银亿房地产股份有限公司2016年年度报告全文.pdf_P11-P15

银亿房地产股份有限公司2016年年度报告全文第三节公司业务概要报告期内公司从事的主要业务公司是否需要遵守特殊行业的披露要求:是房地产业公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号-上市公司从事房地产业务》的披露要求 (一)报告期内公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、主要的业绩驱动因素公司经营范围涉及房地产开发、销售代理、物业管理、星级酒店等,下辖七十余家子公司,作为专业房地产开发企业, 拥有国家一级房地产开发资质,开发建筑面积约1,200万平方米,为5万多户业主提供了各类优质物业,开发区域从宁波稳步扩展至上海、南京、南昌、舟山等长三角城市群及沈阳、大庆等环渤海湾城市群等十余个一、二线城市,并进军海外市场公司重视产品创新,围绕客户的生命周期、不断丰富和完善产品类型,形成了高档住宅、城市公寓、甲级办公和城市综合体等完整的产品线。截至目前,公司在全国先后成功开发了60多个高档住宅、写字楼和商业项目。报告期内,公司及子公司建设项目共12个,开发建设总面积15946万平方米,其中在建面积8392万平方米、新开工面积9.54万平方米、竣工交付面积66.00万平方米 (二)报告期内公司所处行业的发展阶段、周期性特点以及公司所处的行业地位 016年,房地产市场可谓是扑朔迷离,跌宕起伏,呈现出“土地市场、地王频出,面粉比面包贵:房产市场、限价降库,冰与火两重天:宏观调控、政策频发,限贷限购齐出:企业现状、强弱分化,困难机遇并存”。政策方面,从宽松到热点城市持续收紧,政策分化进一步显现,一方面热点城市调控政策不断收紧,限购限贷力度及各项监管措施频频加码,遏制投资投机性需求:另一方面三四线城市仍坚持去库存策略,从供需两端改善市场环境。市场方面,各类需求持续释放, 房地产交易高位运行,50个代表城市商品住宅成交量同比增长超两成,绝对量创历史同期新高:成交结构明显上移,核二线城市各层级产品总价提升显著,热点城市的改善需求也积极释放,大户型成交占比提升。土地方面,随着市场销售回暖及宽松的资金环境,全国300个城市各类用地成交楼面价同比明显上涨,一二线土地市场高热,重点一二线城市高价地块频出。企业方面,大型房企凭借品牌优势不断扩张,中小房企逐步收缩或转型,房企收购兼并或跨界整合速度加快,转型升级已进入实质性阶段,商业模式、产业结构、产品品质频频创新。资金方面,整体融资规模扩大,资金需求力度增强。公司历经22年的成功运作,凭借着雄厚的实力和卓越的品质,已连续14年上榜中国房地产百强企业,并连续10年名列浙江省住宅产业十大领军企业,已跻身中国房地产界最具成长性的强势品牌行列。报告期内,面对仍然严峻的房地产市场形势,公司在董事会领导下以“促销售、降库存、增回笼”为经营方向,加强市场硏判,结合市场变化、顺势而为,根据不同阶段形势,制定不同策略:“一季度,定目标、找措施”、“二季度,抢市场、搭便车”、“三季度,抓金九、迎银十”、“四季度,定激励、竞排名”,千方百计、深挖潜力,全力以赴冲刺年度各项指标,切实做到快速去化库存、增加销售回笼。抓好房地产主业稳健发展的同时,积极推进公司转型升级,通过公司上下全力奋战,基本完成了2016年度经营目标,夯实了公司的转型基础。 2016年在继续做好房地产主业的同时,公司根据董事会年初提出的“房地产业与高端制造业”总体战略部署,积极推进收购全球第二大独立气体发生器生产商美国ARC集团的重大资产重组工作,2016年12月获得中国证监会上市公司并购重组审核委员会无条件通过,2017年1月本次重组获得中国证监会核准批文并全部实施完毕,公司正式进军汽车核心零部件的高端制造领域,此举对公司未来转型升级战略具有重要的里程碑意义

银亿房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 11 第三节公司业务概要一、报告期内公司从事的主要业务公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：是房地产业公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号--上市公司从事房地产业务》的披露要求（一）报告期内公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、主要的业绩驱动因素公司经营范围涉及房地产开发、销售代理、物业管理、星级酒店等，下辖七十余家子公司，作为专业房地产开发企业，拥有国家一级房地产开发资质，开发建筑面积约1,200万平方米，为5万多户业主提供了各类优质物业，开发区域从宁波稳步扩展至上海、南京、南昌、舟山等长三角城市群及沈阳、大庆等环渤海湾城市群等十余个一、二线城市，并进军海外市场。公司重视产品创新，围绕客户的生命周期、不断丰富和完善产品类型，形成了高档住宅、城市公寓、甲级办公和城市综合体等完整的产品线。截至目前，公司在全国先后成功开发了60多个高档住宅、写字楼和商业项目。报告期内，公司及子公司建设项目共12个，开发建设总面积159.46万平方米，其中在建面积83.92万平方米、新开工面积9.54万平方米、竣工交付面积66.00万平方米。（二）报告期内公司所处行业的发展阶段、周期性特点以及公司所处的行业地位 2016年，房地产市场可谓是扑朔迷离，跌宕起伏，呈现出“土地市场、地王频出，面粉比面包贵；房产市场、限价降库，冰与火两重天；宏观调控、政策频发，限贷限购齐出；企业现状、强弱分化，困难机遇并存”。政策方面，从宽松到热点城市持续收紧，政策分化进一步显现，一方面热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求；另一方面三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。市场方面，各类需求持续释放，房地产交易高位运行，50个代表城市商品住宅成交量同比增长超两成，绝对量创历史同期新高；成交结构明显上移，核心一二线城市各层级产品总价提升显著，热点城市的改善需求也积极释放，大户型成交占比提升。土地方面，随着市场销售回暖及宽松的资金环境，全国300个城市各类用地成交楼面价同比明显上涨，一二线土地市场高热，重点一二线城市高价地块频出。企业方面，大型房企凭借品牌优势不断扩张，中小房企逐步收缩或转型，房企收购兼并或跨界整合速度加快，转型升级已进入实质性阶段，商业模式、产业结构、产品品质频频创新。资金方面，整体融资规模扩大，资金需求力度增强。公司历经22年的成功运作，凭借着雄厚的实力和卓越的品质，已连续14年上榜中国房地产百强企业，并连续10年名列浙江省住宅产业十大领军企业，已跻身中国房地产界最具成长性的强势品牌行列。报告期内，面对仍然严峻的房地产市场形势，公司在董事会领导下以“促销售、降库存、增回笼”为经营方向，加强市场研判，结合市场变化、顺势而为，根据不同阶段形势，制定不同策略：“一季度，定目标、找措施”、“二季度，抢市场、搭便车”、“三季度，抓金九、迎银十”、“四季度，定激励、竞排名”，千方百计、深挖潜力，全力以赴冲刺年度各项指标，切实做到快速去化库存、增加销售回笼。在抓好房地产主业稳健发展的同时，积极推进公司转型升级，通过公司上下全力奋战，基本完成了2016年度经营目标，夯实了公司的转型基础。 2016年在继续做好房地产主业的同时，公司根据董事会年初提出的“房地产业与高端制造业”总体战略部署，积极推进收购全球第二大独立气体发生器生产商美国ARC集团的重大资产重组工作，2016年12月获得中国证监会上市公司并购重组审核委员会无条件通过，2017年1月本次重组获得中国证监会核准批文并全部实施完毕，公司正式进军汽车核心零部件的高端制造领域，此举对公司未来转型升级战略具有重要的里程碑意义

银亿房地产股份有限公司2016年年度报告全文主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况主要资产重大变化说明货币资金货币资金增加主要系本期发行公司债所致应收账款应收账款减少主要系本期收到应收房款所致预付款项减少主要系本期子公司上海添泰置业将原预付上海花木路项目竞拍款,由于竞拍成功转预付款项开发成本所致应收利息应收利息增加主要系本期子公司象山银亿房产应收宁波巨鹰房产拆借款利息增加所致其他应收款其他应收款减少主要系本期收回拆借款所致。其他流动资产其他流动资产减少主要系本期购买银行理财产品减少所致长期股权投资长期股权投资增加主要系本期公司支付对上海芃翎投资合伙企业的投资款2400万元所致。在建工程在建工程增加主要系本期子公司宁波银亿商贸实施厂房改扩建工程所致无形资产无形资产减少主要系本期子公司大庆银亿房产向大庆市国土资源局提交了641460平方米建设用地土地注销申请,并将该地块产生的收益转入营业外收入所致长期待摊费用长期待摊费用增加主要系本期物业房屋装修支出增加。其他非流动资产其他非流动资产减少主要系本期公司收回对上海大友经济发展有限公司8%股权预付转让款所致 2、主要境外资产情况口适用√不适用、核心竞争力分析公司是否需要遵守特殊行业的披露要求:是房地产业公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号一上市公司从事房地产业务》的披露要求 1、丰富的房地产开发经验与产品创新能力作为专业房地产开发企业,公司拥有国家一级房地产开发资质,以宁波为总部、跨区域发展,历经22年的成功运作凭借着雄厚的实力和卓越的品质,开发建筑面积约1,200万平方米,为5万多业主提供了各类优质物业。公司开发重视产品创新,走精品路线,形成了精品住宅、高档公寓、甲级办公和大型城市综合体等完整的产品线。公司以各具创意的产品领跑区域楼市,塑造出了全新的城市风景,是建筑与品质的先行者,并得到了众多消费者的认可和厚爱,多次荣获全国性奖项与荣誉。 2、标准高效的项目管理体系经过多年的摸索与发展,公司逐步实现了前期、设计、成本、运营、营销、工程、售后等各专业线的标准化管理体系, 并导入ERP管理系统,通过信息化手段实现了管理标准化体系在项目开发全过程中的有效实施,构建了集团化管控体系 3、良好的品牌优势与品牌效应公司是立足宁波本土的区域性龙头房地产开发企业,银亿品牌在区域内具有很高的知名度与美誉度。公司成功开发过

银亿房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 12 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况主要资产重大变化说明货币资金货币资金增加主要系本期发行公司债所致。应收账款应收账款减少主要系本期收到应收房款所致。预付款项预付款项减少主要系本期子公司上海添泰置业将原预付上海花木路项目竞拍款，由于竞拍成功转至开发成本所致。应收利息应收利息增加主要系本期子公司象山银亿房产应收宁波巨鹰房产拆借款利息增加所致。其他应收款其他应收款减少主要系本期收回拆借款所致。其他流动资产其他流动资产减少主要系本期购买银行理财产品减少所致。长期股权投资长期股权投资增加主要系本期公司支付对上海芃翎投资合伙企业的投资款 24,000 万元所致。在建工程在建工程增加主要系本期子公司宁波银亿商贸实施厂房改扩建工程所致。无形资产无形资产减少主要系本期子公司大庆银亿房产向大庆市国土资源局提交了 65,414.60 平方米建设用地土地注销申请，并将该地块产生的收益转入营业外收入所致。长期待摊费用长期待摊费用增加主要系本期物业房屋装修支出增加。其他非流动资产其他非流动资产减少主要系本期公司收回对上海大友经济发展有限公司 8%股权预付转让款所致。 2、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用三、核心竞争力分析公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：是房地产业公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求 1、丰富的房地产开发经验与产品创新能力作为专业房地产开发企业，公司拥有国家一级房地产开发资质，以宁波为总部、跨区域发展，历经22年的成功运作，凭借着雄厚的实力和卓越的品质，开发建筑面积约1,200万平方米，为5万多业主提供了各类优质物业。公司开发重视产品创新，走精品路线，形成了精品住宅、高档公寓、甲级办公和大型城市综合体等完整的产品线。公司以各具创意的产品领跑区域楼市，塑造出了全新的城市风景，是建筑与品质的先行者，并得到了众多消费者的认可和厚爱，多次荣获全国性奖项与荣誉。 2、标准高效的项目管理体系经过多年的摸索与发展，公司逐步实现了前期、设计、成本、运营、营销、工程、售后等各专业线的标准化管理体系，并导入ERP管理系统，通过信息化手段实现了管理标准化体系在项目开发全过程中的有效实施，构建了集团化管控体系。 3、良好的品牌优势与品牌效应公司是立足宁波本土的区域性龙头房地产开发企业，银亿品牌在区域内具有很高的知名度与美誉度。公司成功开发过

银亿房地产股份有限公司2016年年度报告全文第四节经菅情况讨论与分析一、概述 2016年,在全球经济复苏乏力的背景下,国内经济缓中趋稳、稳中向好,经济结构加快调整,发展新动力不断增强, 从2016年下半年开始国家加大了对房地产市场的分类调控,房地产去库存取得积极成效,而房企两极分化则不断加剧。面对困难和挑战,公司董事会带领管理层和全体员工围绕全年经营目标,攻坚克难,以“调整、加强、提高”为手段,凝聚心力促转型、全力以赴谋发展,初步实现了以房地产与高端制造为双主业的产业格局,保持了持续健康发展的态势。2016年度,公司实现营业收入8057亿元,营业利润1161亿元,利润总额1202亿元,归属于上市公司股东的净利润514亿元, 折合每股收益0.20元。 1、公司2016年度主要项目开发情况地面积总建筑面积计容建筑面积已完工建筑面预计总投资额实际投资序号项目名称位置权益比例 (平方米(平方米)(平方米)积(平方米)度(亿元)度(亿元)/项目进展新世境花苑|宁波70%466467428 58409.92 77.428 280竣工在售都会国际 70% 65.013 200.850 147.407 16.30 1171在建在售东都国阿 65 5210.357 75.435.49 8.00 6.66 在建在售鲁家峙舟山100%104209149.332 在建 E0404、05 园壹号上海50%6832.204 18,302 10.28 6.44 新开工浦东星作上海50%3.1577330 53,050 6.14 在建在售兰郡(万万沈阳100%|106,445262,75 223534262759 11.23 23竣工在售城四期) 上尚城四期南昌100%115261205.030 151,110 205,030 6.18 6.18竣工在售 9上尚城五-1期南10%|29,856 93,63 74,297 2. 2.50 在建在售 10尚城五-2期南昌|100% 4.050 105,903 88,570 l.20 在建在售丹府一品象山|100%106,735179,169 106,479 1425 978 在建在售 12金融湾上海51% 32.976 114.736 82,325 114,736 26.46 2646竣工在售合计 7275831,5946301,183,11624659,953 l18.03 2、公司备情况单位:万平方米项目名称宗地位置待开发士地面积计容建筑面积权益比例土地用途舟山鲁家峙项目舟山鲁家峙岛 43.01 64.50 住宅九龙湖项目南昌九龙湖新区 10.50 44.09 住宅万万城项目沈阳于洪区 27.11 56.94 北山地块内蒙古呼伦贝尔 41.13 45.25 商住

银亿房地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 14 第四节经营情况讨论与分析一、概述 2016 年，在全球经济复苏乏力的背景下，国内经济缓中趋稳、稳中向好，经济结构加快调整，发展新动力不断增强，从 2016 年下半年开始国家加大了对房地产市场的分类调控，房地产去库存取得积极成效，而房企两极分化则不断加剧。面对困难和挑战，公司董事会带领管理层和全体员工围绕全年经营目标，攻坚克难，以“调整、加强、提高”为手段，凝聚心力促转型、全力以赴谋发展，初步实现了以房地产与高端制造为双主业的产业格局，保持了持续健康发展的态势。2016 年度，公司实现营业收入 80.57 亿元，营业利润 11.61 亿元，利润总额 12.02 亿元，归属于上市公司股东的净利润 5.14 亿元，折合每股收益 0.20 元。 1、公司 2016 年度主要项目开发情况序号项目名称位置权益比例土地面积（平方米）总建筑面积（平方米）计容建筑面积（平方米）已完工建筑面积（平方米）预计总投资额度（亿元）实际投资额度（亿元）项目进展 1 新世境花苑宁波 70% 46,646 77,428 58,409.92 77,428 2.80 2.80 竣工在售 2 都会国际宁波 70% 65,013 200,850 147,407.83 - 16.30 11.71 在建在售 3 东都国际宁波 65% 27,052 110,357 75,435.49 - 8.00 6.66 在建在售 4 鲁家峙 E04-04、05 舟山 100% 104,209 149,332 104,196 - 10.30 9.60 在建 5 公园壹号上海 50% 6,183 22,204 18,302 - 10.28 6.44 新开工 6 浦东星作上海 50% 33,157 73,230 53,050 - 6.14 3.54 在建在售 7 格兰郡(万万城四期) 沈阳 100% 106,445 262,759 223,534 262,759 11.23 11.23 竣工在售 8 上尚城四期南昌 100% 115,261 205,030 151,110 205,030 6.18 6.18 竣工在售 9 上尚城五-1期南昌 100% 29,856 93,632 74,297 - 2.86 2.50 在建在售 10 上尚城五-2期南昌 100% 54,050 105,903 88,570 - 3.23 1.20 在建在售 11 丹府一品象山 100% 106,735 179,169 106,479 - 14.25 9.78 在建在售 12 金融湾上海 51% 32,976 114,736 82,325 114,736 26.46 26.46 竣工在售 13 合计 727,583 1,594,630 1,183,116.24 659,953 118.03 98.10 - 2、公司土地储备情况单位：万平方米序号项目名称宗地位置待开发土地面积计容建筑面积权益比例土地用途 1 舟山鲁家峙项目舟山鲁家峙岛 43.01 64.50 100% 住宅 2 九龙湖项目南昌九龙湖新区 10.50 44.09 100% 住宅 3 万万城项目沈阳于洪区 27.11 56.94 100% 住宅 4 北山地块内蒙古呼伦贝尔 41.13 45.25 100% 商住