上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 招股说明书(申报稿) (二)预计募集资金及发行费用概算 1、预计募集资金总额:【】万元 2、预计募集资金净额:【】万元 3、本次发行费用概算: 保荐及承销费用:【】万元 审计费用:【】万元 评估费用:【】万元 律师费用:【】万元 其他发行费用:【】万元 二、本次发行有关的当事人 (一-)发行人:上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 法定代表人:贾波 住所:上海市长宁区安化路492号1幢707室 联系人:丁可可 电话:021-32508752 传真:021-32508753 (二)保荐人(主承销商):民生证券股份有限公司 法定代表人:冯鹤年 住所:中国(上海)自由贸易试验区世纪大道1168号B座2101、2104A室 保荐代表人:谢国敏、王璐 项目协办人:崔彬彬 项目组成员:崔增英、程然、黄立超、高文超、樊新元、张培洪、金正刚 王亚珩 电话:010-85127999 1-1-25
上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书（申报稿） 1-1-25 （二）预计募集资金及发行费用概算 1、预计募集资金总额：【】万元 2、预计募集资金净额：【】万元 3、本次发行费用概算： 保荐及承销费用：【】万元 审计费用：【】万元 评估费用：【】万元 律师费用：【】万元 其他发行费用：【】万元 二、本次发行有关的当事人 （一）发行人：上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 法定代表人：贾波 住所：上海市长宁区安化路 492 号 1 幢 707 室 联系人：丁可可 电话：021-3250 8752 传真：021-3250 8753 （二）保荐人（主承销商）：民生证券股份有限公司 法定代表人：冯鹤年 住所：中国（上海）自由贸易试验区世纪大道 1168 号 B 座 2101、2104A 室 保荐代表人：谢国敏、王璐 项目协办人：崔彬彬 项目组成员：崔增英、程然、黄立超、高文超、樊新元、张培洪、金正刚、 王亚珩 电话：010-8512 7999
上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 招股说明书(申报稿) 传真:010-85127888 (三)律师事务所:国浩律师(上海)事务所 负责人:李强 住所:上海市北京西路968号嘉地中心23层 经办律师:倪俊骥、余蕾、毛一帆 电话:021-52341670 传真:021-52433320 (四)会计师事务所、验资机构:天职国际会计师事务所(特殊普通合伙 执行事务合伙人:邱靖之 住所:北京市海淀区车公庄西路19号68号楼A-1和A-5区域 签字注册会计师:叶慧、旷念 电话:010-88827799 传真:010-88018737 (五)验资机构:立信会计师事务所(特殊普通合伙) 负责人:杨志国 住所:上海市黄浦区南京东路61号四楼 签字注册会计师:田华、吴海燕 电话:021-23280621 传真:021-63392558 (六)资产评估机构:沃克森(北京)国际资产评估有限公司 负责人:徐伟建 住所:北京市海淀区车公庄西路19号37幢三层305-306 签字资产评估师:姜海成、尚银波 电话:010-52596085 1-1-26
上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书（申报稿） 1-1-26 传真：010-8512 7888 （三）律师事务所：国浩律师（上海）事务所 负责人：李强 住所：上海市北京西路 968 号嘉地中心 23 层 经办律师：倪俊骥、余蕾、毛一帆 电话：021-5234 1670 传真：021-5243 3320 （四）会计师事务所、验资机构：天职国际会计师事务所（特殊普通合伙） 执行事务合伙人：邱靖之 住所：北京市海淀区车公庄西路 19 号 68 号楼 A-1 和 A-5 区域 签字注册会计师：叶慧、旷念 电话：010-8882 7799 传真：010-8801 8737 （五）验资机构：立信会计师事务所（特殊普通合伙） 负责人：杨志国 住所：上海市黄浦区南京东路 61 号四楼 签字注册会计师：田华、吴海燕 电话：021-2328 0621 传真：021-6339 2558 （六）资产评估机构：沃克森（北京）国际资产评估有限公司 负责人：徐伟建 住所：北京市海淀区车公庄西路 19 号 37 幢三层 305-306 签字资产评估师：姜海成、尚银波 电话：010-5259 6085
上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 招股说明书(申报稿) 传真:010-52596085 (七)股票登记机构:中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 住所:深圳市福田区莲花街道深南大道2012号深圳证券交易所广场25楼 电话:075525938000 传真:0755-25838122 (八)申请上市证券交易所:深圳证券交易所 住所:深圳市福田区深南大道2012号 电话:0755-88668888 传真:0755-82083667 (九)收款银行:【】 户名:【】 账号:【】 三、发行人与本次发行有关中介机构之间的关系 截至本招股说明书签署日,发行人与本次发行有关的保荐机构、承销机构、 证券服务机构及其负责人、高级管理人员、经办人员之间不存在任何直接或间接 的股权关系或其他权益关系。 四、本次发行上市有关的重要日期 刊登发行公告日期 【】年【】月【】日 开始询价推介日期 【】年【】月【】日 刊登定价公告日期 【】年【】月【】日 申购日期 【】年【】月【】日 缴款日期 【】年【】月【】日 股票上市日期 【】年【】月【】日 11-27
上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书（申报稿） 1-1-27 传真：010-5259 6085 （七）股票登记机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 住所：深圳市福田区莲花街道深南大道 2012 号深圳证券交易所广场 25 楼 电话：0755-2593 8000 传真：0755-2583 8122 （八）申请上市证券交易所：深圳证券交易所 住所：深圳市福田区深南大道 2012 号 电话：0755-8866 8888 传真：0755-8208 3667 （九）收款银行：【】 户名：【】 账号：【】 三、发行人与本次发行有关中介机构之间的关系 截至本招股说明书签署日，发行人与本次发行有关的保荐机构、承销机构、 证券服务机构及其负责人、高级管理人员、经办人员之间不存在任何直接或间接 的股权关系或其他权益关系。 四、本次发行上市有关的重要日期 刊登发行公告日期 【】年【】月【】日 开始询价推介日期 【】年【】月【】日 刊登定价公告日期 【】年【】月【】日 申购日期 【】年【】月【】日 缴款日期 【】年【】月【】日 股票上市日期 【】年【】月【】日
上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 招股说明书(申报稿) 第四节风险因素 投资者在评价发行人本次发行的股票时,除本招股说明书提供的其他各项资 料外,应特别认真地考虑下述各项风险因素。下述风险是根据重要性原则或可能 影响投资者决策的程度大小排序,但该排序并不表示风险因素会依次发生 一、市场风险 (一)市场竞争风险 随着国家对文化创意产业的重视程度不断提升,文化创意产业蓬勃发展,文 化创意企业和科技创新企业对于文化创意产业园区的需求逐渐增长,越来越多的 公司开始从事文化创意产业园区的运营管理,在推动行业快速发展的同时也加剧 了市场竞争。公司自设立以来,主要从事文化创意产业园区的定位、设计、改造 招商和运营管理。公司经过多年发展,在园区市场拓展、园区设计与改造、园区 招商及运营管理方面积累了丰富的经验。但随着市场竞争的加剧,如公司无法提 升运营管理能力,将导致公司面临在市场竞争中处于不利地位的风险。 (二)宏观经济环境变化风险 公司作为文化创意产业园区的运营服务商,其下游客户主要系文化创意企业 和科技创新企业。近些年,国民经济的不断增长推动了国家产业结构优化升级, 极大地促进了文化创意产业的发展。而国民经济的发展水平和产业结构往往受到 国际政治经济形势、宏观经济政策等多种因素的影响,具有一定的不确定性和周 期性。如宏观经济环境发生不利变化,经济发展不景气,文化创意产业发展将受 到不利影响,文化创意产业园区的需求会相应减少,存在因宏观经济环境变化影 响公司业务发展的风险。 二、经营风险 (-)部分园区租赁房产未办理产证 1、东枫德必WE"园区尚未取得产权证书 东枫德必WE"园区位于北京市朝阳区东风南路8号,业主方系北京市东风 农场有限公司(以下简称为“东风农场”)。上述房产的工程竣工日期为2017年 1-1-28
上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书（申报稿） 1-1-28 第四节 风险因素 投资者在评价发行人本次发行的股票时，除本招股说明书提供的其他各项资 料外，应特别认真地考虑下述各项风险因素。下述风险是根据重要性原则或可能 影响投资者决策的程度大小排序，但该排序并不表示风险因素会依次发生。 一、市场风险 （一）市场竞争风险 随着国家对文化创意产业的重视程度不断提升，文化创意产业蓬勃发展，文 化创意企业和科技创新企业对于文化创意产业园区的需求逐渐增长，越来越多的 公司开始从事文化创意产业园区的运营管理，在推动行业快速发展的同时也加剧 了市场竞争。公司自设立以来，主要从事文化创意产业园区的定位、设计、改造、 招商和运营管理。公司经过多年发展，在园区市场拓展、园区设计与改造、园区 招商及运营管理方面积累了丰富的经验。但随着市场竞争的加剧，如公司无法提 升运营管理能力，将导致公司面临在市场竞争中处于不利地位的风险。 （二）宏观经济环境变化风险 公司作为文化创意产业园区的运营服务商，其下游客户主要系文化创意企业 和科技创新企业。近些年，国民经济的不断增长推动了国家产业结构优化升级， 极大地促进了文化创意产业的发展。而国民经济的发展水平和产业结构往往受到 国际政治经济形势、宏观经济政策等多种因素的影响，具有一定的不确定性和周 期性。如宏观经济环境发生不利变化，经济发展不景气，文化创意产业发展将受 到不利影响，文化创意产业园区的需求会相应减少，存在因宏观经济环境变化影 响公司业务发展的风险。 二、经营风险 （一）部分园区租赁房产未办理产证 1、东枫德必 WE"园区尚未取得产权证书 东枫德必 WE"园区位于北京市朝阳区东风南路 8 号，业主方系北京市东风 农场有限公司（以下简称为“东风农场”）。上述房产的工程竣工日期为 2017 年
上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 招股说明书(申报稿) 12月25日,东风农场已就上述房产的建造事宜取得了《国有土地使用证》、《建 设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《北京市房屋建筑和市政基础设施 工程竣工验收备案表》,尚未办妥房屋所有权登记。东枫德必WE"园区的建筑面 积约58万平方米,占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁总面积的比例为 969%;报告期各期,该园区实现营业收入分别为0万元、23870万元、546266 万元,占各期营业收入的比例分别0%、0.31%、6.00%;对公司生产经营、财务 状况影响较低 虽然公司与北京市东风农场有限公司签订的《房屋租赁合同》明确约定,北 京市东风农场有限公司对公司因该房屋权属问题影响本合同效力,导致公司无法 正常经营或使用的经营损失进行赔偿。若该园区未来因房产未取得产权证书事宜 影响东枫德必WE"园区的正常运营,将会对公司经营造成不利影响, 2、天杉德必易园园区尚未取得产权证书 天杉德必易园园区位于上海市长宁区天山路1900号,业主方系珀丽置业(上 海)有限公司。天杉德必易园的租赁房产属于在建工程,未取得产权证书,珀丽 置业(上海)有限公司依据法院裁定获得上述房屋的经营使用权。天杉德必易园 园区的租赁面积约为08万平方米,占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁 总面积的比例为139%;报告期各期,该园区实现营业收入分别为1,61511万元 1,71575万元、1,838.87万元,占各期营业收入的比例分别267%222%、202% 对公司生产经营、财务状况影响较低。上述房屋因历史原因尚未取得产权证书, 若该园区未来因房产未取得产权证书事宜影响天杉德必易园园区的正常运营,将 会对公司经营造成不利影响。 3、其他园区未取得产权证书的情况 由于公司承租运营的园区物业多为老旧建筑群改造而成,个别园区租赁房产 中有部分房屋尚未取得产权证书。该部分未取得产权证书的房屋多为历史原因形 成的临时建筑或辅助设施建筑。 根据公司与物业出租方签订的租赁合同,公司承租运营租入的未取得产权证 书的房产面积约26万平方米,占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁总面 积的比例为4.34%公司已和部分物业出租方签订的房屋租赁合同中约定了因无 1-1-29
上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书（申报稿） 1-1-29 12 月 25 日，东风农场已就上述房产的建造事宜取得了《国有土地使用证》、《建 设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《北京市房屋建筑和市政基础设施 工程竣工验收备案表》，尚未办妥房屋所有权登记。东枫德必 WE"园区的建筑面 积约 5.8 万平方米，占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁总面积的比例为 9.69%；报告期各期，该园区实现营业收入分别为 0 万元、238.70 万元、5,462.66 万元，占各期营业收入的比例分别 0%、0.31%、6.00%；对公司生产经营、财务 状况影响较低。 虽然公司与北京市东风农场有限公司签订的《房屋租赁合同》明确约定，北 京市东风农场有限公司对公司因该房屋权属问题影响本合同效力，导致公司无法 正常经营或使用的经营损失进行赔偿。若该园区未来因房产未取得产权证书事宜 影响东枫德必 WE"园区的正常运营，将会对公司经营造成不利影响。 2、天杉德必易园园区尚未取得产权证书 天杉德必易园园区位于上海市长宁区天山路 1900 号，业主方系珀丽置业（上 海）有限公司。天杉德必易园的租赁房产属于在建工程，未取得产权证书，珀丽 置业（上海）有限公司依据法院裁定获得上述房屋的经营使用权。天杉德必易园 园区的租赁面积约为 0.8 万平方米，占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁 总面积的比例为 1.39%；报告期各期，该园区实现营业收入分别为 1,615.11 万元、 1,715.75 万元、1,838.87 万元，占各期营业收入的比例分别 2.67%、2.22%、2.02%； 对公司生产经营、财务状况影响较低。上述房屋因历史原因尚未取得产权证书， 若该园区未来因房产未取得产权证书事宜影响天杉德必易园园区的正常运营，将 会对公司经营造成不利影响。 3、其他园区未取得产权证书的情况 由于公司承租运营的园区物业多为老旧建筑群改造而成，个别园区租赁房产 中有部分房屋尚未取得产权证书。该部分未取得产权证书的房屋多为历史原因形 成的临时建筑或辅助设施建筑。 根据公司与物业出租方签订的租赁合同，公司承租运营租入的未取得产权证 书的房产面积约 2.6 万平方米，占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁总面 积的比例为 4.34%。公司已和部分物业出租方签订的房屋租赁合同中约定了因无