2019年年度报告 九、2019年分季度主要财务数据 单位:元币种:人民币 (1-3月份) (4-6月份) (7-9月份) (10-12月份) 营业收入 878,748,430.16 6,328,239,788.51 归属于上市公司股东的 净利润 160,646,607.5679,010,95772 0,968,404.52 77,117,476.13 上市公司股东的 扣除非经常性损益后的 159,824,446.5278,694,036.21-21,145,804.5 79,689,212.96 净利润 经营活动产生的现金流 量净额 12,190,965.49396,202,059.43 230,094,558.54 335,338,887.53 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 口适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用囗不适用 单位:元币种:人民币 经常性损益项目 019年金额附注(如适用)2018年金额2017年金额 非流动资产处置损益 804,698.99 -25,825.9620,801,456.25 越权审批,或无正式批准文件,或偶 219,373.71进项税额加计 发性的税收返还、减免 抵减 计入当期损益的政府补助,但与公司 341,694.07 451,777.9177,768,639.19 正常经营业务密切相关,符合国家政 策规定、按照一定标准定额或定量持 续享受的政府补助除外 计入当期损益的对非金融企业收取的 资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企 业的投资成本小于取得投资时应享有 被投资单位可辨认净资产公允价值产 生的收益 匚非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素,如遭受自然灾害而 计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用,如安置职工的支出 整合费用等 「交易价格显失公允的交易产生的超过 公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期 初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项 产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套 期保值业务外,持有交易性金融资产 交易性金融负债产生的公允价值变动 损益,以及处置交易性金融资产、交 易性金融负债和可供出售金融资产取 得的投资收益 除同公司正常经营业务相关的有效套 期保值业务外,持有交易性金融资产 衍生金融资产、交易性金融负债、衍 生金融负债产生的公允价值变动损 6/199
2019 年年度报告 6 / 199 九、 2019 年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 2,197,599,200.73 878,748,430.16 159,883,506.83 6,328,239,788.51 归属于上市公司股东的 净利润 160,646,607.56 79,010,957.72 -20,968,404.52 -77,117,476.13 归属于上市公司股东的 扣除非经常性损益后的 净利润 159,824,446.52 78,694,036.21 -21,145,804.53 -79,689,212.96 经营活动产生的现金流 量净额 -12,190,965.49 396,202,059.43 230,094,558.54 335,338,887.53 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用√不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 附注（如适用） 2018 年金额 2017 年金额 非流动资产处置损益 -804,698.99 -25,825.96 20,801,456.25 越权审批，或无正式批准文件，或偶 发性的税收返还、减免 219,373.71 进项税额加计 抵减 计入当期损益的政府补助，但与公司 正常经营业务密切相关，符合国家政 策规定、按照一定标准定额或定量持 续享受的政府补助除外 341,694.07 451,777.91 77,768,639.19 计入当期损益的对非金融企业收取的 资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企 业的投资成本小于取得投资时应享有 被投资单位可辨认净资产公允价值产 生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而 计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、 整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过 公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期 初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项 产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套 期保值业务外，持有交易性金融资产、 交易性金融负债产生的公允价值变动 损益，以及处置交易性金融资产、交 易性金融负债和可供出售金融资产取 得的投资收益 除同公司正常经营业务相关的有效套 期保值业务外，持有交易性金融资产、 衍生金融资产、交易性金融负债、衍 生金融负债产生的公允价值变动损
2019年年度报告 益,以及处置交易性金融资产、衍生 金融资产、交易性金融负债、衍生金 融负债和其他债权投资取得的投资收 单独进行减值测试的应收款项减值准 备转回 单独进行减值测试的应收款项、合同4,176,790.70 资产减值准备转回 对外委 取得的损益 7,703,481.13 采用公允价值模式进行后续计量的投 资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求 对当期损益进行一次性调整对当期损 益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和1,298,313.53 7,914,425.11 583,003.96 其他符合非经常性损益定义的损益项 少数股东权益影响额 4929656-6,237,851.57 所得税影响额 1,307,868.27 -2,085,094.27-26,690,121.43 6,205,986.2373, 十一、采用公允价值计量的项目 口适用√不适用 十二、其他 口适用√不适用 第三节公司业务概要 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 天房发展是以房地产开发经营为主,物业管理为辅,集商品房销售、商业资产运营和建筑材 料经营为一体的房地产综合性大型企业 (一)公司所从事的主要业务 1.主营业务 房地产开发及销售系公司的核心业务,也是主营业务收入的主要来源。企业经营模式和业务 环节主要包括获取土地项目、开发产品规划设计、项目建设、项目销售和竣工交付结算等环节。 2.其他业务 公司其他业务主要包括已开发项目的公建和商业的租赁经营、配套物业管理以及对项目建设 所需钢材等重点建筑材料的经营销售等业务。 报告期内,公司主营业务收入主要来源于房地产项目销售,公司主要业务和经营模式未发生 变化 (二)行业环境的情况说明 2019年,在“房住不炒”的总体基调下,全国商品房市场以稳为主,成交面积增速继续放缓, 销售额平稳增长。重点房企抢抓窗口行情和城市结构性机遇,以定位主流需求、高性价比、创新 产品赢得市场,实现销售业绩持续增长。全国各地纷纷出现人才住房政策,为城市发展注入活力 7/199
2019 年年度报告 7 / 199 益，以及处置交易性金融资产、衍生 金融资产、交易性金融负债、衍生金 融负债和其他债权投资取得的投资收 益 单独进行减值测试的应收款项减值准 备转回 单独进行减值测试的应收款项、合同 资产减值准备转回 4,176,790.70 对外委托贷款取得的损益 7,703,481.13 采用公允价值模式进行后续计量的投 资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求 对当期损益进行一次性调整对当期损 益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和 支出 1,298,313.53 7,914,425.11 583,003.96 其他符合非经常性损益定义的损益项 目 少数股东权益影响额 -35,385.36 -49,296.56 -6,237,851.57 所得税影响额 -1,307,868.27 -2,085,094.27 -26,690,121.43 合计 3,888,219.39 6,205,986.23 73,928,607.53 十一、 采用公允价值计量的项目 □适用√不适用 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 天房发展是以房地产开发经营为主，物业管理为辅，集商品房销售、商业资产运营和建筑材 料经营为一体的房地产综合性大型企业。 （一）公司所从事的主要业务 1.主营业务 房地产开发及销售系公司的核心业务，也是主营业务收入的主要来源。企业经营模式和业务 环节主要包括获取土地项目、开发产品规划设计、项目建设、项目销售和竣工交付结算等环节。 2.其他业务 公司其他业务主要包括已开发项目的公建和商业的租赁经营、配套物业管理以及对项目建设 所需钢材等重点建筑材料的经营销售等业务。 报告期内，公司主营业务收入主要来源于房地产项目销售，公司主要业务和经营模式未发生 变化。 （二）行业环境的情况说明 2019 年，在“房住不炒”的总体基调下，全国商品房市场以稳为主，成交面积增速继续放缓， 销售额平稳增长。重点房企抢抓窗口行情和城市结构性机遇，以定位主流需求、高性价比、创新 产品赢得市场，实现销售业绩持续增长。全国各地纷纷出现人才住房政策，为城市发展注入活力
2019年年度报告 在中央“稳地价、稳房价、稳预期”主基调下,天津市场一方面继续严格执行限购限贷限价 的“三价联控”政策,另一方面大力落实一城一策、因城施策的房地产市场长效管理机制,鼓励 房企拿地,加强监管,支持居民刚性和改善型居住需求,传递市场稳定信号。2019年,天津市房 地产开发投资增长12.5%;天津市商品房销售面积1478.68万平方米,相较2018年增长18.3% 实现销售额2274.14亿元,增长13.3%。 苏州方面,以“稳房价、控地价、保自住、扶租赁、去库存”为目标,2019年房地产市场延 续了2016年调控以来的平稳态势,三四月度出现反弹,5.11新政后逐步回落趋以平稳。全年商 品房销售面积2156万平米,同比增长8.1%,整体市场稳中有升 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 口适用√不适用 三、报告期内核心竞争力分析 √适用口不适用 公司自成立以来,一直专注于房地产开发事业,通过数十年的成长,公司形成了资源整合能 力、市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制能力、风险控制能力、人才开发能力等核心竞 争力。通过发挥这些核心竞争力,公司已经发展成为以房地产开发经营为主、物业管理为辅的房 地产综合性企业。在本战略期内,公司继续按照在提升公司资源获取能力、提升运营效率、完善 经营理念、提升公司管理水平等战略思路,进一步提升公司核心竞争力水平,同时,公司在立足 天津本地的基础上,着力开发苏州市项目,形成天津、苏州协同开发的局面。本报告期内,公司 核心竞争力未发生变化。 第四节经营情况讨论与分析 市场回顾与展望 (一)宏观政策概况(对房企有直接影响的层面) 1、货币供给趋势(M与巸对房企资金来源的影响、对二级市场销售业绩的影响显著) 宏观上看,黄金时代的房地产行业与央行货币政策紧密相关,M及M2的年增长规模与当年 商品房销售规模具有较强的关联性,M与M的剪刀差效应对行业规模数据具有影响性 30.00% M2同比 2500% M1回比 20.00% 1500% 5.00% 0.00 8/199
2019 年年度报告 8 / 199 在中央“稳地价、稳房价、稳预期”主基调下，天津市场一方面继续严格执行限购限贷限价 的“三价联控”政策，另一方面大力落实一城一策、因城施策的房地产市场长效管理机制，鼓励 房企拿地，加强监管，支持居民刚性和改善型居住需求，传递市场稳定信号。2019 年，天津市房 地产开发投资增长 12.5%；天津市商品房销售面积 1478.68 万平方米，相较 2018 年增长 18.3%； 实现销售额 2274.14 亿元，增长 13.3%。 苏州方面，以“稳房价、控地价、保自住、扶租赁、去库存”为目标， 2019 年房地产市场延 续了 2016 年调控以来的平稳态势，三四月度出现反弹，5.11 新政后逐步回落趋以平稳。全年商 品房销售面积 2156 万平米，同比增长 8.1%，整体市场稳中有升。 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用√不适用 三、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司自成立以来，一直专注于房地产开发事业，通过数十年的成长，公司形成了资源整合能 力、市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制能力、风险控制能力、人才开发能力等核心竞 争力。通过发挥这些核心竞争力，公司已经发展成为以房地产开发经营为主、物业管理为辅的房 地产综合性企业。在本战略期内，公司继续按照在提升公司资源获取能力、提升运营效率、完善 经营理念、提升公司管理水平等战略思路，进一步提升公司核心竞争力水平，同时，公司在立足 天津本地的基础上，着力开发苏州市项目，形成天津、苏州协同开发的局面。本报告期内，公司 核心竞争力未发生变化。 第四节 经营情况讨论与分析 一、市场回顾与展望 （一）宏观政策概况（对房企有直接影响的层面） 1、货币供给趋势（M1 与 M2 对房企资金来源的影响、对二级市场销售业绩的影响显著） 宏观上看，黄金时代的房地产行业与央行货币政策紧密相关，M1 及 M2 的年增长规模与当年 商品房销售规模具有较强的关联性，M1 与 M2 的剪刀差效应对行业规模数据具有影响性
2019年年度报告 随着2018年强调控至今,房地产企业融资渠道及个人购房贷款都受到了抑制,辅之以限购限 价等行政调控手段,整体销售增长已明显放缓。尤其是偏紧的政策比较明显的影响了房企融资渠 道及融资成本。从资金到位情况看,2019年房地产开发企业到位资金178609亿元,比上年增长 7.6%,其中利用外资增长62.τ%,这主要是源于规模房企利用外部资源以弥补国内贷款增速放缓 的举措。2020年各家房企对融资渠道的拓展会更加迫切。 2、行政调控 “一城一策”分类调控特征明显,除了关注国家宏观层面政策口径外,要及时了解及分析区 域政策口径的变化情况,做好风险控制应对预案 (二)房地产行业数据分析 从投资额、销售业绩等指标看,行业处于调控换档阶段,整体发展态势由以往的高増长逐步 趋稳 房企投资额趋势 2019年1—12月份,全国房地产开发投资132194亿元,比上年增长9.9%,增速比1-11月 份回落0.3个百分点,比上年加快0.4个百分点。其中,住宅投资97071亿元,增长13.9%,增 速比1—11月份回落0.5个百分点,比上年加快0.5个百分点。 140000.00 2 120000.00 投资额亿20 80000.00 15.00% 60000.00 500 40000.00 环比% 20000.00 0.00% 2010201120122013201420152016201720182019 地产开发投资额亿元)482594617969780988613495035699890581092064132194 3316%2805%1619%19.79%10.49%099%688%70%95%99% 2、商品房销售情况 (1)销售面积(调控政策抑制的效果显著,三年增长率逐年下降) 2019年,商品房销售面积171558万平方米,比上年下降0.06%。其中,住宅销售面积增 长1.5%,办公楼销售面积下降14.%,商业营业用房销售面积下降15.0%。从整体上看,2017-2019, 三年间逐年下浮,宏观调控政策效果显著。 9/199
2019 年年度报告 9 / 199 随着 2018 年强调控至今，房地产企业融资渠道及个人购房贷款都受到了抑制，辅之以限购限 价等行政调控手段，整体销售增长已明显放缓。尤其是偏紧的政策比较明显的影响了房企融资渠 道及融资成本。从资金到位情况看，2019 年房地产开发企业到位资金 178609 亿元，比上年增长 7.6%，其中利用外资增长 62.7%，这主要是源于规模房企利用外部资源以弥补国内贷款增速放缓 的举措。2020 年各家房企对融资渠道的拓展会更加迫切。 2、行政调控 “一城一策”分类调控特征明显，除了关注国家宏观层面政策口径外，要及时了解及分析区 域政策口径的变化情况，做好风险控制应对预案。 （二）房地产行业数据分析 从投资额、销售业绩等指标看，行业处于调控换档阶段，整体发展态势由以往的高增长逐步 趋稳。 1、房企投资额趋势 2019 年 1—12 月份，全国房地产开发投资 132194 亿元，比上年增长 9.9%，增速比 1—11 月 份回落 0.3 个百分点，比上年加快 0.4 个百分点。其中，住宅投资 97071 亿元，增长 13.9%，增 速比 1—11 月份回落 0.5 个百分点，比上年加快 0.5 个百分点。 2、商品房销售情况 （1）销售面积（调控政策抑制的效果显著，三年增长率逐年下降） 2019 年，商品房销售面积 171558 万平方米，比上年下降 0.06%。其中，住宅销售面积增 长 1.5%，办公楼销售面积下降 14.7%，商业营业用房销售面积下降 15.0%。从整体上看，2017-2019， 三年间逐年下浮，宏观调控政策效果显著
2019年年度报告 25.00% 200000 20.00% 15.00% 140000 商品房销 售面积(万0.00% 平方米) 100000 一环比0.00% 40000 5.00% 20000 2010201120122013201420152016201720182019 商品房销售面积万平方米)1047460956511610505005198551011614 4.39%177%17.29%-758%650%22.46%7.66%1.33%0.06% (2)销售额(同销售面积特征一致,逐年下降) 2019年商品房销售额159725亿元,增长6.5%,增速比1-11月份回落0.8个百分点,比 上年回落5.7个百分点。其中,住宅销售额增长10.3%,办公楼销售额下降15.1%,商业营业用房 销售额下降16.5% 40.00% 180000 160000 0.00% 140000 商品房锌500% 售额亿20.00% 100000 元)15.00% 环比10.00% 80000 5.00% 0.00% 40000 5.00% 20000 1000% 2010201120122013201420152016201720182019 商品房销售额亿元)5272125858896445881283762924872808117627137014997159725 环比 1113%1001%26.3%-6.31%1440%34.77%1367%1217%6.50% (三)重点关注区域 1、天津市场销售情况(以价换量、预设价格战预案) 天津区域销售面积较为平稳,区域市场以价换量特征明显,2018年的海河人才计划对市场有 定的促进。无刺激政策影响,天津市场在“量”上会较为平稳,2020年以价换量仍是区域内房 企的重要举措,应提前做好应对价格战的准备。 10/199
2019 年年度报告 10 / 199 （2）销售额（同销售面积特征一致，逐年下降） 2019 年商品房销售额 159725 亿元，增长 6.5%，增速比 1—11 月份回落 0.8 个百分点，比 上年回落 5.7 个百分点。其中，住宅销售额增长 10.3%，办公楼销售额下降 15.1%，商业营业用房 销售额下降 16.5%。 （三）重点关注区域 1、天津市场销售情况（以价换量、预设价格战预案） 天津区域销售面积较为平稳，区域市场以价换量特征明显，2018 年的海河人才计划对市场有 一定的促进。无刺激政策影响，天津市场在“量”上会较为平稳，2020 年以价换量仍是区域内房 企的重要举措，应提前做好应对价格战的准备