2019年年度报告 3000 20000.00 2000 15000.00 成交面1500 10000.00 积(万1000 500 5000.00 平方 米) 0 0.00 20152016201720182019 成交面积(万平方米)17107211981482121249.87147868 成交均价(元平方米)10106941282965153314216054631537953 2、苏州市场销售情况(市场有真实需求的“量”) 苏州市场开放性较强,且处于长三角核心区域,毗邻上海,具有很强的上海外溢效应。2019 年整体销售业绩增长明显,销售面积増幅约25%,处于全国领先。尤其是2019年“7.30″调控政 策前,销售火热程度明显。总体上看,苏州市场具有一定的真实需求 10000000 25000 8000000 0000 成交面积 7000000 (平方米)6000 15000 5000000 10000 一成交均价3000000 (元/平方20000 5000 1000000 15 2019 成交面积(平方米)820462194917839311782654858263113067874084 成交均价(元/平方米)1090112192166331830619767 (四)整体发展趋势 1、宏观市场层面: (1)调控政策不会过度放松,大水漫灌式刺激不会重来,为了对冲疫情进行限购及限价的适 度放松。整体销售业绩会平稳发展 (2)区域调控一城一策,相互联动影响明显,如长三角区域的核心城市上海外溢效应会促进 苏州销售市场发展 (3)人口及城镇化发展促进,未来行业整体仍有一定的稳定发展空间。据《国家人口发展规 划(2016年-2030年)》预计,2030年我国城镇化率将达70%,未来10年仍有9.4个百分点的增 长空间。 2、行业发展层面: (1)行业整体集中度愈发明显:2019年,百强企业销售总额、销售面积分别达98179.3亿 11/199
2019 年年度报告 11 / 199 2、苏州市场销售情况（市场有真实需求的“量”） 苏州市场开放性较强，且处于长三角核心区域，毗邻上海，具有很强的上海外溢效应。2019 年整体销售业绩增长明显，销售面积增幅约 25%，处于全国领先。尤其是 2019 年“7.30”调控政 策前，销售火热程度明显。总体上看，苏州市场具有一定的真实需求。 （四）整体发展趋势 1、宏观市场层面： （1）调控政策不会过度放松，大水漫灌式刺激不会重来，为了对冲疫情进行限购及限价的适 度放松。整体销售业绩会平稳发展。 （2）区域调控一城一策，相互联动影响明显，如长三角区域的核心城市上海外溢效应会促进 苏州销售市场发展； （3）人口及城镇化发展促进，未来行业整体仍有一定的稳定发展空间。据《国家人口发展规 划（2016 年-2030 年）》预计，2030 年我国城镇化率将达 70%，未来 10 年仍有 9.4 个百分点的增 长空间。 2、行业发展层面： （1）行业整体集中度愈发明显：2019 年，百强企业销售总额、销售面积分别达 98179.3 亿
2019年年度报告 元、72458.3万平方米,同比增长16.3%和13.5%,销售额市场份额稳步上升至61.5%,较上年提 高5.2个百分点。行业集中度会越发明显,基于此而产生的收并购商业行为会明显增加。 (2)规模竞争向运营、产品及服务的综合性竞争过渡:以往以规模取胜的方式转向以数字智 能化运营、高品质产品及多元化服务的综合性竞争体系过渡,而这些的基础仍是规模效应 (3)中短期内中小房企将以维持现金流平衡为着力点。 、报告期内主要经营情况 2019年度,公司合规经营,主营业务保持稳定,公司实现营业收入95.64亿元,利润总额5.49 亿元,净利润为1.85亿元。归属于母公司所有者净利润为1.42亿元。截至2019末,公司总资产 为255.77亿元,净资产为54.44亿元,归属于母公司所有者净资产为46.56亿元。公司(含全资 控股子公司、参股公司按权益计算)2019年全年实现合同销售面积10.88万平方米,实现合同销 售金额26.63亿元。公司全年施工面积为314.77万平方米,竣工面积为45.50万平方米。本年度 公司主要的经营进展如下 (一)重点工程、重点项目开发建设稳步推进 2019年,公司积极推动重点工程、重点项目建设,通过融资、资金周转、合理安排施工周期 合理利用施工单位垫资能力等方式,确保公司(含全资、控股子公司)所有在施项目稳步施工, 盛雅佳苑、盛庭豪景和盛庭名景三个项目共计2847户分别在9月、11月集中办理入住,2019年 所有项目的集中入住工作均圆满完成 (二)做好资金平衡统筹安排 2019年,公司主动平衡各类资金需求,合理运用融资手段,有效控制资金成本,降负债、去 杠杆,维持了上市公司的公信力。 (三)公司盈利能力保持稳定 2019年报告期内,公司完成苏州高新区心著华庭、天津北辰区盛庭花园名景/豪景、天津河 北区盛雅佳苑等三个项目约56万平方米的利润结转工作,通过合理控制结算项目成本、拉升项目 均价及控制运营费用等方式,报告期净利润指标保持平稳 (四)抓销售、促回款 2019年,在国家对房地产市场的调控力度持续增大,各地调控政策频出的市场形势下,公司 密切关注市场动向,及时采取措施,抢抓市场机遇,全力多实现销售、多实现账目收入。公司销 售团队集中力量与主管部门沟通、协调,希望能力争实现价格突破,创造利润空间。同时,公司 经营销售团队持续加大客户导入和客户转化力度,各项目的主流竞品项目普遍采取线上线下推广 相结合,借助渠道加大带客力度的方式促进成交,最大程度加快销售速度,同时加强在途资金管 理力度,最大程度加快资金回笼速度。 (五)全面梳理公司内部组织架构,优化管理链条,进一步提质增效 2019年,为优化内部管理体系,增强各部室及分、子公司协同效率,公司通过出台制度体系 及宣贯实现内部提质增效。截至目前,公司根据需要在原有制度的基础上制订、修订并印发了42 12/199
2019 年年度报告 12 / 199 元、72458.3 万平方米，同比增长 16.3%和 13.5%，销售额市场份额稳步上升至 61.5%，较上年提 高 5.2 个百分点。行业集中度会越发明显，基于此而产生的收并购商业行为会明显增加。 （2）规模竞争向运营、产品及服务的综合性竞争过渡：以往以规模取胜的方式转向以数字智 能化运营、高品质产品及多元化服务的综合性竞争体系过渡，而这些的基础仍是规模效应。 （3）中短期内中小房企将以维持现金流平衡为着力点。 二、报告期内主要经营情况 2019 年度，公司合规经营，主营业务保持稳定，公司实现营业收入 95.64 亿元，利润总额 5.49 亿元，净利润为 1.85 亿元。归属于母公司所有者净利润为 1.42 亿元。截至 2019 末，公司总资产 为 255.77 亿元，净资产为 54.44 亿元，归属于母公司所有者净资产为 46.56 亿元。公司（含全资、 控股子公司、参股公司按权益计算）2019 年全年实现合同销售面积 10.88 万平方米，实现合同销 售金额 26.63 亿元。公司全年施工面积为 314.77 万平方米，竣工面积为 45.50 万平方米。本年度 公司主要的经营进展如下： （一）重点工程、重点项目开发建设稳步推进 2019 年，公司积极推动重点工程、重点项目建设，通过融资、资金周转、合理安排施工周期、 合理利用施工单位垫资能力等方式，确保公司（含全资、控股子公司）所有在施项目稳步施工， 盛雅佳苑、盛庭豪景和盛庭名景三个项目共计 2847 户分别在 9 月、11 月集中办理入住，2019 年 所有项目的集中入住工作均圆满完成。 （二）做好资金平衡统筹安排 2019 年，公司主动平衡各类资金需求，合理运用融资手段，有效控制资金成本，降负债、去 杠杆，维持了上市公司的公信力。 （三）公司盈利能力保持稳定 2019 年报告期内，公司完成苏州高新区心著华庭、天津北辰区盛庭花园名景/豪景、天津河 北区盛雅佳苑等三个项目约 56 万平方米的利润结转工作，通过合理控制结算项目成本、拉升项目 均价及控制运营费用等方式，报告期净利润指标保持平稳。 （四）抓销售、促回款 2019 年，在国家对房地产市场的调控力度持续增大，各地调控政策频出的市场形势下，公司 密切关注市场动向，及时采取措施，抢抓市场机遇，全力多实现销售、多实现账目收入。公司销 售团队集中力量与主管部门沟通、协调，希望能力争实现价格突破，创造利润空间。同时，公司 经营销售团队持续加大客户导入和客户转化力度，各项目的主流竞品项目普遍采取线上线下推广 相结合，借助渠道加大带客力度的方式促进成交，最大程度加快销售速度，同时加强在途资金管 理力度，最大程度加快资金回笼速度。 （五）全面梳理公司内部组织架构，优化管理链条，进一步提质增效 2019 年，为优化内部管理体系，增强各部室及分、子公司协同效率，公司通过出台制度体系 及宣贯实现内部提质增效。截至目前，公司根据需要在原有制度的基础上制订、修订并印发了 42
2019年年度报告 项管理制度,涉及资产管理、成本管理、人力管理、子公司运营管控管理等多个方面。进一步完 善了公司的管理体系,并优化了公司的管理流程,同时对公司组织架构进行了调整,根据实际情 况将职能部室合并,实现业务调整性重组,并优化各职能部室间职责分配,降低流程风险及部门 间衔接接口风险 (六)高度重视应收账款清理工作,加大资产盘活力度 为规范公司的房产类固定资产的管理,加快盘活存量资产,公司自今年年初开始,对公司的 房产类固定资产和投资性房地产进行系统的梳理,上半年将约1.2万平米(产权面积)的闲置资 产移交至裕诚公司统一进行出售或出租。公司全年共计完成盘活面积1682平方米,销售收入3894 万元。 (七)公司、项目齐获奖,助力公司品牌建设 2019,公司积极推进品牌建设,推广新技术应用。在天房百年宅的开发建设和宣传推广方面, 公司于3月9日召开了“百年住宅产品推介会”,邀请中房协、集团公司等领导参加。此次产品 发布会的成功举办,扩大了天房百年宅项目的影响力与知名度,为百年宅的顺利开盘奠定了坚实 的基础,同时也为百年宅的销售工作产生了极大的推动作用。海滨公司开发建设的美岸英郡项目 在第九届(2019-2020年度)“广厦奖”第一批候选项目评选过程中以优异的品质成功入选,并 获得中国房地产业协会颁发的证书及标识牌。此次美岸英郡项目成功入选“广厦奖”候选项目表 明了美岸英郡项目在高品质居住社区建设方面起到了引领、示范作用,这对于项目的推广和销售 会起到积极的促进作用,有利于进一步提升天房的品牌地位 (一)主营业务分析 1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例(% 营业收入 9,564,470,926.23 3,401,413,51570 营业成本 7,180,505,076.98 2,652,15837900 170.74 销售费用 13369,879.92 136,454,101.30 管理费用 131,307,060.14 46,221,827.09 -1020 研发费用 财务费用 62,675,284.38 64,342,989.69 经营活动产生的现金流量净额 949,4450.01 401679,10.91 76.27 投资活动产生的现金流量净额 -279,910,301.01 -146813,40562 筹资活动产生的现金流量净额 1,428,747,653.36 6,433,444,839.96 77.79 2.收入和成本分析 √适用囗不适用 本期营业收入、营业成本本期较上期分别增加189.28%、17.85%,增加的主要原因为本公司 及子公司本期竣工项目集中,结转收入项目大量增加所致 (1).主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本。毛利率(%)营业收入营业成本毛利率比 13/199
2019 年年度报告 13 / 199 项管理制度，涉及资产管理、成本管理、人力管理、子公司运营管控管理等多个方面。进一步完 善了公司的管理体系，并优化了公司的管理流程，同时对公司组织架构进行了调整，根据实际情 况将职能部室合并，实现业务调整性重组，并优化各职能部室间职责分配，降低流程风险及部门 间衔接接口风险。 （六）高度重视应收账款清理工作，加大资产盘活力度 为规范公司的房产类固定资产的管理，加快盘活存量资产，公司自今年年初开始，对公司的 房产类固定资产和投资性房地产进行系统的梳理，上半年将约 1.2 万平米（产权面积）的闲置资 产移交至裕诚公司统一进行出售或出租。公司全年共计完成盘活面积 1682 平方米，销售收入 3894 万元。 （七）公司、项目齐获奖，助力公司品牌建设 2019，公司积极推进品牌建设，推广新技术应用。在天房百年宅的开发建设和宣传推广方面， 公司于 3 月 9 日召开了“百年住宅产品推介会”，邀请中房协、集团公司等领导参加。此次产品 发布会的成功举办，扩大了天房百年宅项目的影响力与知名度，为百年宅的顺利开盘奠定了坚实 的基础，同时也为百年宅的销售工作产生了极大的推动作用。海滨公司开发建设的美岸英郡项目 在第九届（2019-2020 年度）“广厦奖”第一批候选项目评选过程中以优异的品质成功入选，并 获得中国房地产业协会颁发的证书及标识牌。此次美岸英郡项目成功入选“广厦奖”候选项目表 明了美岸英郡项目在高品质居住社区建设方面起到了引领、示范作用，这对于项目的推广和销售 会起到积极的促进作用，有利于进一步提升天房的品牌地位。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 9,564,470,926.23 3,401,413,515.70 181.19 营业成本 7,180,505,076.98 2,652,158,379.00 170.74 销售费用 133,369,879.92 136,454,101.30 -2.26 管理费用 131,307,060.14 146,221,827.09 -10.20 研发费用 财务费用 62,675,284.38 64,342,989.69 -2.59 经营活动产生的现金流量净额 949,444,540.01 4,001,679,101.91 -76.27 投资活动产生的现金流量净额 -279,910,301.01 -146,813,405.62 90.66 筹资活动产生的现金流量净额 -1,428,747,653.36 -6,433,444,839.96 -77.79 2. 收入和成本分析 √适用□不适用 本期营业收入、营业成本本期较上期分别增加 189.28%、177.85%，增加的主要原因为本公司 及子公司本期竣工项目集中，结转收入项目大量增加所致。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入 营业成本 毛利率比
2019年年度报告 上年增 减 减(%) (%) 房地产开 9,380,183,05457,052,163,828 24.82189.28177.85增加3.09 发经营 个百分点 建筑材料 29,740,095.0729,13,765.94 2.04 -4,23 -5.08增加0.89 个百分点 出租 65,994,495.81 52,446,669.44 20.53 0.79 -5.88增加5.63 个百分点 物业管理 88,553,279.90 46,760,813.04 47,19 及其他 个百分点 合计 9,564,470,926.237,180,505,076.98 24.93 18l.19 170.74增加2.90 百分点 主营业务分产品情况 营业收入营业成本毛利率比 分产品 营业收入 营业成本 毛利率(%)比上年增比上年增上年增减 减(%) 减(%) 房地产开 9,380,183,055457,052,163,828.5624.82189.281785增加3.09 发经营 个百分点 建筑材料 29,740,095.07 29,133,765.94 -4.23 -5.08增加0.89 个百分点 出租 94,495.8 52,446,669.44 20.53 0.79 -5.88增加5.63 个百分点 物业管理 88,553,279.90 46,760,813.04 47.19 42,07 69.42减少8.52 及其他 个百分点 合计 9,564,470,926.237,180,505,076.98 24.93 18l.19 170.74增加2.90 个百分点 主营业务分地区情况 营业收入营业成本毛利率比 分地区 营业收入 营业成本 毛利率(%)比上年增比上年增上年增减 减(% 天津市7,384,164,739.22 5,400,375,483.19 11.09103.62增加484 个百分点 苏州市 2,180,306,187.011,780,129,593.79 100 增加 18.35个 百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 2019年注册在苏州市的公司全资子公司天房(苏州)投资发展有限公司开发的“心著华庭” 项目商品房符合收入确认条件,确认收入和结转了成本 (2).产销量情况分析表 口适用√不适用 (3).成本分析表 单位:元 分行业情况 成本 本期占 总成本 期占总本期金额软情况 本期金额 上年同期变说明 项目 比例 上年同期金额成本比动比例(%) 例(%) 房地产开发经营 7,052,163,828.5698.212,538,137,421.7595.701785 建筑材料 30,694,154.48 出租 52,446,66940.73551725,708142.10 5.88 物业管理及其他 46760813040.6527601,094.631.0 7,180,505,076.98|10002.652,15837900100.00 170.74 14/199
2019 年年度报告 14 / 199 比上年增 减（%） 比上年增 减（%） 上年增减 （%） 房地产开 发经营 9,380,183,055.45 7,052,163,828.56 24.82 189.28 177.85 增加 3.09 个百分点 建筑材料 29,740,095.07 29,133,765.94 2.04 -4.23 -5.08 增加 0.89 个百分点 出租 65,994,495.81 52,446,669.44 20.53 0.79 -5.88 增加 5.63 个百分点 物业管理 及其他 88,553,279.90 46,760,813.04 47.19 42.07 69.42 减少 8.52 个百分点 合计 9,564,470,926.23 7,180,505,076.98 24.93 181.19 170.74 增加 2.90 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比 上年增减 （%） 房地产开 发经营 9,380,183,055.45 7,052,163,828.56 24.82 189.28 177.85 增加 3.09 个百分点 建筑材料 29,740,095.07 29,133,765.94 2.04 -4.23 -5.08 增加 0.89 个百分点 出租 65,994,495.81 52,446,669.44 20.53 0.79 -5.88 增加 5.63 个百分点 物业管理 及其他 88,553,279.90 46,760,813.04 47.19 42.07 69.42 减少 8.52 个百分点 合计 9,564,470,926.23 7,180,505,076.98 24.93 181.19 170.74 增加 2.90 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比 上年增减 （%） 天津市 7,384,164,739.22 5,400,375,483.19 26.87 117.09 103.62 增加 4.84 个百分点 苏州市 2,180,306,187.01 1,780,129,593.79 18.35 100 100 增加 18.35 个 百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 2019 年注册在苏州市的公司全资子公司天房（苏州）投资发展有限公司开发的“心著华庭” 项目商品房符合收入确认条件，确认收入和结转了成本。 (2). 产销量情况分析表 □适用√不适用 (3). 成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本 构成 项目 本期金额 本期占 总成本 比例 (%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金额较 上年同期变 动比例(%) 情况 说明 房地产开发经营 7,052,163,828.56 98.21 2,538,137,421.75 95.70 177.85 建筑材料 29,133,765.94 0.41 30,694,154.48 1.16 -5.08 出租 52,446,669.44 0.73 55,725,708.14 2.10 -5.88 物业管理及其他 46,760,813.04 0.65 27,601,094.63 1.04 69.42 合计 7,180,505,076.98 100.00 2,652,158,379.00 100.00 170.74
2019年年度报告 分产品情况 成本 本期占 上年同 本期金额 总成本 比例 上年同期金额期占总本期金额较情况 项目 成本比动比例()说明 (%) 例(%) 房地产开发经营 70521638285698.21|2,538,137,421.75 177.85 建筑材料 29,133,765.940.4130,694,154.481.16 出租 52446,669440.7355725,708.142.10 588 物业管理及其他 46,760,813.040.6527,601,094.631.04 合计 7,180.505,076.98|10002652,15837900100.00 170.74 (4).主要销售客户及主要供应商情况 √适用囗不适用 前五名客户销售额3,194.09万元,占年度销售总额1.31%;其中前五名客户销售额中关联方 销售额0万元,占年度销售总额0% 前五名供应商采购额35,969.74万元,占年度采购总额30.19%:其中前五名供应商采购额中 关联方采购额0万元,占年度采购总额0%。 3.费用 √适用口不适用 科目 本期数 上年同期数变动比例 变动超过30%的原因分析 销售费用 133369,879.92136,454,101.30 2.26/ 管理费用 31,307,060.14 146,221,827.09 10.20/ 财务费用 62,675,284.38 64,342,989.69 259/ 4.研发投入 (1).研发投入情况表 口适用√不适用 (2).情况说明 口适用√不适用 5.现金流 √适用囗不适用 科目 本期数 上年同期数 变动比例 变动超过30%的原因分析 经营活动产生的 949,44540.014,001,679,101.9 76.27本期商品房销售现金回款较上期 现金流量净额 有所下降,土地购置支出较上期大 幅下降 投资活动产生的 279,910,301.01 146,813,405 90.66本期对外投资支付的现金较上期 现金流量净额 筹资活动产生的-1,428,747,653.36-6,43344,839.96-779本期偿还债务支付的现金大幅减 现金流量净额 15/199
2019 年年度报告 15 / 199 分产品情况 分产品 成本 构成 项目 本期金额 本期占 总成本 比例 (%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金额较 上年同期变 动比例(%) 情况 说明 房地产开发经营 7,052,163,828.56 98.21 2,538,137,421.75 95.70 177.85 建筑材料 29,133,765.94 0.41 30,694,154.48 1.16 -5.08 出租 52,446,669.44 0.73 55,725,708.14 2.10 -5.88 物业管理及其他 46,760,813.04 0.65 27,601,094.63 1.04 69.42 合计 7,180,505,076.98 100.00 2,652,158,379.00 100.00 170.74 (4). 主要销售客户及主要供应商情况 √适用□不适用 前五名客户销售额 3,194.09 万元，占年度销售总额 1.31%；其中前五名客户销售额中关联方 销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。 前五名供应商采购额 35,969.74 万元，占年度采购总额 30.19%；其中前五名供应商采购额中 关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。 3. 费用 √适用□不适用 科目 本期数 上年同期数 变动比例 （%） 变动超过 30%的原因分析 销售费用 133,369,879.92 136,454,101.30 -2.26 / 管理费用 131,307,060.14 146,221,827.09 -10.20 / 财务费用 62,675,284.38 64,342,989.69 -2.59 / 4. 研发投入 (1). 研发投入情况表 □适用√不适用 (2). 情况说明 □适用√不适用 5. 现金流 √适用□不适用 科目 本期数 上年同期数 变动比例 （%） 变动超过 30%的原因分析 经营活动产生的 现金流量净额 949,444,540.01 4,001,679,101.91 -76.27 本期商品房销售现金回款较上期 有所下降，土地购置支出较上期大 幅下降 投资活动产生的 现金流量净额 -279,910,301.01 -146,813,405.62 90.66 本期对外投资支付的现金较上期 增加 筹资活动产生的 现金流量净额 -1,428,747,653.36 -6,433,444,839.96 -77.79 本期偿还债务支付的现金大幅减 少