办公室 P11 住房咨询办公室 P13 二、财务状况 P18 财务状况概述 P18 资产与负债 P22 贷款担保责任 P20 财务报表分析 P21 资产负债 P23 成本报表分析 P36 参考文献 P41
部门介绍 (一)单户项目办公室 1、部门概述 FHA的项目主要通过两个保险基金运作,一个是共同抵押保险基金MMIF), 另一个是一般风险和特殊风险保险(GISR)基金 MMF由单一家庭远期按揭业务及房产价值转换抵押贷款(反向按揭)组合组 成,于2009财政年度及以后获批。 ·GI/SRI包括多户保险计划、医疗设施计划、2009年以前的房产价值转换抵押 贷款,以及单一家庭第一项住房计划和房地产改善计划。 2、共同抵押保险基金资本金比率 在1990年的《国家经济适用住房法》中,国会提出了一项资本比率要求 用以衡量MMIF的财务状况。MMIF的资本比率是将MMIF的经济净值( economIc net worth)与担保贷款进行比较。经济净值被定义为净资产头寸( net asset position), 即将预期未来收入和索赔费用净额的现值加到当前资产负债表头寸中。 MMIF的资本资源分为两类账户融资账户和资本储备账户。融资账户中的 资金覆盖了每个保险类别在整个保险周期的预期损失,而资本储备余额则是为意 外损失而累积的。 2018财年,MMIF的经济净资产从2017财年的267.5亿美元增至2018财年 的3486亿美元。同样,从2017财年结東到2018财年结束,资本比率从218% 上升到276%。自2013财年以来,MM基金的经济净值增加了361.9亿美元。 与此同时,MM基金资本比率也增加了288个百分点,从-0.12%升至2.76%
2 一、 部门介绍 （一）单户项目办公室 1、部门概述 FHA 的项目主要通过两个保险基金运作，一个是共同抵押保险基金(MMIF)， 另一个是一般风险和特殊风险保险(GI/SRI)基金： · MMIF 由单一家庭远期按揭业务及房产价值转换抵押贷款(反向按揭)组合组 成，于 2009 财政年度及以后获批。 · GI/SRI 包括多户保险计划、医疗设施计划、2009 年以前的房产价值转换抵押 贷款，以及单一家庭第一项住房计划和房地产改善计划。 2、共同抵押保险基金资本金比率 在 1990 年的《国家经济适用住房法》中，国会提出了一项资本比率要求， 用以衡量MMIF的财务状况。MMIF的资本比率是将MMIF的经济净值（economic net worth）与担保贷款进行比较。经济净值被定义为净资产头寸（net asset position）， 即将预期未来收入和索赔费用净额的现值加到当前资产负债表头寸中。 MMIF 的资本资源分为两类账户:融资账户和资本储备账户。融资账户中的 资金覆盖了每个保险类别在整个保险周期的预期损失，而资本储备余额则是为意 外损失而累积的。 2018 财年，MMIF 的经济净资产从 2017 财年的 267.5 亿美元增至 2018 财年 的 348.6 亿美元。同样，从 2017 财年结束到 2018 财年结束，资本比率从 2.18% 上升到 2.76%。自 2013 财年以来，MMI 基金的经济净值增加了 361.9 亿美元。 与此同时，MMI 基金资本比率也增加了 2.88 个百分点，从- 0.12%升至 2.76%
以法定资本比率为基础的投资组合估值由独立顾问进行,使用FHA的数据, 并应用2018财政年度预算中期审查的经济假设。这种估值受到来自未来经济状 况和借款人行为模式的不确定性的影响,这种不确定性可能与构建在预测方程中 的基本假设不同。FHA在独立承包商的协助下,在2018财年进行了内部风险评 估。根据法例规定,FHA亦委托一间独立的精算公司,就来自MMF现时帐目 的未来现金流的净现值,作出独立的估计。对于2018财年,独立精算师得出结 论,FHA的现金流NPⅤ是合理的,而且在 Pinnacle的精算估算的合理范围内 独立精算师对远期投资和HECM投资组合的现金流净现值估计值合计为负107.6 亿美元,而FHA的估计值为负143.8亿美元。这362亿美元的差额为IF的 0.29%。 2018财年,该基金面临的风险有所增加,具体表现为有首付援助的远期抵 押贷款比例上升;现金流出再融资交易增多,借款人债务收入比提高。HECM投 资组合还继续对MMIF的状况产生不利影响 MMIF Capital Ratio 276% 235% 2.10% 218% 200% E150% 0.50% 0.12% FiscalE SOURCE: U.S. Department HUD FHA. October 2018 R 1-1 MMIF Capital Ratio
3 以法定资本比率为基础的投资组合估值由独立顾问进行，使用 FHA 的数据， 并应用 2018 财政年度预算中期审查的经济假设。这种估值受到来自未来经济状 况和借款人行为模式的不确定性的影响，这种不确定性可能与构建在预测方程中 的基本假设不同。FHA 在独立承包商的协助下，在 2018 财年进行了内部风险评 估。根据法例规定，FHA 亦委托一间独立的精算公司，就来自 MMIF 现时帐目 的未来现金流的净现值，作出独立的估计。对于 2018 财年，独立精算师得出结 论，FHA 的现金流 NPV 是合理的，而且在 Pinnacle 的精算估算的合理范围内。 独立精算师对远期投资和HECM投资组合的现金流净现值估计值合计为负107.6 亿美元，而 FHA 的估计值为负 143.8 亿美元。这 36.2 亿美元的差额为 IIF 的 0.29%。 2018 财年，该基金面临的风险有所增加，具体表现为有首付援助的远期抵 押贷款比例上升;现金流出再融资交易增多，借款人债务收入比提高。HECM 投 资组合还继续对 MMIF 的状况产生不利影响。 表 1-1 MMIF Capital Ratio
Exhibit o-1: Mutual Mortgage Insurance Fund(MMIF) Capital Ratio Components Description 2018 Balances(s Millions)as of September 30 Total Capital Resources s40.857 s49237 Equals: Economic Net Worth s26.745 s34862 Balances as a Percent of Insurance-In-Force Total Capital Resources 3.89% Plus: Cash Flow NPV 1.14% 2.76% Force, have been restated since the FY 2017 Annual Report. E 1-2 MMIF Capital Ratio Components 如表1-2所示,2018财年MMF的总资本比率为276%,高于2017财年重 申的2.18%。这是MMIF第四年超过法定最低资本准备金率200%。2018财年: ·MMIF的经济净值( Economic net worth)总计3486亿美元。 ·经济净值包括总资本资源( Total Capital Resources)4924亿美元加上负现金 流净现值( ash Flow Net Present value)l438亿美元 ·经济净资产较2017财年増加81.2亿美元,原因是总资本资源增加83.8亿美 ,超过了2017财年现金流净现值减少2.63亿美元的影响。 3、单户住房办公室 单户住房办公室(SFH通过其单户抵押贷款保险计划,为符合条件的借款人 提供购房和再融资机会。联邦住房管理局的单一家庭计划为抵押贷款发放机构提 供违约损失保险,鼓励贷款发放机构向符合条件的购房者提供抵押贷款融资,包 括首次购房者和中低收入购房者。历史上,联邦住房管理局每年为首次购房者提 供的购房抵押贷款保险超过80%
4 表 1-2 MMIF Capital Ratio Components 如表 1-2 所示，2018 财年 MMIF 的总资本比率为 2.76%，高于 2017 财年重 申的 2.18%。这是 MMIF 第四年超过法定最低资本准备金率 2.00%。2018 财年: · MMIF 的经济净值（Economic Net Worth）总计 348.6 亿美元。 · 经济净值包括总资本资源（Total Capital Resources） 492.4 亿美元加上负现金 流净现值(Cash Flow Net Present Value)143.8 亿美元。 · 经济净资产较 2017 财年增加 81.2 亿美元，原因是总资本资源增加 83.8 亿美 元，超过了 2017 财年现金流净现值减少 2.63 亿美元的影响。 3、单户住房办公室 单户住房办公室(SFH)通过其单户抵押贷款保险计划，为符合条件的借款人 提供购房和再融资机会。联邦住房管理局的单一家庭计划为抵押贷款发放机构提 供违约损失保险，鼓励贷款发放机构向符合条件的购房者提供抵押贷款融资，包 括首次购房者和中低收入购房者。历史上，联邦住房管理局每年为首次购房者提 供的购房抵押贷款保险超过 80%