中国的住房反向抵押 ( Home equity Conversion Mortgage,HECM,即以房养老) 毛一菲陈牧风沈学平刘韫仪岳弋琳 【摘要】:住房反向抵押贷款作为一项创新金融产品,将养老与住房结合了起来,实现了部 分人以房养老的愿望。目前已有多国采用这种新型养老模式并且日趋成熟。中国近些年在国 际实践和经验的指导下,也展开了以房养老模式的初探。这一模式在经济、养老等方面的意 义不容小觑,但在中国主客观因素限制下,这一养老模式并未实现大规模的推广。本文旨在 通过分析以房养老政策在中国推行的基本情况,对比国际上比较成熟的以房养老模式先例, 结合本国国情进一步阐述其在中国推行的各方面影响和作用,同时指出其所遇到的障碍,以 期日益完善 【关键词】住房反向抵押以房养老国际经验 1.以房养老定义 住房反向抵押(即以房养老)是为拥有自有住房产权的老年人提供的一种金融产品,目 的是为老年人的养老生活提供一定的保障和资金来源,因此也被称为“以房养老” 老年人作为产权人把房产的所有权抵押给金融机构(贷款人),金融机构在对房产进行 评估和计算资产价值之后,经过对房产现值、未来增值、老人预期寿命等的评估,按期或 次性把养老金发放给老人。老人作为房产的持有人依然在有生之年拥有房屋的居住权。在老 人死后,金融机构获得住房的所有权,把房屋销售、拍卖等处置之后,偿还了贷款本息之后, 剩余的钱按合同所载的比例返还给老人的家人。这就是住房反向抵押的一般流程。 2率先实行以房养老的国家及经验 2.1日本 2.1.1实行情况 本实行以房养老政策的背景是日本民众的购房花销在每年的可支配收入中所占比例 在所有发达国家中位居第一,80%的60岁老人所拥有的房产占总资产比例超过60%,为反向 住房抵押贷款在日本的施行提供基础 从1981年至今,日本实行的以房养老政策主要分为三种模式一一 (1).政府直接融资型(政府设置并直接经营管理。面向年满65岁老人,且在该地居 住一年以上。抵押物的借贷比率低于土地实时价格的80%) (2)政府间接融资型(政府作为第三方和中介。借款人向政府部门提出申请,政府与 银行进行沟通) (3)民营机构参与型(主要包括银行、信托公司、地产公司等。代理的老年人可以获 得年金和额外的医疗资金) 2.1.2借鉴意义
中国的住房反向抵押 （Home Equity Conversion Mortgage，HECM，即以房养老） 毛一菲 陈牧风 沈学平 刘韫仪 岳弋琳 【摘要】：住房反向抵押贷款作为一项创新金融产品，将养老与住房结合了起来，实现了部 分人以房养老的愿望。目前已有多国采用这种新型养老模式并且日趋成熟。中国近些年在国 际实践和经验的指导下，也展开了以房养老模式的初探。这一模式在经济、养老等方面的意 义不容小觑，但在中国主客观因素限制下，这一养老模式并未实现大规模的推广。本文旨在 通过分析以房养老政策在中国推行的基本情况，对比国际上比较成熟的以房养老模式先例， 结合本国国情进一步阐述其在中国推行的各方面影响和作用，同时指出其所遇到的障碍，以 期日益完善。 【关键词】住房反向抵押 以房养老 国际经验 1.以房养老定义 住房反向抵押（即以房养老）是为拥有自有住房产权的老年人提供的一种金融产品，目 的是为老年人的养老生活提供一定的保障和资金来源，因此也被称为“以房养老”。 老年人作为产权人把房产的所有权抵押给金融机构（贷款人），金融机构在对房产进行 评估和计算资产价值之后，经过对房产现值、未来增值、老人预期寿命等的评估，按期或一 次性把养老金发放给老人。老人作为房产的持有人依然在有生之年拥有房屋的居住权。在老 人死后，金融机构获得住房的所有权，把房屋销售、拍卖等处置之后，偿还了贷款本息之后， 剩余的钱按合同所载的比例返还给老人的家人。这就是住房反向抵押的一般流程。 2.率先实行以房养老的国家及经验 2.1 日本 2.1.1 实行情况 日本实行以房养老政策的背景是日本民众的购房花销在每年的可支配收入中所占比例 在所有发达国家中位居第一，80%的 60 岁老人所拥有的房产占总资产比例超过 60%，为反向 住房抵押贷款在日本的施行提供基础。 从 1981 年-至今，日本实行的以房养老政策主要分为三种模式—— （1）.政府直接融资型（政府设置并直接经营管理。面向年满 65 岁老人，且在该地居 住一年以上。抵押物的借贷比率低于土地实时价格的 80%） （2）政府间接融资型（政府作为第三方和中介。借款人向政府部门提出申请，政府与 银行进行沟通） （3）民营机构参与型（主要包括银行、信托公司、地产公司等。代理的老年人可以获 得年金和额外的医疗资金） 2.1.2 借鉴意义
我国民众对于由政府作为担保的事物通常更加信任,因此可以增强以房养老模式在推行 之处政府的参与力度,借鉴日本政府运营的融资方式,帮助老人和金融机构进行沟通,减少 实行诈骗的中介机构欺骗的可能性;在日本,由政府、银行、信托公司和地产公司能机构参 与贷款,为“以房养老”的实施提供强有力的保障,因此我国需要进一步完善金融市场体系, 增加专业机构的参与。 2.2新加坡 22.1实行情况 21世纪初,新加坡老龄人口达到总人口比例的11%,且增长速度极为迅猛。总体来看, 名新加坡职工的退休资产中住房资产的占比是美国的4倍。 新加坡实行的以房养老模式是逐渐自上世纪中旬起发展完善“以房养老”计划 (1).上世纪60年代,由私人保险公司负责,以房养老只面向私人产权开放(主要为 了避免产权纠纷,但超过八成的居民房产为公有住房,对象限制过严从而受众面小,缺乏保 障条款,民众支持度低) (2).2009年,政府发布屋契回购计划,开放参与对象范围,大体上沿用至今(面向 拥有三式房、年满62岁、家庭收入低于3000新加坡元的公有住房户,可以将剩余租期出售 给新加坡建屋局来获得长期补贴,回购租期上限为30年。同时为长寿老人30年期满后寻找 归宿。相关法律政策较为完善,民众信任度高) 2.2.2借鉴意义 根据我国的物权法,城市土地均为国有,居民只有70年房屋产权,“以房养老”实现 难度大。可以参照新加坡政府针对公有住房的屋契回购计划,完善我国相关法律法规,减少 老年人对此的不信任和误解 2.3英国 2.31实行情况 20世纪60年代起英国开始实施“住房资产释放计划”。主要借助保险公司这一渠道, 但产品设计缺少政策保护,且以债券股票等不确定性收益为借款,实用性和市民接受度低 20世纪后半叶,逐渐进行改革。在2001年制定了“新住房资产释放计划”,包括终身抵押 贷款和住房转换计划两种模式 (1)终身抵押贷款(属于反向抵押贷款,是主流模式。但需要相对稳定的外部环境, 房价和利率波动风险、交叉风险伴随着整个合同期间) (2)住房转换计划(属于售房回租养老,老年人将住房产权的全部或者部分出售给专 门机构以获得额外养老金,可以在原房屋内度过余生,售价一般为市场价的20%-60%。以物 融资更加安全,资产释放率高,自主选择多,利率风险低,也更符合人口预期寿命不断延长 的社会现实)
我国民众对于由政府作为担保的事物通常更加信任，因此可以增强以房养老模式在推行 之处政府的参与力度，借鉴日本政府运营的融资方式，帮助老人和金融机构进行沟通，减少 实行诈骗的中介机构欺骗的可能性；在日本，由政府、银行、信托公司和地产公司能机构参 与贷款，为“以房养老”的实施提供强有力的保障，因此我国需要进一步完善金融市场体系， 增加专业机构的参与。 2.2 新加坡 2.2.1 实行情况 21 世纪初，新加坡老龄人口达到总人口比例的 11%，且增长速度极为迅猛。总体来看， 一名新加坡职工的退休资产中住房资产的占比是美国的 4 倍。 新加坡实行的以房养老模式是逐渐自上世纪中旬起发展完善“以房养老”计划—— （1）.上世纪 60 年代，由私人保险公司负责，以房养老只面向私人产权开放（主要为 了避免产权纠纷，但超过八成的居民房产为公有住房，对象限制过严从而受众面小，缺乏保 障条款，民众支持度低） （2）.2009 年，政府发布屋契回购计划，开放参与对象范围，大体上沿用至今（面向 拥有三式房、年满 62 岁、家庭收入低于 3000 新加坡元的公有住房户，可以将剩余租期出售 给新加坡建屋局来获得长期补贴，回购租期上限为 30 年。同时为长寿老人 30 年期满后寻找 归宿。相关法律政策较为完善，民众信任度高） 2.2.2 借鉴意义 根据我国的物权法，城市土地均为国有，居民只有 70 年房屋产权，“以房养老”实现 难度大。可以参照新加坡政府针对公有住房的屋契回购计划，完善我国相关法律法规，减少 老年人对此的不信任和误解。 2.3 英国 2.3.1 实行情况 20 世纪 60 年代起英国开始实施“住房资产释放计划”。主要借助保险公司这一渠道， 但产品设计缺少政策保护，且以债券股票等不确定性收益为借款，实用性和市民接受度低。 20 世纪后半叶，逐渐进行改革。在 2001 年制定了“新住房资产释放计划”，包括终身抵押 贷款和住房转换计划两种模式： （1）终身抵押贷款（属于反向抵押贷款，是主流模式。但需要相对稳定的外部环境， 房价和利率波动风险、交叉风险伴随着整个合同期间） （2）住房转换计划（属于售房回租养老，老年人将住房产权的全部或者部分出售给专 门机构以获得额外养老金，可以在原房屋内度过余生，售价一般为市场价的 20%-60%。以物 融资更加安全，资产释放率高，自主选择多，利率风险低，也更符合人口预期寿命不断延长 的社会现实）
2.3.2借鉴意义 中国以房养老处于起步阶段,且居民住房有产权70年的限制,可结合当前中国开展的 共有产权保障性住房建设,借鉴英国住房转换计划;中国经济快速发展,房价波动较大,住 房转换计划中房价因素不累积风险,更适合中国当前的市场环境 3.中国以房养老政策现状 3.1发展情况 住房反向抵押在欧美等国发展起来,他们在住房反向抵押上有成功的经验和方法,但这 养老模式在中国依然不是主流,有各方面主客观的原因。我国的住房反向抵押市场还没有 完善地建立起来,这一模式没有得到广泛的应用。大多数老人对住房反向抵押持反对的态度, 不愿承受中国的特殊国情对此带来的高风险。该项目目前还在试点的阶段,有的地区已经出 台了相应的政策开展试点,包括中信银行按揭业务等,但是老人们响应寥寥,较为抵触,金 融机构和老人之间缺乏信任。有的地区试点因为参与者较少而不了了之,例如上海公积金管 理中心曾在2007年推出的“住房自助养老”的试点项目,便因为各种原因比如70年产权、 房价不确定、子女反对等而不受大众欢迎,最终停止。 3.2发展环境现状 3.2.1政策法律环境 住房反向抵押在宏观层面没有相关政策和法律的出台。国家没有大力推广此项产业,国 务院仅提出了试点的建议。在税收层面,国家对此没有专门的法律出台。关于住房反向抵押 的现存法律法规较为不健全,没有专门为此而设立的法律规章。同时,我国还有和西方国家 不同的70年产权到期的问题,这些制度化因素都对住房反向抵押在我国的大规模推广形成 了障碍。 3.2.2经济环境 我国东西部经济发展较不均衡,城镇和农村在经济发展、制度安排上都有很大的差异 由于农村土地不允许进行所有权的买卖,所以住房反向抵押在中国只能够在城市中开展。在 我国不同地区间,房价作为资产的价值差异也极大,因此难以作为统一的政策加以开展。我 国的市场监管、市场发育的机制也处于初级阶段,市场机制不够成熟,这对于住房反向抵押 也存在着一定的限制。 3.2.3人口环境 随着我国老龄化程度的逐渐加深,养老体系的负担越来越重,养老金难以满足老人在养 老方面的需要。由于独生子女政策的开展,不少失独老人在养老方面遇到困难,尤其是孤寡 老人更加需要住房反向抵押来满足老年生活需要。这个因素为住房反向抵押的开展提供了有 利条件
2.3.2 借鉴意义 中国以房养老处于起步阶段，且居民住房有产权 70 年的限制，可结合当前中国开展的 共有产权保障性住房建设，借鉴英国住房转换计划；中国经济快速发展，房价波动较大，住 房转换计划中房价因素不累积风险，更适合中国当前的市场环境。 3.中国以房养老政策现状 3.1 发展情况 住房反向抵押在欧美等国发展起来，他们在住房反向抵押上有成功的经验和方法，但这 一养老模式在中国依然不是主流，有各方面主客观的原因。我国的住房反向抵押市场还没有 完善地建立起来，这一模式没有得到广泛的应用。大多数老人对住房反向抵押持反对的态度， 不愿承受中国的特殊国情对此带来的高风险。该项目目前还在试点的阶段，有的地区已经出 台了相应的政策开展试点，包括中信银行按揭业务等，但是老人们响应寥寥，较为抵触，金 融机构和老人之间缺乏信任。有的地区试点因为参与者较少而不了了之，例如上海公积金管 理中心曾在 2007 年推出的“住房自助养老”的试点项目，便因为各种原因比如 70 年产权、 房价不确定、子女反对等而不受大众欢迎，最终停止。 3．2 发展环境现状 3.2.1 政策法律环境 住房反向抵押在宏观层面没有相关政策和法律的出台。国家没有大力推广此项产业，国 务院仅提出了试点的建议。在税收层面，国家对此没有专门的法律出台。关于住房反向抵押 的现存法律法规较为不健全，没有专门为此而设立的法律规章。同时，我国还有和西方国家 不同的 70 年产权到期的问题，这些制度化因素都对住房反向抵押在我国的大规模推广形成 了障碍。 3.2.2 经济环境 我国东西部经济发展较不均衡，城镇和农村在经济发展、制度安排上都有很大的差异。 由于农村土地不允许进行所有权的买卖，所以住房反向抵押在中国只能够在城市中开展。在 我国不同地区间，房价作为资产的价值差异也极大，因此难以作为统一的政策加以开展。我 国的市场监管、市场发育的机制也处于初级阶段，市场机制不够成熟，这对于住房反向抵押 也存在着一定的限制。 3.2.3 人口环境 随着我国老龄化程度的逐渐加深，养老体系的负担越来越重，养老金难以满足老人在养 老方面的需要。由于独生子女政策的开展，不少失独老人在养老方面遇到困难，尤其是孤寡 老人更加需要住房反向抵押来满足老年生活需要。这个因素为住房反向抵押的开展提供了有 利条件
3.3中央关于试点住房反向抵押的意见 3.3.1《关于加快发展养老服务业的若干意见》 2013年9月13日,中央人民政府网站公布由国务院印发的《关于加快发展养老服务业 的若干意见》,明确指出开展老年人住房反向抵押养老保险试点工作 基本原则:深化体制改革、坚持保障基本、注重统筹发展、完善市场机制 目标:到2020年,全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的,功能完善 规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。养老服务产品更加丰富,市场机制不断完善,养老服 务业持续健康发展。 主要任务 1.统筹规划发展城市养老服务设施 加强社区服务设施建设、综合发挥多种设施作用、实施社区无障碍环境改造 2.大力发展居家养老服务网络。 发展居家养老便捷服务、发展老年人文体娱乐服务、发展居家网络信息服务 3.大力加强养老机构建设 支持社会力量举办养老机构、办好公办保障性养老机构、开展公办养老机构改制试点 4切实加强农村养老服务。 健全服务网络、拓宽资金渠道、建立协作机制 5.繁荣养老服务消费市场。 拓展养老服务内容、开发老年产品用品、培育养老产业集群 6.积极推进医疗卫生与养老服务相结合。 推动医养融合发展、健全医疗保险机制 政策措施:完善投融资政策、完善土地供应政策、完善税费优惠政策、完善补贴支持政 策、完善人才培养和就业政策、鼓励公益慈善组织支持养老服务 组织领导:健全工作机制、开展综合改革试点、强化行业监管、加强督促检査。 3.3.2《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》 2014年6月17日,中国保监会发布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老 保险试点的指导意见》中明阐述了开展试点的意义,并确规定了 1.开展试点的基本原则:公平守信、审慎经营、大胆创新 2.试点资格申请与审核 其中规定,申请试点资格的保险公司应具备以下条件: 已开业满5年,注册资本不少于20亿元;满足保险公司偿付能力管理规定,申请试点 时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%:;具备较强的保险精算技术,能 够对反向抵押养老保险进行科学合理定价:具有专业的法律人员,能够对反向抵押养老保险
3.3 中央关于试点住房反向抵押的意见 3.3.1 《关于加快发展养老服务业的若干意见》 2013 年 9 月 13 日，中央人民政府网站公布由国务院印发的《关于加快发展养老服务业 的若干意见》，明确指出开展老年人住房反向抵押养老保险试点工作。 基本原则：深化体制改革、坚持保障基本、注重统筹发展、完善市场机制 目标：到 2020 年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、 规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服 务业持续健康发展。 主要任务： 1.统筹规划发展城市养老服务设施： 加强社区服务设施建设、综合发挥多种设施作用、实施社区无障碍环境改造 2.大力发展居家养老服务网络。 发展居家养老便捷服务、发展老年人文体娱乐服务、发展居家网络信息服务 3.大力加强养老机构建设。 支持社会力量举办养老机构、办好公办保障性养老机构、开展公办养老机构改制试点、 4.切实加强农村养老服务。 健全服务网络、拓宽资金渠道、建立协作机制。 5.繁荣养老服务消费市场。 拓展养老服务内容、开发老年产品用品、培育养老产业集群 6.积极推进医疗卫生与养老服务相结合。 推动医养融合发展、健全医疗保险机制 政策措施：完善投融资政策、完善土地供应政策、完善税费优惠政策、完善补贴支持政 策、完善人才培养和就业政策、鼓励公益慈善组织支持养老服务。 组织领导：健全工作机制、开展综合改革试点、强化行业监管、加强督促检查。 3.3.2 《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》 2014 年 6 月 17 日，中国保监会发布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老 保险试点的指导意见》中明阐述了开展试点的意义，并确规定了： 1.开展试点的基本原则：公平守信、审慎经营、大胆创新 2.试点资格申请与审核： 其中规定，申请试点资格的保险公司应具备以下条件： 已开业满 5 年，注册资本不少于 20 亿元；满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点 时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于 120%；具备较强的保险精算技术，能 够对反向抵押养老保险进行科学合理定价；具有专业的法律人员，能够对反向抵押养老保险
相关法律问题进行处理;具有房地产物业管理专业人员,或委托有资质的物业管理机构,有 能力对抵押房产进行日常维护及依法处置;具备完善的公司治理结构、内部风险管理和控制 体系,能够对反向抵押养老保险业务实行专项管理和独立核算; 试点产品管理: 保险公司开展反向抵押养老保险,应对相关房屋按照产权抵押的有关规定进行处理, 即投保人依合同约定,将其房产抵押给保险公司,保险公司接受房产抵押,并按照约定条件 向投保人支付养老金。 2.根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同,试点产品分为参与型反向 抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品(以下简称参与型产品和非参与型产 品) 3.参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益,通过评估,对投保人所抵押房产价 值增长部分,依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不 参与分享房产增值收益,抵押房产价值增长全部归属于投保人。 4.保险公司应当在保险合同中明确规定犹豫期的起算时间、长度,犹豫期内客户的权利 以及客户在犹豫期内解除合同可能遭受的损失。犹豫期不得短于30个自然日。 对于试点业务宣传、销售人员管理、销售过程管理、信息披露、财务管理、服务创新、 投诉处理、监管问题等提出了具体要求, 此外,《意见》还指出:“投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人 试点城市为北京、上海、广州、武汉。试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日 3.33《国务院办公厅关于加快发展商业养老保险的若干意见》 2017年6月,国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于加快发展商业养老保险的若干 意见》,提出了以下要求: 基本原则:坚持改革创新、坚持政策引导、坚持完善监管,规范市场秩序。 主要目标:到2020年,基本建立运营安全稳健、产品形态多样、服务领域较广、专业 能力较强、持续适度盈利、经营诚信规范的商业养老保险体系,商业养老保险成为个人和家 庭商业养老保障计划的主要承担者、企业发起的商业养老保障计划的重要提供者、社会养老 保障市场化运作的积极参与者、养老服务业健康发展的有力促进者、金融安全和经济增长的 稳定支持者。 创新商业养老保险产品和服务:丰富商业养老保险产品供给,为个人和家庭提供个性化、 差异化养老保障;推动商业保险机构提供企业(职业)年金计划等产品和服务;鼓励商业保 险机构充分发挥行业优势,提供商业服务和支持
相关法律问题进行处理；具有房地产物业管理专业人员，或委托有资质的物业管理机构，有 能力对抵押房产进行日常维护及依法处置；具备完善的公司治理结构、内部风险管理和控制 体系，能够对反向抵押养老保险业务实行专项管理和独立核算； 试点产品管理： 1.保险公司开展反向抵押养老保险，应对相关房屋按照产权抵押的有关规定进行处理， 即投保人依合同约定，将其房产抵押给保险公司，保险公司接受房产抵押，并按照约定条件 向投保人支付养老金。 2.根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向 抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品（以下简称参与型产品和非参与型产 品）。 3.参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价 值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不 参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。 4.保险公司应当在保险合同中明确规定犹豫期的起算时间、长度，犹豫期内客户的权利， 以及客户在犹豫期内解除合同可能遭受的损失。犹豫期不得短于 30 个自然日。 对于试点业务宣传、销售人员管理、销售过程管理、信息披露、财务管理、服务创新、 投诉处理、监管问题等提出了具体要求， 此外，《意见》还指出：“投保人群应为 60 周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。 试点城市为北京、上海、广州、武汉。试点期间自 2014 年 7 月 1 日起至 2016 年 6 月 30 日 止。” 3.3.3 《国务院办公厅关于加快发展商业养老保险的若干意见》 2017 年 6 月，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于加快发展商业养老保险的若干 意见》，提出了以下要求： 基本原则：坚持改革创新、坚持政策引导、坚持完善监管，规范市场秩序。 主要目标：到 2020 年，基本建立运营安全稳健、产品形态多样、服务领域较广、专业 能力较强、持续适度盈利、经营诚信规范的商业养老保险体系，商业养老保险成为个人和家 庭商业养老保障计划的主要承担者、企业发起的商业养老保障计划的重要提供者、社会养老 保障市场化运作的积极参与者、养老服务业健康发展的有力促进者、金融安全和经济增长的 稳定支持者。 创新商业养老保险产品和服务：丰富商业养老保险产品供给，为个人和家庭提供个性化、 差异化养老保障；推动商业保险机构提供企业（职业）年金计划等产品和服务；鼓励商业保 险机构充分发挥行业优势，提供商业服务和支持