银亿房地产股份有限公司2016年年度报告全文

银亿房地产股份有限公司2016年年度报告全文 合计 73,420.25181,905.53 5、主要融资情况 序号 融资类别 授信金额(亿元)融资余额(亿元)平均融资成本 期限结构 1银行贷款 5979 39.61 6.4% 中长期、短期 2信托贷款 63.34 44.34 中长期、短期 3债券 33.00 6.8-8.2% 3年、5年 合计 156.13 116.95 二、主营业务分析 1、概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。 2、收入与成本 (1)营业收入构成 单位 2016年 2015年 比增减 占营业收入比重 占营业收入比重 业收入合计 8054183922 100%8,459460,367.77 产销售 6,963,22,286.07 7,975,347,69029 4.28% 业管理 360,211,70437 3.11% 73397878 220,715,186.86 261% 232.55% 分产品 房产销售 6963,229,28607 8642%7975,347,690.29 9428% 12.69% 业管理 360211,704.37 447%263,397,490.62 其他 733,977,848.78 9.11%220,715,18686 2.61% 232.55% 分地区 7,315,437,91997 8,111286,179.03 9588% -981% 741980.919.25 348,174,188741 412% 113.11% (2)占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 √适用口不适用 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求:是

银亿房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 16 7 合计 73,420.25 181,905.53 - 5、主要融资情况 序号 融资类别 授信金额（亿元） 融资余额（亿元） 平均融资成本 期限结构 1 银行贷款 59.79 39.61 6.4% 中长期、短期 2 信托贷款 63.34 44.34 9% 中长期、短期 3 债券 33.00 33.00 6.8-8.2% 3 年、5 年 4 合计 156.13 116.95 - - 二、主营业务分析 1、概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元 2016 年 2015 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 8,057,418,839.22 100% 8,459,460,367.77 100% -4.75% 分行业 房产销售 6,963,229,286.07 86.42% 7,975,347,690.29 94.28% -12.69% 物业管理 360,211,704.37 4.47% 263,397,490.62 3.11% 36.76% 其他 733,977,848.78 9.11% 220,715,186.86 2.61% 232.55% 分产品 房产销售 6,963,229,286.07 86.42% 7,975,347,690.29 94.28% -12.69% 物业管理 360,211,704.37 4.47% 263,397,490.62 3.11% 36.76% 其他 733,977,848.78 9.11% 220,715,186.86 2.61% 232.55% 分地区 华东 7,315,437,919.97 90.79% 8,111,286,179.03 95.88% -9.81% 东北 741,980,919.25 9.21% 348,174,188.74 4.12% 113.11% （2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况 √ 适用 □ 不适用 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：是

银亿房地产股份有限公司2016年年度报告全文 单位:元 营业收入比上营业成本比上毛利率比上年 营业收入 营业成本 毛利率 同期增减年同期增减 同期增减 分行业 房产销售6,963,229286074,769,51472369 31.50% 12.69% -23.00% 9.17% 分产品 房产销售6963,2228607476951472369 31.50% 23.00% 9.17% 分地区 华东 73154379199746314591044 36.69% -9.81% 27.1 15.10% (3)公司实物销售收入是否大于劳务收入 √是口否 行业分类 项目 2016年 2015年 同比增减 销售量 房地产开发结转收入 6,963,229,28607 7975,347,690.29 12.69% 在建房屋建设面积万平方米 83.92 12962 -35.26% 存货 16,269,967728261627965539.87 -0.06% 相关数据同比发生变动30%以上的原因说明: 在建房屋建设面积同比下降3526%主要系2016年竣工宁波新世境花苑、南昌上尚城四期、沈阳格兰郡、上海金融湾四个 项目,新开工上海公园壹号、浦东星作两个项目,已竣工面积大于新开工面积所致 (4)公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 口适用√不适用 (5)营业成本构成 行业和产品分类 单位:元 2016年 2015年 行业分类 项目 同比增减 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房产销售房产销售4,769514,72369 9043%6194129234 9395% 物业管理 物业管理 316.818.755.81 601%235,17,15601 3.57% 其他 其他 187,725,053.89 3.569 163.435.115.17 2.48% 2016年 2015年 产品分类 项目 同比增减 占营业成本比重 金额 占营业成本比重

银亿房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 17 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上 年同期增减 营业成本比上 年同期增减 毛利率比上年 同期增减 分行业 房产销售 6,963,229,286.07 4,769,514,723.69 31.50% -12.69% -23.00% 9.17% 分产品 房产销售 6,963,229,286.07 4,769,514,723.69 31.50% -12.69% -23.00% 9.17% 分地区 华东 7,315,437,919.97 4,631,459,310.44 36.69% -9.81% -27.18% 15.10% （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 √ 是 □ 否 行业分类 项目 单位 2016 年 2015 年 同比增减 房地产开发 经营 销售量 结转收入 元 6,963,229,286.07 7,975,347,690.29 -12.69% 在建房屋建设面积 万平方米 83.92 129.62 -35.26% 存货 元 16,269,967,728.26 16,279,565,539.87 -0.06% 相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明： 在建房屋建设面积同比下降 35.26%主要系 2016 年竣工宁波新世境花苑、南昌上尚城四期、沈阳格兰郡、上海金融湾四个 项目，新开工上海公园壹号、浦东星作两个项目，已竣工面积大于新开工面积所致。 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用 （5）营业成本构成 行业和产品分类 单位：元 行业分类 项目 2016 年 2015 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房产销售 房产销售 4,769,514,723.69 90.43% 6,194,412,922.34 93.95% -23.00% 物业管理 物业管理 316,818,755.81 6.01% 235,177,156.01 3.57% 34.71% 其他 其他 187,725,053.89 3.56% 163,435,115.17 2.48% 14.86% 单位：元 产品分类 项目 2016 年 2015 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重

银亿房地产股份有限公司2016年年度报告全文 房产销售 4,769,514,723.69 9043%6,194412,9234 9395% 物业管理物业管理 316,818,758 601%2317501 3.57% 34.71 其他 其他 l87,725,053.89 3.56% 163,435,15.17 14.86% (6)报告期内合并范围是否发生变动 √是口否 ①非同一控制下企业合并 i本期发生的非同一控制下企业合并 被购买方名称 股权取得时点股权取得成本股权取得比例(%) 股权取得方式 上海迎碧投资 2016-05-16 上海碧桂园物业 2016-05-16 银亿保安 2016-08-17 11.000.000.00 100.00 支付现金 宁波银兴万里投资 2016-12-30 100.00 宁波南郡置业 2016-12-30 (续上表) 被购买方名称 购买日 购买日的确定依据购买日至期末被购购买日至期末被购买方 买方的收入 的净利润 上海迎碧投资 2016-05-31 26,434.03 上海碧桂园物业 2016-05-31 -8.847.612.66 银亿保安 2016-08-31 6,513,448.54 1,569,382.54 宁波银兴万里投资 2016-12-31 144.00 宁波南郡置业 17.717.19 注1:根据子公司宁波银亿房产与佛山市顺德区碧桂园地产有限公司、上海迎碧投资、上海碧荣投资管理有限公司就 合作开发上海临港泥城社区DE06-L-1于2016年4月签订的《合作开发协议》约定,上海迎碧投资和上海碧荣投资管理有 限公司共同投资设立项目公司上海碧桂园物业以实施目标地块的开发建设,上海迎碧投资持有项目公司上海碧桂园物业 9890%的股权:且子公司宁波银亿房产收购佛山市顺德区碧桂园地产有限公司持有的上海迎碧投资50.56%股权,由于收购 前原股东尚未出资,故购买价款为0。2016年5月,上述各方与子公司宁波银隆咨询签订《合作开发协议的补充协议》,根 据协议约定,各方一致同意将子公司宁波银亿房产在《合作开发协议》项下的全部权利和义务转让予子公司宁波银隆 根据子公司宁波银隆咨询与佛山市顺德区碧桂园地产有限公司于2016年5月签订的《股权转让协议书》,宁波银隆咨询受 让佛山市顺德区碧桂园地产有限公司持有的上海迎碧投资5056%的股权,宁波银亿房产已于2016年5月16日代付上海迎 碧投资50.56%的实收资本5,056,00000元,故2016年5月31日确定为购买日。 上海迎碧持有项目公司上海碧桂园物业9890%的股权,公司间接持有上海碧桂园物业50004%的股权,由于上海迎 碧投资购买日为2016年5月31日,故上海碧桂园物业的购买日也确定为2016年5月31日 注2:根据子公司宁波银亿物业与宁波尚成酒店物业服务有限公司于2016年8月1日签订的《股权转让协议书》,宁 波银亿物业受让宁波尚成酒店物业服务有限公司持有的银亿保安100%的股权。宁波银亿物业已于2016年8月17日支付 全部股权转让款,将2016年8月31日确定为购买日。 18

银亿房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 18 房产销售 房产销售 4,769,514,723.69 90.43% 6,194,412,922.34 93.95% -23.00% 物业管理 物业管理 316,818,755.81 6.01% 235,177,156.01 3.57% 34.71% 其他 其他 187,725,053.89 3.56% 163,435,115.17 2.48% 14.86% （6）报告期内合并范围是否发生变动 √ 是 □ 否 非同一控制下企业合并 ⅰ本期发生的非同一控制下企业合并 被购买方名称 股权取得时点 股权取得成本 股权取得比例(%) 股权取得方式 上海迎碧投资 2016-05-16 注 1 50.56 上海碧桂园物业 2016-05-16 注 1 50.00 银亿保安 2016-08-17 11,000,000.00 100.00 支付现金 宁波银兴万里投资 2016-12-30 注 3 100.00 宁波南郡置业 2016-12-30 注 3 50.00 (续上表) 被购买方名称 购买日 购买日的确定依据 购买日至期末被购 买方的收入 购买日至期末被购买方 的净利润 上海迎碧投资 2016-05-31 注 1 26,434.03 上海碧桂园物业 2016-05-31 注 1 -8,847,612.66 银亿保安 2016-08-31 注 2 6,513,448.54 1,569,382.54 宁波银兴万里投资 2016-12-31 注 3 -144.00 宁波南郡置业 2016-12-31 注 3 17,717.19 注 1：根据子公司宁波银亿房产与佛山市顺德区碧桂园地产有限公司、上海迎碧投资、上海碧荣投资管理有限公司就 合作开发上海临港泥城社区 DE06-L-1 于 2016 年 4 月签订的《合作开发协议》约定，上海迎碧投资和上海碧荣投资管理有 限公司共同投资设立项目公司上海碧桂园物业以实施目标地块的开发建设，上海迎碧投资持有项目公司上海碧桂园物业 98.90%的股权；且子公司宁波银亿房产收购佛山市顺德区碧桂园地产有限公司持有的上海迎碧投资 50.56%股权，由于收购 前原股东尚未出资，故购买价款为 0。2016 年 5 月，上述各方与子公司宁波银隆咨询签订《合作开发协议的补充协议》，根 据协议约定，各方一致同意将子公司宁波银亿房产在《合作开发协议》项下的全部权利和义务转让予子公司宁波银隆。 根据子公司宁波银隆咨询与佛山市顺德区碧桂园地产有限公司于 2016 年 5 月签订的《股权转让协议书》，宁波银隆咨询受 让佛山市顺德区碧桂园地产有限公司持有的上海迎碧投资 50.56%的股权，宁波银亿房产已于 2016 年 5 月 16 日代付上海迎 碧投资 50.56%的实收资本 5,056,000.00 元，故 2016 年 5 月 31 日确定为购买日。 上海迎碧持有项目公司上海碧桂园物业 98.90%的股权，公司间接持有上海碧桂园物业 50.004%的股权，由于上海迎 碧投资购买日为 2016 年 5 月 31 日，故上海碧桂园物业的购买日也确定为 2016 年 5 月 31 日。 注 2：根据子公司宁波银亿物业与宁波尚成酒店物业服务有限公司于 2016 年 8 月 1 日签订的《股权转让协议书》，宁 波银亿物业受让宁波尚成酒店物业服务有限公司持有的银亿保安 100%的股权。宁波银亿物业已于 2016 年 8 月 17 日支付 全部股权转让款，将 2016 年 8 月 31 日确定为购买日

银亿房地产股份有限公司2016年年度报告全文 注3:根据子公司南京润昇投资与浙江波威控股有限公司于2016年12月15日签订的《股权转让协议书》,南京润昇 投资受让浙江波威控股有限公司持有的宁波银兴万里投资100%的股权,由于收购前原股东尚未出资,故购买价款为0,南 京润昇投资已于2016年12月30日缴纳宁波银兴万里投资100%的实收资本,故将2016年12月31日确定为购买日 宁波银兴万里投资持有项目公司宁波南郡置业50%的股权,因子公司宁波南郡置业董事会由六名董事组成,其中四名董事 由子公司宁波银兴万里投资委派,董事长和法定代表人也由宁波银兴万里投资委派人员担任,在经营、财务方面具有控制 权,故宁波银兴万里投资控制宁波南郡置业,公司间接持有宁波南郡置业50%的股权,由于宁波银兴万里投资购买日为2016 年12月31日,故宁波南郡置业的购买日也确定为2016年12月31日 ⅱ合并成本及商誉 项 上海迎碧投资 银亿保安 宁波银兴万里投资 合并成本 现金 l1000.000.00 合并成本合计 l1,000,000.00 减:取得的可辨认净资产公允价值份额 -606,381.89 11,776,697.71 商誉(注)/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额 06.38189 金额 776,69771 注:其中商誉确认为购买日的管理费用 ⅲ被购买方于购买日可辨认资产、负债 上海迎碧投资 上海碧桂园物业 购买日公允价值购买日账面价值购买日公允价值购买日账面价值 271,353,226.59 271,353,226.59 279,288,532.59 79,288,532.59 货币资金 4,626.59 4.626.59 1,163,931.97 1,163,931.97 应收款项 251,568,60000 251,568,600.00 3,623,490.78 3623,490.78 存货 274.362044.85 274,362,044.85 固定资产 139064.99 139.064.99 长期股权投资 19,780,000.00 19780.00000 负债 271,350,00000 271,350,000.00 260,504,46570 260,504,46570 应付职工薪酬 13,276.75 13,27675 应付款项 271,350,000.00 271,350,000.00 59,772.56809 259,772,568.09 应交税费 745.174.36 745,17436 净资产 ,226.59 3,22659 18,784,066.89 18,784,06689 减:少数股东权益 1,59523 1,59523 38791986 38791986 取得的净资产 1,631.36 1.631.36 19,171,98675 19,171,986.75 (续上表) 银亿保安 宁波银兴万里投资 宁波南郡置业 购买日公允价值购买日账面价值日公允购买日账面价购买日公购买日账 价值 值 允价值 面价值

银亿房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 19 注 3：根据子公司南京润昇投资与浙江波威控股有限公司于 2016 年 12 月 15 日签订的《股权转让协议书》，南京润昇 投资受让浙江波威控股有限公司持有的宁波银兴万里投资 100%的股权，由于收购前原股东尚未出资，故购买价款为 0，南 京润昇投资已于 2016 年 12 月 30 日缴纳宁波银兴万里投资 100%的实收资本，故将 2016 年 12 月 31 日确定为购买日。 宁波银兴万里投资持有项目公司宁波南郡置业 50%的股权，因子公司宁波南郡置业董事会由六名董事组成，其中四名董事 由子公司宁波银兴万里投资委派，董事长和法定代表人也由宁波银兴万里投资委派人员担任，在经营、财务方面具有控制 权，故宁波银兴万里投资控制宁波南郡置业，公司间接持有宁波南郡置业 50%的股权，由于宁波银兴万里投资购买日为 2016 年 12 月 31 日，故宁波南郡置业的购买日也确定为 2016 年 12 月 31 日。 ⅱ合并成本及商誉 项目 上海迎碧投资 银亿保安 宁波银兴万里投资 合并成本 现金 11,000,000.00 合并成本合计 11,000,000.00 减：取得的可辨认净资产公允价值份额 -606,381.89 11,776,697.71 商誉（注）/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额 的金额 606,381.89 -776,697.71 注：其中商誉确认为购买日的管理费用。 ⅲ被购买方于购买日可辨认资产、负债 项 目 上海迎碧投资 上海碧桂园物业 购买日公允价值 购买日账面价值 购买日公允价值 购买日账面价值 资产 271,353,226.59 271,353,226.59 279,288,532.59 279,288,532.59 货币资金 4,626.59 4,626.59 1,163,931.97 1,163,931.97 应收款项 251,568,600.00 251,568,600.00 3,623,490.78 3,623,490.78 存货 274,362,044.85 274,362,044.85 固定资产 139,064.99 139,064.99 长期股权投资 19,780,000.00 19,780,000.00 负债 271,350,000.00 271,350,000.00 260,504,465.70 260,504,465.70 应付职工薪酬 -13,276.75 -13,276.75 应付款项 271,350,000.00 271,350,000.00 259,772,568.09 259,772,568.09 应交税费 745,174.36 745,174.36 净资产 3,226.59 3,226.59 18,784,066.89 18,784,066.89 减：少数股东权益 1,595.23 1,595.23 -387,919.86 -387,919.86 取得的净资产 1,631.36 1,631.36 19,171,986.75 19,171,986.75 (续上表) 项 目 银亿保安 宁波银兴万里投资 宁波南郡置业 购买日公允价值 购买日账面价值 购买日公允 价值 购买日账面价 值 购买日公 允价值 购买日账 面价值

银亿房地产股份有限公司2016年年度报告全文 12,516,23999 2,516,23999 货币资金 1,620,747.27 1,620,747.27 应收款项 存货 固定资产 13271.72 13,271 无形资产 长期股权投资 739,54228 739,54228 应付职工薪酬 700.000.00 700.000.00 应付款项 19260.90 9,260.90 应交税费 20,281.38 0.28138 11,776,697.71 11,776697.71 成:少数股东权益 取得的净资产 11.776.697.71 11,776,697.71 iv处置子公司 单次处置对子公司投资即丧失控制权 子公司名称股权处置价款置比例/股权处置丧失控制权丧失控制权时/处置价款与处置投资对应的 股权处 合并财务报表层面享有该子 方式 的时点点的确定依据 公司净资产份额的差额 玉环银亿房产390000006500股权转让201603-31 (注) 54,963,270.54 (续上表) 丧失控制丧失控制权丧失控制按照公允价值丧失控制权之日与原子公司股权投资相关 子公司权之日剩之日剩余股权之日剩重新计量剩余剩余股权公允价的其他综合收益、其他所 名称 余股权的权的账面价余股权的股权产生的利值的确定方法及有者权益变动转入投资损 比例 值 公允价值得或损失 主要假设 益的金额 玉环银亿房产000 主:根据子公司宁波银亿房产于2016年3月21日与宁波禾木有机农业开发有限公司签订的《股权转让协议》,子公 司宁波银亿房产将其持有玉环银亿房产65%的股权,以人民币3,900万元转让给受让方。子公司宁波银亿房产于2016年3 月31日收到受让方宁波禾木有机农业开发有限公司股权转让款3,900万 ②其他原因的合并范围变动 合并范围增加 公司名称 股权取得方式股权取得时点 出资额 出资比例 上海宁涌 新设 016-01-09 500,000.00 100.00% 宁波银亿时代房产 新设 16-12-29 30,000,000.0 100.00% 江西银洪房产(注1) 新设 55.00% 南京银亿置业(注2) 新设 16-06-20 100.00%

银亿房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 20 资产 12,516,239.99 12,516,239.99 货币资金 1,620,747.27 1,620,747.27 应收款项 10,882,221.00 10,882,221.00 存货 固定资产 13,271.72 13,271.72 无形资产 长期股权投资 负债 739,542.28 739,542.28 应付职工薪酬 700,000.00 700,000.00 应付款项 19,260.90 19,260.90 应交税费 20,281.38 20,281.38 净资产 11,776,697.71 11,776,697.71 减：少数股东权益 取得的净资产 11,776,697.71 11,776,697.71 ⅳ处置子公司 单次处置对子公司投资即丧失控制权 子公司名称 股权处置价款 股权处 置比例 (%) 股权处置 方式 丧失控制权 的时点 丧失控制权时 点的确定依据 处置价款与处置投资对应的 合并财务报表层面享有该子 公司净资产份额的差额 玉环银亿房产 39,000,000.00 65.00 股权转让 2016-03-31 （注） 54,963,270.54 (续上表) 子公司 名称 丧失控制 权之日剩 余股权的 比例 丧失控制权 之日剩余股 权的账面价 值 丧失控制 权之日剩 余股权的 公允价值 按照公允价值 重新计量剩余 股权产生的利 得或损失 丧失控制权之日 剩余股权公允价 值的确定方法及 主要假设 与原子公司股权投资相关 的其他综合收益、其他所 有者权益变动转入投资损 益的金额 玉环银亿房产 0.00 注：根据子公司宁波银亿房产于 2016 年 3 月 21 日与宁波禾木有机农业开发有限公司签订的《股权转让协议》，子公 司宁波银亿房产将其持有玉环银亿房产 65%的股权，以人民币 3,900 万元转让给受让方。子公司宁波银亿房产于 2016 年 3 月 31 日收到受让方宁波禾木有机农业开发有限公司股权转让款 3,900 万元。 ②其他原因的合并范围变动 合并范围增加 公司名称 股权取得方式 股权取得时点 出资额 出资比例 上海宁涌 新设 2016-01-09 500,000.00 100.00% 宁波银亿时代房产 新设 2016-12-29 30,000,000.00 100.00% 江西银洪房产（注 1） 新设 55.00% 南京银亿置业（注 2） 新设 2016-06-20 100.00%