2003年福建房地产业快速发展 内容提要 2003年,福建的房地产业出现全面快速增长,销售持续红火,价格节节攀 升,房地产开发商加大开发力度,形成一股房地产开发投资热潮,引起社会各界 的广泛关注。目前房地产市场出现的这种投资消费热,是否属于理性投资和正常 消费需求,是否隐藏着炒作和开发过剩的危机。本文在深入分析我省2003年房 地产业发展状况的基础上,对当前房地产发展走势作出判断并提出政策建议。 2003以来,通过实施项目带动战略,我省固定资产投资出现了较快发展, 在良好的宏观经济背景下,我省住宅和房地产业,在相关政策推动下,出现了自 l998年以来少有的强劲发展态势:开发规模、投资总量持续扩大,市场供销两 旺,房地产市场日趋活跃,成为当前推动经济发展和固定资产投资增长的亮点。 、房地产开发基本情况 (一)投资强劲增长,成为推动固定资产投资增长的主要力量 2003年以来,我省房地产开发业在近年来保持平稳发展的基础上力度持续 加大,投资增速始终在髙位运行。各月投资量大、增长快,一季度增长33.3% 1-6月增长43.8%、1-9月增长44%,全年房地产开发完成投资362.07亿元,比 上年增长45.4%。增速比上年快35个百分点,比全国快15.7个百分点,增长 速度在全国的位次由上年的第22位,提高到第9位。从全省情况看,全省固定 资产投资增长22.5%,房地产开发投资增速比全省快22.9个百分点,占全省固 定资产投资比重24%,比上年提高了3.8个百分点,拉动全省固定资产投资增长 9.2个百分点。 从开发用途看,住宅尤其是普通住宅投资增长快,比重大,主角地位比较 明确。全年,住宅投资237.27亿元,比上年增长47.6%,增幅提高了34.1个 百分点,其中普通住宅投资225.41亿元,增长50.8%,普通住宅投资占比重由 上年的60%提高到62.3%;办公楼和商业营业用房投资分别为10.62亿元和38.28 亿元,增长6.3%和28.39
2003 年福建房地产业快速发展 内容提要 2003 年，福建的房地产业出现全面快速增长，销售持续红火，价格节节攀 升，房地产开发商加大开发力度，形成一股房地产开发投资热潮，引起社会各界 的广泛关注。目前房地产市场出现的这种投资消费热，是否属于理性投资和正常 消费需求，是否隐藏着炒作和开发过剩的危机。本文在深入分析我省 2003 年房 地产业发展状况的基础上，对当前房地产发展走势作出判断并提出政策建议。 2003 以来，通过实施项目带动战略，我省固定资产投资出现了较快发展， 在良好的宏观经济背景下，我省住宅和房地产业，在相关政策推动下，出现了自 1998 年以来少有的强劲发展态势：开发规模、投资总量持续扩大，市场供销两 旺，房地产市场日趋活跃，成为当前推动经济发展和固定资产投资增长的亮点。 一、房地产开发基本情况 （一）投资强劲增长，成为推动固定资产投资增长的主要力量 2003 年以来，我省房地产开发业在近年来保持平稳发展的基础上力度持续 加大，投资增速始终在高位运行。各月投资量大、增长快，一季度增长 33.3%、 1-6 月增长 43.8%、1-9 月增长 44%，全年房地产开发完成投资 362.07 亿元，比 上年增长 45.4％。增速比上年快 35 个百分点，比全国快 15.7 个百分点，增长 速度在全国的位次由上年的第 22 位，提高到第 9 位。从全省情况看，全省固定 资产投资增长 22.5%，房地产开发投资增速比全省快 22.9 个百分点，占全省固 定资产投资比重 24%，比上年提高了 3.8 个百分点，拉动全省固定资产投资增长 9.2 个百分点。 从开发用途看，住宅尤其是普通住宅投资增长快，比重大，主角地位比较 明确。全年，住宅投资 237.27 亿元，比上年增长 47.6 %，增幅提高了 34.1 个 百分点，其中普通住宅投资 225.41 亿元，增长 50.8%，普通住宅投资占比重由 上年的 60%提高到 62.3%；办公楼和商业营业用房投资分别为 10.62 亿元和 38.28 亿元，增长 6.3％和 28.3％
2003年,全省商品房屋施工面积达4879.94万平方米,比上年增长18.6%, 其中住宅施工面积增长22.9%,办公楼和商业营业用房施工面积分别下降 17.6%和1.5%。住宅施工面积占比重7.6%,比上年提高了近3个百分点。全 年新开工商品房1901.3万平方米,比上年增长18.7%,其中商品住宅1571.4 万平方米,增长22.2%,商品住宅占全部新开工商品房82.6%,比重比上年提高 了2.3个百分点。 从各地看,全省9个设区市均出现较快增长,其中,增长速度高于全省平 均水平的是:福州市(68.6%)、莆田市(52%)、龙岩市(74.1%)。福州、厦 门两地完成投资约占全省三分之二。福州市、厦门市分别完成投资167.04亿元 和79.27亿元,两市合计246.31亿元,占全省房地产开发投资68%,比重比上 年提高了3.2个百分点。 从投资主体看,国内私营企业快速增长,外资企业增长较慢。自1998年实 施城镇住房制度改革以来,我省出台一系列政策措施,推动民营经济加快发展, 使我省民营房地产业出现较快增长。全年内资房地产开发企业完成投资246.97 亿元,比上年增长58.8%,比全省平均增长快13.4个百分点,比重由上年的62.5% 提高到68.1%。港澳台商企业、外商投资企业完成投资分别为75.48亿元、39.62 亿元,分别比上年增长29.7%12.4%。在内资经济中,国有企业、集体企业完 成投资分别为64.19亿元、29.21亿元,分别增长43.3%和43.2%;私营房地产 企业完成投资73.29亿元,增长1.1倍,投资完成额首次超过国有企业,仅次于 港澳台商企业,占全省比重20.2%,比上年提高6.2个百分点。 (二)市场需求旺盛,供求平衡,空置房减少 203年,全省房地产供应量继续保持稳定增长,供应结构继续改善。全年 房地产开发房屋竣工面积1368.08万平方米,比上年增长3.9%。全年累计销售 商品房1257.31万平方米,实现商品房销售额290.26亿元,比上年分别增长 20.1%和28.8%。其中,商品住宅、办公楼和商业营业用房的销售额分别增长 31.8%、40.9%和12.8%。全年预售商品房747.04万平方米,增长23.7%,其中 住宅预售占92%。由于销售、预售红火,剔除统建代建、拆迁还建、公益性建筑
2003 年，全省商品房屋施工面积达 4879.94 万平方米，比上年增长 18.6％， 其中住宅施工面积增长 22.9％，办公楼和商业营业用房施工面积分别下降 17.6％和 1.5％。住宅施工面积占比重 77.6％，比上年提高了近 3 个百分点。全 年新开工商品房 1901.3 万平方米，比上年增长 18.7 %，其中商品住宅 1571.4 万平方米，增长 22.2 %，商品住宅占全部新开工商品房 82.6%，比重比上年提高 了 2.3 个百分点。 从各地看，全省 9 个设区市均出现较快增长，其中，增长速度高于全省平 均水平的是：福州市（68.6%）、莆田市（52%）、龙岩市（74.1%）。福州、厦 门两地完成投资约占全省三分之二。福州市、厦门市分别完成投资 167.04 亿元 和 79.27 亿元，两市合计 246.31 亿元，占全省房地产开发投资 68%，比重比上 年提高了 3.2 个百分点。 从投资主体看，国内私营企业快速增长，外资企业增长较慢。自 1998 年实 施城镇住房制度改革以来，我省出台一系列政策措施，推动民营经济加快发展， 使我省民营房地产业出现较快增长。全年内资房地产开发企业完成投资 246.97 亿元，比上年增长 58.8%，比全省平均增长快 13.4 个百分点，比重由上年的 62.5% 提高到 68.1%。港澳台商企业、外商投资企业完成投资分别为 75.48 亿元、39.62 亿元，分别比上年增长 29.7%、12.4%。在内资经济中，国有企业、集体企业完 成投资分别为 64.19 亿元、29.21 亿元，分别增长 43.3%和 43.2%；私营房地产 企业完成投资 73.29 亿元，增长 1.1 倍，投资完成额首次超过国有企业，仅次于 港澳台商企业，占全省比重 20.2%，比上年提高 6.2 个百分点。 （二）市场需求旺盛，供求平衡，空置房减少 2003 年，全省房地产供应量继续保持稳定增长，供应结构继续改善。全年 房地产开发房屋竣工面积 1368.08 万平方米，比上年增长 3.9%。全年累计销售 商品房 1257.31 万平方米，实现商品房销售额 290.26 亿元，比上年分别增长 20.1 %和 28.8 %。其中，商品住宅、办公楼和商业营业用房的销售额分别增长 31.8%、40.9％和 12.8％。全年预售商品房 747.04 万平方米，增长 23.7%，其中 住宅预售占 92%。由于销售、预售红火，剔除统建代建、拆迁还建、公益性建筑
等不可销售房外,全年销售出去的商品房大于新增可供销售的商品房,促使历年 积压的空置房得到消化。2003年底,全省空置一年以上的商品房213.87万平方 米,比上年末下降6.4%,其中住宅空置71.61万平方米,下降幅度为13.7%, 占全部空置房由上年末的36.3%,减少到33.5%。分地区看,福州市、厦门市空 置房比重较大,分别为23.7%和32.8%。 (三)个人购房成为商品房消费市场主体 近几年来,各地受城市市区的不断扩大、基础配套设施的逐步改善,旧城 拆迁安置、外来人购房置业以及改善居住条件等需求的带动,我省商品房需求旺 盛,个人购房比重持续上升。从目前商品房的消费对象看,购房者主要是居民个 人,近几年来个人购买商品房的比重一直在90%以上,并且持续提高。2001年, 全省个人购房比重90%,其中住宅比重92.6%,2002年分别为92.1%和94.4% 2003年上升到93.6%和95.9%。有关调查显示,2002年全省城市居民人均购(建) 房支出485元,2003年这一支出达到606元,增长24.9%,在各类消费中比较靠 前 二、房地产开发值得关注的问题 在我省房地产业发展红红火火的背后,也存在一些问题,亟需引起重视。 (一)谨防供求结构失衡 1、在总体空置房减少的同时,商业营业空置房却增加。从商品房空置面积 变化情况看,去年以来,普通住宅销售形势持续看好,销售面积大于竣工面积(剔 除不可销售部分),空置面积下降,供求保持基本平衡,按用途看,降幅较大的 主要是住宅和办公楼,商业营业空置房依然增长。到2003年底,空置一年以上 的商业营业用房67.27万平方米,比年初增长了13.4%,占全部空置一年以上 商品房的比重由年初的26%上升到31.5%。出现这种情况,一方面是商场、写字 楼售价较高,开发商为追求利润,项目开发时较多地建设非住宅用房;另一方面 是大型零售业陆续在我省各大中城市落户,“农改超”面扩大,进度加快,使原 有沿街并排的小开间商业用房大受冷落
等不可销售房外，全年销售出去的商品房大于新增可供销售的商品房，促使历年 积压的空置房得到消化。2003 年底，全省空置一年以上的商品房 213.87 万平方 米，比上年末下降 6.4 %，其中住宅空置 71.61 万平方米，下降幅度为 13.7%， 占全部空置房由上年末的 36.3 %，减少到 33.5%。分地区看，福州市、厦门市空 置房比重较大，分别为 23.7%和 32.8%。 （三）个人购房成为商品房消费市场主体 近几年来，各地受城市市区的不断扩大、基础配套设施的逐步改善，旧城 拆迁安置、外来人购房置业以及改善居住条件等需求的带动，我省商品房需求旺 盛，个人购房比重持续上升。从目前商品房的消费对象看，购房者主要是居民个 人，近几年来个人购买商品房的比重一直在 90％以上，并且持续提高。2001 年， 全省个人购房比重 90％，其中住宅比重 92.6%，2002 年分别为 92.1%和 94.4%， 2003 年上升到 93.6%和 95.9%。有关调查显示，2002 年全省城市居民人均购（建） 房支出 485 元，2003 年这一支出达到 606 元，增长 24.9%，在各类消费中比较靠 前。 二、房地产开发值得关注的问题 在我省房地产业发展红红火火的背后，也存在一些问题，亟需引起重视。 （一）谨防供求结构失衡 1、在总体空置房减少的同时，商业营业空置房却增加。从商品房空置面积 变化情况看，去年以来，普通住宅销售形势持续看好，销售面积大于竣工面积（剔 除不可销售部分），空置面积下降，供求保持基本平衡，按用途看，降幅较大的 主要是住宅和办公楼，商业营业空置房依然增长。到 2003 年底，空置一年以上 的商业营业用房 67.27 万平方米，比年初增长了 13.4％，占全部空置一年以上 商品房的比重由年初的 26%上升到 31.5%。出现这种情况，一方面是商场、写字 楼售价较高，开发商为追求利润，项目开发时较多地建设非住宅用房；另一方面 是大型零售业陆续在我省各大中城市落户，“农改超”面扩大，进度加快，使原 有沿街并排的小开间商业用房大受冷落
2、经济适用房投资不足,住房供给结构不尽合理。全省普遍存在面向中低 收入阶层的经济型楼盘相对缺乏问题,经济适用房以及中低价普通商品住房少。 近年来,我省各地经济适用房的投入力度虽有加大,但增长慢,比重小,力度明 显不足,致使大量住房困难户、中、低收入户望房兴叹。203年全省经济适用 房完成投资6.92亿元,仅比上年增长2.2%,增幅比全部商品住宅低20.7个百 分点,施工面积131.52万平方米,比上年下降13.6%。从1998年实施经济适用 房建设工作以来的6年间,已竣工的仅635万平方米左右,占全部竣工住宅面积 不到13%,而且这些经济适用房大多数用于拆迁安置,真正对社会公开销售的比 例非常低。使得许多地方出现了以多倍人数,通过公开摇号或排队购买经济适用 房的现象。在一些大中城市,开发商开发的商品住宅档次、标准不断提高,使 些建筑面积较大、档次较高的住宅空置量增加 (二)注意规避开发投资的经营风险 1、土地购置土地开发过快增长。随着我省商品房价格持续快速上涨,房地 产开发投资力度不断加大,不少企业由于对房地产市场前景看好而转向或涉足房 地产开发。目前我省有2000余家房地产企业,为数众多的房地产企业为抢占地 盘,不可避免地会出现圈地及盲目开发现象,这种发展势头如果持续下去,将隐 含着过热的危机,投资风险也将加大。2003年全省用于房地产开发的土地购置 费72.12亿元,增速在上年增长30.6%的基础上继续加快,达72.9%,占房地产 开发投资19.9%,比上年提高了3.2个百分点:用于土地开发的投资33.25亿元, 增长98.8%。 2、房地产开发企业对金融机构的依赖程度较大。在房地产开发资金来源中 有两部分资金来自银行,一部分是银行对开发企业的直接贷款,另一部分是银行 对个人购房按揭贷款,其中,部分资金通过预售定金方式转化为开发企业的开发 资金。2003年房地产开发本年资金来源中,银行贷款、定金和预售款分别占 19.3%、43.8%。据测算,房地产开发企业直接间接来自银行的资金约占50%左右 部分房地产开发企业以少量资金注册后,从金融机构获得开发资金,通过各种方 式取得土地,由建筑业企业垫资开发,取得预售资格后开盘销售,采取多种方法 从银行获取按揭资金,然后再投入滚动式开发。在这过程中,房地产开发商将风
2、经济适用房投资不足，住房供给结构不尽合理。全省普遍存在面向中低 收入阶层的经济型楼盘相对缺乏问题，经济适用房以及中低价普通商品住房少。 近年来，我省各地经济适用房的投入力度虽有加大，但增长慢，比重小，力度明 显不足，致使大量住房困难户、中、低收入户望房兴叹。2003 年全省经济适用 房完成投资 6.92 亿元，仅比上年增长 2.2%，增幅比全部商品住宅低 20.7 个百 分点，施工面积 131.52 万平方米，比上年下降 13.6%。从 1998 年实施经济适用 房建设工作以来的 6 年间，已竣工的仅 635 万平方米左右，占全部竣工住宅面积 不到 13%，而且这些经济适用房大多数用于拆迁安置，真正对社会公开销售的比 例非常低。使得许多地方出现了以多倍人数，通过公开摇号或排队购买经济适用 房的现象。在一些大中城市，开发商开发的商品住宅档次、标准不断提高，使一 些建筑面积较大、档次较高的住宅空置量增加。 （二）注意规避开发投资的经营风险 1、土地购置土地开发过快增长。随着我省商品房价格持续快速上涨，房地 产开发投资力度不断加大，不少企业由于对房地产市场前景看好而转向或涉足房 地产开发。目前我省有 2000 余家房地产企业，为数众多的房地产企业为抢占地 盘，不可避免地会出现圈地及盲目开发现象，这种发展势头如果持续下去，将隐 含着过热的危机，投资风险也将加大。2003 年全省用于房地产开发的土地购置 费 72.12 亿元，增速在上年增长 30.6%的基础上继续加快，达 72.9%，占房地产 开发投资 19.9%，比上年提高了 3.2 个百分点；用于土地开发的投资 33.25 亿元， 增长 98.8%。 2、房地产开发企业对金融机构的依赖程度较大。在房地产开发资金来源中， 有两部分资金来自银行，一部分是银行对开发企业的直接贷款，另一部分是银行 对个人购房按揭贷款，其中，部分资金通过预售定金方式转化为开发企业的开发 资金。2003 年房地产开发本年资金来源中，银行贷款、定金和预售款分别占 19.3%、43.8%。据测算，房地产开发企业直接间接来自银行的资金约占 50%左右。 部分房地产开发企业以少量资金注册后，从金融机构获得开发资金，通过各种方 式取得土地，由建筑业企业垫资开发，取得预售资格后开盘销售，采取多种方法 从银行获取按揭资金，然后再投入滚动式开发。在这过程中，房地产开发商将风
险转嫁给银行、消费者和建筑业企业,造成一定程度的虚假繁荣,也使金融机构 承担很大的风险。 三)重视已购房屋空置现象 方面,由于房价持续攀升,银行利率又不断下调,促使一些家庭购房计 划提前,或产生投资想法,导致商品房销售红火,甚至出现抢购期房的现象。目 前已经出现一些以投资为目的购买商品房。另一方面,已经出售的商品房空置现 象也较为常见。居民购买了房子却不急于入住,原因有两个,一是交通、学校 医院、商场等基础设施配套不高,生活不够方便,人气不旺。二是买房者已有住 房,只是因为房价上涨过快,而自己目前也有购房能力才提前购房,已备将来自 用或出售,可以说这部分购房者是以投资为目的。 (四)名牌企业不多,专业化、集约化程度不高,规模优势不突出 自上世纪九十年代以来,我省房地产业发展较快,许多开发商都想在房地 产市场分得一杯羹,使房地产企业増加较多,但良莠并存,在省内外知名度髙, 始终处于领先地位的大型名牌企业寥寥无几。目前,资质等级为一、二级的房地 产开发企业仅有50多家,占比重不到3%,投资额和销售额只占12%和12.6%左 右,在沿海各省市中处于较低水平。 五)房地产市场秩序不够规范,投资环境有待改善 主要是:1.目前随着房地产业的不断升温,部分地方在市场开发、销售等 环节上存在投机与炒作等不规范现象,开发商炒作、投机者也炒作,其结果是哄 抬房价和地价,误导房地产开发投资。2.有些银行急功近利,降低贷款″准入′ 标准。为了抢占市场份额,在激励机制的作用下,一些商业银行的分支机构出现 了急功近利的苗头,对开发商贷款或降低客户资质等级评定的门槛,或放松了贷 款审査标准。3.局部存在假按揭套取银行贷款现象。假按揭即指凭借真正购房以 外的方式获得银行住房按揭贷款的行为。4.开发商和消费者信息不对称。比较突 出的是一些企业行为不规范,开发建设中存在违法违规行为,如没取得许可证擅
险转嫁给银行、消费者和建筑业企业，造成一定程度的虚假繁荣，也使金融机构 承担很大的风险。 （三）重视已购房屋空置现象 一方面，由于房价持续攀升，银行利率又不断下调，促使一些家庭购房计 划提前，或产生投资想法，导致商品房销售红火，甚至出现抢购期房的现象。目 前已经出现一些以投资为目的购买商品房。另一方面，已经出售的商品房空置现 象也较为常见。居民购买了房子却不急于入住，原因有两个，一是交通、学校、 医院、商场等基础设施配套不高，生活不够方便，人气不旺。二是买房者已有住 房，只是因为房价上涨过快，而自己目前也有购房能力才提前购房，已备将来自 用或出售，可以说这部分购房者是以投资为目的。 （四）名牌企业不多，专业化、集约化程度不高，规模优势不突出 自上世纪九十年代以来，我省房地产业发展较快，许多开发商都想在房地 产市场分得一杯羹，使房地产企业增加较多，但良莠并存，在省内外知名度高， 始终处于领先地位的大型名牌企业寥寥无几。目前，资质等级为一、二级的房地 产开发企业仅有 50 多家，占比重不到 3 %，投资额和销售额只占 12%和 12.6%左 右，在沿海各省市中处于较低水平。 （五）房地产市场秩序不够规范，投资环境有待改善 主要是：1.目前随着房地产业的不断升温，部分地方在市场开发、销售等 环节上存在投机与炒作等不规范现象，开发商炒作、投机者也炒作，其结果是哄 抬房价和地价，误导房地产开发投资。2.有些银行急功近利，降低贷款"准入" 标准。为了抢占市场份额，在激励机制的作用下，一些商业银行的分支机构出现 了急功近利的苗头，对开发商贷款或降低客户资质等级评定的门槛，或放松了贷 款审查标准。3.局部存在假按揭套取银行贷款现象。假按揭即指凭借真正购房以 外的方式获得银行住房按揭贷款的行为。4.开发商和消费者信息不对称。比较突 出的是一些企业行为不规范，开发建设中存在违法违规行为，如没取得许可证擅