介绍:美国FHA的共同抵押保险基金 Introduction to FHA Mutual Mortgage Insurance Fund MMI Fund) 第六组课程报告 货币银行学
第六组课程报告 货币银行学 介绍：美国 FHA 的共同抵押保险基金 Introduction to FHA Mutual Mortgage Insurance Fund(MMI Fund)
目录 摘要 组员分工表 223 、联邦住房管理局及共同抵押保险基金简介 1.联邦住房管理局及FHA保险 2.共同抵押保险基金简介 MMI基金财务状况 1.MMI基金账户 2.衡量指标 4455 3.MM基金近年财务状况 三、MMI基金风险控制 1.风险来源(影响MI基金财务状况的一些主要因素) 2.风控方法 四、MMI基金与联邦财政部 1.永久无限期预算要求权 11 2.年度预算过程…
1 目录 摘要................................................................................................................................................................ 2 组员分工表.................................................................................................................................................. 2 一 、联邦住房管理局及共同抵押保险基金简介........................................................................... 3 1．联邦住房管理局及 FHA 保险....................................................................................................... 3 2．共同抵押保险基金简介................................................................................................................ 4 二、 MMI 基金财务状况.......................................................................................................................... 4 1．MMI 基金账户................................................................................................................................... 4 2．衡量指标........................................................................................................................................... 5 3．MMI 基金近年财务状况............................................................................................................... 5 三 、MMI 基金风险控制.......................................................................................................................... 7 1．风险来源（影响 MMI 基金财务状况的一些主要因素）.................................................... 7 2．风控方法........................................................................................................................................... 9 四、 MMI 基金与联邦财政部...............................................................................................................11 1．永久无限期预算要求权..............................................................................................................11 2．年度预算过程................................................................................................................................11
摘要 本报告基于 Katie Jones的《 FHA Single- Family Mortgage Insurance: Financial Status of the Mutual Mortgage Insurance Fund (MMI Fund)》撰写,介绍了美国FHA和 MMI基金的基本情况,由于其职能主要是对中低收入人群的房贷进行担保,财务状况对于MMI 基金极为重要,本文分析了MI基金的部分财务状况、相关风险及其管理,塑造出MMI基金 的基本运行机制。此外,本报告还分析了MMI基金与财政部的关系,指出财政部对MI基金 的扶持与监管两方面的影响。 与简介 FHA的职能 MMI基金的资金流入流出 资金在账户间的周转方式 MMI基金财务状况 衡量财务状况的4个指标 2017和2018年的财报分析 FHA的共同抵押保险基金 I基金风险控制 失赎回权、保费金额、贷款总额、经济状况 2个风控方法:FHA精算审查、2%资产比率法规 画m基金与联邦财玻部法教利1水无限期要求 财政拨款的流程:年度预算过程 组员分工表 内容 负责人 整体思路 王思源 FHA及MMI基金简介 严攀峰 MMI基金财务状况 杨宇润 MMI基金风险控制 严攀峰,单盛暐,杨宇润 MMI基金与财政部 王思源,严攀峰 整理及校对 马思远,严攀峰,王思源 图例 马思远,王思源
2 摘要 本报告基于 Katie Jones 的《FHA Single-Family Mortgage Insurance: Financial Status of the Mutual Mortgage Insurance Fund (MMI Fund)》撰写，介绍了美国 FHA 和 MMI 基金的基本情况，由于其职能主要是对中低收入人群的房贷进行担保，财务状况对于 MMI 基金极为重要，本文分析了 MMI 基金的部分财务状况、相关风险及其管理，塑造出 MMI 基金 的基本运行机制。此外，本报告还分析了 MMI 基金与财政部的关系，指出财政部对 MMI 基金 的扶持与监管两方面的影响。 组员分工表 内容 负责人 整体思路 王思源 FHA 及 MMI 基金简介 严攀峰 MMI 基金财务状况 杨宇润 MMI 基金风险控制 严攀峰，单盛暐，杨宇润 MMI 基金与财政部 王思源，严攀峰 整理及校对 马思远，严攀峰，王思源 图例 马思远，王思源 FHA 的共同抵押保险基金 FHA 与 MMI 简介 MMI 基金财务状况 MMI 基金风险控制 MMI 基金与联邦财政部 法定权利：永久无限期预算要求权 财政拨款的流程：年度预算过程 4 个风险来源： 丧失赎回权、保费金额、贷款总额、经济状况 2 个风控方法：FHA 精算审查、2%资产比率法规 资金在账户间的周转方式 衡量财务状况的 4 个指标 2017 和 2018 年的财报分析 FHA 的职能 MMI 基金的资金流入流出
如今,买房越来越成为一种社会需求,而房贷也成为一种主流社会现象,可对于中低收 入者而言,无论是支付高昂的首付,还是申请到贷款,或者是负担利率,都是困难的。为了 解决这样的问题,美国的联邦住房管理局采取了提供保险的策略,为中低收入者购房提供了 渠道。 、联邦住房管理局及共同抵押保险基金简介 1.联邦住房管理局及FHA保险 联邦住房管理局,英文名为 Federal Housing Authority,简称FHA,根据1934年的 “国家住房法”始设于大萧条时期,它最初是为了经济复苏而设立,于1965年成为住房和 城市发展部的一部分,如今在美国房地产中扮演着重要的角色。 对于银行来说,提供贷款要承担风险,因此购房者需要支付一定比例的首付以证明还款 能力,这一比例往往是中低收入者无法负担的。此外,贷款利率也是一大负担。在金融市场 中,高风险与高收益伴随,要降低首付或者利率,便需要从降低贷款风险入手。 由此,为了让中低收入借款人用负担得起的利率获得抵押贷款,FHA为私人贷方提供保 险,使其免受符合某些资格标准的住房抵押贷款损失。如果抵押贷款借款人违约(即没有按 照承诺偿还抵押贷款)并且房屋被取消抵押品赎回权,FHA向贷方支付剩余的本金金额。对 抵押权人来说,FHA保险的抵押贷款基本上是没有坏账风险的,因此这样的贷款具有更低的 首付要求和利率标准。FHA在提供保险时,需要收取保费,且由于它担保的抵押信用标准较 宽,承担风险较大,其保险金一般比私人保险机构的保险费高 但要获得FHA保险资格,借款人和抵押贷款必须符合某些标准,例如,抵押贷款的本金 余额必须低于一定的美元门槛,数额根据各个地区的生活水平和价格指数制定,发起FHA保 险抵押贷款的贷方必须得到FHA的批准 当然,FHA保险抵押贷款并非只面向中低收入者,只是由于其中的保费等特点,中低收 入者所占比重较大。下图表示了若干财年各收入人群在FHA保险抵押贷款中所占份额。 2000-2013年各收入人群在FHA保险抵押贷款中 所占份额 120.00% 10000% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% 20002001200220032004200520062007200820092010201120122013 ource: fha data ■低收入人群■中等收入人群■高收入人群
3 如今，买房越来越成为一种社会需求，而房贷也成为一种主流社会现象，可对于中低收 入者而言，无论是支付高昂的首付，还是申请到贷款，或者是负担利率，都是困难的。为了 解决这样的问题，美国的联邦住房管理局采取了提供保险的策略，为中低收入者购房提供了 渠道。 一 、联邦住房管理局及共同抵押保险基金简介 1．联邦住房管理局及 FHA 保险 联邦住房管理局，英文名为 Federal Housing Authority，简称 FHA，根据 1934 年的 “国家住房法”始设于大萧条时期，它最初是为了经济复苏而设立，于 1965 年成为住房和 城市发展部的一部分，如今在美国房地产中扮演着重要的角色。 对于银行来说，提供贷款要承担风险，因此购房者需要支付一定比例的首付以证明还款 能力，这一比例往往是中低收入者无法负担的。此外，贷款利率也是一大负担。在金融市场 中，高风险与高收益伴随，要降低首付或者利率，便需要从降低贷款风险入手。 由此，为了让中低收入借款人用负担得起的利率获得抵押贷款，FHA 为私人贷方提供保 险，使其免受符合某些资格标准的住房抵押贷款损失。如果抵押贷款借款人违约（即没有按 照承诺偿还抵押贷款）并且房屋被取消抵押品赎回权，FHA 向贷方支付剩余的本金金额。对 抵押权人来说，FHA 保险的抵押贷款基本上是没有坏账风险的，因此这样的贷款具有更低的 首付要求和利率标准。FHA 在提供保险时，需要收取保费，且由于它担保的抵押信用标准较 宽，承担风险较大，其保险金一般比私人保险机构的保险费高。 但要获得 FHA 保险资格，借款人和抵押贷款必须符合某些标准，例如，抵押贷款的本金 余额必须低于一定的美元门槛，数额根据各个地区的生活水平和价格指数制定，发起 FHA 保 险抵押贷款的贷方必须得到 FHA 的批准。 当然，FHA 保险抵押贷款并非只面向中低收入者，只是由于其中的保费等特点，中低收 入者所占比重较大。下图表示了若干财年各收入人群在 FHA 保险抵押贷款中所占份额。 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2000-2013年各收入人群在FHA保险抵押贷款中 所占份额 Source：FHA data 低收入人群 中等收入人群 高收入人群
2.共同抵押保险基金简介 FHA提供保险,需要资金支持。FHA担保抵押贷款的资金主要由一个名为共同抵押保险 基金(简称MMI基金)的基金库提供 虽然FHA为政府机构,但MM基金的资金并非由国家提供,MI基金旨在自立,用以支 付保险索赔等各种支出的资金来自于贷款获得的资金,而不是使用政府拨款。如前所述,FHA 收取的保费是MMI基金主要资金来源之一,保险费的收取方式是要求借款人向基金支付 次性预付保费,而后每年支付贷款额一定比例的年度抵押保险费用。借款人违约时FHA获得 的止赎房产的出售是其资金的另一大来源。MMI基金的资金流出则主要由各种赔付引致 MMI基金的资金流出主要来自FHA保险抵押贷款违约时支付给贷方的索赔。目前,MMI 基金主要服务于两种贷款业务,分别为远期抵押贷款和反向抵押贷款。远期抵押贷款即为传 统意义上的房贷,而反向抵押贷款则是房主将房屋产权抵押以获得现金的一种贷款。在远期 抵押贷款的情况下,如果抵押贷款借款人违约,即没有按照承诺偿还抵押贷款并且房屋被取 消抵押品赎回权,MI基金向贷方支付剩余的本金金额。在反向抵押贷款的情况下,如果借 款人在反向抵押贷款上的欠款超过贷款人出售房屋的价值,则该基金向贷方支付其差额 MMI基金的资金流动状况可由如下逻辑图简单示意 收取保费 处置造约/资金流入 MM基资金流出 抵押贷款 违约时支 用于 房产 付贷方索 二、MMI基金财务状况 1.MI基金账户 MMI基金由两个主要账户组成:融资账户(一级账户)和资本储备账户(二级账户)。融 资账户持有资金以支付FHA保险贷款的预期未来损失。资本储备账户持有额外资金以支付 任何额外的,意外的未来损失。每年FHA根据预算估计在两个账户之间转移资金,确保在融 资账户中保留足够的资金,以涵盖保险贷款的预期损失。如果预算估计反映预期损失的总体 增加,则资金从资本储备账户转移到融资账户,以支付预期损失增加的金额,反之,则资金 从融资账户转移到资本储备账户。事实上,这里的预算估计即为后文将提及的再估计信贷补 贴率 下图说明了2008财年和2017财年之间这些帐户余额的变化。在2007年左右开始的房 地产市场动荡之后的几年中,FHA保险贷款的预期损失总体增加,即要求从资本储备账户向 融资账户大量转移资金以支付这些额外的预期未来损失。在2008财政年度末,MMI基金持
4 2．共同抵押保险基金简介 FHA 提供保险，需要资金支持。FHA 担保抵押贷款的资金主要由一个名为共同抵押保险 基金（简称 MMI 基金）的基金库提供。 虽然 FHA 为政府机构，但 MMI 基金的资金并非由国家提供，MMI 基金旨在自立，用以支 付保险索赔等各种支出的资金来自于贷款获得的资金，而不是使用政府拨款。如前所述，FHA 收取的保费是 MMI 基金主要资金来源之一，保险费的收取方式是要求借款人向基金支付一 次性预付保费，而后每年支付贷款额一定比例的年度抵押保险费用。借款人违约时 FHA 获得 的止赎房产的出售是其资金的另一大来源。MMI 基金的资金流出则主要由各种赔付引致。 MMI 基金的资金流出主要来自 FHA 保险抵押贷款违约时支付给贷方的索赔。 目前，MMI 基金主要服务于两种贷款业务，分别为远期抵押贷款和反向抵押贷款。远期抵押贷款即为传 统意义上的房贷，而反向抵押贷款则是房主将房屋产权抵押以获得现金的一种贷款。在远期 抵押贷款的情况下，如果抵押贷款借款人违约，即没有按照承诺偿还抵押贷款并且房屋被取 消抵押品赎回权，MMI 基金向贷方支付剩余的本金金额。在反向抵押贷款的情况下，如果借 款人在反向抵押贷款上的欠款超过贷款人出售房屋的价值，则该基金向贷方支付其差额。 MMI 基金的资金流动状况可由如下逻辑图简单示意。 二、 MMI 基金财务状况 1．MMI 基金账户 MMI 基金由两个主要账户组成：融资账户（一级账户）和资本储备账户（二级账户）。融 资账户持有资金以支付 FHA 保险贷款的预期未来损失。资本储备账户持有额外资金以支付 任何额外的，意外的未来损失。每年 FHA 根据预算估计在两个账户之间转移资金，确保在融 资账户中保留足够的资金，以涵盖保险贷款的预期损失。如果预算估计反映预期损失的总体 增加，则资金从资本储备账户转移到融资账户，以支付预期损失增加的金额，反之，则资金 从融资账户转移到资本储备账户。事实上，这里的预算估计即为后文将提及的再估计信贷补 贴率。 下图说明了 2008 财年和 2017 财年之间这些帐户余额的变化。在 2007 年左右开始的房 地产市场动荡之后的几年中，FHA 保险贷款的预期损失总体增加，即要求从资本储备账户向 融资账户大量转移资金以支付这些额外的预期未来损失。在 2008 财政年度末，MMI 基金持 资金流入 收取保费 & 处置违约 房产 资金流出 用于 MMI基 金 抵押贷款 违约时支 付贷方索 赔