上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 招股说明书(申报稿) 项目 201912-31/2018-12-31/2017-12-31/ 2019年度 2018年度 2017年度 营业收入(万元) 91,003.16 77.15605 60.597.3 净利润(万元) 12.105.37 5.516.46 2.185.84 归属于母公司所有者的净利润(万元) 11,385.28 5.140.61 2.744.51 扣除非经常性损益后归属于母公司所有 者的净利润(万元) 8.66933 4,11139 2.38446 基本每股收益(元) 2.82 稀释每股收益(元) 2.82 1.35 加权平均净资产收益率(%) 14.25 10.72 8.53 经营活动产生的现金流量净额(万元) 18.819.73 18.83135 1134567 现金分红(万元) 研发投入占营业收入的比例(%) 四、发行人主营业务经营情况 公司作为文化创意产业园区的运营服务商,主营业务为文化创意产业园区的 定位、设计、改造、招商和运营管理。公司基于中小微型文科创企业的需求,利 用自身园区设计和运营管理能力,对各类既有建筑进行重新定位与更新改造,在 保护和传承城市历史文化脉络的同时,为园区内文科创企业提供舒适的办公环境 和深度的专业化服务。公司将持续进行跨城市跨区域的规模化连锁化发展,力争 成为文化创意企业与科技创新企业的优质服务商。 报告期内,公司主要采用“承租运营”的经营模式。在“承租运营”的经营 模式下,公司通过前期的市场调研,以租赁方式取得具有改造升值空间的既有建 筑经营权,对其进行重新市场定位和设计;通过改造配套硬件设施、重塑建筑风 格和形象以及完善园区配套服务功能,将其打造成为符合文科创企业办公和经营 需求的园区;通过招商和后续运营管理为文科创企业提供优质服务。同时,公司 依托自身园区管理方面的优势,通过“受托运营”的经营模式为委托方提供园区 设计服务、工程管理服务、招商服务和运营管理服务。 公司凭借多年服务文科创企业的积累,能更深刻地理解文科创企业对于资源 对接、资源共享的需求,更好地为文科创企业提供符合其所处行业特点和发展阶 段所需的专业化服务。公司通过专业化的服务获得客户的认可,成功吸引了一批 优秀的文科创企业入驻园区,报告期内公司园区内的知名客户包括:生活服务电 1-1-20
上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书（申报稿） 1-1-20 项目 2019-12-31/ 2019 年度 2018-12-31/ 2018 年度 2017-12-31/ 2017 年度 营业收入（万元） 91,003.16 77,156.05 60,597.32 净利润（万元） 12,105.37 5,516.46 2,185.84 归属于母公司所有者的净利润（万元） 11,385.28 5,140.61 2,744.51 扣除非经常性损益后归属于母公司所有 者的净利润（万元） 8,669.33 4,111.39 2,384.46 基本每股收益（元） 2.82 1.35 - 稀释每股收益（元） 2.82 1.35 - 加权平均净资产收益率（%） 14.25 10.72 8.53 经营活动产生的现金流量净额（万元） 18,819.73 18,831.35 11,345.67 现金分红（万元） - - - 研发投入占营业收入的比例（%） 0.57 0.69 1.15 四、发行人主营业务经营情况 公司作为文化创意产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意产业园区的 定位、设计、改造、招商和运营管理。公司基于中小微型文科创企业的需求，利 用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在 保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境 和深度的专业化服务。公司将持续进行跨城市跨区域的规模化连锁化发展，力争 成为文化创意企业与科技创新企业的优质服务商。 报告期内，公司主要采用“承租运营”的经营模式。在“承租运营”的经营 模式下，公司通过前期的市场调研，以租赁方式取得具有改造升值空间的既有建 筑经营权，对其进行重新市场定位和设计；通过改造配套硬件设施、重塑建筑风 格和形象以及完善园区配套服务功能，将其打造成为符合文科创企业办公和经营 需求的园区；通过招商和后续运营管理为文科创企业提供优质服务。同时，公司 依托自身园区管理方面的优势，通过“受托运营”的经营模式为委托方提供园区 设计服务、工程管理服务、招商服务和运营管理服务。 公司凭借多年服务文科创企业的积累，能更深刻地理解文科创企业对于资源 对接、资源共享的需求，更好地为文科创企业提供符合其所处行业特点和发展阶 段所需的专业化服务。公司通过专业化的服务获得客户的认可，成功吸引了一批 优秀的文科创企业入驻园区，报告期内公司园区内的知名客户包括：生活服务电
上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 招股说明书(申报稿) 子商务平台美团点评、移动出行平台滴滴打车、体育互联网平台虎扑体育、言几 又书店、企业弹性福利平台东方福利网、电商导购平台返利网、AI机器人公司 上海非夕机器人科技有限公司、AI商业应用服务商广州图匠数据科技有限公司、 以“创意IP”为核心的服务平台“爱现场”、艺人经纪公司泰洋川禾、日本知名 运动品牌美津浓、联合办公服务商 We Work、全球时尚购物平台 Farfetch、澳大 利亚证券交易所上市的招聘咨询公司 Lloyd Morgan等。 五、发行人创新、创造、创意特征及科技创新、模式创新、业态创新 和新旧产业融合情况 公司作为文化创意产业园区的运营服务商,所属行业为文化创意产业。公司 在文化创意产业中主要从事文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营 管理。文化创意和科技创新融合发展是公司所处行业的发展趋势,公司也不断提 高自身的创新、创造、创意能力,以更好地服务文科创企业。 (一)科技创新 为实现全方位多层次的精细化服务,公司将科技创新融入园区日常经营管理 中,构建了完整的园区运营管理体系。公司自主研发的智慧园区管理系统 - wehome平台集智能硬件、园区管理、社群服务于一体,在实现园区智慧管理的 同时,以办公场景为入口,为入住企业提供智慧停车、线上物业缴费、智能园区 钥匙、园区班车、园区报修、园区通知、会议室预定、工位预定等多种服务,支 撑园区拓展建设与日常运营管理要求 (二)模式创新和业态创新 报告期内公司主要采用“承租运营”的模式进行园区的运营管理。公司打破 原有单一的提供租赁服务模式,在为入驻文科创企业提供舒适办公环境的同时, 为入驻企业提供专业化服务,通过开展社群活动的方式为文科创企业提供资源对 接、资源共享、商务合作的平台。公司主要通过线上线下相结合的方式为园区内 文科创企业提供社群化服务,线上进行信息推广与交流,线下开展具体的社群活 动 1-1-21
上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书（申报稿） 1-1-21 子商务平台美团点评、移动出行平台滴滴打车、体育互联网平台虎扑体育、言几 又书店、企业弹性福利平台东方福利网、电商导购平台返利网、AI 机器人公司 上海非夕机器人科技有限公司、AI 商业应用服务商广州图匠数据科技有限公司、 以“创意 IP”为核心的服务平台“爱现场”、艺人经纪公司泰洋川禾、日本知名 运动品牌美津浓、联合办公服务商 WeWork、全球时尚购物平台 Farfetch、澳大 利亚证券交易所上市的招聘咨询公司 Lloyd Morgan 等。 五、发行人创新、创造、创意特征及科技创新、模式创新、业态创新 和新旧产业融合情况 公司作为文化创意产业园区的运营服务商，所属行业为文化创意产业。公司 在文化创意产业中主要从事文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营 管理。文化创意和科技创新融合发展是公司所处行业的发展趋势，公司也不断提 高自身的创新、创造、创意能力，以更好地服务文科创企业。 （一）科技创新 为实现全方位多层次的精细化服务，公司将科技创新融入园区日常经营管理 中，构建了完整的园区运营管理体系。公司自主研发的智慧园区管理系统 -wehome 平台集智能硬件、园区管理、社群服务于一体，在实现园区智慧管理的 同时，以办公场景为入口，为入住企业提供智慧停车、线上物业缴费、智能园区 钥匙、园区班车、园区报修、园区通知、会议室预定、工位预定等多种服务，支 撑园区拓展建设与日常运营管理要求。 （二）模式创新和业态创新 报告期内公司主要采用“承租运营”的模式进行园区的运营管理。公司打破 原有单一的提供租赁服务模式，在为入驻文科创企业提供舒适办公环境的同时， 为入驻企业提供专业化服务，通过开展社群活动的方式为文科创企业提供资源对 接、资源共享、商务合作的平台。公司主要通过线上线下相结合的方式为园区内 文科创企业提供社群化服务，线上进行信息推广与交流，线下开展具体的社群活 动
上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 招股说明书(申报稿) (三)新旧产业融合 公司以文科创企业的需求为中心,以园区设计和运营管理能力为基础,对各 类既有建筑进行重新定位与更新改造,整合城市低效老旧的存量物业资源,通过 定位、设计、改造提升其商业价值,实现产业业态集聚,最终促进园区运营服务 商、园区所有权/经营权持有方和入驻的文科创企业的协同发展。公司将旧产业 的存量资源进行更新改造,以满足文科创企业的需求,有效地利用旧产业资源, 更好地为新兴产业服务。 六、发行人选择的具体上市标准 发行人选择的上市标准为《深圳证券交易所创业板股票上市规则》第2.1.2 条中规定的第(一)项:最近两年净利润均为正,且累计净利润不低于5,000万 根据天职会计师出具的《审计报告》(天职业字[2020]17799号),发行人208 年、2019年的净利润分别为5,51646万元、12,105.37万元,2018年、2019年归 属于公司股东扣除非经常性损益后的净利润分别为4,11139万元、866933万元, 最近两个会计年度净利润均为正数,净利润以扣除非经常性损益前后较低者为计 算依据,最近两年净利润累计不少于人民币5,000万元,符合《深圳证券交易所 创业板股票上市规则》第2.1.2条第(一)项的规定。 七、发行人治理特殊安排等重要事项 截至本招股说明书签署日,公司不存在公司治理特殊安排事项。 八、募集资金主要用途 根据公司2019年第三次临时股东大会决议,本次募集资金在扣除发行费用 后,将根据轻重缓急用于以下各项目: 序号 项目名称 项目投资总额 拟用募集资金金额 园区智慧精装一体化升级项目 29,508.95 25.000.00 2|星光德必易园项目 4.572.75 4,572.75 3|德必岳麓WE"项目 503570 5.035.70 11-22
上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书（申报稿） 1-1-22 （三）新旧产业融合 公司以文科创企业的需求为中心，以园区设计和运营管理能力为基础，对各 类既有建筑进行重新定位与更新改造，整合城市低效老旧的存量物业资源，通过 定位、设计、改造提升其商业价值，实现产业业态集聚，最终促进园区运营服务 商、园区所有权/经营权持有方和入驻的文科创企业的协同发展。公司将旧产业 的存量资源进行更新改造，以满足文科创企业的需求，有效地利用旧产业资源， 更好地为新兴产业服务。 六、发行人选择的具体上市标准 发行人选择的上市标准为《深圳证券交易所创业板股票上市规则》第 2.1.2 条中规定的第（一）项：最近两年净利润均为正，且累计净利润不低于 5,000 万 元。 根据天职会计师出具的《审计报告》（天职业字[2020]17799 号），发行人 2018 年、2019 年的净利润分别为 5,516.46 万元、12,105.37 万元，2018 年、2019 年归 属于公司股东扣除非经常性损益后的净利润分别为 4,111.39 万元、8,669.33 万元， 最近两个会计年度净利润均为正数，净利润以扣除非经常性损益前后较低者为计 算依据，最近两年净利润累计不少于人民币 5,000 万元，符合《深圳证券交易所 创业板股票上市规则》第 2.1.2 条第（一）项的规定。 七、发行人治理特殊安排等重要事项 截至本招股说明书签署日，公司不存在公司治理特殊安排事项。 八、募集资金主要用途 根据公司 2019 年第三次临时股东大会决议，本次募集资金在扣除发行费用 后，将根据轻重缓急用于以下各项目： 单位：万元 序号 项目名称 项目投资总额 拟用募集资金金额 1 园区智慧精装一体化升级项目 29,508.95 25,000.00 2 星光德必易园项目 4,572.75 4,572.75 3 德必岳麓 WE"项目 5,035.70 5,035.70
上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 招股说明书(申报稿) 4|研发中心建设项目 5.460.96 5.460.96 5|补充流动资金项目 17,00000 17,00000 合计 61,578.36 57,069.4 公司在本次发行的募集资金到位之前,根据公司经营状况和发展规划对项目 以自筹资金先行投入,并在本次发行募集资金到位之后以募集资金予以置换。若 本次发行实际募集资金净额低于上述项目的募集资金拟投入金额,不足部分由公 司自筹解决;若本次发行实际募集资金净额超过上述项目的募集资金拟投入金 额,公司将根据发展规划及实际经营需求,按照国家法律、法规及中国证监会和 深交所的有关规定履行相应法定程序后合理使用。 1-1-23
上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书（申报稿） 1-1-23 4 研发中心建设项目 5,460.96 5,460.96 5 补充流动资金项目 17,000.00 17,000.00 合计 61,578.36 57,069.41 公司在本次发行的募集资金到位之前，根据公司经营状况和发展规划对项目 以自筹资金先行投入，并在本次发行募集资金到位之后以募集资金予以置换。若 本次发行实际募集资金净额低于上述项目的募集资金拟投入金额，不足部分由公 司自筹解决；若本次发行实际募集资金净额超过上述项目的募集资金拟投入金 额，公司将根据发展规划及实际经营需求，按照国家法律、法规及中国证监会和 深交所的有关规定履行相应法定程序后合理使用
上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司 招股说明书(申报稿) 第三节本次发行概况 、本次发行的基本情况 (一-)本次发行的基本情况 1、股票种类:人民币普通股(A股) 2、每股面值:1.00元人民币 3、发行数量及比例:本次公开发行新股数量不超过1,3474000万股,公开 发行股票的总量占公司发行后总股本的比例不低于25%,全部为发行新股,不进 行公司股东公开发售股份 4、每股发行价格:【】元/股(通过向询价对象询价的方式确定股票发行价 格) 5、发行市盈率:【】(每股收益按【】年度经审计的扣除非经常性损益前后 孰低的归属于母公司股东的净利润除以本次发行后总股本计算) 6、发行前每股净资产:【】元/股(按照截至【】年【】月【】日经审计的 净资产除以本次发行前总股本计算) 7、预计发行后每股净资产:【】元/股(按照截至【】年【】月【】日经审 计的净资产与本次发行筹资净额之和除以本次发行后总股本计算) 8、发行市净率:【】(按照发行价格除以发行后每股净资产计算) 9、发行方式:采用网下向符合资格的投资者询价配售与网上按市值申购定 价发行相结合的方式,或中国证监会认可的其他方式 10、发行对象:符合资格的询价对象和在深交所开户并开通创业板交易的自 然人、法人、机构以及中国证监会规定的其他对象(国家法律、法规禁止认购者 除外) 11、承销方式:采用余额包销的方式 12、拟申请上市证券交易所:本次公开发行的股票拟在深交所创业板上市 1-1-24
上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 招股说明书（申报稿） 1-1-24 第三节 本次发行概况 一、本次发行的基本情况 （一）本次发行的基本情况 1、股票种类：人民币普通股（A 股） 2、每股面值：1.00 元人民币 3、发行数量及比例：本次公开发行新股数量不超过 1,347.4000 万股，公开 发行股票的总量占公司发行后总股本的比例不低于 25%，全部为发行新股，不进 行公司股东公开发售股份 4、每股发行价格：【】元/股（通过向询价对象询价的方式确定股票发行价 格） 5、发行市盈率：【】（每股收益按【】年度经审计的扣除非经常性损益前后 孰低的归属于母公司股东的净利润除以本次发行后总股本计算） 6、发行前每股净资产：【】元/股（按照截至【】年【】月【】日经审计的 净资产除以本次发行前总股本计算） 7、预计发行后每股净资产：【】元/股（按照截至【】年【】月【】日经审 计的净资产与本次发行筹资净额之和除以本次发行后总股本计算） 8、发行市净率：【】（按照发行价格除以发行后每股净资产计算） 9、发行方式：采用网下向符合资格的投资者询价配售与网上按市值申购定 价发行相结合的方式，或中国证监会认可的其他方式 10、发行对象：符合资格的询价对象和在深交所开户并开通创业板交易的自 然人、法人、机构以及中国证监会规定的其他对象（国家法律、法规禁止认购者 除外） 11、承销方式：采用余额包销的方式 12、拟申请上市证券交易所：本次公开发行的股票拟在深交所创业板上市