政府扮演着举足轻重的角色 政府对房地产市场的兴衰扮演了极重要的角色,通常透过财政与货币政策及其它都市计画有关之立法来加 商品均具有其特色 一般生产事业均以生产同构型高之产品,其特色亦多为共通的,但不动产商品却不然,虽然其共同的名称 为不动产,然而事实上每一对象的特性均不相同,有的对象的特色为增值性高,有的是以安静、居住价值 为产品之主要诉求 为高价值且增值性高之财货 根据台北市银行所做的统计资料显示,近十年间,台北市平均家庭年所得的成长为295倍,而房价的成长 约为5.10倍,尤其是自民国七十六年以来,台北市的平均房价已在平均家庭所得的十倍以上,足以显示不 动产为属高价值且增值性高之特性。 房屋中介业在人力资源结构上为属人力、知识密集的产业 正由于不动产的每项商品均有其个别的特性和高价值,因此房屋中介业的从业人员必须具备精深的专业知 识,以确保客户的权益,也才能胜任中介工作之内容。 人力密集 从开发买卖主起,经对象调查、房屋鉴价……到完成交易,往往历时甚久,且手续繁杂,需投注大量人力 时间等,所以在整个过程中,极需要透过很多中介人员来加以完成。 带动其它附属性的消费 由于购屋的关系,因而会产生许多的商机,如家俱消费、家电用品的订购、搬家服务…等,因此会带动其 它附属性产品的消费。房屋中介业者为了促进买卖的成交,除了中介对象买卖之外,还必须适时担任咨询 顾问的角色。举凡住宅的选择、商用对象的选择、增建改建的手续以及贷款、税金、火灾保险等咨询服务 能力。此外,由于房屋中介经理人并非只是单一地面对买方客户,而需要提供买卖双方(有时还包括同行) 正确且有价值的信息,以促进交易的完成,因此,房屋经理人基本上可视为一种情报提供的业务员 4产业分析 1产业价值链 通路透择 教育訓練 促艄活動 關發主 不勳產濫 產權調查 辱找買方 答定買賣 要约書 交星 品牌形歌 图一、产业价值链 通路选择 直营与加盟体系都是房仲业的经营模式,店面就是一种通路,而通路的扩张,是房仲业的基本活动的开始。 因此店面的开设是一项重要的价值活动。另有利用网络来做房屋买卖,所以网络的使用也是通路的一种
政府扮演着举足轻重的角色 政府对房地产市场的兴衰扮演了极重要的角色，通常透过财政与货币政策及其它都市计画有关之立法来加 以干预。 商品均具有其特色 一般生产事业均以生产同构型高之产品，其特色亦多为共通的，但不动产商品却不然，虽然其共同的名称 为不动产，然而事实上每一对象的特性均不相同，有的对象的特色为增值性高，有的是以安静、居住价值 为产品之主要诉求。 为高价值且增值性高之财货 根据台北市银行所做的统计资料显示，近十年间，台北市平均家庭年所得的成长为 2.95 倍，而房价的成长 约为 5.10 倍，尤其是自民国七十六年以来，台北市的平均房价已在平均家庭所得的十倍以上，足以显示不 动产为属高价值且增值性高之特性。 房屋中介业在人力资源结构上为属人力、知识密集的产业 正由于不动产的每项商品均有其个别的特性和高价值，因此房屋中介业的从业人员必须具备精深的专业知 识，以确保客户的权益，也才能胜任中介工作之内容。 人力密集 从开发买卖主起，经对象调查、房屋鉴价……到完成交易，往往历时甚久，且手续繁杂，需投注大量人力、 时间等，所以在整个过程中，极需要透过很多中介人员来加以完成。 带动其它附属性的消费 由于购屋的关系，因而会产生许多的商机，如家俱消费、家电用品的订购、搬家服务…..等，因此会带动其 它附属性产品的消费。房屋中介业者为了促进买卖的成交，除了中介对象买卖之外，还必须适时担任咨询 顾问的角色。举凡住宅的选择、商用对象的选择、增建改建的手续以及贷款、税金、火灾保险等咨询服务 能力。此外，由于房屋中介经理人并非只是单一地面对买方客户，而需要提供买卖双方（有时还包括同行） 正确且有价值的信息，以促进交易的完成，因此，房屋经理人基本上可视为一种情报提供的业务员。 4.产业分析 1.产业价值链 图一、产业价值链 通路选择 直营与加盟体系都是房仲业的经营模式，店面就是一种通路，而通路的扩张，是房仲业的基本活动的开始。 因此店面的开设是一项重要的价值活动。另有利用网络来做房屋买卖，所以网络的使用也是通路的一种
教育训练 人力资源是房仲业的重要成功要素,因为房仲业需要优秀的人力来运作,提供专业服务,因此专业人才的 训练及教育是很重要的。每个交易的过程,人力不但对整个服务的形象建立,及交易过程中买卖交易安全 的保障,都具有关键的成功因素 促销活动 房仲业在提供中介服务的时候,首重行销活动。房仲业藉由报纸、平面广告活动,以及DM、电视的广告 等行销活动来帮助卖方及买方得知中介的信息,并打出知名度,吸引买卖双方前来。 开发卖主 藉由行销活动的形成,寻找卖方。卖方可以是为一般对房屋有需求的人,这卖方的开发,形成房仲业的对 象来源。而房仲业中的卖方,是这服务业的供货商,他所提供的是房屋对象。因此卖主的开发,是与制造 业供货商的角色一样,具有显著的意义。 不动产鉴定 提供客户专业的房屋鉴定服务。 签立委托契约 签订委托契约这个这个活动,是在卖方愿意提供房屋委托给房仲业销售时,房仲业与卖方间的交易关系 委托书上所记载对象之内容包含土地标示、建物面积、权力范围、交屋时间、付款方式、附赠设备、委托 总价、委托期限、约定服务报酬及他项权力等项目,须经双方确认无误。用以约定双方应尽的权益及应享 产权调查 产权调查的活动在替购屋者提供有关房屋各方面的调查,做成不动产说明书,减少争议的发生,让消费者 能够了解所欲购买的房屋的状况,是在房仲业中必备的 寻找买方 买方的寻找是房仲业的消费者来源,借着广告来吸引其前来,或自行前往,以完成买卖的交易。 签定买卖要约书 当买方寻求到合意对象时,填写买卖要约书,表明以多少价金购买之意愿,卖方可依此决定是否接受买方 在要约书中所填之价款金额出售。 买卖撮合 买卖双方的撮合,在价值活动中,是买卖双方达成交易的重要步骤,因为买方在获得信息后可以藉由交易 配对,对喜爱的房屋做取舍,达到最后的交易。 签定买卖契约 买卖契约的签立,是交易这个价值活动的达成,在整个价值链的活动中,是完成交易的必须步骤 交屋 交屋是一个法律的交易过程,包括完印、用税,藉由代书的帮助,完成交屋的手续,是房仲业服务的完成
教育训练 人力资源是房仲业的重要成功要素，因为房仲业需要优秀的人力来运作，提供专业服务，因此专业人才的 训练及教育是很重要的。每个交易的过程，人力不但对整个服务的形象建立，及交易过程中买卖交易安全 的保障，都具有关键的成功因素。 促销活动 房仲业在提供中介服务的时候，首重行销活动。房仲业藉由报纸、平面广告活动，以及 DM、电视的广告 等行销活动来帮助卖方及买方得知中介的信息，并打出知名度，吸引买卖双方前来。 开发卖主 藉由行销活动的形成，寻找卖方。卖方可以是为一般对房屋有需求的人，这卖方的开发，形成房仲业的对 象来源。而房仲业中的卖方，是这服务业的供货商，他所提供的是房屋对象。因此卖主的开发，是与制造 业供货商的角色一样，具有显著的意义。 不动产鉴定 提供客户专业的房屋鉴定服务。 签立委托契约 签订委托契约这个这个活动，是在卖方愿意提供房屋委托给房仲业销售时，房仲业与卖方间的交易关系。 委托书上所记载对象之内容包含土地标示、建物面积、权力范围、交屋时间、付款方式、附赠设备、委托 总价、委托期限、约定服务报酬及他项权力等项目，须经双方确认无误。用以约定双方应尽的权益及应享 义务。 产权调查 产权调查的活动在替购屋者提供有关房屋各方面的调查，做成不动产说明书，减少争议的发生，让消费者 能够了解所欲购买的房屋的状况，是在房仲业中必备的。 寻找买方 买方的寻找是房仲业的消费者来源，借着广告来吸引其前来，或自行前往，以完成买卖的交易。 签定买卖要约书 当买方寻求到合意对象时，填写买卖要约书，表明以多少价金购买之意愿，卖方可依此决定是否接受买方 在要约书中所填之价款金额出售。 买卖撮合 买卖双方的撮合，在价值活动中，是买卖双方达成交易的重要步骤，因为买方在获得信息后可以藉由交易 配对，对喜爱的房屋做取舍，达到最后的交易。 签定买卖契约 买卖契约的签立，是交易这个价值活动的达成，在整个价值链的活动中，是完成交易的必须步骤。 交屋 交屋是一个法律的交易过程，包括完印、用税，藉由代书的帮助，完成交屋的手续，是房仲业服务的完成
品牌形象 房仲业品牌形象的建立,利用在交易过程中,给予买卖方交易的安全感,使整体形象不但能相对提升, 给与潜在的买卖方接受房屋中介业者服务的信心。品牌形象也能对房仲业本身的的谈判力提升,房仲业形 象的建立,给与这产业具有显著的影响力。 产品 房仲业的产品,包含了房屋的对象及房屋中介者所提供的所有服务。对象的种类,包括商业办公大楼 般中介、或借贷的对象。而客户服务为房仲业提供了潜在的附加价值,包含了:房仲业者与银行合作所提 供的房屋贷款优惠、房屋的鉴价、产权调查、代书服务、水电保固、房屋设计、甚至大楼管理等各方面 良好的客户服务不但可以带来获利的机会,而且对整个公司的形象也有帮助 2群组分析 本组针对房仲产业内所有业者主要区分为四个群组,其主要的分类依据为垂直整合程度的高低与布点情形 来划分。 定义 区域 以台湾地区为主,将其地理范围划分为北部、中部、南部与东部共四个区域。北部包含基隆、台北县市 桃园、新竹县市和宜兰。中部包含苗栗、台中县市、彰化、云林和南投。南部包含嘉义县市、台南县市 高雄县市和屏东。东部包含花莲和台东 全国性:业者通路布点情形至少包含三个区域以上 跨区性:业者通路地点跨两个区域 单区性:业者通路布点只跨一个区域 垂直整合程度 房仲业可由产业相关、技术相关、信息相关及顾客相关四个构面来探讨其垂直整合程度高低。由于房仲业 居产业较下游,其产业相关多是往上游做整合包括预售代销、投资兴建及土地开发等。为了提供顾客更多 满意的服务因而有与搬家公司、清洁公司、建筑维护管理公司与室内设计公司等合作。除此,在交易过程 中要确保顾客权益,因此有技术相关之产业延伸,包括土地登记专业代理人事务所与房地产鉴价公司。而 流通中心、广告公司、生活信息与投资顾问是信息相关下产业发展方向。 垂直整合程度高:垂直整合三个构面以上 垂直整合程度中:垂直整合两个构面 垂直整合程度低:垂直整合一个构面,包括完全无垂直整合者 图二、厂商群组图
品牌形象 房仲业品牌形象的建立，利用在交易过程中，给予买卖方交易的安全感，使整体形象不但能相对提升，且 给与潜在的买卖方接受房屋中介业者服务的信心。品牌形象也能对房仲业本身的的谈判力提升，房仲业形 象的建立，给与这产业具有显著的影响力。 产品 房仲业的产品，包含了房屋的对象及房屋中介者所提供的所有服务。对象的种类，包括商业办公大楼、一 般中介、或借贷的对象。而客户服务为房仲业提供了潜在的附加价值，包含了：房仲业者与银行合作所提 供的房屋贷款优惠、房屋的鉴价、产权调查、代书服务、水电保固、房屋设计、甚至大楼管理等各方面， 良好的客户服务不但可以带来获利的机会，而且对整个公司的形象也有帮助。 2.群组分析 本组针对房仲产业内所有业者主要区分为四个群组，其主要的分类依据为垂直整合程度的高低与布点情形 来划分。 定义 区域 以台湾地区为主，将其地理范围划分为北部、中部、南部与东部共四个区域。北部包含基隆、台北县市、 桃园、新竹县市和宜兰。中部包含苗栗、台中县市、彰化、云林和南投。南部包含嘉义县市、台南县市、 高雄县市和屏东。东部包含花莲和台东。 全国性：业者通路布点情形至少包含三个区域以上。 跨区性：业者通路地点跨两个区域。 单区性：业者通路布点只跨一个区域。 垂直整合程度 房仲业可由产业相关、技术相关、信息相关及顾客相关四个构面来探讨其垂直整合程度高低。由于房仲业 居产业较下游，其产业相关多是往上游做整合包括预售代销、投资兴建及土地开发等。为了提供顾客更多 满意的服务因而有与搬家公司、清洁公司、建筑维护管理公司与室内设计公司等合作。除此，在交易过程 中要确保顾客权益，因此有技术相关之产业延伸，包括土地登记专业代理人事务所与房地产鉴价公司。而 流通中心、广告公司、生活信息与投资顾问是信息相关下产业发展方向。 垂直整合程度高：垂直整合三个构面以上。 垂直整合程度中：垂直整合两个构面。 垂直整合程度低：垂直整合一个构面，包括完全无垂直整合者。 图二、厂商群组图
平洋 信義、力 整合程度高整合程度中整合程度低 菊、住 中信 巨東 慶丶僑 福丶2世 及其 區域 全國 跨區 單區 整合程度高低 群组分类 太平洋 全国 群组 全国 巨东 群组三 群组四 单区 表六、群组分类表 由此表格可清楚将房仲产业之业者分为共六个群组 群组一是属于垂直整合程度高,且布点情形至少跨三个区域的业者,有太平洋、信义、力霸,住商共四家 房仲业者。 群组二是属于垂直整合程度中,布点情形至少跨三个区域的业者,此一群组只有中信一家房仲业者 群组三是属于垂直整合程度中,布点情形跨两个区域的业者,此一群组内只有巨东一家房仲业者。 群组四是属于垂直整合程度低,只跨一区的业者,此群组内有永庆、侨福与21世纪三家房仲业者。 由于在研究过程中信息收集不易且时间的不足,碍于此一研究限制,本组只针对于群组一、群组二、群组 三及群组四做探讨
业者名称 整合程度高低 布点情形 群组分类 太平洋 高 全国 群组一 信义 高 全国 力霸 高 全国 住商 高 全国 中信 中 全国 群组二 巨东 中 跨区 群组三 永庆 低 单区 群组四 侨福 低 单区 21 世纪 低 单区 表六、群组分类表 由此表格可清楚将房仲产业之业者分为共六个群组： 群组一是属于垂直整合程度高，且布点情形至少跨三个区域的业者，有太平洋、信义、力霸，住商共四家 房仲业者。 群组二是属于垂直整合程度中，布点情形至少跨三个区域的业者，此一群组只有中信一家房仲业者。 群组三是属于垂直整合程度中，布点情形跨两个区域的业者，此一群组内只有巨东一家房仲业者。 群组四是属于垂直整合程度低，只跨一区的业者，此群组内有永庆、侨福与 21 世纪三家房仲业者。 由于在研究过程中信息收集不易且时间的不足，碍于此一研究限制，本组只针对于群组一、群组二、群组 三及群组四做探讨
救促不签 簽貿簽 育銷發動立權找訂貢訂 遜訓活貪產委 與具案合作形成產品特色 擇辣動主鑑託查方约合賣 產品線廣度與特色 转由高度重直整合以 目棵市塌之匠隔方式與選擇 垂直整合程度之取決 相對規與规槟經濟 地理涵蓋範团 镜争武器 入機严 再品降通路集图对力厚可 佔據较佳通路設立多點店面以 多角化集團營以達到品牌燦鼓 势 達到规撰魁濟 在不同地區廣設店面 分数營 群组一(全国性与垂直整合程度高) 图三、群组一之策略矩阵 群组内业者包括:太平洋、力霸、信义、住商,其中太平洋及信义是属于直营而力霸与住商是属于加盟的 经营型态 群组叙述 均是较早进入房仲市场,都是集团式的经营 策略分析 相对于其它群组,其垂直整合程度较高。这是为了提高顾客满意,满足交易安全需求、以维持一贯服务品 与异业合作形成产品特色 房仲业者可藉由各价值活动分别来形成各个厂商所强调差异化重点,或特色。而在产业的价值链上,各个 厂商所选择及强调的通常不太相同。如:太平洋房屋与联邦银行的合作,提供了房屋优惠货款,利率往往 比消费者自己跟银行货款低上两码。对消费者而言,无疑是提供一个更优惠的购屋方式,形成了太平洋的 服务特色。而信义房屋也率先第一个与大安和玉山银行合作在全省营业据点推出成屋履约保证业务,由大 安银行出具保证书,保证房屋买卖收、付款之安全,并由安信建筑经理公司公正第三者的角色代办产权过 户等相关事宜。满足消费者对买卖安全的需求,掳获注重房屋买卖交易安全客户的心 藉由高度垂直整合以确保整体服务品质 就上下游垂直整合的观点来看,产业中除了部份业者关系企业原本就存在的建设公司、代销(广告)公司外, 中介业多角化已经从鉴定公司、代书事务所(即今土地登记专业代理人)、室内设计公司,进一步发展到搬 家、大楼管理以及建筑经理公司等。在群组一中由于其规模较大,资金充裕,因此垂直整合程度较其它群 组高。可利用整体的服务流程来确保其所提供的服务品质,提高顾客满意。一方面也可以防止信息及技术 之外溢,如太平洋房屋内部之商情部,透过企业内部之 Intranet,藉以达到信息整合及防止关键know-how
群组一（全国性与垂直整合程度高） 图三、群组一之策略矩阵 群组内业者包括：太平洋、力霸、信义、住商，其中太平洋及信义是属于直营而力霸与住商是属于加盟的 经营型态。 群组叙述 均是较早进入房仲市场，都是集团式的经营。 策略分析 相对于其它群组，其垂直整合程度较高。这是为了提高顾客满意，满足交易安全需求、以维持一贯服务品 质。 与异业合作形成产品特色 房仲业者可藉由各价值活动分别来形成各个厂商所强调差异化重点，或特色。而在产业的价值链上，各个 厂商所选择及强调的通常不太相同。如：太平洋房屋与联邦银行的合作，提供了房屋优惠货款，利率往往 比消费者自己跟银行货款低上两码。对消费者而言，无疑是提供一个更优惠的购屋方式，形成了太平洋的 服务特色。而信义房屋也率先第一个与大安和玉山银行合作在全省营业据点推出成屋履约保证业务，由大 安银行出具保证书，保证房屋买卖收、付款之安全，并由安信建筑经理公司公正第三者的角色代办产权过 户等相关事宜。满足消费者对买卖安全的需求，掳获注重房屋买卖交易安全客户的心。 藉由高度垂直整合以确保整体服务品质 就上下游垂直整合的观点来看，产业中除了部份业者关系企业原本就存在的建设公司、代销(广告)公司外， 中介业多角化已经从鉴定公司、代书事务所(即今土地登记专业代理人)、室内设计公司，进一步发展到搬 家、大楼管理以及建筑经理公司等。在群组一中由于其规模较大，资金充裕，因此垂直整合程度较其它群 组高。可利用整体的服务流程来确保其所提供的服务品质，提高顾客满意。一方面也可以防止信息及技术 之外溢，如太平洋房屋内部之商情部，透过企业内部之 Intranet，藉以达到信息整合及防止关键 know-how