绿地控股集团股份有限公司2015年年度报告.pdf_P16-P20

2015年年度报告第四节管理层讨论与分析管理层讨论与分析报告期内,中国经济增速持续放缓,国内房地产市场激烈分化,资本市场大起大落,全社会经济运行风险显著上升。面对复杂的外部形势,公司围绕年度目标,坚持“转变思想、再造团队、革新方法”,稳定业绩增长,加快转型升级,妥善应对各种风险挑战,全年发展保持了总体平稳稳中有进、稳中有为的发展态势:在复杂形势下整体业绩仍然稳中有增,且部分业务板块增长较为明显;相关重点工作积极推进,“大金融、大基建、大消费”的业务组合初具雏形,“公众化、资本化、国际化”的企业格局基本形成,为中长期发展打下了基础。 1.主要经济指标在困难形势下稳中有增。报告期内,公司在较为困难的外部形势下,攻坚克难,锐意进取,基本面保持了总体平稳,整体业绩仍有一定幅度增长。在主动大幅收缩能源产业规模后,公司全年实现经营收入2073亿元,同比下降21%(实际上,剔除能源产业的因素后,公司其他产业经营收入仍同比增长9%);实现归属于母公司股东的净利润69亿元,同比增长24%; 实现基本每股收益0.58元/股;实现加权平均净资产收益率14.12%。报告期末,公司总资产6004 亿元,同比增长18%;归属于上市公司股东的净资产531亿元,同比增长14%,按此计算的每股净资产为4.36元/股 2.房地产主业在高起点上继续保持了平稳发展。报告期内,国内房地产市场出现“政策宽松、总体拐点、局部分化”的结构性行情:三四线城市市场冷清,但一二线热点城市量价齐升;商办产品去化艰难,但刚需及改善型住宅行情看涨:中小房企惨淡经营,但龙头房企逆势增长。公司房地产主业在较高的历史起点上,继续保持了平稳发展。第一,销售业绩总体平稳。全年实现合同销售金额2301亿元,合同销售面积2176万平方米,总体销售业绩与上一年度持平。其中,住宅产品实现合同销售金额1170亿元,商办产品实现合同销售金额1131亿元,占比大致相当。第二,项目储备快速调整。公司根据市场形势变化,特别是抓住结构性市场行情,快速调整投资策略和节奏,将资源向重点区域和重点产品集中。全年先后在上海、北京、深圳、广州、苏州、南京、合肥、郑州、武汉、南昌等城市新增项目储备69个,权益土地面积8075亩,可建建筑面积 1174万平方米,权益土地金额484亿元。新增项目中,大部分为一二线城市优质刚需住宅项目, 住宅产品可建建筑面积占比约70%,区域结构和产品结构都更为优化。第三,项目建设运营继续加强。报告期内,公司着力提高项目运营和成本管控水平,并根据市场需求变化,主动调控工程进度,着力加大适销产品供应力度,保障竣工交付。截止报告期末,项目在建面积6359万平方米, 新开工面积1785万平方米,竣工备案面积1831万平方米,合同交付面积1966万平方米,新增供应面积1317万平方米。第四,技术硏发持续推进。公司根据市场需求,强化设计定位工作。实施品质提升与成本并重策略,着力提高产品的市场吸引力和竞争力。加强重点项目技术管控,着力保障超高层、酒店等重点项目的品质。持续加强产品研发创新。“百年宅”、“理想家”等产品线逐渐成熟,得到市场与行业认可;准入式豪宅、全净化住宅、智慧办公等研发成果逐渐落地并推向市场。第五,模式创新多层次推进。推进资产金融化。通过加强与金融机构合作大力推动存量商办项目资产金融化,不断增强资产的流动性,提升轻资产化水平。推进运营社交化。从构建 16/362

2015 年年度报告 16 / 362 第四节管理层讨论与分析一、管理层讨论与分析报告期内，中国经济增速持续放缓，国内房地产市场激烈分化，资本市场大起大落，全社会经济运行风险显著上升。面对复杂的外部形势，公司围绕年度目标，坚持“转变思想、再造团队、革新方法”，稳定业绩增长，加快转型升级，妥善应对各种风险挑战，全年发展保持了总体平稳、稳中有进、稳中有为的发展态势：在复杂形势下整体业绩仍然稳中有增，且部分业务板块增长较为明显；相关重点工作积极推进，“大金融、大基建、大消费”的业务组合初具雏形，“公众化、资本化、国际化”的企业格局基本形成，为中长期发展打下了基础。 1.主要经济指标在困难形势下稳中有增。报告期内，公司在较为困难的外部形势下，攻坚克难，锐意进取，基本面保持了总体平稳，整体业绩仍有一定幅度增长。在主动大幅收缩能源产业规模后，公司全年实现经营收入 2073 亿元，同比下降 21%（实际上，剔除能源产业的因素后，公司其他产业经营收入仍同比增长 9%）；实现归属于母公司股东的净利润 69 亿元，同比增长 24%；实现基本每股收益 0.58 元/股；实现加权平均净资产收益率 14.12%。报告期末，公司总资产 6004 亿元，同比增长 18%；归属于上市公司股东的净资产 531 亿元，同比增长 14%，按此计算的每股净资产为 4.36 元/股。 2.房地产主业在高起点上继续保持了平稳发展。报告期内，国内房地产市场出现“政策宽松、总体拐点、局部分化”的结构性行情：三四线城市市场冷清，但一二线热点城市量价齐升；商办产品去化艰难，但刚需及改善型住宅行情看涨；中小房企惨淡经营，但龙头房企逆势增长。公司房地产主业在较高的历史起点上，继续保持了平稳发展。第一，销售业绩总体平稳。全年实现合同销售金额 2301 亿元，合同销售面积 2176 万平方米，总体销售业绩与上一年度持平。其中，住宅产品实现合同销售金额 1170 亿元，商办产品实现合同销售金额 1131 亿元，占比大致相当。第二，项目储备快速调整。公司根据市场形势变化，特别是抓住结构性市场行情，快速调整投资策略和节奏，将资源向重点区域和重点产品集中。全年先后在上海、北京、深圳、广州、苏州、南京、合肥、郑州、武汉、南昌等城市新增项目储备 69 个，权益土地面积 8075 亩，可建建筑面积 1174 万平方米，权益土地金额 484 亿元。新增项目中，大部分为一二线城市优质刚需住宅项目，住宅产品可建建筑面积占比约 70%，区域结构和产品结构都更为优化。第三，项目建设运营继续加强。报告期内，公司着力提高项目运营和成本管控水平，并根据市场需求变化，主动调控工程进度，着力加大适销产品供应力度，保障竣工交付。截止报告期末，项目在建面积 6359 万平方米，新开工面积 1785 万平方米，竣工备案面积 1831 万平方米，合同交付面积 1966 万平方米，新增供应面积 1317 万平方米。第四，技术研发持续推进。公司根据市场需求，强化设计定位工作。实施品质提升与成本并重策略，着力提高产品的市场吸引力和竞争力。加强重点项目技术管控，着力保障超高层、酒店等重点项目的品质。持续加强产品研发创新。“百年宅”、“理想家”等产品线逐渐成熟，得到市场与行业认可；准入式豪宅、全净化住宅、智慧办公等研发成果逐渐落地并推向市场。第五，模式创新多层次推进。推进资产金融化。通过加强与金融机构合作大力推动存量商办项目资产金融化，不断增强资产的流动性，提升轻资产化水平。推进运营社交化。从构建

2015年年度报告企业级社交平台的高度,大力推进“企业服务平台”建设及运营,不断为机构客户提供具有特色的增值服务,为商办产品运营模式创新转型探索新的路径。 3.“大金融、大基建、大消费”战略不断推进,多元产业结构进一步优化。报告期内,公司把握中国经济的发展趋势,沿着“大金融、大基建、大消费”的既定战略方向,着力推动转型发展。经过努力,多元产业有进有退、有保有压,金融、基建等产业快速发展,能源产业逐渐压缩剥离,产业结构进一步优化,为持续健康发展夯实了基础第一,金融产业快速发展。报告期内,中国金融改革持续推进,产业资本纷纷进入金融领域, 金融产业逐渐成为大企业“标配”。公司金融产业增强机遇意识,在风险可控的前提下实现了快速发展。一方面,经营业绩大幅增长。报告期内,公司金融产业利润总额大幅增长了289%。另方面,重点工作快速推进。核心金融平台搭建进展顺利。成功投资入股杭州工商信托,成为第二大股东;在黑龙江设立股权金融资产交易中心,且当年产品上线。互联网金融业务快速发展。推出国内首款互联网房地产金融产品“绿地地产宝”,并启动线上一站式互联网金融平台“吉客网”。总体业务能级不断提升。成功实施了新三板、借壳上市、战略新兴板、中概股回归等创新题材的投资尝试,与中金公司、长城资产合作设立并购基金,并牵头成立国内首支千亿规模地铁PPP基第二,基建产业快速突破。报告期内,公司基建产业不断创新,继续保持了较快发展的势头。公司成功投资控股贵州建工集团,进一步扩大了基建产业的版图。贵州建工集团改制重组后,逐渐纳入公司的经营管理体系,保持了平稳较快发展。公司下属绿地城建集团也不断创新商业模式, 积极推动“投资+施工”的业务模式转型,统筹推进“房建+基建”的综合业务拓展,收入和利润均保持较大幅度增长。与此同时,公司地铁产业也得到稳步推进。报告期内,公司在全国8个城市签署9条地铁线路的框架协议,并为项目最终落地做了大量的工作。第三,消费产业发展能级进一步提升。首先,进口商品直销业务持续发展。线下实体店继续布点,已成功开业9家门店;海外直采能力得到提升,部分商品实现海外采购、产地直达;运营管理体系逐步建立,门店运营能力进一步提高:线上线下融合进一步加深,建立微信商城、跨境通PC端、绿地生鲜APP等线上平台。其次,汽车服务业能级提升。成功收购高端汽车服务商润东汽车,努力打造行业领先的汽车消费生活综合服务平台。再次,酒店产业保持平稳发展。运营管理能力不断提升,首家海外自主品牌酒店在悉尼成功开业。此外,报告期内,公司针对能源产业的经营风险,进行了果断清理和调整,压缩了能源产业的业务链条和规模,有效控制了风险。 4.“公众化、资本化、国际化”的格局基本形成。报告期内,公司不断推进企业公众化、资本化、国际化,成功实现重组上市,并在投资并购领域取得积极进展,进一步提高了配置资源的能级和水平。第一,成功完成公司重组上市。在上海市及各有关方面支持下,经过两年多努力报告期内公司完成重组并正式登陆资本市场,开启了企业发展新篇章。在此基础上,公司快速实施了再融资事项,200亿元公司债获准发行,约300亿元规模的定向增发积极推进,为企业发展创造了良好的资源条件。此外,公司也立足新的历史起点,逐步提高公司治理水平,特别是按照

2015 年年度报告 17 / 362 企业级社交平台的高度，大力推进“企业服务平台”建设及运营，不断为机构客户提供具有特色的增值服务，为商办产品运营模式创新转型探索新的路径。 3.“大金融、大基建、大消费”战略不断推进，多元产业结构进一步优化。报告期内，公司把握中国经济的发展趋势，沿着“大金融、大基建、大消费”的既定战略方向，着力推动转型发展。经过努力，多元产业有进有退、有保有压，金融、基建等产业快速发展，能源产业逐渐压缩剥离，产业结构进一步优化，为持续健康发展夯实了基础。第一，金融产业快速发展。报告期内，中国金融改革持续推进，产业资本纷纷进入金融领域，金融产业逐渐成为大企业“标配”。公司金融产业增强机遇意识，在风险可控的前提下实现了快速发展。一方面，经营业绩大幅增长。报告期内，公司金融产业利润总额大幅增长了 289%。另一方面，重点工作快速推进。核心金融平台搭建进展顺利。成功投资入股杭州工商信托，成为第二大股东；在黑龙江设立股权金融资产交易中心，且当年产品上线。互联网金融业务快速发展。推出国内首款互联网房地产金融产品“绿地地产宝”，并启动线上一站式互联网金融平台“吉客网”。总体业务能级不断提升。成功实施了新三板、借壳上市、战略新兴板、中概股回归等创新题材的投资尝试，与中金公司、长城资产合作设立并购基金，并牵头成立国内首支千亿规模地铁 PPP 基金。第二，基建产业快速突破。报告期内，公司基建产业不断创新，继续保持了较快发展的势头。公司成功投资控股贵州建工集团，进一步扩大了基建产业的版图。贵州建工集团改制重组后，逐渐纳入公司的经营管理体系，保持了平稳较快发展。公司下属绿地城建集团也不断创新商业模式，积极推动“投资+施工”的业务模式转型，统筹推进“房建+基建”的综合业务拓展，收入和利润均保持较大幅度增长。与此同时，公司地铁产业也得到稳步推进。报告期内，公司在全国 8 个城市签署 9 条地铁线路的框架协议，并为项目最终落地做了大量的工作。第三，消费产业发展能级进一步提升。首先，进口商品直销业务持续发展。线下实体店继续布点，已成功开业 9 家门店；海外直采能力得到提升，部分商品实现海外采购、产地直达；运营管理体系逐步建立，门店运营能力进一步提高；线上线下融合进一步加深，建立微信商城、跨境通 PC 端、绿地生鲜 APP 等线上平台。其次，汽车服务业能级提升。成功收购高端汽车服务商润东汽车，努力打造行业领先的汽车消费生活综合服务平台。再次，酒店产业保持平稳发展。运营管理能力不断提升，首家海外自主品牌酒店在悉尼成功开业。此外，报告期内，公司针对能源产业的经营风险，进行了果断清理和调整，压缩了能源产业的业务链条和规模，有效控制了风险。 4.“公众化、资本化、国际化”的格局基本形成。报告期内，公司不断推进企业公众化、资本化、国际化，成功实现重组上市，并在投资并购领域取得积极进展，进一步提高了配置资源的能级和水平。第一，成功完成公司重组上市。在上海市及各有关方面支持下，经过两年多努力，报告期内公司完成重组并正式登陆资本市场，开启了企业发展新篇章。在此基础上，公司快速实施了再融资事项，200 亿元公司债获准发行，约 300 亿元规模的定向增发积极推进，为企业发展创造了良好的资源条件。此外，公司也立足新的历史起点，逐步提高公司治理水平，特别是按照

2015 年年度报告 20 / 362 1. 收入和成本分析 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况单位:元币种:人民币主营业务分行业情况分行业营业收入营业成本毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产及相关产业 99,577,330,760.99 75,408,778,274.87 24.27 -11.23 -10.60 减少 0.53 个百分点建筑及相关产业 42,662,627,604.51 40,025,798,984.25 6.18 70.52 70.05 增加 0.26 个百分点商品销售及相关产业 34,170,378,612.28 34,043,205,230.78 0.37 13.83 13.71 增加 0.10 个百分点能源及相关产业 33,649,686,856.39 33,141,812,781.67 1.51 -67.08 -67.21 增加 0.39 个百分点汽车及相关产业 12,777,793,204.15 11,964,229,487.47 6.37 80.92 76.99 增加 2.08 个百分点绿化及相关产业 1,001,457,201.23 849,784,539.60 15.15 -14.21 -17.06 增加 2.91 个百分点物业及相关产业 627,547,064.53 416,213,122.58 33.68 12.61 30.75 减少 9.20 个百分点酒店及相关产业 1,558,105,043.22 306,851,790.58 80.31 5.02 -20.40 增加 6.29 个百分点金融及相关产业 457,235,964.26 42,124.40 99.99 119.30 -99.88 增加 17.00 个百分点租赁收入 549,924,613.62 587,163,091.43 -6.77 2.40 39.13 减少 28.19 个百分点其他收入 422,176,317.24 475,254,044.10 -12.57 -56.40 -21.30 减少 50.21 个百分点减：内部抵销数 22,089,676,548.30 21,556,943,113.04 2.41 3.53 2.01 增加 1.45 个百分点合计 205,364,586,694.12 175,662,190,358.69 14.46 -21.03 -22.72 增加 1.87 个百分点主营业务分地区情况分地区营业收入营业成本毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）华东地区 151,379,260,554.70 134,390,966,213.40 11.22 -22.00 -23.19 增加 1.38 个百分点华中地区 10,684,948,099.44 7,656,281,312.75 28.35 -24.28 -23.03 减少 1.16 个百分点华北地区 20,428,479,777.31 16,463,136,573.17 19.41 -24.58 -29.72 增加 5.90 个百分点东北地区 6,910,506,394.09 5,115,682,616.06 25.97 -46.70 -54.62 增加 12.90 个百分点