第三种是自行商议型的分配方式，这种方式主要表现为 以协议出让为主（河南长垣县和甘肃陇西县)。这种分 配方式操作简单，可调节性较大，不会牵涉过多的买卖 主体，从而减少了成本。但是其隐含的弊端也较为显著 ，具体表现为交易信息的透明度低，具体的交易流程不 被外界所了解，其对增值收益如何分配往往双方自行约 定，公开度低，不利于今后增值收益分配机制的建立。 此外，该种分配方式容易造成暗箱操作现象的发生，无 法保障村民的根本利益
第三种是自行商议型的分配方式，这种方式主要表现为 以协议出让为主（河南长垣县和甘肃陇西县）。这种分 配方式操作简单，可调节性较大，不会牵涉过多的买卖 主体，从而减少了成本。但是其隐含的弊端也较为显著 ，具体表现为交易信息的透明度低，具体的交易流程不 被外界所了解，其对增值收益如何分配往往双方自行约 定，公开度低，不利于今后增值收益分配机制的建立。 此外，该种分配方式容易造成暗箱操作现象的发生，无 法保障村民的根本利益
政府和农民集体利益格局变化 阶段 主要收益分配主体 次要收益分配主体 改革前 国家、法人 集体经济组织、农民 改革后 集体经济组织、农民 国家 “同等入市、同权同价”，将打破长期以来土地被地 方政府垄断的格局，也将打破长期以来，土地市场由 政府与开发商分肥的利益格局
阶段 主要收益分配主体 次要收益分配主体 改革前 国家、法人 集体经济组织、农民 改革后 集体经济组织、农民 国家 政府和农民集体利益格局变化 “同等入市、同权同价”，将打破长期以来土地被地 方政府垄断的格局，也将打破长期以来，土地市场由 政府与开发商分肥的利益格局
为了使得试点地区集体经营性建设用地的价值充 分显化，中国银监会和国土资源部在2016年6月3 日共同印发了《农村集体经营性建设用地使用权 抵押贷款管理暂行办法》
为了使得试点地区集体经营性建设用地的价值充 分显化，中国银监会和国土资源部在2016年6月3 日共同印发了《农村集体经营性建设用地使用权 抵押贷款管理暂行办法》
·缺乏国家法律法规制度的支撑 一征地制度的冲突导致财政紧缩的风险 与土地储备制度冲突导致政府管理角色缺位的风险 定价机制不完善 。 各地区参与分配的方式不同，分配管理监 督机制缺失 ·集体经营性建设用地的闲置风险 ·村民收益的经营风险
• 缺乏国家法律法规制度的支撑 – – 与土地储备制度冲突导致政府管理角色缺位的风险 • • 各地区参与分配的方式不同，分配管理监 督机制缺失 • •
各地区按照市场机制建立入市基准地价评估体系 。由于入市所带来的增值收益远远超过了土地本 身的价值，而我国集体经营性建设用地基准地价 的缺少造成增值收益无法衡量。 长垣县通过河南省土地估价协会指定公益性机构对 入市地块进行估价，而四川郫县则通过邀标形式确 定了大成房地产土地评估有限公司对入市地块，南 海区则参照国有建设用地对入市地块进行评估。 参照国有建设用地 第三方评估机构 未构建 德清县、南海区、 郫县、长垣县 大足区、陇西 湄潭县、泽州市 县、大兴区
各地区按照市场机制建立入市基准地价评估体系 。由于入市所带来的增值收益远远超过了土地本 身的价值，而我国集体经营性建设用地基准地价 的缺少造成增值收益无法衡量。 长垣县通过河南省土地估价协会指定公益性机构对 入市地块进行估价，而四川郫县则通过邀标形式确 定了大成房地产土地评估有限公司对入市地块，南 海区则参照国有建设用地对入市地块进行评估。 参照国有建设用地 第三方评估机构 未构建 德清县、南海区、 湄潭县、泽州市 郫县、长垣县 大足区、陇西 县、大兴区