货币银行学中国保障房及其金融政策 行为 (五)市人民政府规定的其他条件。”5 政府对购买共有产权住房的准入标准具体如下 同时符合下列标准的本市城镇居民家庭,可以申请购买共有产权保障住房 (一)家庭成员在本市实际居住,具有本市城镇常住户口连续满3年,且在 提出申请所在地的城镇常住户口连续满2年 (二)家庭人均住房建筑面积低于15平方米(含15平方米)。 (三)3人及以上家庭人均年可支配收入低于7.2万元(含7.2万元)、人 均财产低于18万元(含18万元);2人及以下家庭人均年可支配收入和人均财 产标准按前述标准上浮20%,即人均年可支配收入低于8.64万元(含8.64万元)、 人均财产低于21.6万元(含21.6万元)。 (四)家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为,但 家庭成员之间住房赠与行为除外。 同时符合上述标准,具有完全民事行为能力的单身人士(包括未婚、丧偶或 者离婚满3年的人士),男性年满28周岁、女性年满25周岁,可以单独申请购 买共有产权保障住房。 对符合规定条件的共有产权保障住房申请对象,可以调整住房面积核算方式 具体办法,由市住房保障房屋管理局另行制订, 以上是上海市14年对购买共有产权住房的准入标准。而对比往年的文件中 所规范的准入标准,我们可以发现准入标准有逐年宽松的趋势。(未考虑物价上 涨和通货膨胀影响)除此之外,在很长一段时间里,各个版本的准入标准中都含 有“家庭成员在本市实际居住,具有本市城镇常住户口连续满ⅹx年”这样的限 制条件,这一限制条件是非常苛刻的,很大程度上限制了外来务工低收入人群的 住房保障。但随着住房保障制度的逐渐完善,上海近年对这一重要限制也有所放 松 “同时符合下列条件的非本市户籍居民家庭,可申请本市共有产权保障住房 (一)持有《上海市居住证》且积分达到标准分值 (二)在本市无住房 (三)已婚 (四)在本市连续缴纳社会保险或者个人所得税满5年 (五)符合本市共有产权保障住房收入和财产准入标准。” 上面是上海市2018年下发的文件中的最新标准,我们可以看到,非上海市 户籍的居民家庭也可以在满足上述条件的情况下,申请共有产权住房,这不得不 说是极大的扩大了共有产权住房的保障范围和力度 第三,在供后管理方面 共有产权保障住房的购房人和同住人应当按照房屋管理有关规定和供后 房屋使用管理协议的约定使用房屋,并且在取得完全产权前不得有下列行为 (一)擅自转让、赠与共有产权保障住房 (二)擅自出租、出借共有产权保障住房 (三)设定除共有产权保障住房购房贷款担保以外的抵押权 四)违反其他法律、法规、规章的情形。” 2016年《上海市共有产权保障住房管理办法》 2016年《上海市共有产权保障住房管理办法》 2018年《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》
货币银行学 中国保障房及其金融政策 5 行为； （五）市人民政府规定的其他条件。”5 政府对购买共有产权住房的准入标准具体如下： “同时符合下列标准的本市城镇居民家庭，可以申请购买共有产权保障住房： （一）家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满 3 年，且在 提出申请所在地的城镇常住户口连续满 2 年。 （二）家庭人均住房建筑面积低于 15 平方米（含 15 平方米）。 （三）3 人及以上家庭人均年可支配收入低于 7.2 万元（含 7.2 万元）、人 均财产低于 18 万元（含 18 万元）；2 人及以下家庭人均年可支配收入和人均财 产标准按前述标准上浮20%，即人均年可支配收入低于8.64万元（含8.64万元）、 人均财产低于 21.6 万元（含 21.6 万元）。 （四）家庭成员在提出申请前 5 年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但 家庭成员之间住房赠与行为除外。 同时符合上述标准，具有完全民事行为能力的单身人士（包括未婚、丧偶或 者离婚满 3 年的人士），男性年满 28 周岁、女性年满 25 周岁，可以单独申请购 买共有产权保障住房。 对符合规定条件的共有产权保障住房申请对象，可以调整住房面积核算方式。 具体办法，由市住房保障房屋管理局另行制订。”6 以上是上海市 14 年对购买共有产权住房的准入标准。而对比往年的文件中 所规范的准入标准，我们可以发现准入标准有逐年宽松的趋势。（未考虑物价上 涨和通货膨胀影响）除此之外，在很长一段时间里，各个版本的准入标准中都含 有“家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满 xx 年”这样的限 制条件，这一限制条件是非常苛刻的，很大程度上限制了外来务工低收入人群的 住房保障。但随着住房保障制度的逐渐完善，上海近年对这一重要限制也有所放 松： “同时符合下列条件的非本市户籍居民家庭，可申请本市共有产权保障住房： （一）持有《上海市居住证》且积分达到标准分值； （二）在本市无住房； （三）已婚； （四）在本市连续缴纳社会保险或者个人所得税满 5 年； （五）符合本市共有产权保障住房收入和财产准入标准。”7 上面是上海市 2018 年下发的文件中的最新标准，我们可以看到，非上海市 户籍的居民家庭也可以在满足上述条件的情况下，申请共有产权住房，这不得不 说是极大的扩大了共有产权住房的保障范围和力度。 第三，在供后管理方面： “共有产权保障住房的购房人和同住人应当按照房屋管理有关规定和供后 房屋使用管理协议的约定使用房屋,并且在取得完全产权前不得有下列行为: （一）擅自转让、赠与共有产权保障住房; （二）擅自出租、出借共有产权保障住房; （三）设定除共有产权保障住房购房贷款担保以外的抵押权; （四）违反其他法律、法规、规章的情形。”8 5 2016 年《上海市共有产权保障住房管理办法》 6 2016 年《上海市共有产权保障住房管理办法》 7 2018 年《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》
货币银行学中国保障房及其金融政策 这些条款严格地限制了公有产权住房的使用方式,通过禁止转让,出租等方 式,进一步切断通过此类住房谋取利益的可能 取得房地产权证满5年后,共有产权保障住房可以上市转让或者由购房人、 同住人购买政府产权份额,但购房人、同住人拒不履行区(县)住房保障行政管理 部门作出的有关房屋管理的行政决定或者有违约行为未改正的除外。上市转让或 者购买政府产权份额后,住房性质转变为商品住房。 取得房地产权证满5年后,购房人、同住人购买商品住房且住房不再困难的 应当在办理商品住房转移登记前,先行上市转让共有产权保障住房或者购买政府 产权份额,但符合确有必要购买商品住房情形的除外。具体例外情形,由市住房保 障行政管理部门规定 上面的条款对共有产权住房的去路问题做出了规范。购房人的经济水平随着 时间的推移当然会有所改善,当住户产生寻求更加优良的住房条件的时候,他们 可以有所选择:可以选择直接出售以换取流动的资金;也可以选择向政府“赎回 产权作为一项不动产投资,等待其升值。同时,规定中5年的时间限制,也有效 的甄别了申请住户是否是真正需要扶助的对象 2廉租房的现状与对策研究 21廉租房相关的制度与法律基础 1998年7月,国务院在颁布实施的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快 住房建设的通知》中,依据“对不同收入家庭实行不同住房供应政策”原则明确 规定了“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房”的相关制度。2004年 政府出台了《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》,提出各地应当在国家统一政 策指导下,根据当地经济社会发展的实际情况,因地制宜,建立城镇最低收入家庭 廉租房制度;2007年,在中共十七大报告的第八部分,胡锦涛提出:“努力使 全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”,同时还指明 要健全廉租住房制度,加快解决城市低收入家庭住房困难,这是党代会报告中第 ˉ次专门提及住房保障制度,更是第一次谈到保障方式和保障对象;2008年, 国务院颁布了相关文件,文件要求各地方扩大廉租房制度的保障范围,健全保障 方式,增加住房来源;到2013年,国家发行了公租房与廉租房并轨的通知。 22核心思想 第一,城镇最低收入家庭廉租房保障方式应当以发放租赁住房补贴°为主,实 2016年《上海市共有产权保障住房管理办法》 2016年《上海市共有产权保障住房管理办法》 租赁住房补贴,是指政府发放一些补贴,由申请对象到市场上租赁住房
货币银行学 中国保障房及其金融政策 6 这些条款严格地限制了公有产权住房的使用方式，通过禁止转让，出租等方 式，进一步切断通过此类住房谋取利益的可能。 取得房地产权证满 5 年后,共有产权保障住房可以上市转让或者由购房人、 同住人购买政府产权份额,但购房人、同住人拒不履行区(县)住房保障行政管理 部门作出的有关房屋管理的行政决定或者有违约行为未改正的除外。上市转让或 者购买政府产权份额后,住房性质转变为商品住房。 取得房地产权证满 5 年后,购房人、同住人购买商品住房且住房不再困难的, 应当在办理商品住房转移登记前,先行上市转让共有产权保障住房或者购买政府 产权份额,但符合确有必要购买商品住房情形的除外。具体例外情形,由市住房保 障行政管理部门规定。9 上面的条款对共有产权住房的去路问题做出了规范。购房人的经济水平随着 时间的推移当然会有所改善，当住户产生寻求更加优良的住房条件的时候，他们 可以有所选择：可以选择直接出售以换取流动的资金；也可以选择向政府“赎回” 产权作为一项不动产投资，等待其升值。同时，规定中 5 年的时间限制，也有效 的甄别了申请住户是否是真正需要扶助的对象。 2 廉租房的现状与对策研究 2.1 廉租房相关的制度与法律基础 1998 年 7 月,国务院在颁布实施的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快 住房建设的通知》中,依据“对不同收入家庭实行不同住房供应政策”原则明确 规定了“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房”的相关制度。2004 年 政府出台了《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》，提出各地应当在国家统一政 策指导下,根据当地经济社会发展的实际情况,因地制宜,建立城镇最低收入家庭 廉租房制度；2007 年，在中共十七大报告的第八部分，胡锦涛提出：“努力使 全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”，同时还指明 要健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难，这是党代会报告中第 一次专门提及住房保障制度，更是第一次谈到保障方式和保障对象；2008 年， 国务院颁布了相关文件，文件要求各地方扩大廉租房制度的保障范围，健全保障 方式，增加住房来源；到 2013 年，国家发行了公租房与廉租房并轨的通知。 2.2 核心思想 第一，城镇最低收入家庭廉租房保障方式应当以发放租赁住房补贴10为主,实 8 2016 年《上海市共有产权保障住房管理办法》 9 2016 年《上海市共有产权保障住房管理办法》 10租赁住房补贴,是指政府发放一些补贴,由申请对象到市场上租赁住房