招商局蛇口工业区控股股份有限公司2015年年度报告

招商局蛇口工业区控股股份有限公司2015年年度报告 宁波江湾城 33,338.63 321,58689主体施工 重庆公园大道 33,206.00 446,2200主体施工 常熟太公望 32.593.88 113,21300主体施工 南京依云尚城 32.524.04 5842956主体施工 未结转 毕节招商花园 149,45206A区己竣工,B区主体施工 32,191.00 深圳坪山花园城 31,091.30 260,92964二期主体施工 33232.00 天津依云郡 30,49670 70.05770二期己竣工,三期主体施工 73741 哈尔滨诺丁山 150,6000二期竣工,一期主体施工 苏州依云华府 30.013.00 1336000已竣工,办理备案手续 合计 3,792,690.9610404,743.7 1,514,594.35 3、金融资产投资 (1)证券投资情况 公司报告期不存在证券投资。 (2)衍生品投资情况 公司报告期不存在衍生品投资 4、募集资金使用情况 根据中国证监会《关于核准招商局蛇口工业区控股股份有限公司吸收合并招商局地产控股股份有限公司并募集配套资金 申请的批复》(证监许可[2015]2766号),本公司获准非公开发行不超过529,661,016股新股。实际非公开发行人民币普通股 (A股)502,295,123股(每股面值1元),发行价格为每股2360元,募集资金总额为人民币11,854,16490280元,扣除承 销费、保荐费等发行费用人民币53,340,0000元,实际募集资金净额人民币11,800,824,902.80元。以上募集资金的到位情 况业经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)验证(《验资报告》号ⅹYZH2015SZA20098) 2016年1月15日,本公司与联合保荐机构中信证券股份有限公司、招商证券股份有限公司以及存放募集资金的招商银 行股份有限公司深圳新时代支行等签订了《募集资金专户存储监管协议》 (1)募集资金总体使用情况 单位:万元 本期己 报告期内累计变更累计变更 尚未使用 募集资金净|使用募 已累计使 闲置两年 募集年份募集方式 额 /集资金/用募集资/ 变更用途用途的募用途的募尚未使用募募集资金 募集资|集资金总集资金总|集资金总额用途及去 以上募集 金总额 资金金额 总额 金总额额额比例 非公开发 2015年 行发行18002490000 0%180249募投 0 项目

招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015 年年度报告 31 宁波江湾城 33,338.63 321,586.89 主体施工 未结转 重庆公园大道 33,206.00 446,227.00 主体施工 未结转 常熟太公望 32,593.88 113,213.00 主体施工 未结转 南京依云尚城 32,524.04 58,429.56 主体施工 未结转 毕节招商花园城 32,176.06 149,452.06 A 区已竣工，B 区主体施工 32,191.00 深圳坪山花园城 31,091.30 260,929.64 二期主体施工 33,232.00 天津依云郡 30,496.70 70,057.70 一二期已竣工，三期主体施工 7,374.11 哈尔滨诺丁山 30,071.50 150,600.00 二期竣工，一期主体施工 977.84 苏州依云华府 30,013.00 133,660.00 已竣工，办理备案手续 829.74 合计 -- 3,792,690.96 10,404,743.74 -- 1,514,594.35 3、金融资产投资 （1）证券投资情况 公司报告期不存在证券投资。 （2）衍生品投资情况 公司报告期不存在衍生品投资。 4、募集资金使用情况 根据中国证监会《关于核准招商局蛇口工业区控股股份有限公司吸收合并招商局地产控股股份有限公司并募集配套资金 申请的批复》（证监许可[2015]2766 号），本公司获准非公开发行不超过 529,661,016 股新股。实际非公开发行人民币普通股 （A 股）502,295,123 股（每股面值 1 元），发行价格为每股 23.60 元，募集资金总额为人民币 11,854,164,902.80 元，扣除承 销费、保荐费等发行费用人民币 53,340,000.00 元，实际募集资金净额人民币 11,800,824,902.80 元。以上募集资金的到位情 况业经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）验证（《验资报告》号 XYZH/2015SZA20098）。 2016 年 1 月 15 日，本公司与联合保荐机构中信证券股份有限公司、招商证券股份有限公司以及存放募集资金的招商银 行股份有限公司深圳新时代支行等签订了《募集资金专户存储监管协议》。 （1）募集资金总体使用情况 单位：万元 募集年份 募集方式 募集资金净 额 本期已 使用募 集资金 总额 已累计使 用募集资 金总额 报告期内 变更用途 的募集资 金总额 累计变更 用途的募 集资金总 额 累计变更 用途的募 集资金总 额比例 尚未使用募 集资金总额 尚未使用 募集资金 用途及去 向 闲置两年 以上募集 资金金额 2015 年 非公开发 行发行 1,180,082.49 0.00 0.00 0.00 0.00 0% 1,180,082.49 用于募投 项目 0.00

招商局蛇口工业区控股股份有限公司2015年年度报告 1,180082490.00 0则0则0则080时-0 募集资金总体使用情况说明 由于募集资金于2015年12月18日到账,为顺利推进募集资金投资项目,在此次募集资金到账前,公司已以自筹资金预 先投入募集资金投资项目,此次募集的资金尚未使用。公司将按照《上市公司监管指引第2号-上市公司募集资金管理和 使用的监管要求》及《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》等有关法律、法规和制度的规定,以募集资金置换预 先己投入募集资金投资项目的自筹资金。 (2)募集资金承诺项目情况 单位:万元 项目可 是否已 本报截至期截至期 项目达到预本报告是否达行性是 变更项募集资金承调整后投资告期末累计末投资 承诺投资项目 目(含部诺投资总额总额()投入投入金进度(/定可使用状期实现到预计否发生 态日期的效益效益重大变 分变更) 金额额(2)=(2y(1) 太子湾自贸启动区一期否 39082.4939008249000000%2019年4季度00否 前海自由贸易中心一期否 45,000245.000000000 0%2018年2季度000否 太子商业广场 否 120,00001200000000 0%2017年4季度000否 化否否否否 新时代广场南 57.000 000 0%2018年4季度000否 海上世界双玺花园三期否 130,000 130.000. 0%2016年2季度000否 否 (武汉)江湾国际 否 11000100000000.000%2017年2季度000否否 朱海)依云水岸 否 0.00 0%2017年1季度000否 否 招商局互联网创新业务 否 300000030,0000000000%2018年4季度000否否 务平台 自贸商城 18,000001800000000000%2017年底 000否 诺投资项目小计 -1,180.082491180082 项目处于前期建设阶段,募集资金尚未投入使用 3)募集资金变更项目情况 公司报告期不存在募集资金变更项目情况 六、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 公司报告期未出售重大资产

招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015 年年度报告 32 合计 -- 1,180,082.49 0.00 0.00 0.00 0.00 0% 1,180,082.49 -- 0.00 募集资金总体使用情况说明 由于募集资金于 2015 年 12 月 18 日到账，为顺利推进募集资金投资项目，在此次募集资金到账前，公司已以自筹资金预 先投入募集资金投资项目，此次募集的资金尚未使用。公司将按照《上市公司监管指引第 2 号-上市公司募集资金管理和 使用的监管要求》及《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》等有关法律、法规和制度的规定，以募集资金置换预 先已投入募集资金投资项目的自筹资金。 （2）募集资金承诺项目情况 单位：万元 承诺投资项目 是否已 变更项 目(含部 分变更) 募集资金承 诺投资总额 调整后投资 总额(1) 本报 告期 投入 金额 截至期 末累计 投入金 额(2) 截至期 末投资 进度(3) ＝(2)/(1) 项目达到预 定可使用状 态日期 本报告 期实现 的效益 是否达 到预计 效益 项目可 行性是 否发生 重大变 化 太子湾自贸启动区一期 否 390,082.49 390,082.49 0.00 0.00 0% 2019年 4 季度 0.00 否 否 前海自由贸易中心一期 否 245,000.00 245,000.00 0.00 0.00 0% 2018年 2 季度 0.00 否 否 太子商业广场 否 120,000.00 120,000.00 0.00 0.00 0% 2017年 4 季度 0.00 否 否 新时代广场南 否 57,000.00 57,000.00 0.00 0.00 0% 2018年 4 季度 0.00 否 否 海上世界双玺花园三期 否 130,000.00 130,000.00 0.00 0.00 0% 2016年 2 季度 0.00 否 否 (武汉)江湾国际 否 110,000.00 110,000.00 0.00 0.00 0% 2017年 2 季度 0.00 否 否 (珠海)依云水岸 否 80,000.00 80,000.00 0.00 0.00 0% 2017年 1 季度 0.00 否 否 招商局互联网创新业务 服务平台 否 30,000.00 30,000.00 0.00 0.00 0% 2018年 4 季度 0.00 否 否 招商自贸商城 否 18,000.00 18,000.00 0.00 0.00 0% 2017 年底 0.00 否 否 承诺投资项目小计 -- 1,180,082.49 1,180,082.49 -- -- -- -- -- 项目处于前期建设阶段，募集资金尚未投入使用。 （3）募集资金变更项目情况 公司报告期不存在募集资金变更项目情况。 六、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 公司报告期未出售重大资产

招商局蛇口工业区控股股份有限公司2015年年度报告 2、出售重大股权情况 本期初起 至出售日 股权出售为 所涉及的 交易对被出售股 (万元)上市公司/出售对公司上市公司贡 交易价格 贡献的净/的影响献的净利润/般权出/是否为 该股权为 与交易对方股权是否/是否按 出售日 占净利润总定价原美畔的关联关系已全部过/叶划如 易 期实施 利润(万 额的比例 栢艺投深圳金域 同一控股 资有限融泰投资预计2016 预计实现收 股东及最终 204.678.92 0.00 0%协议定价是 是 公司发 发展有限年6月 益12亿元 控制方控制 的其他企业 本事项具体情况参见本报告第四节“管理层讨论与分析”中关于“公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情 七、主要控股参股公司分析 主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况 单位:万元 公司名称 公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润 深圳招商房地产有限公司子公司房地产销售300003187985143843753375,132.64373.876834444 深圳蛇口工业区职工住宅 有限公司 子公司房地产租赁20227286.313268552151767.7120762219063215 报告期内取得和处置子公司的情况 公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响 厦门市景湖城房地产有限公司 非同一控制下企业合并 新增房地产开发项目 北京广盈房地产开发有限公司 非同一控制下企业合并 新增房地产开发项目 成都招商远康房地产开发有限公司排同一控制下企业合并 新增房地产开发项目 深圳市葵涌文发房地产开发有限公司非同一控制下企业合并 新增房地产开发项目 上海招商宝欣置业有限公司 新设 新增房地产开发项目 苏州招商瑞盈房地产有限公司 新设 新增房地产开发项目 苏州招商漫城房地产有限公司 新设 新增房地产开发项目 重庆招商依城房地产开发有限公司新设 新增房地产开发项目 成都招商博时房地产开发有限公司 新设 新增房地产开发项目 深圳招平瑞盛投资控股有限公司 新设 新增房地产开发项目 厦门市招港房地产有限公司 新设 新增房地产开发项目 佛山依云观园房地产有限公司 新设 新增房地产开发项目

招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015 年年度报告 33 2、出售重大股权情况 交易对 方 被出售股 权 出售日 交易价格 （万元） 本期初起 至出售日 该股权为 上市公司 贡献的净 利润（万 元） 出售对公司 的影响 股权出售为 上市公司贡 献的净利润 占净利润总 额的比例 股权出售 定价原则 是否为 关联交 易 与交易对方 的关联关系 所涉及的 股权是否 已全部过 户 是否按 计划如 期实施 栢艺投 资有限 公司 深圳金域 融泰投资 发展有限 公司 预计 2016 年 6 月 204,678.92 0.00 预计实现收 益 12 亿元 0% 协议定价 是 受同一控股 股东及最终 控制方控制 的其他企业 否 是 本事项具体情况参见本报告第四节“管理层讨论与分析”中关于“公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情 况”。 七、主要控股参股公司分析 主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况 单位：万元 公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 深圳招商房地产有限公司 子公司 房地产销售 300,000 3,135,879.85 1,438,437.53 375,132.64 373,876.85 344,434.49 深圳蛇口工业区职工住宅 有限公司 子公司 房地产租赁 2,000 227,286.53 132,685.52 151,767.77 120,762.21 90,632.15 报告期内取得和处置子公司的情况 公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响 厦门市景湖城房地产有限公司 非同一控制下企业合并 新增房地产开发项目 北京广盈房地产开发有限公司 非同一控制下企业合并 新增房地产开发项目 成都招商远康房地产开发有限公司 非同一控制下企业合并 新增房地产开发项目 深圳市葵涌文发房地产开发有限公司 非同一控制下企业合并 新增房地产开发项目 上海招商宝欣置业有限公司 新设 新增房地产开发项目 苏州招商瑞盈房地产有限公司 新设 新增房地产开发项目 苏州招商漫城房地产有限公司 新设 新增房地产开发项目 重庆招商依城房地产开发有限公司 新设 新增房地产开发项目 成都招商博时房地产开发有限公司 新设 新增房地产开发项目 深圳招平瑞盛投资控股有限公司 新设 新增房地产开发项目 厦门市招港房地产有限公司 新设 新增房地产开发项目 佛山依云观园房地产有限公司 新设 新增房地产开发项目

招商局蛇口工业区控股股份有限公司2015年年度报告 南京招平利盛投资有限公司 增房地产开发项目 南京招商招盛房地产有限公司 新增房地产开发项目 天盛投资有限公司 设设设设设 新设境外融资平台 上海招平房地产开发有限公司 新增房地产开发项目 圳招商远航投资有限公司 新增房地产开发项目 厦门西海湾邮轮城投资有限公司 新增房地产开发项目 招商局地产(太仓)有限公司 新增房地产开发项目 深圳市招雅阁置业管理有限公司 新设 设经营性物业管理平台 深圳市招盛阁置业管理有限公司 新设 设经营性物业管理平台 招商局(深圳)进口商品有限公司新设 探索园区创新业务 广州招商高利泽养老服务有限公司新设 探索园区创新业务 深圳招商牛成建设有限公司 新增房地产开发项目 青岛网谷运营管理有限公司 新增园区运营管理公司 蛇口消息报 协议转让 剥离非主营业务 蛇口港公安局 协议转让 剥离非主营业务 蛇口电视台 协议转让 剥离非主营业务 招商局国际酒店管理有限公司 协议转让 剥离非主营业务 深圳市西海道市政工程有限公司 协议转让 剥离非主营业务 招商局地产控股股份有限公司 被吸收合并 源整合 创金利有限公司 清算 清理境外壳公司 健雄投资有限公司 清算 清理境外壳公司 好士达有限公司 清算 清理境外壳公司 劲洋置业有限公司 清算 清理境外壳公司 八、公司控制的结构化主体情况 公司不存在控制的结构化主体。 九、公司未来发展的展望 1、行业发展趋势和竞争格局 展望2016年,世界经济弱复苏态势仍将持续,发达经济体和新兴市场的分化也将更加明显。中国经济仍将面临较大的 下行压力,但长期向好的基本判断没有改变。经济新常态下,传统行业增速下降,改革催生新的增长动力,企业将不断创造 并实践新的商业模式 对于传统的房地产市场而言,由“去库存”成为2016年度经济工作主要任务可预计今年房地产行业仍是稳定经济增长 的重要抓手,政策红利仍将延续,这也很有可能改变之前3年左右的周期性规律,行业前景依然可期 城市升级以及产业新城的建设是促进园区业务加速发展的重要因素,园区开发运营的行业趋势也愈加明显。从注重优惠

招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015 年年度报告 34 南京招平利盛投资有限公司 新设 新增房地产开发项目 南京招商招盛房地产有限公司 新设 新增房地产开发项目 天盛投资有限公司 新设 新设境外融资平台 上海招平房地产开发有限公司 新设 新增房地产开发项目 深圳招商远航投资有限公司 新设 新增房地产开发项目 厦门西海湾邮轮城投资有限公司 新设 新增房地产开发项目 招商局地产（太仓）有限公司 新设 新增房地产开发项目 深圳市招雅阁置业管理有限公司 新设 新设经营性物业管理平台 深圳市招盛阁置业管理有限公司 新设 新设经营性物业管理平台 招商局（深圳）进口商品有限公司 新设 探索园区创新业务 广州招商高利泽养老服务有限公司 新设 探索园区创新业务 深圳招商牛成建设有限公司 新设 新增房地产开发项目 青岛网谷运营管理有限公司 新设 新增园区运营管理公司 蛇口消息报 协议转让 剥离非主营业务 蛇口港公安局 协议转让 剥离非主营业务 蛇口电视台 协议转让 剥离非主营业务 招商局国际酒店管理有限公司 协议转让 剥离非主营业务 深圳市西海道市政工程有限公司 协议转让 剥离非主营业务 招商局地产控股股份有限公司 被吸收合并 资源整合 创金利有限公司 清算 清理境外壳公司 健雄投资有限公司 清算 清理境外壳公司 好士达有限公司 清算 清理境外壳公司 劲洋置业有限公司 清算 清理境外壳公司 八、公司控制的结构化主体情况 公司不存在控制的结构化主体。 九、公司未来发展的展望 1、行业发展趋势和竞争格局 展望 2016 年，世界经济弱复苏态势仍将持续，发达经济体和新兴市场的分化也将更加明显。中国经济仍将面临较大的 下行压力，但长期向好的基本判断没有改变。经济新常态下，传统行业增速下降，改革催生新的增长动力，企业将不断创造 并实践新的商业模式。 对于传统的房地产市场而言，由“去库存”成为 2016 年度经济工作主要任务可预计今年房地产行业仍是稳定经济增长 的重要抓手，政策红利仍将延续，这也很有可能改变之前 3 年左右的周期性规律，行业前景依然可期。 城市升级以及产业新城的建设是促进园区业务加速发展的重要因素，园区开发运营的行业趋势也愈加明显。从注重优惠

招商局蛇口工业区控股股份有限公司2015年年度报告 政策向发展产业集群转变,由重制造重项目向重服务重配套转变,由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育” 转变:由传统园区向“互联网+”智慧园区转型。参与的主体也更加多样化,产业地产商快速布局,传统房企转型发展,拥 有品牌优势的科技型公司的跨界参与,竞争日趋激烈。 随着房地产金融生态系统正逐步完善,我国房地产金融有望进入蓬勃发展时代,产融互动迎来巨大发展机遇。产融结合 的前提一是要储备一定量的优质存量资产,二是要具备存量资产运营管理能力,即挖掘优质存量资产并购整合,通过资产重 组和资本运作,配合新经济各类商业模式的叠加,将是未来房地产企业价值创造的新的利润增长点,对于拥有丰富资源及金 融背景的房企,尤其如此 对于邮轮产业而言,现代邮轮强大的拉动能力和吸附能力已成为带动城市经济的增长点,发展邮轮经济已逐步上升至国 家战略层面的考虑。随着我国消费升级加快和城乡居民收入水平持续提升,全球邮轮市场东倾,国内邮轮经济将步入快速发 展的关键时期。而中国本土的邮轮品牌基本处于空白,谁提前布局谁就将占得先机 2、经营计划 对于公司而言,在谋划、部署“十三五”时期的发展中需对外部环境和行业发展趋势有比较清晰的认识和把握。未来的 五年,改革、创新、重组必将是企业竞争的主题。国家深化改革的系列举措将陆续出台和深入推进,供给侧改革会全面推开 央企重组整合力度会加大,资源将继续向优势企业集中,这些都将给公司带来大量的快速发展机遇。 中短期内公司将围绕“保增长,重转型”开展生产经营活动。在未来一段时间内,公司业绩的来源仍将主要依靠社区业 务,因此要继续狠抓土地发展、产品设计、成本控制、营销、客户服务、物业管理等各项专业能力,实现社区业务板块业绩 的稳步增长。同时要加大力度、加快推进园区板块的开发建设,积极探索邮轮新业务 在综合分析当前市场环境和发展机遇后,2016年公司将以上市时的业绩承诺为刚性要求,力争在风险可控的前提下, 寻求进一步突破。公司全年房地产销售目标650亿元,计划新开工面积410万平米、竣工面积450万平米:完成前海土地整 备的谈判,加速前海自由贸易中心一期的建设,在城市转型升级的大背景下加快“蛇口模式”的异地复制:推进太子湾启动 区一期的建设,实现太子湾邮轮母港在2016年底顺利开埠 可能面临的风险 当前中国经济进入调速换挡期,GDP增速步入“新常态阶段”,货币政策也将从相对宽松转向相对稳健:美国加息,吸 引资金回流,人民币存在贬值的压力,新兴经济体国家资产价格面临下跌风险。国际及国内宏观经济形势、政策变化等多方 面因素会对行业以及公司的经营情况产生一定的影响。 长远来看,随着自有住房比率的提高、人口红利拐点的出现、年轻人购房理念的改变,未来房地产市场的整体需求可能 会增速放缓甚至下降,未来房地产价格走势仍存在一定的不确定性。如果未来房地产价格下跌,将影响投资者购买预期,降 低公司经营利润,进一步加大房企的经营压力和转型压力 园区开发属于资源依赖型、资金密集型行业,土地、资金等主要资源的供给受各类政策影响较大。若未来经济及政策产 生波动,可能引起公司所开发的园区面临出租率下降、租金下跌、配套服务需求萎缩等风险。此外,公司就前海土地整备与 相关部门正在紧锣密鼓地协商中,但由于资产量大、方案复杂,且公司努力争取利益最大化,因此取得最终谈判结果的时间 有一定的不确定性 邮轮产业属中高端消费行业,主要客户群体的收入变化将对公司产品的需求量造成较大影响。我国人均GDP水平已达 到服务消费快速增长的临界点,随着人均可支配收入增长,预期未来我国邮轮产业将迎来快速发展期,特别是一、二线城市 中产阶级的相关消费将显著增长。但若我国宏观经济发生波动,并导致人均收入增长低于预期,公司的邮轮产业相关业务将 受到较大冲击。这些风险都对对公司经营管理水平、把握市场的能力、风险控制水平提出了更高的要求。 4、公司应对策略与重点工作 2016年是“十三五”的开局之年,是招商蛇口整合后在新的管理层领导、新的战略指引、新的组织架构下开展业务的 全新一年,是公司转型发展各项新业务全面铺开的一年。公司的重点工作将围绕“融合”、“巩固”和“创新”展开 融合一融效、融整合。在实体组织整合到位的基础上,公司将尽快形成融合多条块业务的管理体系,制定形成各业务条 块融合、协同发展的策略,构建招商蛇口独特的核心竞争优势与品牌影响力,实现稳步发展,兑现上市承诺,更好的回报股 东。公司力争用最短的时间从“整合”走向“融合”,实现“1+1>2”的效果

招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2015 年年度报告 35 政策向发展产业集群转变，由重制造重项目向重服务重配套转变，由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育” 转变；由传统园区向“互联网+”智慧园区转型。参与的主体也更加多样化，产业地产商快速布局，传统房企转型发展，拥 有品牌优势的科技型公司的跨界参与，竞争日趋激烈。 随着房地产金融生态系统正逐步完善，我国房地产金融有望进入蓬勃发展时代，产融互动迎来巨大发展机遇。产融结合 的前提一是要储备一定量的优质存量资产，二是要具备存量资产运营管理能力，即挖掘优质存量资产并购整合，通过资产重 组和资本运作，配合新经济各类商业模式的叠加，将是未来房地产企业价值创造的新的利润增长点，对于拥有丰富资源及金 融背景的房企，尤其如此。 对于邮轮产业而言，现代邮轮强大的拉动能力和吸附能力已成为带动城市经济的增长点，发展邮轮经济已逐步上升至国 家战略层面的考虑。随着我国消费升级加快和城乡居民收入水平持续提升，全球邮轮市场东倾，国内邮轮经济将步入快速发 展的关键时期。而中国本土的邮轮品牌基本处于空白，谁提前布局谁就将占得先机。 2、经营计划 对于公司而言，在谋划、部署“十三五”时期的发展中需对外部环境和行业发展趋势有比较清晰的认识和把握。未来的 五年，改革、创新、重组必将是企业竞争的主题。国家深化改革的系列举措将陆续出台和深入推进，供给侧改革会全面推开， 央企重组整合力度会加大，资源将继续向优势企业集中，这些都将给公司带来大量的快速发展机遇。 中短期内公司将围绕“保增长，重转型”开展生产经营活动。在未来一段时间内，公司业绩的来源仍将主要依靠社区业 务，因此要继续狠抓土地发展、产品设计、成本控制、营销、客户服务、物业管理等各项专业能力，实现社区业务板块业绩 的稳步增长。同时要加大力度、加快推进园区板块的开发建设，积极探索邮轮新业务。 在综合分析当前市场环境和发展机遇后，2016 年公司将以上市时的业绩承诺为刚性要求，力争在风险可控的前提下， 寻求进一步突破。公司全年房地产销售目标 650 亿元，计划新开工面积 410 万平米、竣工面积 450 万平米；完成前海土地整 备的谈判，加速前海自由贸易中心一期的建设，在城市转型升级的大背景下加快“蛇口模式”的异地复制；推进太子湾启动 区一期的建设，实现太子湾邮轮母港在 2016 年底顺利开埠。 3、可能面临的风险 当前中国经济进入调速换挡期，GDP 增速步入“新常态阶段”，货币政策也将从相对宽松转向相对稳健；美国加息，吸 引资金回流，人民币存在贬值的压力，新兴经济体国家资产价格面临下跌风险。国际及国内宏观经济形势、政策变化等多方 面因素会对行业以及公司的经营情况产生一定的影响。 长远来看，随着自有住房比率的提高、人口红利拐点的出现、年轻人购房理念的改变，未来房地产市场的整体需求可能 会增速放缓甚至下降，未来房地产价格走势仍存在一定的不确定性。如果未来房地产价格下跌，将影响投资者购买预期，降 低公司经营利润，进一步加大房企的经营压力和转型压力。 园区开发属于资源依赖型、资金密集型行业，土地、资金等主要资源的供给受各类政策影响较大。若未来经济及政策产 生波动，可能引起公司所开发的园区面临出租率下降、租金下跌、配套服务需求萎缩等风险。此外，公司就前海土地整备与 相关部门正在紧锣密鼓地协商中，但由于资产量大、方案复杂，且公司努力争取利益最大化，因此取得最终谈判结果的时间 有一定的不确定性。 邮轮产业属中高端消费行业，主要客户群体的收入变化将对公司产品的需求量造成较大影响。我国人均 GDP 水平已达 到服务消费快速增长的临界点，随着人均可支配收入增长，预期未来我国邮轮产业将迎来快速发展期，特别是一、二线城市 中产阶级的相关消费将显著增长。但若我国宏观经济发生波动，并导致人均收入增长低于预期，公司的邮轮产业相关业务将 受到较大冲击。这些风险都对对公司经营管理水平、把握市场的能力、风险控制水平提出了更高的要求。 4、公司应对策略与重点工作 2016 年是“十三五”的开局之年，是招商蛇口整合后在新的管理层领导、新的战略指引、新的组织架构下开展业务的 全新一年，是公司转型发展各项新业务全面铺开的一年。公司的重点工作将围绕“融合”、“巩固”和“创新”展开。 融合—融效、融整合。在实体组织整合到位的基础上，公司将尽快形成融合多条块业务的管理体系，制定形成各业务条 块融合、协同发展的策略，构建招商蛇口独特的核心竞争优势与品牌影响力，实现稳步发展，兑现上市承诺，更好的回报股 东。公司力争用最短的时间从“整合”走向“融合”，实现“1+1>2”的效果